COVID-19 wbił lub zagroził wszystkim, od takich firm z Wall Street po Głównych przedsiębiorców ulicznych w Ameryce, siejąc spustoszenie w gospodarce kraju. Ale główny inwestor nieruchomości Joseph Asamoah przeciwstawił się pandemii, trzymając się modelu biznesowego, który działa od ponad 25 lat.
jego podejście obejmuje kupno, remont i zarządzanie domami jednorodzinnymi. Dodatkowo zapewnia domy dla rodzin o niskich dochodach, które zazwyczaj nie mogą mieszkać w tych miejscach.
urodzony w Ghanie i wychowany w Anglii, Asamoah przybył do Ameryki ponad trzy dekady temu ze 100 dolarami w kieszeni i postanowił zainwestować w nieruchomości. Przekształcając hobby w biznes, Asamoah zbudował firmę inwestycyjną i zarządzającą nieruchomościami z portfelem 32 domów jednorodzinnych w Waszyngtonie, jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w kraju.
ale droga do sukcesu Asamoah nie przebiegła bez przeszkód. Kiedy kupił swoją pierwszą nieruchomość inwestycyjną w 1987 roku w Waszyngtonie za 47 000 dolarów, kilka osób ostrzegło go, że płaci za dużo. I były pułapki. Pomimo zapewnień sprzedającego, Asamoah odkrył, że najemcy nie płacili czynszu przez kilka miesięcy. Ponadto lokatorzy zgromadzili $5,000 rachunek za wodę.
„Jako początkujący inwestor na rynku nieruchomości, byłem ponad głową.”
Asamoah nauczył się na błędach i znalazł niszę w przestrzeni nieruchomości. Po pracy w corporate America, w tym w IBM, jego celem nigdy nie było zbudowanie wielomilionowej korporacji. Zamiast tego jego celem było osiągnięcie niezależności finansowej poprzez posiadanie aktywów generujących dochód pasywny. Osiągnął to w 2003 roku, kiedy dochody z jego portfela wynajmu dorównywały jego pensji w IBM. Od tego czasu jego celem jest wdrażanie powtarzalnych i skalowalnych systemów, selektywne pozyskiwanie nieruchomości na wynajem w oparciu o jasne kryteria i poszukiwanie możliwości biznesowych w miarę ich powstawania.
jego model biznesowy obejmuje bardzo stabilny strumień dochodów, który jest gwarantowany poprzez kontrakt z tym, co nazywa najbezpieczniejszym źródłem na świecie: rządem USA. „Tak długo, jak najemca (klient) jest w domu, wtedy strumień dochodów będzie kontynuowany—gwarantowany”, mówi. „To naprawdę nie ma znaczenia, czy gospodarka jest dobra czy zła, strumień dochodów jest przewidywalny i niezawodny. Dla mnie, to jest to, co sprawia, że moje podejście sprawdzone.”
Po stronie wynajmu, miesięczny czynsz waha się od $1,400 do $ 6,000. Asamoah twierdzi, że większość jego przejęć nieruchomości jest utrzymywana jako długoterminowe nieruchomości portfelowe. Weź ten pierwszy dom, który kupił i do dziś jest jego własnością. Mówi, że dom jest teraz wyceniany na $ 750,000, a miesięczny czynsz za nieruchomość wynosi ponad $ 4,700. Asamoah mówi przychody z wynajmu nieruchomości konsekwentnie wzrosła wartość ze względu na wzrost czynszu i nowych nabytków nieruchomości. Dzięki przejęciom jego firma od kilku lat stale zwiększa roczne przychody na poziomie średnio 5% do 10%.
dodał, że ponieważ większość jego lokatorów to posiadacze kuponów mieszkaniowych o niskich dochodach (aka sekcja 8), większość czynszów jest płacona przez lokalny urząd mieszkaniowy. Asamoah twierdzi, że porcje lokatorów zwykle wahają się od zera do 700 USD miesięcznie. Większość jego posiadłości znajduje się w ” gentryfikowanych dzielnicach lub na ścieżce gentryfikacji.”
firma Asamoah zarabia na wiele sposobów, w tym na przepływy pieniężne z wynajmu nieruchomości, przychody z usług edukacyjnych i coachingowych oraz zyski netto przy sprzedaży nieruchomości z portfela długoterminowego. Znany jako Dr Joe (ma doktorat z systemów informatycznych), Asamoah planuje nadal rozwijać swoją firmę. Niedawno nabył jeszcze dwie nieruchomości w Waszyngtonie, które są obecnie upiększane i przekształcane z dodatkiem sypialni i łazienek.
Asamoah jako przedsiębiorca i strateg inwestycyjny uczy innych, jak się rozwijać. I przy całej niepewności spowodowanej kryzysem koronawirusa, Asahmoah zaoferował pięć wskazówek, które pomogą najemcom, właścicielom, inwestorom nieruchomości lub właścicielom małych firm w czarnej społeczności przetrwać w obecnych warunkach.
sugeruje, że oceniają swoje miesięczne wydatki-podejmują kroki, aby jak najszybciej zmniejszyć niepotrzebne wydatki. Szukaj opcji, aby zwiększyć swoje dochody, w tym wynajem części domu, odkrywanie alternatywnych strumieni dochodów. Podjęcie kroków w celu utworzenia funduszu awaryjnego. Określ, ile kapitału musisz mieć, aby kupić następną nieruchomość. Jeśli nie masz środków, Znajdź partnera finansowego i / lub kredytowego.
BLACK ENTERPRISE dogonił Asamoah przez e-mail, aby uzyskać jego wiedzę na temat nieruchomości.
masz model biznesowy, który przetrwał cztery recesje. Rozumiemy, że twój model biznesowy nazywa się BRRRR? Co to znaczy?
od 1987 roku przeszedłem cztery cykle nieruchomości: początek lat 90., połowa/koniec lat 90., lata 2001-2002 i 2008-2011. Wygląda na to, że zbliżamy się do recesji wywołanej COVID-19 w 2020 roku.
model biznesowy BRRRR składa się z następujących elementów:
kupuj – kupuj nieruchomości w pożądanych dzielnicach, które są na ścieżce gentryfikacji
Renowuj – przekształcaj „brzydkie” domy w piękne domy
wynajmij – wynajmuj nieruchomości rodzinom o niskich dochodach „Tier 1” z kuponami, które tęsknią za szansą na życie w domach jakości HGTV w bezpiecznych, pożądanych obszarach
refinansowanie-Zastąp krótkoterminowe fundusze zakupu i renowacji ze stałym finansowaniem opartym na wartości domu i miesięcznych przepływach pieniężnych
powtórz-powtórz proces na następny nieruchomość
strategia BRRRR pozwala mi nabywać i odnawiać nieruchomości w obszarach gentryfikacji z finansowaniem bankowym, wymuszać aprecjację poprzez ukierunkowane ulepszenia, a następnie zastępować krótkoterminowe finansowanie stałym finansowaniem opartym na wyższych oszacowanych wartościach. Dzięki BRRRR, jestem w stanie zastąpić większość moich początkowych środków poprzez refinansowanie, więc pieniądze są poddawane recyklingowi na nowe przejęcia.
jak udało Ci się osiągnąć taką różnorodność mieszkaniową dzięki niskim dochodom czarnych rodzin mieszkających na tych samych obszarach, co wysoko dochodowe białe rodziny?
mój proces przesiewowy jest niezwykle dokładny i obejmuje kilka kroków, w tym odwiedzenie domów potencjalnego najemcy. Badanie przesiewowe opiera się na założeniu, że łatwo jest wprowadzić kogoś do domu i bardzo trudno jest go wydostać, gdy już tam jest.
nie inwestuję w obszary o niskich dochodach. Wszystkie moje domy są w pożądanych miejscach. W istocie, moi lokatorzy kuponów nie różnią się od Ciebie i mnie. nie chcą mieszkać w złych obszarach, w „gównianych” domach lub wynajmować od slumlordów. Tęsknią za ładnym domem w miłej okolicy i do wynajęcia od dobrego właściciela. Nazywam tych najemców” Tier 1 ” posiadaczami bonów.
jeśli dobrze traktujesz posiadaczy voucherów Tier 1, odkryłem, że dbają o dom, płacą czynsz, są przyjemni w obsłudze i zostają bardzo długo. Mój najdłuższy lokator wynajmuje u mnie od ponad 23 lat. Regularnie mam 10-15 lat najemców. Ponieważ dobrzy najemcy pozostają długo, pozwalają mi rozwijać moje portfolio przy minimalnym stresie i kłopotach. Dzięki moim lokatorom udało mi się osiągnąć niezależność finansową i zbudować prawdziwe bogactwo. Bez nich nic z tego nie byłoby możliwe.
jeśli jestem inwestorem nieruchomości, jaką strategię lub podejście mogę zastosować, aby przetrwać na dzisiejszym rynku wśród COVID-19?
w przypadku pogorszenia koniunktury twoja zdolność do przetrwania jako inwestor nieruchomości będzie ściśle powiązana z Twoją zdolnością dostępu do finansowania (finansowanie bankowe, kredytodawcy i inwestorzy prywatni). W spowolnieniu, finansowanie staje się trudniejsze, jednak, jeśli są „Bankowe” to nie będzie kilka doskonałych możliwości zakupu. Mając to na uwadze, niektóre z moich sugestii, aby zwiększyć swoje szanse na dostęp do finansowania nieruchomości obejmują:
- uporządkuj swój dom finansowy.
- Sprawdź i zbuduj swoją zdolność kredytową-w razie potrzeby uzyskaj naprawę kredytową.
- buduj rezerwy gotówkowe, zbieraj i organizuj swoje dokumenty finansowe-teraz!
jak inwestor nieruchomości może zamienić Kapitał nieruchomości w przepływy pieniężne? I dlaczego to byłaby dobra strategia, aby zastosować teraz, jeśli chcę sfinansować projekt nieruchomości lub rozwój?
wielu właścicieli domów i inwestorów długoterminowych jest bogatych w akcje i biednych w gotówce. Chociaż kapitał własny wygląda dobrze w sprawozdaniu finansowym, czasami właściwe jest wykorzystanie tego „martwego kapitału” i reinwestowanie funduszy, aby wykorzystać możliwości zakupu i przekształcić martwy kapitał w strumienie przepływów pieniężnych. Na przykład inwestor może wykorzystać kapitał własny domu. Uzyskaj biznesową linię kredytową lub domową linię kredytową lub po prostu refinansuj istniejącą hipotekę. Przeprowadzić badania due diligence i zlokalizować nieruchomości, które można kupić po obniżonych cenach, które raz wynajęte wygenerowałyby dodatnie miesięczne przepływy pieniężne. Zakup nieruchomości na wynajem lub aktywów inwestycyjnych po obniżonych cenach. Spraw, aby wynajem nieruchomości był gotowy, wykonując drobne lub średnie ulepszenia. Jak wspomniano wcześniej, w okresie kryzysu dostęp do finansowania jest niezwykle ważny. Korzystając z” martwego kapitału”, można szybko uzyskać dostęp do gotowego strumienia niskooprocentowanych funduszy w celu finansowania nieruchomości i projektów deweloperskich.
trenowałeś 150 doświadczonych i początkujących inwestorów w swojej rzadkiej strategii inwestycyjnej. Jakie programy opracowałeś, które mogłyby pomóc innym osiągnąć niezależność finansową?
program Joint Venture (JV) jest moim głównym programem i głównym forum, na którym współpracuję z początkującymi i średniozaawansowanymi inwestorami nieruchomości. Moim skromnym zdaniem najlepszym sposobem na naukę inwestowania w nieruchomości jest robienie interesów, kropka-nie chodzenie na seminaria, obozy szkoleniowe, czytanie książek, czy słuchanie plików MP3. Nie ma lepszego doświadczenia w nauce niż robienie transakcji. Brak Krótka z tej opcji, następną najlepszą rzeczą jest, aby” spojrzeć przez ramiona ” udany inwestor nieruchomości, jak wykonać transakcję Od początku do końca. Spotykamy się co najmniej dwa razy w miesiącu praktycznie od pierwszego dnia poprzez przeprowadzkę najemcy i refinansowanie (zazwyczaj 6-8 miesięcy).Facebook i Instagram (@drjoeasamoah) są gospodarzami bezpłatnych cotygodniowych transmisji na żywo na Facebooku i Instagramie. Facebook, Instagram i YouTube transmitują transmisje na żywo w każdy piątek na platformie „Bigger Pockets”. Bigger Pockets to największa na świecie platforma internetowa obsługująca społeczność nieruchomości (@biggerpockets). Jestem częstym wkładem w większe kieszenie. Opublikowałem wiele artykułów.
dlaczego nieruchomości nadal są dobrym biznesem dla czarnych, aby budować bogactwo finansowe dla siebie i swoich rodzin?
nieruchomości, zwłaszcza na wielu rynkach w USA, okazały się sprawdzonym wehikułem do tworzenia bogactwa i Dziedzictwa pokoleniowego. W porównaniu z innymi grupami rasowymi czarni Amerykanie doświadczają wyraźnej luki w bogactwie, która wydaje się rosnąć. Prawidłowo przeprowadzone inwestowanie w nieruchomości oferuje wiele korzyści, zwłaszcza w porównaniu z innymi klasami aktywów. Nieruchomości mogą budować bogactwo finansowe i tworzyć spuścizny. Dodatkowo, nieruchomości oferuje kilka innych korzyści, które obejmują przepływy pieniężne, korzyści podatkowe, gromadzenie kapitału, aprecjację i zdolność do dźwigni finansowej.
jakie porady zaoferowałbyś czarnym inwestorom nieruchomości przed rozpoczęciem lub rozszerzeniem działalności?
pomimo tego, co mówią ci późnymi nocnymi Guru infomercial, skuteczne inwestowanie w nieruchomości wymaga ciężkiej pracy, cierpliwości i systemu biznesowego. Aby osiągnąć niezależność finansową poprzez Nieruchomości, ważne jest, abyś traktował swoją działalność w branży nieruchomości bardziej niż hobby. Najpierw pracuj nad sobą i wyznaczaj cele. Przeznaczyć czas na edukację i szkolenia. Zrozum swoje mocne i słabe strony. Porozmawiaj z małżonkiem i rodziną i uzyskać ich wpisowe i wsparcie (jeśli to możliwe). Zdecyduj o swojej metodzie skupienia na podstawie swojej sytuacji finansowej, tolerancji ryzyka, dostępności czasu itp. Zidentyfikuj i pracuj z lokalnym mentorem. Znajdź mentora, który ma wiedzę w twoim obszarze zainteresowania, jest w stanie i chętny do udzielania wskazówek oraz ma udokumentowane sukcesy i doświadczenie w świecie rzeczywistym. Przejdź natychmiast do pierwszej transakcji i zrób wszystko, aby uzyskać pierwszą transakcję za pasem. Nie czekaj na idealny moment. Nigdy nie ma idealnego czasu na rozpoczęcie. Musisz tylko zacząć.
