Siste Oppdatering: 1/25/19
Problemer Med Medeierskap Og Måter Å Avslutte En Felles Leieforholdet
I Florida kan to personer eie et stykke fast eiendom (som en enkelt familie). leilighet) Sammen Selv Om De Ikke Er Gift, Eller Relatert På Noen Måte. Den vanligste formen for eierskap, der mer enn en person eier en interesse I Florida eiendom, kalles en «felles leieforholdet» og det er en av tre typer eierskap mulig I Florida (de to andre er «leieforholdet i felles» og » leieforholdet av entireties.»)
Her I Florida kan du velge å eie en bil, en leilighet eller et hus som en » felles eier med overlevelsesrett «(bilde: Fort lauderdale, Florida, usa)
Leietakere Av Helheten
Ektepar Under Florida lov har lov til å co-eier boligeiendommer som » leietakere av helheten.»Dette betyr at tittelen til fast eiendom er i begge navnene sine. Når enten ektefelle går bort, gjenlevende ektefelle blir automatisk full eier av hele interessen i fast eiendom. Det er ikke nødvendig å skifte den avdødes eiendomsinteresse fordi hans eller hennes interesse for eiendommen overfører til den overlevende ektefellen ved hjelp av overlevelsesretten, som er iboende i denne form for eiendoms eierskap.
Leietakere I Felles
Alle som lovlig kan eie fast eiendom I Florida kan ha en co-eierandel i eiendommen. Videre er det ingen satt lovlig grense på antall medeiere fast eiendom kan ha.
I Florida,» Leietakere i felles » er standard form for sameierskap i fast eiendom. En leieforholdet til felles er en form for eierskap der hver co-leietaker eier en egen brøkdel andel av udelt eiendom. Det er preget av at hver eier har rett til besittelse av eiendommen, samt andre rettigheter gitt ved lov.
omfanget av hver medeiers interesse i eiendommen avhenger generelt av hvor mye de bidro til det. For eksempel, hvis en eier av En Miami Beach oceanfront condo betalte 50% av salgsprisen, eier han eller hun 50% av den udelte interessen i eiendommen (co-leietakere antas å eie like udelte interesser).
i denne form for eierskap er det ingen rett til overlevelse. Når en medeier dør, overfører interessen til sine arvinger (ved intestacy hvis det ikke er vilje) eller i henhold til medeiernes ønsker i deres vilje.
Florida Felles Leieforholdet Med Rett Til Survivor Betyr Overlevende Får Fullt Eierskap
Under Florida lov, når du legger til ordene «rett til survivorship» til en felles leieforholdet, som betyr full tittel til fast eiendom går til eieren som overlever. Den» overlevende » av felles eiere eier automatisk 100% av eiendelen når den andre felles eieren går bort.
Mange gjerninger registrert i våre eiendomsregistre vil identifisere eierne som «felles leietakere med overlevelsesrett». Banker, realtors, tittel selskaper, etc. Tilsvarende anerkjenner Alle Florida eiendomsmegling holdt som «felles leietakere med overlevelsesrett» som den eneste eiendommen til den overlevende leietaker når en av eierne går bort.
Felles Leieforholdet Med Rett Til Survivor Må Være Bevisst Etablert Av Felles Eiere
opprettelsen Av En Felles Leieforholdet Med Rett Til Survivor I Florida må bevisst gjøres av felles eiere. Som forklart Av Florida Lov 689.15, insisterer loven at «felles leieforholdet med overlevelsesrett» klart identifiseres som den valgte form for eierskap mellom partene:
læren om overlevelsesretten i tilfeller av fast eiendom og løsøre holdt av felles leietakere skal ikke råde i denne tilstanden; det vil si, bortsett fra i tilfeller av eiendommer i sin helhet, en tenke, overføring eller overdragelse hittil eller heretter gjort til to eller flere skal skape en leieforholdet til felles, med mindre instrumentet skape boet skal uttrykkelig gi rett til overlevelses; og i tilfeller av eiendommer i sin helhet, leietakerne, ved oppløsning av ekteskap, skal bli leietakere i felles.
Felles leieforhold med overlevelsesrett er derfor en vanlig metode for å eie eiendom I Delstaten Florida. Det kan imidlertid ikke være det klokeste valget for eierne i noen situasjoner.
Hvorfor? En av de store grunnene til at denne formen for eierskap kan være problematisk er fordi en av eierne kan ha en gjeld mot dem som skaper en lien mot sin interesse i felles eid eiendom: noe som den andre eieren (gjeldfri medeier) ikke kan vite noe om før kreditor begynner krevende rettigheter til betaling mot felles holdt eiendom.
Overraskelsesfaktor For En Felles Leieforholdet Med Overlevelsesrett: Når En Kreditor Blir En Leietaker I Felles
Kreditorer kan, og vil, saksøke for ubetalte gjeld. Hvis en kreditor vellykket saksøker en felles leietaker for en ubetalt gjeld og får en dom mot ham( eller henne), så kreditor dom kan bli arkivert av posten, som vil skape en lien mot eiendommen holdt av debitor-felles leietaker .
Det spiller ingen rolle hva den andre gjeldsfrie felleseieren ønsker. Problemet er mellom kreditor og debitor-felles leietaker basert på gjelden selv.
For at kreditor å få betalt, Tillater Florida lov renter som debitor-felles eier holder i eiendommen for å være gjenstand for avgift og salg.
Hva med den andre intetanende felleseieren? Debitor-felles leietaker interesse kan selges uten å involvere andre felles leietaker – når interessen er solgt gjeldfri felles eier vil da lære At Florida loven sier at den felles leieforholdet er så kuttet-gjeldfri felles eier vil finne seg selv som en leietaker til felles med kreditor eller en tredjepart.
Tenk deg hvor komplisert dette kan bli når kreditor Er Internal Revenue Service, eller En Student Lån Utlåner, hvor felles leietakere er foreldre og barn. Felles leieforhold med overlevelsesrett er ofte foreldre og barn, eller ektefeller eller andre kjære — og noen ganger deler disse kjære ikke alltid sine økonomiske bekymringer med sine felles leietakere i forkant av kreditorens krav.
Ending Felles Leieforholdet Eller Co-Eierskap Av Florida Real Estate
Ikke alle ønsker å ha felles eierskap i fast eiendom. Dette gjelder spesielt hvis eierne er et ektepar som går gjennom en skilsmisse. Eller, barn eller barnebarn som arver Florida eiendomsmegling. Det kan ikke være økonomisk forsvarlig for dem å dele eierskap i et stykke fast eiendom, eller kanskje medeierne bare ikke komme sammen.
3 Måter Å Avslutte En Florida Felles Leieforholdet
For de som er interessert i å lære hvordan å avslutte felles eierskap I Florida boligeiendommer, Deretter Florida law tilbyr følgende måter å avslutte en felles leieforholdet:
1. Oppsigelse Ved Lov.
PER definisjon eksisterer «joint tenancies with right of survivorship» (JTWROS) i en begrenset periode. Det er fordi denne form for eierskap slutter når en av de felles leietakere dør. Den døende partens interesse overfører til overlevende eier eller medeiere på et tidspunkt i fremtiden.
Tilfelle Av Foreclosure På En Felles Leietaker
I Moring saken, en Florida utlåner arkivert en foreclosure handling mot Mattie Moring for unnlatelse av å betale på et boliglån. Som saksøker, utlåner sluttet Mr. Og Mrs. Richard Roundtree i foreclosure saken fordi de ble antatt å ha en felles interesse i eiendommen. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Program. 1969).
Det gjorde De. Eierskapet her var Som Felles Leietakere med Overlevelsesrett. Skjøtet til eiendommen arkivert I St. Lucie County real estate records spesifikt uttalt At Mattie Moring og Richard Roundtree var (1) felles leietakere med overlevelsesrett og (2) ved død av enten boet ville overleve til den andre leietaker. (Fru Roundtree hadde en juridisk interesse som Mr. Roundtrees ektefelle.)
Problemer oppsto Da Mattie Moring gikk og fikk et lån på eiendommen uten å plage Å fortelle Mr. Roundtree. Ting ble mer komplisert når Mattie døde flere måneder etter foreclosure søksmålet ble arkivert.
Mr. Roundtree hevdet at han nå eide eiendommen fri og klar. Banken var ikke enig og ville at han skulle dekke det ubetalte boliglånet.
hva skjer nå? Under Florida lov, retten forklarte, interesse av felles leietaker opphører ved hennes død før den andre felles leietaker.
boliglån på felles leietaker interesse var en «defeasible interesse» holdt av utlåner. Når Mattie døde da lien avsluttet fordi interessen holdt av mortgagor avsluttet ved drift av loven.
banken mistet. Foreclosure handlingen ble avvist av rettssaken retten (og bekreftet på anke).
2. Selg den til en fremmed.
en måte du kan avslutte en felles leieforholdet I Florida eiendomsmegling er å selge din interesse i eiendommen til en fremmed. Det er helt tillatt for noen som eier boligeiendommer I Florida å selge sin interesse for noen av deres valg. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. Program. 1969).
I Tillegg, I Florida, kan en felles leietaker av boligeiendommer selge sin interesse i eiendommen til en totalt fremmed uten samtykke fra de andre felles leietakere. Harelik v. Teshoney, 337 Så. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. Program. 1976).
Mor Selger Sin Felles Interesse Til En Fremmed
I tilfelle Av Harelik v. Teshoney, Esther Lawrence formidlet noen eiendom I Volusia County Til Charles Harelik og hans mor, Stella Harelik. Stella var enke. Skjøtet var bestemt, formidle skrift til mor og sønn som felles leietakere med rettigheter survivor og spesielt ikke som leietakere til felles.
En gang senere formidlet Fru Harelik sin interesse for eiendommen Til Lila Teshoney. Fru Harelik beholdt en livseiendom i transaksjonen. Charles var ikke involvert i denne avtalen.
Stella harelik døde. Charles hevdet fullt eierskap og Lila sa nei, hun hadde en eierandel også. Charles anlagt en sak å ha domstolene avgjøre hvem som holdt juridisk tittel til land.
retten vurderte om Enken Harelik kunne gut den gjerningen som formidler landet som en felles leieforholdet med overlevelsesretten helt alene.
Kan noen som eier land som JTWROS ensidig avslutte overlevelsesretten? Ja.
siterer Til Florida Høyesterett i forklaring, retten mente Det Er Florida lov at en felles leietaker kan ødelegge retten til overlevelse. Kravet her er at når hun gjør det, hun må avslutte sin interesse på en måte som hindrer henne fra å hevde ved survivor noen interesse i gjenstand for felles leieforholdet.
Siden Mor hadde overført sin interesse på en slik måte at hvis sønnen hennes hadde gått, kunne hun ikke kreve full tittel SOM JTWROS, hun hadde avsluttet felles leieforholdet. Retten kalte dette slutt «enhet» mellom mor og sønn som medeiere i landet.
så kan du avslutte en felles leieforholdet I Florida land hvis du overføre din interesse til en fremmed, fordi du har gjort hva domstolene anser å ha ødelagt «enhet av tittelen» med felles leietakere.
2. Overfør den til en annen felles leietaker.
En annen måte å avslutte felles eierskap Av Florida real estate er for en medeier å formidle sin eierandel til en annen felles leietaker (eller leietakere). Hvis det er flere felles eiere, trenger de som ikke er involvert i transaksjonen ikke å vite om transporten, mye mindre godkjenne det. Countrywide Funding Corp. V. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. Program. 1991).
Saken Av Countrywide Funding Corp. V. Palmer
I Countrywide saken, Countrywide arkivert en foreclosure handling mot Et Stykke Florida eiendom holdt i en gjerning i fellesskap av en mor, Adelina Hentzschel, og hennes sønn, Jose Baca.
gjerningen var spesifikk at mor og sønn eide hjemmet som felles leietakere med overlevelsesrett. Opprinnelig hadde mor Adelina kjøpt eiendommen og deretter arkivert gjerningen SOM JTWROS for seg selv og hennes sønn Jose.
senere ble en annen gjerning arkivert. Dette var en quitclaim gjerning fra mor og sønn Til Jose Baca.
Etter dette quitclaim Til Jose ble arkivert med kontorist kontor, Jose fikk et boliglån Fra Essex Mortgage Company og deretter refinansiert Med Bayside Federal Savings and Loan. Bayside deretter tildelt boliglån Til Lands.
Så Døde Jose Baca. Boliglån betalinger ble ikke betalt. Utlåner, Landsomfattende, utelukket.
i foreclosure handling, ble det bevist at quitclaim gjerning ble smidd. Mor Adelina hadde aldri signert den gjerningen. Men Jose hadde gjort det.
Hadde Jose avsluttet Den Felles Leieforholdet med Overlevelsesretten med sin mor? Ja.
quitclaim avsluttet felles leieforholdet med overlevelsesrett. Nå eide moren landet som en leietaker til felles.
Jose hadde makt til å konvertere AT JTWROS til en leieforholdet til felles, uten morens viten eller samtykke. Han avsluttet JTWROS ved å overføre sin felles leietaker interesse for seg selv som stipendiat.
utlåner hadde rett til å hindre på sønnens udelte halv interesse i leieforholdet i felles som resulterte fra hans gjerning til seg selv. Som mellom de to uskyldige, mor som hadde vært utsatt for forfalskning og utlåner som hadde lånt penger, retten ensidig med utlåner.
(Andre måter å avslutte en felles leieforholdet inkluderer bare å overføre interessen i eiendommen til et familiemedlem. Også, en medeier kan søke å partisjonere Florida eiendomsmegling. Partisjon er der rettskjennelser eiendommen solgt fordi en co-leietaker har saksøkt en annen for å avslutte felles eierskap av eiendommen. Dette skjer vanligvis når eiendommen er arvet, etter en skilsmisse eller break-up, eller når en medeier blokkerer en god avtale ved å nekte å selge eiendommen selv om dette synes å gjøre god økonomisk forstand.
Hva Skal Du Gjøre?
et godt råd hvis du står overfor en felles leieforholdet problemet er å minst snakke med en erfaren Florida eiendomsmegling advokat for å lære om dine rettigheter. De fleste eiendomsadvokater, Som Larry Tolchinsky, tilbyr en gratis første konsultasjon (over telefon eller personlig, avhengig av hva du foretrekker) for å svare på dine spørsmål.
_______________
