Last Update: 1/25/19
problemy ze współwłasnością i sposoby wypowiedzenia wspólnej dzierżawy
na Florydzie dwie osoby mogą posiadać kawałek nieruchomości (jak jednorodzinna nieruchomość). mieszkanie lub mieszkanie wakacyjne) razem, nawet jeśli nie są małżeństwem lub w żaden sposób spokrewnieni. Najczęstszą formą własności, gdzie więcej niż jedna osoba posiada interes w nieruchomości na Florydzie, nazywa się „wspólne dzierżawy” i jest to jeden z trzech rodzajów własności możliwe na Florydzie (pozostałe dwa są „dzierżawy w wspólne” i „dzierżawy przez entireties.”)
tutaj na Florydzie możesz wybrać posiadanie samochodu, mieszkania lub domu jako „współwłaściciel z prawem do przetrwania” (obraz: Surfside, Floryda)
Najemcy w całości
małżeństwa zgodnie z Prawem Florydy mają prawo do współwłasności nieruchomości mieszkaniowej jako ” najemcy w całości.”Oznacza to, że tytuł do nieruchomości jest w obu nazwach. Kiedy jeden z małżonków umiera, żyjący małżonek automatycznie staje się pełnoprawnym właścicielem całego zainteresowania nieruchomością. Nie ma potrzeby spadkowego udziału w nieruchomości zmarłego, ponieważ jego interes w nieruchomości przenosi się na żyjącego małżonka w drodze prawa do przetrwania, które jest nieodłączne w tej formie własności nieruchomości.
lokatorzy wspólni
każdy, kto może legalnie posiadać nieruchomość na Florydzie, może mieć udział we współwłasności nieruchomości. Ponadto nie ma ustalonego prawnego limitu liczby współwłaścicieli nieruchomości.
na Florydzie „lokatorzy wspólni” to domyślna forma współwłasności w Nieruchomościach. Dzierżawa wspólna to forma własności, w której każdy współmieszkaniec posiada odrębny ułamkowy udział w niepodzielonej nieruchomości. Charakteryzuje się tym, że każdy właściciel ma prawo do posiadania nieruchomości, jak również inne prawa przyznane przez prawo.
zakres zainteresowania poszczególnych współwłaścicieli nieruchomością zależy zasadniczo od tego, ile do niej wnieśli. Na przykład, jeśli jeden właściciel Miami Beach oceanfront condo zapłacił 50% ceny sprzedaży, on lub ona posiada 50% niepodzielnego udziału w nieruchomości (współmieszkańców zakłada się, że mają równe niepodzielne interesy).
w tej formie własności nie ma prawa do zachowku. Kiedy współwłaściciel umiera, jego odsetki przechodzą na spadkobierców (przez dziedziczenie ustawowe, jeśli nie ma woli) lub zgodnie z życzeniami współwłaścicieli w ich Testamencie.
Florida Joint Tenancy With Right of Survivorship Means Survivor Gets Full Ownership
zgodnie z Prawem Florydy, kiedy dodasz słowa „prawo do survivorship” do wspólnej dzierżawy, oznacza to, że pełny tytuł do nieruchomości przechodzi na właściciela, który przetrwa. „Survivor” współwłaścicieli automatycznie posiada 100% aktywów, gdy drugi współwłaściciel umiera.
wiele aktów notowanych w naszych rejestrach nieruchomości będzie identyfikować właścicieli jako „wspólnych najemców z prawem do przetrwania”. Banki, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, firmy deweloperskie itp., odpowiednio, wszyscy uznają Florida nieruchomości posiadanych jako „wspólnych najemców z prawem przetrwania” jako wyłączną własnością żyjącego najemcy, gdy jeden z właścicieli umiera.
wspólna dzierżawa z prawem do przetrwania musi być celowo ustanowiona przez współwłaścicieli
utworzenie wspólnej dzierżawy z prawem do przetrwania na Florydzie musi być celowo wykonane przez współwłaścicieli. Jak wyjaśniono w statucie 689.15, prawo nalega, aby „wspólne dzierżawy z prawem przetrwania” być wyraźnie zidentyfikowane jako wybranej formy własności między stronami:
Doktryna prawa do zachowku w sprawach dotyczących nieruchomości i dóbr osobistych będących w posiadaniu lokatorów wspólnych nie ma pierwszeństwa w tym stanie; oznacza to, że z wyjątkiem przypadków majątków w całości, projekt, przeniesienie lub przekazanie wcześniej lub później dokonane na dwóch lub więcej osób tworzy wspólną dzierżawę, chyba że akt tworzący majątek wyraźnie przewiduje prawo do przetrwania; a w przypadkach majątków w całości najemcy, po rozwiązaniu małżeństwa, stają się wspólnymi najemcami.
wspólna dzierżawa z prawem do przetrwania jest zatem powszechną metodą posiadania nieruchomości w stanie Floryda. Jednak w niektórych sytuacjach może to nie być najmądrzejszy wybór dla właścicieli.
dlaczego? Jednym z głównych powodów, dla których ta forma własności może być problematyczna, jest to, że jeden z właścicieli może mieć wobec nich dług, który tworzy zastaw przeciwko ich interesom w nieruchomości wspólnej: coś, o czym drugi właściciel (współwłaściciel wolny od długów) może nic nie wiedzieć, dopóki wierzyciel nie zacznie domagać się prawa do zapłaty za nieruchomość wspólną.
czynnik zaskoczenia wspólnego najmu z prawem do zachowku: gdy wierzyciel staje się najemcą wspólnym
wierzyciele mogą i będą pozywać za niespłacone długi. Jeśli wierzyciel skutecznie pozywa jednego wspólnego dzierżawcę za niespłacony dług i dostaje wyrok przeciwko niemu (lub jej), to wyrok wierzyciela może zostać złożony do rejestru, który stworzy zastaw przeciwko mieniu posiadanemu przez dłużnika-wspólnego dzierżawcę .
nie ma znaczenia, czego chce drugi współwłaściciel bez długów. Sprawa toczy się między wierzycielem a dłużnikiem-wspólnym najemcą w oparciu o sam dług.
aby wierzyciel mógł uzyskać zapłatę, prawo Florydy zezwala na naliczanie i sprzedaż odsetek, które dłużnik-współwłaściciel posiada w nieruchomości.
a co z drugim, niczego nie podejrzewającym współwłaścicielem? Dłużnik – wspólny dzierżawca odsetki mogą być sprzedawane bez angażowania drugiego wspólnego dzierżawcy – gdy odsetki są sprzedawane zadłużony współwłaściciel będzie następnie dowiedzieć się, że prawo Florydy mówi, że wspólne dzierżawy jest następnie zerwane-zadłużony współwłaściciel znajdzie go lub siebie jako najemcy w wspólne z wierzycielem lub osoby trzeciej.
wyobraź sobie, jak skomplikowane może się to stać, gdy wierzycielem jest Urząd Skarbowy lub pożyczkodawca kredytu studenckiego, w którym wspólnikami są rodzic i dziecko. Wspólne dzierżawy z prawem do przetrwania to często rodzice i dzieci, małżonkowie lub inni bliscy — a czasami ci bliscy nie zawsze dzielą się swoimi kłopotami finansowymi ze wspólnymi lokatorami przed roszczeniem wierzyciela.
koniec wspólnej dzierżawy lub współwłasności nieruchomości na Florydzie
nie każdy chce mieć współwłasność w nieruchomości. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli właściciele są małżeństwem przechodzącym rozwód. Albo dzieci albo wnuki, które dziedziczą nieruchomości na Florydzie. Może nie być rozsądne finansowo dla nich, aby dzielić własność w kawałku nieruchomości, a może współwłaściciele po prostu nie dogadują się.
3 sposoby wypowiedzenia wspólnej dzierżawy na Florydzie
dla osób zainteresowanych nauką, jak zakończyć wspólną własność w nieruchomości mieszkaniowej na Florydzie, prawo Florydy oferuje następujące sposoby wypowiedzenia wspólnej dzierżawy:
1. Wypowiedzenie z mocy prawa.
z definicji „wspólne dzierżawy z prawem do przetrwania” (JTWROS) istnieją przez ograniczony czas. To dlatego, że ta forma własności kończy się, gdy jeden ze wspólnych najemców umiera. W pewnym momencie w przyszłości zainteresowanie umierającej strony przenosi się na żyjącego właściciela lub współwłaścicieli.
sprawa wykluczenia wspólnego najemcy
w sprawie Moringa, pożyczkodawca z Florydy złożył pozew o wykluczenie przeciwko Mattie Moring za brak zapłaty hipoteki. Jako powód, pożyczkodawca dołączył Pan i Pani Richard Roundtree w sprawie wykluczenia, ponieważ uważano, że mają wspólny interes w nieruchomości. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Tomografia komputerowa. App. 1969).
zrobili. Właścicielami byli lokatorzy współwłasności z prawem do lokalu. Akt własności złożony w rejestrach nieruchomości Hrabstwa St. Lucie wyraźnie stwierdził, że Mattie Moring i Richard Roundtree byli (1) wspólnymi najemcami z prawem do przetrwania i (2) po śmierci albo majątku przetrwałby do drugiego najemcy. (Pani Roundtree miała interes prawny jako małżonka Pana Roundtree.)
problemy pojawiły się, gdy Mattie Moring poszedł i dostał pożyczkę na nieruchomość, nie zadając sobie trudu, aby powiedzieć Panu Roundtree. Sprawy skomplikowały się, gdy Mattie zmarła kilka miesięcy po złożeniu pozwu o przejęcie nieruchomości.
Pan Roundtree twierdził, że teraz jest właścicielem nieruchomości. Bank się nie zgodził i chciał, żeby pokrył nieopłaconą hipotekę.
co teraz? Zgodnie z Prawem Florydy, sąd wyjaśnił, interes wspólnego najemcy kończy się z chwilą jej śmierci przed drugim wspólnym najemcą.
hipoteka na udziałach wspólnego najemcy była „nieodwołalną odsetką” posiadaną przez pożyczkodawcę. Kiedy Mattie zmarł, zastaw wygasł, ponieważ odsetki w posiadaniu hipoteki wygasły z mocy prawa.
Bank przegrał. Powództwo o zajęcie lokalu zostało oddalone przez Sąd procesowy (i potwierdzone w apelacji).
2. Sprzedaj To nieznajomemu.
jednym ze sposobów na zakończenie wspólnego najmu w nieruchomości na Florydzie jest sprzedaż swojego zainteresowania nieruchomością nieznajomemu. Jest całkowicie dopuszczalne dla kogoś, kto jest właścicielem nieruchomości mieszkalnych na Florydzie, aby sprzedać swoje zainteresowanie każdemu z ich wyboru. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. Tomografia komputerowa. App. 1969).
dodatkowo na Florydzie wspólny najemca nieruchomości mieszkaniowej może sprzedać swój udział w nieruchomości nieznajomemu bez zgody pozostałych wspólnych najemców. Harelik V. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. Tomografia komputerowa. App. 1976).
Matka sprzedaje swój wspólny interes nieznajomemu
w sprawie Harelik V.Teshoney Esther Lawrence przekazała część majątku w hrabstwie Volusia Karolowi Harelikowi i jego matce, Stelli Harelik. Stella była wdową. Akt ten był specyficzny, przekazując parcelę matce i synowi jako współmieszkańców z prawem do przetrwania, a konkretnie nie jako współmieszkańców.
jakiś czas później pani Harelik przekazała swoje zainteresowanie nieruchomością Lilie Teshoney. Pani Harelik zachowała w transakcji majątek ziemski. Charles nie był w to zamieszany.
zmarła Stella Harelik. Karol twierdził, że ma pełną własność, a Lila odmówiła, ona też miała udziały własnościowe. Charles złożył pozew, aby sądy zdecydowały, kto posiadał tytuł prawny do ziemi.
sąd zastanawiał się, czy Wdowa Harelik mogła ten akt oddawać ziemię w dzierżawę wspólną z prawem do zachowku.
czy ktoś, kto jest właścicielem ziemi jako JTWROS, może jednostronnie wypowiedzieć prawo do przetrwania? Tak.
powołując się na Sąd Najwyższy Florydy w wyjaśnieniu, sąd uznał, że to prawo Florydy, że wspólny lokator może zniszczyć prawo do przetrwania. Wymóg ten polega na tym, że gdy to uczyni, musi zakończyć swoje zainteresowanie w sposób uniemożliwiający jej roszczenie przez osobę trzecią jakiegokolwiek zainteresowania przedmiotem wspólnego najmu.
ponieważ matka przeniosła swoje udziały w taki sposób, że gdyby jej syn zmarł, nie mogła rościć sobie pełnego tytułu jako JTWROS, zakończyła wspólną dzierżawę. Sąd nazwał to zakończeniem „jedności” między matką i synem jako współwłaścicielami ziemi.
więc możesz wypowiedzieć wspólną dzierżawę na Florydzie, jeśli przeniesiesz swoje interesy na nieznajomego, ponieważ zrobiłeś to, co sądy uważają za zniszczone „jedność tytułu” ze wspólnymi lokatorami.
2. Przenieś go do innego wspólnego najemcy.
innym sposobem na wypowiedzenie współwłasności nieruchomości na Florydzie jest przekazanie przez jednego współwłaściciela prawa własności innemu współwłaścicielowi (lub najemcom). Jeśli jest kilku współwłaścicieli, to ci, którzy nie są zaangażowani w transakcję, nie muszą wiedzieć o transporcie, a tym bardziej go aprobować. Countrywide Funding Corp. V. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. Tomografia komputerowa. App. 1991).
sprawa Countrywide Funding Corp. V. Palmer
w sprawie Countrywide, Countrywide złożyła pozew o wykluczenie z rynku przeciwko części nieruchomości na Florydzie posiadanej w akcie wspólnie przez matkę, Adelinę Hentzschel i jej syna, Jose Baca.
w akcie prawnym stwierdzono, że matka i syn byli właścicielami domu jako współmieszkańcy z prawem do zachowku. Początkowo Matka Adelina kupiła nieruchomość, a następnie złożyła akt własności jako JTWROS dla siebie i swojego syna Jose.
później złożono kolejny akt. Był to akt odstąpienia od matki i syna Jose Baca.
po tym quitclaim do Jose został złożony w biurze urzędnika, Jose dostał hipotekę Z Essex Mortgage Company, a następnie refinansowane Z Bayside Federal Savings And Loan. Bayside następnie przypisał hipotekę Countrywide.
wtedy zmarł Jose Baca. Spłata kredytu hipotecznego nie została zapłacona. Pożyczkodawca, w całym kraju, przejęty.
w postępowaniu egzekucyjnym udowodniono, że akt upadłościowy został sfałszowany. Matka Adelina nigdy tego nie podpisała. Jose zrobił to jednak.
podpisując ten akt, czy Jose zerwał z matką wspólną dzierżawę z prawem do zachowku? Tak.
rezygnacja zakończyła wspólne dzierżawy z prawem do zachowku. Jego matka była współwłaścicielką ziemi.
Jose miał prawo przekształcić ten JTWROS w dzierżawę wspólną, bez wiedzy i zgody matki. Rozwiązał JTWROS, przenosząc swoje wspólne udziały dzierżawcy na siebie jako beneficjenta dotacji.
pożyczkodawca miał prawo do przejęcia niepodzielonego udziału syna w dzierżawie wspólnej, która wynikała z jego czynszu wobec siebie. Tak jak między dwoma niewinnymi, matką, która padła ofiarą fałszerstwa i pożyczkodawcą, który pożyczył pieniądze, sąd stanął po stronie pożyczkodawcy.
(inne sposoby zakończenia wspólnego najmu to po prostu przeniesienie udziału w nieruchomości na członka rodziny. Ponadto, jeden współwłaściciel może dążyć do podziału Florida nieruchomości. Podział to miejsce, w którym sąd nakazuje sprzedaż Nieruchomości, ponieważ jeden współmieszkaniec pozwał drugiego, aby zakończył współwłasność nieruchomości. Zwykle dzieje się tak, gdy nieruchomość jest dziedziczona, po rozwodzie lub rozstaniu, lub gdy współwłaściciel blokuje dobrą ofertę, odmawiając sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli wydaje się to mieć sens finansowy.
Co Powinieneś Zrobić?
dobrą radą, jeśli masz do czynienia ze wspólnym problemem najmu jest przynajmniej porozmawiać z doświadczonym prawnikiem nieruchomości na Florydzie, aby dowiedzieć się o swoich prawach. Większość prawników zajmujących się nieruchomościami, takich jak Larry Tolchinsky, oferuje bezpłatną wstępną konsultację (przez telefon lub osobiście, w zależności od tego, co wolisz), aby odpowiedzieć na twoje pytania.
_______________
