Jakie są zasady 1% i 2% w inwestowaniu w nieruchomości?

Podsumowanie: w tym artykule dowiesz się o zasadach 1% i 2% w inwestowaniu w nieruchomości. Dowiedz się, czy i kiedy używać reguły 1% i reguły 2%, jak te zasady są przydatne przy ocenie inwestycji w nieruchomości, wady każdego z nich i inne przydatne wskazówki dotyczące inwestowania w nieruchomości.

wprowadzenie

zasady 1 procent i 2 procent w inwestowaniu w nieruchomości mogą być przydatnymi narzędziami do oceny inwestycji w nieruchomości w niektórych scenariuszach. Dzięki szybkiej matematyce inwestorzy mogą sprawdzić właściwości wynajmu, aby określić, czy warto je dalej realizować.

te zasady inwestowania w nieruchomości dotyczą korzystania z dyscypliny dochodu przy zakupie nieruchomości inwestycyjnych. To powiedziawszy, nie są to twarde i szybkie Zasady. Zasada 1% to po prostu szybki test, aby sprawdzić, czy stosunek czynszu do wartości nieruchomości jest zdrowy, czy nie. Następnie pokażę Ci, jak obliczyć regułę 1% i kiedy może być pomocna w użyciu.

jaka jest zasada 1% w inwestowaniu w nieruchomości?

zasada 1 procent w nieruchomości służy do określenia, czy miesięczny dochód z wynajmu uzyskany z nieruchomości jest większy lub co najmniej równy jednemu procentowi ceny zakupu.

miesięczny dochód z wynajmu ≥ jeden procent ceny zakupu

możesz uzyskać ten sam wynik, odwracając zasadę 1 procent:

jeśli nieruchomość wynajmuje za $1,500 miesięcznie, po szybkim obliczeniu wiesz, że cena zakupu powinna wynosić około $150,000.

pamiętaj, że rynek wynajmu dyktuje wartości wynajmu, a nie cenę zakupu domu.

jak działa zasada 1%

aby obliczyć, pomnóż cenę zakupu nieruchomości plus wszelkie niezbędne naprawy przez 1%. Jeśli finansujesz, porównaj wynik z potencjalnym miesięcznym kredytem hipotecznym, a będziesz miał lepsze zrozumienie miesięcznych przepływów pieniężnych nieruchomości.

Uwaga: zasada 1 procent najlepiej jest wykorzystać jako szybki,” tył serwetki ” papierkiem lakmusowym, którego inwestorzy używają do określenia, czy stosunek czynszu do wartości jest zdrowy, czy nie. Nie uwzględnia dodatkowych kosztów, takich jak ubezpieczenie, podatki i utrzymanie.

przykład zasady 1%

Załóżmy, że szukasz kredytu hipotecznego na nieruchomości inwestycyjnej o wartości 200 000 USD. Używając zasady 1%, pomnóż 200 000 $przez 1%. Wynik Twojej kalkulacji wyniesie $ 2,000.

co wynika z reguły 1 procent mówi nam, że raty kredytu hipotecznego każdego miesiąca nie powinny być większe niż $2,000. Jeśli należny kredyt hipoteczny przekracza $ 2,000 miesięcznie, trudno będzie zarobić dodatnie przepływy pieniężne na nieruchomości inwestycyjnej.

wyjątkiem byłoby, jeśli masz pewność, że możesz wynająć nieruchomość za więcej niż $2,000 miesięcznie. W większości przypadków inwestorzy powinni zagłębić się w liczby wykraczające poza zasadę 1%, aby odpowiednio określić, czy się sumują i czy istnieje dobra szansa na pozytywny zwrot z inwestycji.

:

• zgodnie z zasadą 1% dochód z wynajmu powinien być równy lub wyższy od ceny zakupu.
• weź cenę zakupu nieruchomości plus wydatki na niezbędne naprawy i czasy o 1%, aby określić, czy stosunek czynszu do wartości jest zdrowy, czy nie.
• rynki wynajmu dyktują wartości wynajmu.

zasada jednego procenta kontra inne przydatne obliczenia dotyczące inwestowania w nieruchomości

jako studenci inwestowania w nieruchomości, dowiadujemy się, że istnieją dziesiątki użytecznych i kluczowych obliczeń, które należy określić w całym procesie zakupu. Chociaż zasada jednego procenta to szybki i łatwy sposób na ocenę stosunku czynszu do wartości, wiemy, że jest to tylko jeden z wielu wskaźników, na które należy spojrzeć przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej.

poniżej kilka przydatnych obliczeń dotyczących inwestowania w nieruchomości:

• mnożnik czynszu brutto: Służy do pomiaru względnego potencjału zarobkowego brutto składnika aktywów. To mówi, jak długo, dopóki składnik aktywów zacznie zarabiać dochód brutto, który jest równy cenie zakupu. Aby obliczyć, weź godziwą wartość rynkową domu lub cenę zakupu, podzieloną przez dochód brutto z najmu.
• zasada 70%: zasada ta sugeruje, ile inwestor powinien zapłacić za nieruchomość fix-and-flip, aby zarabiać pieniądze. Zasada mówi, że inwestorzy powinni zapłacić 70% szacowanej wartości po naprawie (ARV) nieruchomości minus koszty naprawy. Pamiętaj, że ta metryka jest używana głównie przy właściwościach fix-and-flip.
• reguła 50 procent: służy do szybkiej analizy nieruchomości inwestycyjnej jednorodzinnej. Reguła mówi, że średnio łączne koszty operacyjne będą wynosić około 50 procent czynszów brutto. Zasada 50% to długoterminowe oszacowanie średniej. W związku z tym mniej więcej połowa generowanych przychodów jest przeznaczana na koszty operacyjne w dłuższej perspektywie. Chociaż możesz cieszyć się latami z niskimi rachunkami, w końcu będziesz musiał wymienić rynny, dach, klimatyzację, elektrykę itp.

aby uzyskać pełny słownik terminów, definicji i obliczeń dotyczących inwestowania w nieruchomości, sprawdź nasze 54 Najważniejsze definicje nieruchomości dla inwestorów.

jaka jest zasada 2% w inwestowaniu w nieruchomości

podobnie jak zasada 1 procent, Zasada 2 procent w nieruchomości może pomóc inwestorom zmierzyć stosunek czynszu do ceny. Ta zasada używa tego samego pomysłu, co zasada 1%. Jednak zasada 2 procent sugeruje, że wynajem nieruchomości jest dobrą inwestycją, jeśli pieniądze z wynajmu każdego miesiąca są równe lub wyższe niż 2% ceny zakupu.

jak przydatna jest zasada 2%? Obecnie jest prawie całkowicie przestarzały i rzadko używany. Jednak inwestorzy, którzy kupują nieruchomości w trudnej sytuacji w dzielnicach D & F, mogą skorzystać z zasady 2%.

jak działa zasada 2%

aby obliczyć zasadę 2%, pomnóż cenę zakupu nieruchomości plus wszelkie niezbędne koszty naprawy przez 2%.

w zależności od tego, co inwestor chce uzyskać z wynajmu nieruchomości, jeśli nie spełnia zasady 2%, może to być nadal okazja do zainwestowania w aprecjację. Musisz zdecydować, czy Twoim długoterminowym celem jest aprecjacja, czy też miesięczny przepływ środków pieniężnych. Gdy masz lepszy pomysł swoich celów, można wybrać, czy użyć lub nie użyć Zasady 2%, w oparciu o swoje cele inwestycyjne nieruchomości.

Uwaga: Bardzo niewiele nieruchomości inwestycyjnych przestrzega zasady 2%.

przykład Zasady 2%

Załóżmy, że kupujesz nieruchomość inwestycyjną o wartości 150 000 USD. Stosując zasadę 2%, razy 150 000 $przez 2%. Wynik obliczeń wynosi 3000 dolarów. To mówi nam, że twój kredyt hipoteczny nie powinien być większy niż $ 3,000 miesięcznie.

kiedy stosować zasadę 1% i zasadę 2%

zasady 1% i 2% są naprawdę przydatne tylko na początkowej fazie oceny inwestycji w nieruchomości. Użyj reguły 1 procent jako narzędzia prescreening. Zasada 2 procent jest już rzadko stosowana jako narzędzie przesiewowe.

kiedy nie używać reguły 1% I REGUŁY 2%

w dzisiejszych czasach wielu ekspertów od nieruchomości całkowicie lekceważy zasady 1% i 2%.

rynki, na których Nieruchomości spełniają kryteria reguły, zwykle nie znajdują się w najlepszych dzielnicach. Aby spełnić zasadę 2%, wynajem nieruchomości musi być tańszy. Co czasami oznacza, że inwestor będzie płacić więcej za naprawy i konserwację, ponieważ nieruchomość jest „tańsza”.

kupno domu spełniającego zasadę 2% nie jest czymś, co polecamy naszym inwestorom. To dlatego, że będzie bardzo prawdopodobne, że znajduje się w dzielnicy D lub F i w złym stanie.

niezależnie od tych obaw, niektórzy inwestorzy nadal uważają zasadę 1% za pomocny wskaźnik, w odpowiednich okolicznościach.

wady zasad 1% i 2%

wiemy, że istnieje wiele wad zasad 1% i 2%, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości. Chociaż zasady te mogą pomóc inwestorom w określeniu, czy na rynku istnieje zdrowy stosunek czynszu do wartości, nie są one same w sobie kluczowymi wyznacznikami udanej nieruchomości inwestycyjnej.

oto kilka wad zasad 1% i 2%:

• przydatny tylko do oceny czynszu do wartości nieruchomości, niekoniecznie obrazuje cały potencjał inwestycyjny.
• nie rozliczaj innych wydatków na nieruchomości, takich jak opłaty za hipotekę i nabycie, koszty zamknięcia, naprawy i konserwację, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości i tak dalej.
• nie mów nic o stanie nieruchomości, lokalizacji, przychodach z najmu netto, zwrocie gotówkowym (CoC), stopie kapitalizacji lub aprecjacji.
• spełnienie tych zasad może nie być nawet możliwe na większości rynków. Dwie opcje, jeśli chcesz postępować zgodnie z regułami, to: Kup na innych rynkach lub obniż swoje kryteria (0,8 proc.).

wniosek

zasady 1 proc.i 2 proc. w inwestowaniu w nieruchomości mogą być pomocne przy wstępnej ocenie nieruchomości. Ale to tylko szybki test lakmusowy w ustalaniu, czy stosunek czynszu do wartości jest zdrowy, czy nie. To, co jest naprawdę ważne, to dochód netto nieruchomości lub to, ile pieniędzy pozostało po zapłaceniu wszystkich wydatków.

inwestorzy, którzy stosują tylko zasadę 1%, aby zdecydować, które Nieruchomości przyjrzeć się bliżej, prawdopodobnie tracą świetne oferty. Zasada 0,8% może być nową zasadą 1%, biorąc pod uwagę bardzo niskie stopy procentowe. Aby dać ci najlepszą szansę na udaną inwestycję w nieruchomości, ustal cele dla stopy kapitalizacji nieruchomości i dochodu netto po finansowaniu.

jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w nieruchomości, odwiedź nasze Centrum Edukacyjne i ciesz się bezpłatnym dostępem do setek przydatnych artykułów.