Unngå Self-Rental Fellen

Redaktør: Anthony S. Bakale, CPA, MT

Navigere passiv aktivitet tap regler Kan Være en skremmende oppgave til tider. Mange skattebetalere forstår egentlig ikke reglene eller den potensielle effekten de kan ha på transaksjoner og investeringer. Det er nyanser som, hvis ikke adressert på forhånd, kan ha betydelige negative skatteimplikasjoner.

En av disse nyansene er behandling av selv-utleie under passiv aktivitet tap regler. Mange utøvere er klar over selv-utleie regler, men det er en situasjon som kan skape en utilsiktet begrensning. Denne posten gir en generell bakgrunn for de passive aktivitetsreglene og selvleiebestemmelsen og tar for seg konsekvensene av et salg av et driftsselskap når selvleieboligen beholdes.

de fleste mellomstore bedrifter er tett eid familiebedrifter og har aksjonærer / eiere med varierende grad av engasjement i selskapet. Gjennomstrømningstap, aksjonærtransaksjoner og salg av selskapet er bare noen av grunnene til at utøvere som rådgiver slike selskaper, må være oppmerksom på de passive aktivitetstapsreglene i Henhold til Sec.469, deres begrensninger og planleggingsmuligheter.

Sec. 469 fastsetter at et passivt aktivitetstap eller passiv aktivitetskreditt ikke skal tillates unntatt i grad av passiv inntekt. Dette høres ganske grunnleggende ut, men vurder et øyeblikk de potensielle problemene som en skattyter kan møte. Hvilke spørsmål må besvares? Hva må skje slik at transaksjonen behandles på den mest fordelaktige måten?

Hva Er En Passiv Aktivitet?
Hva Skjer i En Selvutleiesituasjon?
Trap 1-Fanget Tap
Trap 2-Salg Av Drifts-Leietaker Selskap Med Fast Eiendom Beholdt
Konklusjon
EditorNotes

Hva Er En Passiv Aktivitet?

Sec. 469 (c) fastsetter at en passiv aktivitet er enhver aktivitet som involverer oppførsel av enhver handel eller virksomhet der skattebetaleren ikke materielt deltar. 469 (c) (2) sier at passiv aktivitet inkluderer enhver leieaktivitet.

Materiell deltakelse er ikke klart definert I Koden. Sec. 469(h) (1) fastsetter at en skattyter behandles som vesentlig deltakelse i en aktivitet bare dersom skattebetaleren er involvert i virksomhetens virksomhet på et grunnlag som er vanlig, kontinuerlig og betydelig. Dette er en fakta-og-omstendigheter bestemmelse, men det er midlertidige forskrifter som gir mye mer detaljert veiledning for å gjøre en klar bestemmelse av materiell deltakelse.

skattebetalers deltakelse må oppfylle visse standarder. Aktiviteter som ikke vanligvis utføres av en eier eller aktiviteter av en investor, kvalifiserer ikke. Skattebetalers virksomhet må være en aktiv eier som er direkte involvert i den daglige ledelsen av aktiviteten.

Hva Skjer i En Selvutleiesituasjon?

Mange skattebetalere som eier et driftsselskap eier også tilhørende fast eiendom. Bygningen og land kan eies i en egen enhet for en rekke årsaker. Hvis virksomheten og eiendommen er i separate enheter, hvordan behandles gjennomstrømningsinntektene eller-tapet i henhold til reglene for passiv aktivitetstap? Dersom driftsselskapet er et foretak som aksjonæren aktivt deltar i på daglig basis, vil aksjonæren i de fleste tilfeller anses å delta vesentlig i denne aktiviteten. Den generelle regelen er at utleie fast eiendom er en passiv aktivitet. Det er ett unntak for visse eiendomsmegling fagfolk; en annen er selv-utleie regelen. Så gjør det bare å ha de to aktivitetene i separate enheter forskjellig behandling i Henhold Til Sec. 469 enn å eie eiendommen i en enhet?

svaret er ja. Temp. Regs. Sec. 1.469-2t (f) (6) dekker behandling av selvbetjeningstransaksjoner. Den fastsetter at et beløp av skattebetalers brutto leieaktivitet inntekt for skatteåret fra en gjenstand av eiendom lik netto leieaktivitet inntekt for året fra at element av eiendom behandles som ikke fra en passiv aktivitet hvis eiendommen er:

1. Leies for bruk i en handel eller virksomhet der skattyter vesentlig deltar for skatteåret; og

2. Er ikke beskrevet I Temp. Regs. Sec. 1.469-2t (f) (5), som dekker eiendom leid tilfeldig til en utviklingsaktivitet.

det som vanligvis anses som inntekt fra en passiv virksomhet, behandles som ikke-passivinntekt fordi eieren vesentlig deltar i driftsleiet. Denne regelen ser ut til å sette skattebetalere som plasserer eiendommen som brukes i sin handel eller virksomhet i en egen enhet på lik linje med skattebetalere som beholder eiendommen i samme enhet som virksomheten. Siden inntektene (eller tapet) fra virksomheten vil være nonpassive, virker det berettiget at inntekt «siphoned off» til eiendomsaktiviteten også bør være nonpassive. Denne bestemmelsen dekker imidlertid ikke noe tap som kan oppstå fra leieaktiviteten. Under selvutleieregelen anses leietapene fortsatt å være passive tap fradragsberettigede bare i omfanget av passiv inntekt, mens inntektene behandles som «aktiv inntekt» (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Trap 1-Fanget Tap

Skattebetalere må følge nøye med når du bruker en selvbetjent transaksjon. Anta at skattyter har et tap på utleie av eiendom til en virksomhet der han eller hun vesentlig deltar. Det tapet er underlagt de passive tapsreglene, slik at tapet ikke vil være fradragsberettiget, men suspendert og videreført til fremtidige skatteår, uten annen passiv inntekt i inneværende år. Dette er tilfelle selv om skattyter kan ha inntekter fra aktiviteten som han eller hun leier eiendommen. I det påfølgende året, hvis skattebetaleren har netto leieinntekter fra eiendommen leid til den relaterte aktiviteten der skattebetaleren vesentlig deltar, anses inntektene for å være aktiv inntekt.

denne aktive inntekten kan motvirkes av de suspenderte passive tapene fra aktiviteten, men den kan ikke motvirkes av passive tap fra andre aktiviteter. Hvis skattyter hadde planer om å ly en del av hans eller hennes inntekt gjennom bruk av en self-rental ordning med tap fra andre passive aktiviteter, har skattyter falt i self-rental fellen. Også, hvis skattebetaleren planla å bruke tap generert av leieaktiviteten for å kompensere inntekter fra driften av den aktive virksomheten, har han eller hun igjen falt i selvutleiefellen.

i andre tilfelle vil den enkle løsningen være å kombinere leieaktiviteten med driftsaktiviteten enten via en faktisk juridisk fusjon eller ved å velge å samle aktivitetene. Skattebetaleren kan bare gjøre valget for å samle aktivitetene i det første året skattebetaleren rapporterer aktivitetene. Dette valget krever vedlegg av en formell uttalelse til retur.

en juridisk fusjon kan gjøres i ulike former og til ulike tider, hver med sine egne skattemessige konsekvenser, som er utenfor omfanget av varen.

Trap 2-Salg Av Drifts-Leietaker Selskap Med Fast Eiendom Beholdt

kan en skattyter unngå self-rental felle etter salg av drifts-leietaker selskap? Det er ganske vanlig for et mellomstore selskap å selge driftsvirksomheten (eller eiendeler i virksomheten), men beholde eiendommen knyttet til den virksomheten. Etter salget vil selgeren fortsette å leie eiendommen til kjøperen som driver den nå ikke-relaterte virksomheten.

vanligvis, som en del av den samlede transaksjonen, vil selgeren reforhandle leieavtalen av fast eiendom, hvis tidligere holdt utenfor driftsenheten, eller inngå en leieavtale, hvis tidligere holdt som en del av driftsvirksomheten, med den nye kjøperen. Den nye leieavtalen, som selger forhandler på armlengdes avstand, generelt vil skape positiv kontantstrøm til selger og netto leieinntekter. Ofte tror selgeren (og hans eller hennes rådgivere) at denne inntekten (fra en utleieaktivitet hos en ikke-relatert tredjepart) vil skape passiv inntekt som kan være skjermet av andre passive tap som selgeren har eller har til hensikt å generere i år etter at salget har skjedd.

selvutleieregelen beskrevet ovenfor sier at hvis skattebetaleren vesentlig deltar i en aktivitet, vil netto leieinntekter generert fra utleie av eiendom til aktiviteten bli behandlet som ikke-passiv (aktiv) inntekt. Skattebetaleren i dette tilfellet er ikke lenger involvert i virksomheten; men under de materielle deltakelsesreglene som er skissert ovenfor-spesielt Temp. Regs. 1.469-5t (a) (5) – hvis skattebetaleren har vesentlig deltatt i en aktivitet i 5 av de siste 10 skatteårene, anses skattebetaleren å ha deltatt vesentlig i inneværende år. Der driftsvirksomheten forblir en «egen aktivitet» i kjøperens hender, vil skattebetaleren fortsette å være en materiell deltaker i aktiviteten etter at den er solgt under 5-out-of-10-års regelen til utløpet av denne perioden. Det er viktig å huske at under de passive aktivitetsreglene, for å bli betraktet som en egen aktivitet, må driftsvirksomheten ikke være en egen enhet.

siden skattebetaleren planla å beskytte sine leieinntekter med andre passive tap, har skattebetaleren igjen falt i selvutleiefellen. De andre passive tapene som skattebetaleren har eller vil generere, vil være ubrukelige mot leieinntektene i en periode på minst fem år fra salgsdatoen. Hvis eiendommen selges i løpet av denne perioden, vil eventuell gevinst på salget også betraktes som inntekt fra selvleiet eiendom og derfor aktiv.

Konklusjon

Transaksjoner som kan være underlagt passiv tap regler bør nøye gransket. Ofte er det som synes å være en enkel sak fulle av unntak som kan føre til ødeleggelse for god skatteplanlegging. Skatteutøvere bør gjøre seg oppmerksomme på de mange unntakene fra de generelle reglene I Henhold Til Sec.469 og de potensielle mulighetene til å planlegge eller gjøre fordelaktig bruk av dem. Selvutleiefellen er bare ett eksempel på de mange unntakene i disse reglene som er begravet i regelverket og midlertidige forskrifter. Forsiktig analyse kan ofte unngå kostbare feil.