najemcy detaliczni i specjaliści od nieruchomości komercyjnych powinni wiedzieć o powszechnym przepisie w najmie zwanym procentowym czynszem. W tym artykule wyjaśnimy, jak działają czynsze procentowe i punkty przerwania, z jasnymi przykładami po drodze.
Mówiąc najprościej, procentowy czynsz to dodatkowy czynsz płacony na podstawie procentu sprzedaży brutto. Sytuacje procentowego czynszu można znaleźć w niektórych przestrzeniach komercyjnych, takich jak centra handlowe i inne powierzchnie handlowe z wieloma najemcami. Ideą procentowego wynajmu jest to, że Centrum handlowe jest naturalną atrakcją dla klientów, którzy będą mieli tendencję do chodzenia między różnymi sklepami. Właściciel stwarza również przewagę dla wszystkich sprzedawców detalicznych, wybierając firmy, które znajdują się w tej samej przestrzeni, np. mając kawiarnię, pralnię chemiczną, restaurację i sklep ogólnospożywczy, wszystkie są sąsiadami. Ta zaleta i zdolność do przyciągania klientów może umożliwić właścicielowi negocjowanie procentu sprzedaży.
jak działa procentowy czynsz najmu
w przypadku najmu komercyjnego z rezerwą procentową czynsz będzie płacony minimalny czynsz, który jest tylko podstawową rezerwą czynszu Zwykle opartą na kwocie w dolarach za metr kwadratowy powierzchni. Na przykład Detalista może zapłacić 10 USD za stopę kwadratową z 4500 mkw., a zatem zapłaciłby 45 000 USD w czynszu lub 3 750 USD miesięcznie.
czynsz procentowy byłby po spełnieniu pewnej kwoty sprzedaży brutto. Punkt, w którym czynsz procentowy jest płacony, nazywany jest” punktem przerwania ” i może być naturalnym lub sztucznym punktem przerwania. Jeśli punkt przerwania nie zostanie spełniony, najemca jest zobowiązany do zapłaty jedynie minimalnego czynszu.
sztuczny punkt przerwania to po prostu dolarowa kwota sprzedaży, na którą obie strony się zgadzają. Na przykład właściciel może negocjować, że 5% sprzedaży brutto powyżej $800,000 powinno być wypłacane w procentach czynszu. Jeśli sprzedaż brutto wynosi 1 000 000 USD, najemca płaci 5% z 200 000 USD lub 10 000 USD dodatkowego czynszu.
aby obliczyć naturalny punkt przerwania, który jest również powszechnie stosowany, wystarczy podzielić czynsz bazowy przez ustalony procent. W powyższym przykładzie oznaczałoby to podzielenie $45,000 przez 5%, co odpowiada $900,000 w sprzedaży brutto jako naturalny punkt przerwania. Logika naturalnego punktu przerwania polega na tym, że sprzedawca detaliczny powinien płacić tylko procentowy czynsz od sprzedaży powyżej tego, co jest wymagane do płacenia minimalnego czynszu. Innymi słowy, biorąc 5% z $900,000 w sprzedaży będzie równa minimalnej płatności czynszu w wysokości $ 45,000, więc ma sens, że wymóg procentowy czynsz będzie kopać tylko po tym minimalny próg czynszu jest osiągnięty.
jak można sobie wyobrazić, minimalna kwota czynszu i procent czynszu mogą być negocjowane. W niektórych przypadkach Detalista może chcieć mieć wyższy minimalny czynsz z wyższym punktem przerwania, co pozwala mu zyskać na niższym poziomie sprzedaży, zanim zacznie obowiązywać procentowy czynsz. Może tak być w przypadku firm, które niedawno otworzyły i dopiero wprowadzają swój marketing.
oceniając sytuacje związane z czynszem procentowym, sprzedawcy detaliczni powinni być świadomi, jakie rodzaje przychodów są uwzględniane i wykluczane, ponieważ w większości przypadków zwrócone przedmioty i sprzedaż pracowników nie są wliczane do całości. Właściciele będą również wymagać od najemców umożliwienia audytów sprzedaży brutto, wymagać regularnych raportów sprzedaży, nie zezwalać najemcom na zamykanie sklepów podczas niektórych odcinków, a także poprosić sprzedawców, aby nie otwierali dodatkowych lokalizacji w tym samym obszarze rynku.
czynsz procentowy jest dość prostą koncepcją, ale czasami może być trudny, jeśli chodzi o punkty przerwania, inkluzje i wykluczenia. Podobnie jak w przypadku wszystkich dzierżaw nieruchomości komercyjnych, diabeł tkwi w szczegółach i jako takie dzierżawy należy zawsze dokładnie przeczytać.
