amerykański think tank badawczy Brookings Institution zorganizował w poniedziałek rano w Waszyngtonie wydarzenie, które obejmowało szeroko zakrojoną dyskusję panelową na temat odwróconej hipoteki w Ameryce i na całym świecie. Wydarzenie obejmowało również prezentację dwóch prac badawczych, diagnozujących problemy i przepisujących potencjalne rozwiązania dla przeciwnych wiatrów, z którymi borykają się produkty reverse mortgage na rynku.
wydarzenie pt. ” Odwrócona hipoteka: Promise, problems, and proposals for a better market”, odbyło się we współpracy z Kellogg School of Management z siedzibą na Northwestern University w Evanston, Ill. i była częścią większej, trwającej serii spotkań organizowanych przez Brookings poświęconych reformie polityki emerytalnej, prowadzonych zarówno przez Brookings, jak i Northwestern ’ s Kellogg school.
wydarzenie zakończyło się przemówieniem głównym Debry Whitman, EVP i dyrektora ds. polityki publicznej w AARP. Whitman, omawiając przede wszystkim bieżące problemy stojące przed starszymi Amerykanami w zakresie trudności związanych z odpowiednim oszczędzaniem na emeryturę, dostarczył pewnych kontekstów dla stanowiska AARP w sprawie produktów odwróconej hipoteki w ogóle.
Reklama
„w AARP nie widzimy home equity lub reverse mortgages jako głównego rozwiązania dla wszystkich ludzi dla problemu bezpieczeństwa emerytalnego,” Whitman powiedział w swoim keynote. „Naszym zdaniem nawet przejrzyste, dobrze zaprojektowane kredyty hipoteczne mogą odgrywać ograniczoną rolę w poprawie perspektyw finansowych dla większości ludzi.”
powołując się na medianę wartości kapitału własnego domu w 2016 $145,000, Whitman twierdził, że poza głównymi obszarami metropolitalnymi, które mają znacznie wyższe wartości nieruchomości, większość ludzi nie będzie w stanie zapewnić bezpieczeństwa emerytalnego na pełną długość ich coraz dłuższych warunków emerytalnych poprzez wykorzystanie produktów akcji domu, takich jak odwrócone hipoteki, a także stwierdzając, że odwrócony hipoteka foreclosures są „zbyt wysokie.”Powiedziała jednak również, że odwrócone kredyty hipoteczne mogą działać dla niektórych osób w określonych sytuacjach.
nowe prace badawcze reverse mortgage
w tym samym dniu, w którym miało miejsce wydarzenie, naukowcy zaprezentowali dwie z trzech nowo opublikowanych prac badawczych diagnozujących problemy z produktami reverse mortgage, wraz z oferowaniem możliwych rozwiązań specyficznie zidentyfikowanych problemów. Pierwsza prezenterka, dr Stephanie Moulton z Ohio State University, opisała, że niski wskaźnik wykorzystania odwróconych kredytów hipotecznych można poprawić poprzez usprawnienie opcji produktów, które kierują się do segmentów konsumentów z wykazanym popytem na kredyty mieszkaniowe.
„wyzwanie postawione nam przez Brookings, jak możemy zreformować odwrócone kredyty hipoteczne, aby rynek był lepszy” – powiedział Moulton.
ponieważ kapitał w domu jest często podstawowym źródłem bogactwa dla wielu amerykańskich gospodarstw domowych, kapitał w domu może służyć jako realne źródło dodatkowego dochodu dla seniorów narodu, powiedziała. W tym celu, w celu zwiększenia stopy wykorzystania odwróconej hipoteki dla starszych Amerykanów, Moulton i współautor Donald Haurin (również ze stanu Ohio) przedstawił dwa zalecenia dotyczące dodatkowych ofert produktów odwróconej hipoteki.
pierwszym z nich jest odwrócony kredyt hipoteczny o małej wartości, tani wariant, który może być skierowany do 6,1 miliona właścicieli domów, dla których kapitał własny jest podstawowym aktywem emerytalnym i którzy mogą skorzystać z dostępu do krótkoterminowej płynności. Drugi to usprawnione konwersje forward-to-reverse mortgage, które mogą być skierowane do ponad 3 milionów starszych właścicieli domów, którzy nadal mają kredyt hipoteczny forward, i mogą znacznie poprawić przystępność mieszkaniową poprzez eliminację miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego forward, piszą autorzy.
Moulton i Haurin dodali, że konieczne jest usprawnienie reform zarówno w zakresie tworzenia, jak i obsługi odwróconych kredytów hipotecznych, co może zmniejszyć prawdopodobieństwo zakończenia pożyczki w przypadku wykluczenia. Proponowane reformy obejmują oparte na ryzyku ubezpieczenie, które uwzględnia wyniki kredytowe kredytobiorców i kwoty poboru, podczas gdy propozycje reform zaplecza obejmują zapobiegawczą obsługę i proaktywne działania zarówno usługodawców, jak i Federalnej Administracji mieszkaniowej (FHA) w celu zwiększenia wartości nieruchomości zabezpieczonych dla nieruchomości będących własnością kredytobiorców hipotecznych odwróconych.
drugi prezentowany artykuł jest autorstwa profesora Thomasa Davidoffa z University of British Columbia i proponuje, że odwrócone kredyty hipoteczne mogą być bardziej atrakcyjne dla kredytobiorców i kredytodawców poprzez zwiększenie kwot kredytów w momencie powstania na zakup renty dożywotniej. Renta, jak twierdzi Davidoff, może być wykorzystana na spłatę kapitału i odsetek od pożyczki, podczas gdy kredytobiorcy mogą pozostać w swoich domach. Może to służyć do przeniesienia sald kredytów od długo po powstaniu-kiedy dom jest prawdopodobnie warte mniej niż saldo pozostające do spłaty – do wcześniejszych dat, kiedy dom jest bardziej prawdopodobne, aby być warte więcej niż kredytobiorcy są winni.
„przykłady liczbowe pokazują, że koszty ponoszone przez kredytodawców z ograniczoną odpowiedzialnością mogą być znacznie zmniejszone przez takie wyrównanie salda kredytu w czasie”, pisze Davidoff. „Kredytodawcy mogą zatem być w stanie zapewnić więcej gotówki dla kredytobiorców na początku pożyczki, oferując niższe opłaty i stopy procentowe.”
panel dyskusyjny
po prezentacji referatu odbyła się dyskusja panelowa moderowana przez Benjamina Harrisa z Northwestern University, w której udział wzięli Moulton i Davidoff, wraz z dr Christopherem Mayerem Z Columbia University i Longbridge Financial, a także Dr Laurie Goodman, wiceprezes ds. polityki finansowania mieszkalnictwa w Urban Institute.
Goodman rozpoczął dyskusję chwaląc rozwiązanie zaproponowane w artykule Moultona.
„uwielbiam oświadczyny Stephanie” – powiedział Goodman. „Wydaje wiele zdroworozsądkowych zaleceń, aby zwiększyć zasięg produktu odwróconej hipoteki, i nie tylko wydaje te zalecenia, ale także rozmiary korzystania z niego. Zdaje sobie sprawę, że program odwróconej hipoteki nie jest dla wszystkich, ale że istnieją dwa specyficzne zastosowania, które są bardzo, bardzo powszechne: HECM o małej wartości i HECM o wysokiej wartości forward mortgage. Oba mają sens. Z całego serca popieram tę gazetę.”
zarówno z perspektywy akademickiej, jak i przemysłowej, Mayer w dużej mierze odbił się echem nastrojów Goodmana dotyczących propozycji Moultona, ale zakwalifikował, że jej propozycja koncentruje się w szczególności na rynku o niskich lub umiarkowanych dochodach, rynku, o którym mówi, że „trudno byłoby istnieć bez rządu.”
Mayer opisał również, że Wielka Brytania ma rynek odwróconej hipoteki, który jest sześć do siedmiu razy większy na mieszkańca niż rynek w Stanach Zjednoczonych.
„najważniejsze informacje w Wielkiej Brytanii myślę, że byłoby pomocne dla nas, aby zrozumieć, że 30-letnia stała stopa lub długoterminowy kredyt hipoteczny ze spłatami dla kogoś w ich 50s lub 60s – że będą płacić za kolejne 30 lat bez systemu emerytalnego-nie jest wyraźnie odpowiedni produkt dla wielu ludzi, ” Mayer powiedział. „To stawia ich w sytuacji, w której dokonują płatności na emeryturze, z którą będą musieli się zmagać.”
sposób stworzenia produktu, który służy tym ludziom, w których płatności są dokonywane przez pewien czas, zanim przejdą do odwróconej hipoteki i wyeliminują potrzebę płatności, ma duży potencjał w USA, a to, że jest czynnikiem napędowym w Wielkiej Brytanii, może służyć jako dowód. Jednak logistyka będzie prawdopodobnie wymagać pracy, aby ostatecznie służyć jako realne rozwiązanie, powiedział.
jeśli chodzi o proponowane rozwiązanie Davidoffa, Goodman nazwał je „niesamowicie sprytnym.”Mayer scharakteryzował propozycję Davidoffa, mówiąc, że jego pomysł w praktyce dzieje się na poziomie puli po stronie prywatnej branży.
„myślę, że pomysł, o którym mówi Tom, ma sens i jest to coś, co ludzie, którzy szukają finansowania tych rzeczy, robią dzisiaj w jakiejś odmianie podejścia”, powiedział Mayer.
'pytania i odpowiedzi
wprowadzając komentarz do dyskusji, Moderator Harris wtrącił, że ogólnie stwierdza, że tematy dotyczące odwróconej hipoteki są „niesamowicie złożone”, porównując je z jego ogólnymi studiami na temat kwestii podatkowych na stanowisku w Kellogg School.
„Reverse mortgages blow taxes away on complexity,” Harris powiedział. „Zarówno szczegóły poszczególnych pożyczek, jak i działania programów, reformy, które miały miejsce. Jest to program, który zmienia się na naszych oczach prawie co roku. Uważam to za bardzo mylące, i to jeszcze zanim przejdziesz do ekonomii. Jest to niezwykle złożona kwestia, więc może powinniśmy to przyznać od samego początku.”
złożoność była konsekwentnym znakiem rozpoznawczym ciągłej dyskusji, z Goodman podnosząc kwestie związane z ograniczeniami dla planistów finansowych na mocy ustawy o procedurach rozliczeń Nieruchomości (RESPA), która zabrania doradcom finansowym uzyskiwania rekompensaty, jeśli zdecydują się zalecić odwróconą hipotekę.
Moulton omówił również zawiłości, które mogą wynikać z HECMs, które powstały przed wprowadzeniem szeregu reform programowych, jednocześnie zajmując się opcjami produktów dla seniorów, które nie karzą przyszłych kredytobiorców hipotecznych. Rozwiązywanie problemów podatkowych związanych z kosztami programu dla podatników było z przodu dla naukowców, próbując myśleć o przedstawionych przez nich propozycjach. Omówiła również wyzwania związane z charakteryzowaniem odwrotnej hipoteki foreclosures, ponieważ wiele kredytów naturalnie kończy się w foreclosures, które nie prowadzą do rzeczywistych przemieszczeń, ponieważ wykluczenia występuje przede wszystkim, gdy odwrotnej hipoteki kredytobiorcy albo umiera lub opuszcza dom.
po głównej dyskusji panelowej pojawił się Q& a period. Pierwsze pytanie zostało sformułowane wokół problemu złożoności, z uczestnikiem widowni opisującym nie tylko „asymetrię informacji, ale asymetrię Poznania”, która sprawia, że seniorzy są szczególnie narażeni na niezrozumienie produktu odwróconej hipoteki. Moulton i Goodman zgodzili się z założeniem pytania, podkreślając, że istnieje potrzeba uproszczenia oferty produktów-co było pomysłem, który Goodman wyraził w zeszłym miesiącu, gdy zeznawał przed podkomisją ds. usług finansowych Izby Reprezentantów w sprawie Mieszkalnictwa, rozwoju społeczności i Ubezpieczeń.
pełny zapis i film z imprezy zostanie udostępniony jeszcze w tym tygodniu na dedykowanej stronie, jak informuje rzecznik prasowy Brookings Institution.
