by Richard Lawson
CoStar News
N niezwykle ciepły zimowy dzień w Memphis, Tennessee, dziesiątki ludzi młyn wokół mamuta były sklep Sears i centrum dystrybucyjne przekształcone w urban vertical village.
przechodząc obok ścian pokrytych sztuką, zatrzymują się w małym sklepie spożywczym lub przekąszą coś w jednej z kilku restauracji, zanim wrócą do domu z jednego z biur w budynku.
inni udają się do dentysty, lekarza lub na zajęcia plastyczne. Uczniowie tamtejszego liceum po ostatnim dzwonku spotykają się ze znajomymi. niektórzy z nich w końcu udają się do mieszkań, w których mieszkają ich rodziny.
ożywiają 93-latka, 1.5-milionowy budynek o nazwie Crosstown Concourse, kilka mil od centrum Memphis, miasta nad rzeką Missisipi znanego z muzyki bluesowej, Elvisa Presleya i FedEx. Skupiona na sztuce, opiece zdrowotnej i edukacji, wioska jest częścią coraz silniejszego trendu w całym kraju, aby nadać starym budynkom miejskim nowe i inne życie.
ale to nie było łatwe. Projekt Crosstown Concourse trwał siedem lat, a w jego skład wchodził wyjątkowy zespół projektowy, w skład którego wchodzili profesor historii sztuki, artysta i wnuk założyciela Holiday Inn Kemmons Wilson.
zebrali razem 210 milionów dolarów z 30 różnych źródeł finansowania, aby przekształcić budynek z powrotem w kotwicę gospodarczą, którą od dziesięcioleci był w okolicy, a także w mieście.
(Richard Lawson/CoStar)
jeśli chodzi o złożoność, „to było poza skalą”, powiedział Jim Howard, CEO Dudley Ventures, firmy z Phoenix specjalizującej się w federalnych ulgach podatkowych i części mieszanki finansowania Crosstown Concourse.
Crosstown, nazwane od przecinających się torów trolejbusowych, gdy istniały w dzielnicy midtown Memphis, ucierpiało w wyniku zamknięcia operacji przez Searsa w 1993 roku. Nieruchomości wokół sklepu opróżniane z czasem, aby obniżyć obszar.
„to był dość ciężki ciężar wokół kostki otaczającej społeczności”, powiedział Todd Richardson, współzałożyciel Hali Crosstown, który wziął urlop z nauczania historii sztuki na Uniwersytecie w Memphis podczas układania umowy. „Miało to ogromny negatywny wpływ na wartość nieruchomości.”
dzisiaj w budynku pracuje około 1500 osób, a około 3000 osób przychodzi i wychodzi z budynku każdego dnia.
niewiele zostało do wynajęcia powierzchni handlowej, a 265 mieszkań o mieszanym dochodzie na najwyższych piętrach jest pełnych.
Sztuka Publiczna wita pacjentów wchodzących do Kościoła zdrowia na parterze hali Crosstown. (Richard Lawson/CoStar)
najemcami biura są organizacja charytatywna szpitala St. Jude Children ’ s Research Hospital, zwana American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, dostawca opieki zdrowotnej dla tych, którzy nie mają ubezpieczenia; Methodist Le Bonheur Healthcare; i NexAir, dystrybutor gazów i materiałów spawalniczych.
najemcy edukacyjni obejmują Memphis Teacher Residency, oparty na wierze, czteroletni program przygotowania nauczycieli, kampus satelitarny dla Christian Brothers University oraz Crosstown High School, szkołę czarterową, w której nauka odbywa się poprzez projekty prowadzone przez studentów.
Są one posypane wśród wielu opcji żywności. Do ćwiczeń YMCA ma miejsce w budynku.
Richardson mieszka w budynku z rodziną. Jego córka uczęszcza do szkoły średniej. Jego biuro jest na drugim piętrze.
powiedział, że czasami zdaje sobie sprawę, że trzy lub cztery dni mijają bez wychodzenia z budynku i myśli: „muszę opuścić budynek.”
Wielki pracodawca Memphis
Sears rozwijał się w całym kraju w latach 20. XX wieku z dużymi centrami dystrybucji katalogów, które obejmowały sklepy detaliczne.
firma starała się stworzyć sieć, która szybciej dotrze do obszarów wiejskich. Jej operacja Memphis służyła Tennessee i okolicznym stanom.
zasadniczo to był Amazon przed internetem. Podobnie jak Sears, firma z siedzibą w Seattle wynajmuje i buduje duże centra dystrybucyjne w całym kraju, aby rozszerzyć swoją sieć, aby zbliżyć się do klientów i przyspieszyć czas dostawy do zaledwie jednego dnia. Zamiast słynnego katalogu Sears 100 lat temu, w dzisiejszych czasach ludzie zamawiają z domu dostawę do domu za pośrednictwem strony detalicznej Amazon.
przypadkowo, Amazon ogłosił niedawno główne centrum dystrybucyjne około 10 mil na północny wschód od hali Crosstown w dzielnicy Raleigh. Oczekuje się, że poziom parteru centrum dystrybucyjnego Amazon wyniesie 865 000 stóp kwadratowych, ale antresole w budynku spowodują, że całkowita powierzchnia wyniesie około 2,1 miliona stóp kwadratowych.
to taka sama liczba pracowników, jaką Sears miał pierwszego dnia w 1927 roku, kiedy otworzył pierwszą część, budynek o powierzchni 650 000 stóp kwadratowych zbudowany w 180 dni. Sears budował Dodatki przez lata, aby podwoić tę przestrzeń.
ale Sears zaczął powoli spadać, gdy nawyki zakupowe konsumentów zaczęły się zmieniać i ostatecznie Sears opuścił budynek w 1993 roku.
w przeciwieństwie do utylitarnego projektu Amazon dla centrów dystrybucyjnych, Sears opuścił budynek zaprojektowany w stylu art deco z dużą wieżą służącą jako centralny element.
Stare jest nowe
Sears zbudował podobne budynki w takich miejscach jak Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta i Seattle. I wiele z nich zostało przebudowanych na nowe zastosowania.
sprzedawca kawy Starbucks przeniósł swoją siedzibę do dawnego Sears w Seattle. Deweloper z Atlanty, Jamestown, przebudował Budynek Atlanty na Ponce City Market. Ten dawny budynek Searsa dzielił ten sam pierwotny architekt, co budynek w Memphis. W Houston w zeszłym roku rozpoczęto prace nad przekształceniem dawnego Art deco Sears przy 4201 Main St. w Centrum Innowacji.
ale to nie jedyne adaptacyjne projekty ponownego wykorzystania w całym kraju. Miliony metrów kwadratowych zabytkowych budynków zostały odnowione, a jeszcze więcej można przebudować.
„rynek ogarnia starą przestrzeń z nowym zapałem” -powiedział Ed McMahon, senior fellow z Urban Land Institute z siedzibą w Waszyngtonie.
Ponce City Market łączy nową konstrukcję z przebudową dawnego budynku Sears w Atlancie. (CoStar)
McMahon powiedział, że kreatywne firmy lubią przestrzeń, która wydaje się bardziej autentyczna niż nowa, a stare budynki mają zwykle duże plany pięter, które umożliwiają łatwą rekonfigurację przestrzeni. 600 milionów dolarów przebudowa długo pustego Starego Głównego Urzędu Pocztowego w Chicago jest przykładem, powiedział.
sieć aptek Walgreens podpisała umowę najmu na siedzibę firmy. Firma Uber z siedzibą w San Francisco podpisała umowę najmu na 450 000 stóp kwadratowych dla głównego węzła w Chicago.
w innym przykładzie deweloperzy przekształcili część dawnego szpitala psychiatrycznego w Buffalo w Nowym Jorku, który został otwarty w 1872 roku w Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon powiedział, że obiekt był ” największym białym słoniem w Nowym Jorku.”Na miejscu znajdują się budynki do odrestaurowania.
odbudowuje dawny Michigan Central Station, który został otwarty w 1913 roku w Detroit na ośrodek badawczy.
pomiar ilości zapasów jest wyzwaniem, powiedział K. C. Conway, główny ekonomista CCIM Institute, organizacji oferującej kursy i certyfikację dla brokerów sprzedaży inwestycji w nieruchomości komercyjne.
Powiedział, że adaptacyjne ponowne wykorzystanie stanowi około 5% do 7% wszystkich nieruchomości deweloperskich.
wiele zabytkowych nieruchomości znajduje się w ośrodkach miejskich, gdzie dostępność terenów otwartych jest ograniczona, a koszty gruntów wzrosły w wyniku. To pomogło wzbudzić zainteresowanie deweloperów adaptacyjnym ponownym wykorzystaniem nie tylko zabytkowych budynków, ale również pustych i przestarzałych budynków.
Conway powiedział, że adaptacyjne ponowne użycie kosztuje zwykle około 15% do 20% mniej niż nowa konstrukcja i może być szybsze. Na przykład systemy wsparcia, takie jak woda, kanalizacja i energia elektryczna, już istnieją na miejscu.
Najemcy w tych budynkach zwykle pozostają dłużej niż w nowej przestrzeni i wydają więcej na poprawę przestrzeni, powiedział, dodając, że „podjęli bardzo sumienną decyzję”, aby przejść do przestrzeni.
projekty pomagają również w ekologicznym i zrównoważonym budownictwie, szczególnie przy próbie uzyskania certyfikatu LEED.
„ze względu na całą aktywność klimatyczną, remont istniejącego budynku pozwala znacznie obniżyć swój ślad węglowy” – powiedział McMahon.
wymagający projekt
Podczas otwarcia dokumentu zrobionego na hali Crosstown, Lafayette Draper, były pracownik Sears Crosstown, siedzący w budynku przed odwykiem, powiedział, że chce zobaczyć, jak Budynek wróci, że zrobi to wiele dobrego dla społeczności.
„Jest mocny. Pewnie, że tak. Możesz tu umieścić wszystko.”
ale trzeba było ogromnego wysiłku, aby posunąć się do przodu i uzyskać finansowanie. Duże historyczne projekty, takie jak ten, są niezwykle trudne do wykonania przede wszystkim ze względu na złożoność finansowania transakcji, według Conwaya.
Conway widział to z pierwszej ręki. Zanim został głównym ekonomistą CCIM, pracował nad finansowaniem jako starszy wiceprezes ds. zarządzania ryzykiem kredytowym w Suntrust Bank z siedzibą w Atlancie, obecnie pod nazwą Truist Bank z siedzibą w Charlotte w Karolinie Północnej.
„naprawdę trzeba mieć lokalną wagę”, która ma filantropijny umysł, aby zrobić tak duże projekty przebudowy, Conway powiedział.
powiedział, że ryzykowny charakter sprawia, że są one wyzwaniem dla niezbędnych ubezpieczeń do finansowania transakcji. Firmy ubezpieczeniowe na życie i inni inwestorzy instytucjonalni zazwyczaj unikają od nich w rezultacie, Conway powiedział.
w hali Crosstown znajdują się cztery Atria stworzone przez usunięcie fragmentów starej betonowej podłogi. (Richard Lawson / CoStar)
z byłym budynkiem Sears w Memphis, Staley Cates, wiceprezes Southeastern Capital Management z siedzibą w Memphis, kupił go w 2007 roku za 3,5 miliona dolarów z myślą o filantropijnej misji.
kilka lat później Richardson i lokalny artysta, Christopher Miner, założyli Crosstown Arts, organizację non-profit, której celem jest stworzenie Centrum Sztuki Współczesnej w dawnym Sears.
ukończyli studium wykonalności do końca 2010 r. Ludzie byli sceptyczni to może się zdarzyć, biorąc pod uwagę, że kraj wychodzi z Wielkiej Recesji, Richardson powiedział. W rzeczywistości, znany lokalny deweloper Henry Turley powiedział Catesowi, że jego najlepszym rozwiązaniem jest zburzenie budynku i rozpoczęcie od nowa.
najważniejsze wydarzenia Turleya to Harbor Town, nowy rozwój miejski na Mud Island naprzeciwko uptown Memphis i przebudowa Giełdy bawełny zbudowanej w centrum miasta w 1925 roku.
ale Richardson i Górnik naciskali do przodu. Zaczęli od budowania wsparcia społeczności, często organizując pokazy sztuki i występy muzyczne na zewnątrz i wewnątrz budynku.
McLean Wilson, wnuk założyciela Holiday Inn Kemmons Wilson, połączył się z Richardsonem i Minerem, aby pomóc w rozwoju i finansowaniu. W 2007 roku Wilson wrócił do swojego domu w Memphis i dołączył do rodzinnej firmy, która przekształciła się poza hotelami w restauracje, firmy technologiczne i Browar.
Tony Bologna, lokalny architekt i konsultant, który był dyrektorem ds. rozwoju w Turley dla Harbor Town i innych projektów, dołączył do zespołu deweloperskiego wraz z firmą architektoniczną Lrk Z Memphis i firmą architektoniczną Dialog z Vancouver.
Preleasing pomógł im powoli przyciągnąć różne źródła finansowania.
SunTrust doprowadził do pozyskania 80,5 miliona dolarów, w tym siedmiu innych banków.
Suntrust Community Capital, ramię banku, które zajmuje się ulgami podatkowymi, obsłużyło transakcję, która przyniosła 56 milionów dolarów na nowych rynkach ulg podatkowych, federalny program skierowany do obszarów o niskich dochodach, który daje inwestorom przerwę w podatkach dochodowych. Dudley Ventures i cztery inne firmy zostały uwzględnione w tym $56 milionów.
Goldman Sachs z Nowego Jorku zainwestował 36,5 miliona dolarów w historyczne ulgi podatkowe na projekt.
po otrzymaniu wszystkich zobowiązań 31, 2014, aby zamknąć wszystkie finansowanie. Gdyby nie dotrzymali terminu, oznaczałoby to, że duża część finansowania wygaśnie. Pracowali przez cały miesiąc.
jasnoczerwone schody wykonane ze stali prowadzą na drugie piętro wewnątrz hali Crosstown. (Richard Lawson/CoStar)
wystarczy powiedzieć, było wielu prawników i bankierów zaangażowanych. Współzałożyciel Richardson powiedział, że on i Wilson mieli cotygodniową telekonferencję z 55 osobami, głównie prawnikami, w ciągu sześciu miesięcy poprzedzających zamknięcie.
jedna zmiana w dokumencie „Nie było nic łatwego w ciągnięciu tego do kupy” – powiedział Howard Dudley Ventures.
To wymagało dużej zmiany, aby stworzyć dzierżawę gruntu, co nie było łatwym zadaniem.
wszystko zostało zrobione z małą ilością wolnego czasu. Deweloperzy ruszyli w lutym. 21 grudnia 2015 roku, tego samego dnia, w 1927 roku Sears rozpoczął budowę pierwotnego budynku. Budowa zakończyła się w sierpniu 2017 roku.
Elaine Parker, zarządca nieruchomości w firmie Cushman & Wakefield|doradcy handlowi poinformowali, że w tym samym miesiącu do budynku wprowadziło się 40 najemców. „W sierpniu 2017 roku było tu naprawdę dziko” – powiedział Parker.
Pobliskie nieruchomości są widząc nowe życie, ponieważ przebudowa i Crosstown Sztuki sięgające bezpośrednio do okolicy, według Nash Hassen, właściciel Grandpoint Realty.
Hassen reprezentował budynek handlowy w odległości krótkiego spaceru, który Crosstown Arts wynajęło, wydało pieniądze na ulepszenia najemców i subleased do Black Lodge, popularnego niezależnego sklepu wideo z Filmoteką liczącą ponad 30 000 tytułów. Sprzedaje miesięczne członkostwo za $10, a także ma miejsce wydarzenia.
po stronie mieszkalnej pojawiły się również duże zyski. Hassen powiedział domy można kupić za $20,000 do $25,000 przed przebudową teraz sprzedać za $100,000 do $150,000.
„pamiętam, że ludzie nie mogli oddać domu w tej okolicy”
