I. wymagania dotyczące powiadomienia
istnieje kilka wymagań dotyczących powiadomienia, które mogą mieć zastosowanie do konkretnej akcji wykluczenia i które muszą być ściśle przestrzegane, zanim akcja wykluczenia hipoteki może zostać rozpoczęte.
po pierwsze, sporadycznie w wekslu lub w hipotece zabezpieczającej weksel pojawiają się wymogi dotyczące wypowiedzenia umowy, które stanowią warunek zawieszający wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Nie trzeba dodawać, że praktykujący musi przeczytać weksel i hipotekę i upewnić się, że doszło do zgodności z wymogami ogłoszenia umownego, przed przystąpieniem do procesu przejęcia hipoteki.
po drugie, zanim hipoteka mieszkaniowa może zostać wykluczona w Pensylwanii, pożyczkodawca musi dać 30-dniowe zawiadomienie o zamiarze wykluczenia (znane również jako zawiadomienie o akcie 6), dając pożyczkobiorcy możliwość wyleczenia i zabraniając pożyczkodawcy pobierania opłat adwokackich poniesionych w okresie wypowiedzenia. Patrz Akt. Nr 6 z 1974 r., 41 P. s. § 403. Definicja „hipoteki mieszkaniowej” znajduje się w 41 P. S. § 101.
w dniu 9 sierpnia 2012 r. Gubernator Corbett przywrócił program pomocy w nagłych wypadkach właściciela domu PA („HEMPA”) administrowany przez Pennsylvania Housing Finance Agency („PHFA”). W związku z tym od dnia 2 października 2012 r. wymagane jest Ogłoszenie ustawy nr 91. Zob. Ustawa nr 91 z 1983 r. (z późniejszymi zmianami), 35 P. S. §§ 1680 i nast. Forma obwieszczenia ustawy 91 powinna być zasadniczo w formie dostępnej na stronie internetowej PHFA. Kredytodawcy są również zobowiązani do załączenia listy agencji doradczych dla odpowiedniego powiatu, w którym znajduje się nieruchomość. Niezastosowanie się do tego lub dołączenie dodatkowych powiatów powoduje unieważnienie powiadomienia. Zawiadomienie z ustawy 6 nie jest wymagane, jeśli jest wysyłane zawiadomienie z ustawy 91. Ustawa 91 wyraźnie stwierdza, że zawiadomienie z ustawy 91 zastępuje wszelkie inne zawiadomienia. 35 P. S. §1680.403 C. zawiadomienia muszą być wysyłane do hipotekę(s) w nieruchomości i na jego/jej / ich adres pocztowy, jeśli inny.
II. rozpoczęcie akcji przejęcia hipoteki
A. priorytet zastawu
przed rozpoczęciem akcji przejęcia mecenas musi ustalić pozycję zastawu hipoteki, która ma zostać przejęta. Ogólnie rzecz biorąc, foreclosing powód bierze nieruchomość na zakończenie sprzedaży szeryfa „pod i przedmiotem” do wszystkich wcześniejszych zastawów.
zastawy na nieruchomości mają pierwszeństwo względem siebie na następujących zasadach:
(1) Zakup hipotek pieniężnych, od momentu ich dostarczenia do kredytobiorcy, jeśli są one rejestrowane w ciągu dziesięciu dni od ich daty; w przeciwnym razie, od czasu ich pozostawienia do rekordu. Kredyt hipoteczny to „kredyt gotówkowy na zakup” w takim stopniu, w jakim jest:
(i) przejęte przez Sprzedającego nieruchomość obciążoną hipoteką w celu zabezpieczenia płatności całości lub części ceny zakupu; lub
(ii) przejęte przez Sprzedającego nieruchomość obciążoną hipoteką inną niż sprzedający w celu zabezpieczenia spłaty pieniędzy faktycznie wypłaconych przez taką osobę na rzecz lub w imieniu tej osoby w momencie nabycia przez niego własności nieruchomości i wykorzystane przez niego w tym czasie do zapłaty całości lub części ceny zakupu, z wyjątkiem hipoteki innej niż sprzedająca nieruchomość nie może być hipoteką pieniężną w rozumieniu niniejszej sekcji, chyba że wyraźnie tak stwierdzono.
(3) wyroki za określoną sumę pieniężną, od momentu ich zarejestrowania przez Sąd.
(4) niekorzystne wyroki i inne postanowienia, od momentu ich wydania.
(5) wyroki polubowne, od momentu pozostawienia dokumentów, na których zostały wpisane, do wpisu.
(6) Pisma, które po wystawieniu i zindeksowaniu przez Kancelarię urzędnika sądu powszechnego tworzą zastawy na nieruchomości, od momentu ich wydania.
(7) inne akty prawne, które po wprowadzeniu lub złożeniu i zindeksowaniu w urzędzie urzędnika sądu powszechnego tworzą zastawy na nieruchomości, od momentu pozostawienia ich do wniesienia lub wniesienia.
42 Pa. Minusy. Natychmiast. Ann. § 8141
B. lokal
w Pensylwanii należy wnieść powództwo o przejęcie hipoteki w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Tato.R. C. P., Art. 1142. (Jeśli foreclosing na nieruchomości położone w więcej niż jednym hrabstwie, patrz Pa.R. C. P., Art. 3131.)
C. Skarga o zajęcie hipoteki
powód w postępowaniu o zajęcie hipoteki jest zazwyczaj aktualnym posiadaczem hipoteki, tj. pierwotnym hipoteką lub jego aktualnym cesjonariuszem. Pozwani są hipoteką (lub osobistym przedstawicielem, spadkobiercą lub spadkobiercą zmarłego hipotekarza) i rzeczywistym właścicielem nieruchomości (lub, jeśli jest nieznany, beneficjentem w ostatnim zarejestrowanym akcie).
powódka musi w swojej skardze wskazać co następuje:
(1) nazwisko, adres i interes powoda;
(2) nazwiska, adresy i interesy oskarżonych;
(3) jeśli obecny rzeczywisty właściciel jest nieznany, Oświadczenie o tym;
(4) tożsamość stron pierwotnego kredytu hipotecznego;
(5) Data hipoteki;
(6) jeśli hipoteka, która została przejęta, została zarejestrowana, podaj miejsce zapisu hipoteki i włącz hipotekę przez odniesienie (patrz Pa.R. C. P., Art. 1019 lit.g)). Jeśli nie zostało zarejestrowane, a następnie dołączyć kopię hipoteki;
(7) Data wszelkich zleceń;
(8) jeśli zlecenia zostały zarejestrowane, podaj miejsce zapisu każdego zlecenia i włącz przez odniesienie. Jeśli nie zostały zarejestrowane, Dołącz kopię każdego przydziału;
(9) Opis przejętej nieruchomości;
(10) konkretna średnia niewykonania zobowiązania;
(11) szczegółowe zestawienie kwoty należnej;
(12) awersji zgodności z wszelkimi wymaganymi przepisami dotyczącymi powiadamiania, takimi jak zgodność z przepisami sekcji 403 ustawy nr 6; oraz
(13) żądania osądzenia należnej kwoty. Patrz Tato.R.C. P., Art. 1147.
niedopuszczalne jest, zgodnie z Prawem Pensylwańskim, łączenie przyczyny powództwa z jakąkolwiek inną przyczyną powództwa w jednej skardze. Tato.R. C. P., Art. 1146.
D. obsługa procesu
pozwani muszą być obsłużeni zgodnie ze zwykłymi zasadami mającymi zastosowanie do powództw cywilnych. Tato.R. C. P., Art. 1141 lit.b). Zazwyczaj oskarżeni w Pensylwanii (poza Filadelfią) muszą być obsługiwani przez szeryfa. Tato.R. C. P., Art. 410 lit.a). Jeśli doręczenie osobiste nie jest możliwe, pozwani mogą być doręczeni za pomocą publikacji, wysłania, listu poleconego lub innych metod, które sąd uzna za stosowne. Patrz Tato.R. C. P., ogólnie art. 410.
R. C. P., reguła 410(b) (3) przewiduje, że jeśli pozwany w akcji wykluczenia hipoteki nie może być obsługiwany zgodnie z obowiązującą zasadą, powód może przenieść sąd do specjalnego nakazu kierując sposób doręczenia, które mogą obejmować doręczenie poprzez umieszczenie kopii oryginalnego procesu na najbardziej publicznej części nieruchomości. Do wniosku dołącza się oświadczenie stwierdzające charakter i zakres dochodzenia, które zostało przeprowadzone w celu ustalenia miejsca pobytu pozwanego oraz powody, dla których doręczenie nie może być dokonane.
oprócz pozwanych, skargę należy doręczyć także każdej osobie, która znajduje się w posiadaniu nieruchomości objętej akcją przejęcia hipoteki. Tato.R. C. P., Art. 410 lit.a).
E. konferencje pojednawcze
Hrabstwa mogą dobrowolnie zdecydować się na ich przyjęcie. Obecne powiaty w naszym regionie, które mają konferencje pojednawcze w miejscu obejmują następujące:
o kredytobiorcy, którzy są w wykluczenia mogą zdecydować się na program, dzwoniąc do Departamentu Rozwoju Gospodarczego Allegheny County „Save your Home Hotline” na 1-866-298-8020. Przejdź do www.alleghenycourts.us więcej informacji. Wybierz „cywilny” i „program wykluczenia hipoteki”.
• Blair
o kredytobiorcy mogą zdecydować się na program, który powoduje zawieszenie wszystkich postępowań podczas postępowania pojednawczego.
• Bucks
o Przejdź do www.buckscounty.org aby uzyskać więcej informacji, kliknij na „usługi Online” i program dywersji hipotecznej.
• Butler
o kredytobiorcy mogą zadzwonić na infolinię, porozmawiać z doradcą mieszkaniowym i poprosić o konferencję pojednawczą. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
o kredytobiorcy mogą uczestniczyć w konferencji z doradcą mieszkaniowym i uzyskać 30-dniowy pobyt przejęcia. Celem pobytu jest dać kredytobiorcom czas na pracę z pożyczkodawcą, aby znaleźć sposób na uniknięcie wykluczenia. Więcej informacji na stronie
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html i kliknij na „zarządzenie administracyjne i zawiadomienie o programie wykluczenia”.
•
o kredytobiorcy mogą ubiegać się o 90-dniowy pobyt w postępowaniu o przejęcie hipoteki w celu osiągnięcia obopólnie akceptowalnego porozumienia z kredytodawcą w celu rozstrzygnięcia sprawy. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o kredytobiorcy mogą przystąpić do programu, kontaktując się z doradcą mieszkaniowym i składając wniosek o zwołanie konferencji pojednawczej. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o Sąd zaplanuje konferencję pojednawczą/konferencję zarządzania sprawami w każdej kwalifikującej się sprawie po złożeniu skargi o przejęcie. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.lccpa.org/rules.nex i kliknij na „program koncyliacyjny hipotecznych wykluczenia”. o o kiedy pożyczkobiorcy złożą pisemny wniosek o zwołanie konferencji pojednawczej w ramach tego programu, zostanie wprowadzone postanowienie, które odsyła sprawę do konferencji pojednawczej. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html o konferencje pojednawcze są zaplanowane we wszystkich przypadkach zajętych przez właścicieli mieszkań.
• Philadelphia
o konferencje pojednawcze są zaplanowane we wszystkich przypadkach zajętych przez właścicieli mieszkań. Przejdź do www.phila.gov i wyszukaj „Foreclosure Diversion Program”, aby uzyskać więcej informacji. o aby móc wnioskować o zwołanie konferencji pojednawczej pod nadzorem sądu, pożyczkobiorca musi skontaktować się z doradcą mieszkaniowym i umówić się na spotkanie. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
o Jeśli kredytobiorcy zadzwonić na infolinię i uczestniczyć w sesji doradczej, mogą ubiegać się o 60-dniowy pobyt w postępowaniu przejęcia hipoteki, aby dać im czas na negocjacje z pożyczkodawcą i znaleźć sposób na uniknięcie wykluczenia. Aby uzyskać więcej informacji, przejdź do www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Waszyngton
o Jeśli kredytobiorcy zadzwonić na infolinię i uczestniczyć w sesji doradczej, mogą uzyskać pobyt w postępowaniu wykluczenia dać im czas na negocjacje z pożyczkodawcą i znaleźć sposób, aby uniknąć wykluczenia.
III. Odpowiadając na skargę o stwierdzenie nabycia spadku
w odpowiedzi na skargę o stwierdzenie nabycia spadku pozwani mogą doręczyć i wnieść sprzeciw wstępny lub doręczyć i złożyć odpowiedź, odpowiadając ust. po ust. na zarzuty skargi. Odpowiedź musi przyznać lub zaprzeczyć każdej niechęci do faktów. Tato.R. C. P., Art. 1029 lit.a). Ogólne zaprzeczenie lub żądanie dowodu stanowi dopuszczenie. Tato.R. C. P., Art. 1029 lit.b). Jednakże zażalenia w piśmie, do którego nie jest wymagane żadne pismo, uznaje się za odrzucone. Tato.R. C. P., Art. 1029(D).
odpowiedź może również zawierać twierdzącą obronę (oznaczoną jako „nowa Materia”), patrz Pa.R. C. P., reguła 1030 i roszczenia wzajemne, pod warunkiem, że roszczenia wzajemne wynikają z tej samej transakcji lub zdarzenia lub serii transakcji lub zdarzeń, z których powstała przyczyna powództwa powoda. Patrz Tato.R. C. P., Art. 1148.
wszelkie uchybienia w skardze, w odniesieniu do wymogów formalnych określonych powyżej, mogą służyć jako podstawa do wstępnego sprzeciwu lub obrony twierdzącej w odpowiedzi. Brak należytej obsługi jest wadą jurysdykcyjną. Nieprzestrzeganie obowiązujących wymogów dotyczących powiadomienia (np. doręczenie zawiadomienia z aktu 6) jest wadą jurysdykcyjną.
Ponadto każda obrona, która pokazuje, że kredytobiorca nie jest uprawniony do przejęcia, może zostać utworzona jako obrona przed przejęciem. Na przykład pozwani mogą twierdzić, że dokonali pełnej płatności, że nigdy nie byli zadłużeni, że hipoteka lub jej cesja została wywołana oszustwem, że hipoteka lub jakiekolwiek cesje są fałszerstwem, że istnieje potrzeba rozważenia, istnieje zwolnienie lub zwolnienie, istnieje potrącenie, zrzeczenie się, estoppel, zwolnienie w upadłości i tak dalej. (Oszustwo musi być zarzucane w sposób szczególny. Tato.R. C. P., Art. 1030.)
IV. Wyrok i wykonanie
w przypadku, gdy powód przeważa w swojej akcji wykluczenia hipoteki, albo dlatego, że pozwany(s) niedotrzymania w odpowiedzi na skargę, lub sąd wydaje wyrok skrócony na wniosek powoda, lub jest werdykt na korzyść powoda po rozprawie plenarnej, powód staje się uprawniony do złożenia wyroku przeciwko pozwanemu(s). Wyrok jest wyłącznie orzeczeniem pieniężnym w wysokości odpowiadającej długowi, odsetkom i innym uprawnionym kosztom i opłatom do czasu wydania wyroku. Jednak wyrok w sprawie wykluczenia hipoteki nie jest wyrokiem o odszkodowanie pieniężne. Jej jedynym celem jest przeprowadzenie sądowej sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem zastawu hipotecznego. Reed V.S&T Bank (In Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
hipoteka znika, po wpisaniu wyroku w powództwie o przejęcie hipoteki. Innymi słowy, hipoteka jest łączona w wyroku zawartym w akcji wykluczenia hipoteki. Stendardo V. Federal Nat 'l Mortgage Ass’ n, 991 F. 2D 1089 (3D Cir. Tato. 1993). Oznacza to m.in., że kredytobiorca ma prawo do odsetek powykonawczych według stawki ustawowej, a nie według stawki określonej w hipotece. Soto V. PNC Bank (In re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Zastaw orzeczenia na podstawie hipoteki odnosi się do hipoteki. De Witt ’ s Appeal, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sprzedaż szeryfa
po wpisaniu nakazu egzekucji, adwokat powoda musi przygotować i przedstawić szeryfowi „pakiet wykluczenia”, zawierający między innymi nakaz egzekucji, czek depozytowy na opłaty szeryfa, zawiadomienie o sprzedaży szeryfa, Oświadczenie o przepisie 3129.1, tekst listu przewozowego, tekst ogłoszenia sprzedaży, który ma zostać opublikowany, weryfikację służby Pozawojskowej, Oświadczenie dotyczące ustawy nr 91 (w stosownych przypadkach), oraz art. 3129.2.
zawiadomienie o sprzedaży szeryfa musi być wydane w formie papierowej, publikacji i pisemnego zawiadomienia dla wszystkich osób, których nazwiska i adresy są wymienione w oświadczeniu 3129.1. Patrz Tato.R. C. P., Art. 3129.2(a). Wymagane ulotki muszą być umieszczone przez szeryfa w biurze szeryfa i na nieruchomości co najmniej trzydzieści dni przed sprzedażą i muszą zawierać: (1) krótki opis nieruchomości, która ma zostać sprzedana, jej lokalizację, wszelkie ulepszenia, wyrok sądu, w którym odbywa się sprzedaż, nazwisko właściciela lub renomowanego właściciela oraz czas i miejsce sprzedaży; oraz (2) zawiadomienie skierowane do wszystkich zainteresowanych stron i wnioskodawców, że harmonogram dystrybucji zostanie złożony przez szeryfa w terminie określonym przez szeryfa nie później niż trzydzieści dni po sprzedaży i że dystrybucja zostanie dokonana zgodnie z harmonogramem, chyba że wyjątki zostaną złożone w ciągu dziesięciu dni od złożenia harmonogramu. Tato.R. C. P., Art. 3129.2(B).
zawiadomienie zawierające informacje wymagane w liście przewozowym musi być również wydane przez publikację przez szeryfa raz w tygodniu przez trzy kolejne tygodnie w gazecie powszechnego obiegu w powiecie oraz w publikacji prawnej, jeśli taka istnieje, wyznaczonej przez orzeczenie sądu do publikacji ogłoszeń, pierwsza publikacja powinna być dokonana nie później niż 21 dni przed datą sprzedaży. Tato.R. C. P., Art. 3129.2(d).
wymagane pisemne zawiadomienie o sprzedaży szeryfa musi być przygotowane przez adwokata powoda i musi zawierać te same informacje, co list wyjaśniający, lub może składać się z listu wyjaśniającego, a takie zawiadomienie musi być doręczone co najmniej 30 dni przed sprzedażą wszystkim osobom, których nazwiska i adresy są określone w oświadczeniu z reguły 3129.1. Tato.R. C. P., Art. 3129.2 (c).
doręczenie zawiadomienia o sprzedaży musi być doręczone: 1) każdemu pozwanemu w wyroku, który nie zgłosił się do sądu, oraz właścicielowi nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawowymi (tj., zwykle przez szeryfa); (2) na każdego pozwanego w wyroku, który pojawił się, przez adwokata powoda; oraz (3) na każdą inną osobę wymienioną w zasadzie 3129.1 Oświadczenie, przez adwokata powoda, za pośrednictwem zwykłej poczty na adres podany w oświadczeniu. Usługa jest kompletna po wysłaniu. Tato.R. C. P., Art. 3129.2 (c).
po zakończeniu doręczenia, adwokat powoda musi przygotować i złożyć oświadczenie z przepisu 3129.2, potwierdzające ukończenie wymaganej usługi dla wszystkich osób wskazanych w oświadczeniu z przepisu 3129.1.
w przypadku, gdy sprzedaż jest zatrzymana, kontynuowana, odroczona lub odroczona do daty określonej w ciągu 130 dni od pierwotnie zaplanowanej daty sprzedaży, a publiczne ogłoszenie nowej daty jest składane oferentom zebranym w czasie i miejscu pierwotnie zaplanowanej sprzedaży, nie jest wymagane żadne nowe zawiadomienie o sprzedaży szeryfa, ale mogą być tylko dwa takie pobyty, odroczenia, odroczenia lub odroczenia bez nowego powiadomienia lub nakazu sądowego. Tato.R. C. P., Art. 3129.3.
w wyznaczonym dniu, z wyjątkiem pobytu, odroczenia lub odroczenia, przedmiotowa nieruchomość jest sprzedawana oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę, zgodnie z zasadami lokalnego szeryfa. Zazwyczaj, ponieważ każda nieruchomość zaplanowana na sprzedaż jest ogłaszana przez szeryfa lub jego przedstawiciela, adwokat na piśmie otwiera licytację, Zwykle licytując kwotę nominalną lub ” koszty.”Jednocześnie pełnomocnik w piśmie ogłasza cenę niespełnioną (nie przekraczającą kwoty wyroku), a następnie licytacja przebiega, zaczynając od następnego dopuszczalnego przyrostu powyżej niespełnionej ceny. Jeśli nie ma rzeczywistej licytacji, nieruchomość jest powalana na adwokata w piśmie.
VI. po sprzedaży nieruchomości Szeryf
w ciągu 30 dni po aukcji szeryf jest zobowiązany przygotować i złożyć harmonogram proponowanego podziału oraz listę zastawów dla każdej nieruchomości sprzedanej na aukcji. Tato.R. C. P., Art. 3139(c). Jednak nie harmonogram dystrybucji lub lista zastawów muszą być składane, gdy nieruchomość jest sprzedawana do adwokata na piśmie tylko dla kosztów. Tato.R. C. P., Art. 3136(a).
dziesięć dni po złożeniu harmonogramu podziału szeryf musi przygotować, wykonać i dostarczyć do REJESTRATORA akt własności sprzedanej nieruchomości. Tato.R. C. P., Art. 3135(a). Ponadto, dziesięć dni po złożeniu harmonogramu dystrybucji, szeryf musi rozdzielić wpływy ze sprzedaży zgodnie z proponowanym harmonogramem dystrybucji, chyba że pisemne wyjątki zostaną złożone szeryfowi w ciągu dziesięciu dni od złożenia proponowanego harmonogramu. Tato.R. C. P., Art. 3136(d).
oczywiście ten harmonogram może zostać zakłócony w przypadku złożenia wniosku o uchylenie sprzedaży. Na wniosek którejkolwiek ze stron w interesie, przed dostarczeniem aktu szeryfa do nieruchomości, Sąd może, z należytej przyczyny wykazanej, odłożyć sprzedaż i nakazać odsprzedaż lub podjąć jakiekolwiek inne postanowienie, które może być sprawiedliwe i właściwe w tych okolicznościach. Tato.R. C. P., Art. 3132. Niektóre z powodów przytoczonych na poparcie wniosku o uchylenie sprzedaży obejmują wady w postępowaniu przed sprzedażą lub wady w trakcie samej aukcji szeryfa lub rażącą nieadekwatność ceny sprzedaży lub oszustwo lub zmowę między oferentami. Obowiązującym standardem w celu ustalenia, czy sprzedaż powinna zostać uchylona, jest wykazanie „właściwej przyczyny”. Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Super. Tomografia komputerowa. 2004).
VII. co tak naprawdę otrzymuje zwycięski oferent?
ogólnie rzecz biorąc, zwycięski oferent na aukcji szeryfa uzyskuje tytuł wolny od wszystkich młodszych zastawów i nienaruszony wadami tytułu nie widocznymi z zapisu. Skutkiem sprzedaży lokalu jest likwidacja wszystkich zastawów na wypowiedzeniu sprzedaży, w tym zastawów podatkowych ocenianych na tle byłego właściciela. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2D 92 (1955). (Jednak w celu wymazania prawomocnie zarejestrowanego federalnego zastawu podatkowego Stany Zjednoczone muszą stać się stroną akcji wykluczenia. Miners Sav. Bank V. Stany Zjednoczone, 110 F. Supp. 563 ).
tym samym zwycięski oferent przejmuje tytuł własności z zastrzeżeniem obciążeń i odsetek rekordowych przewyższających hipotekę, na podstawie której uzyskano wyrok w sprawie wykluczenia. I, w odniesieniu do stanu nieruchomości, wybrany oferent przyjmuje nieruchomość w stanie, w jakim jest. W związku z tym, wiele due diligence jest zalecane, zanim ktokolwiek przedsięwzięć do zakupu nieruchomości na sprzedaż szeryfa.
w odniesieniu do istniejących umów najmu nieruchomości, jeżeli umowa najmu została zawarta przed przejęciem hipoteki, to nabywca przy sprzedaży nieruchomości przejmuje prawo do dzierżawy. Z drugiej strony, jeżeli umowa najmu została zawarta po zawarciu hipoteki, to nabywca przy sprzedaży nieruchomości ma możliwość potwierdzenia lub odstąpienia od umowy najmu. Oczywiście, jeśli poprzedni właściciel lub najemca odmawia opuszczenia lokalu, może być wymagana akcja wyrzucania.
VIII. wyrok w sprawie uchybienia zobowiązaniom państwa członkowskiego
sprzedaż hipoteki zwalnia hipotekę z odpowiedzialności, mimo że Cena sprzedaży jest niższa od kwoty należnej od hipoteki. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2D 869 (1964). Jeśli istnieje gwarancja, oprócz weksla i hipoteki, to oczywiście pożyczkodawca może wystąpić z niezależnym powództwem przeciwko poręczycielowi w sprawie gwarancji za ewentualne braki.
ponadto, jeżeli pożyczkobiorca złożył niezależną obietnicę zapłaty, niezależną od hipoteki, na przykład w wekslu bazowym, pożyczkodawca może wystąpić z niezależną powództwem przeciwko pożyczkobiorcy z tytułu wszelkich braków. Zasady postępowania w sprawach o uchybienia zob. PAP.R. C. P., Art. 3276 i nast.
przy ustalaniu wysokości ewentualnych braków Cena uzyskana przy sprzedaży nieruchomości jest rozstrzygająca między stronami co do wartości lokalu, chyba że hipoteką jest nabywca przy sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku wysokość wszelkich braków oraz zakres odpowiedzialności hipoteki wobec hipotekobiorcy muszą być określone zgodnie z Ustawą Pennsylvania Deficiency Judgment Act, 42 Pa.C. S. § 8103.
ustawa wymaga, aby każdy kredytobiorca pragnący wystąpić z wnioskiem o ustalenie wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości. Hipotekę zwalnia się wówczas z wszelkiej odpowiedzialności do wysokości wartości rynkowej ustalonej przez Sąd, niezależnie od rzeczywistej kwoty licytowanej przez hipotekę na aukcji. 42 Pa.C. S. § 8103. Patrz także 42 Pa.C. S. § 5522.
wniosek o ustalenie godziwej wartości rynkowej należy doręczyć i złożyć w ciągu sześciu miesięcy od sprzedaży nieruchomości. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
wreszcie, jeśli kredytobiorca zaakceptuje akt zamiast sprzedaży szeryfa, kredytobiorca traci wszelkie prawo do ulgi na mocy ustawy o wyroku w sprawie braków i przejmuje tytuł pod warunkiem wszystkich istniejących zastawów, w tym zastawów niższych, które zostałyby wymazane na sprzedaż szeryfa.
Pozew o wyrzut
Jeżeli po sprzedaży nieruchomość jest zajęta, należy złożyć odrębną pozew o wyrzut.
A. skarga w sprawie wyrzucenia
podobnie jak skarga w sprawie wykluczenia, skarga w sprawie wyrzucenia dotyczy tylko nieruchomości i musi być wniesiona w powiecie, w którym znajduje się ziemia. Wnosząc powództwo o wyrzucenie, powód musi opisać przedmiotową nieruchomość i przedstawić streszczenie tytułu, na którym się opiera. Tato.R. C. P. 1054. Przy wnoszeniu pozwu o wyrzucenie, jesteś zobowiązany do wymienienia osoby (osób) będącej (ych) w posiadaniu nieruchomości jako oskarżonych. Aby upewnić się, że akcja wyrzucania jest ważna, dłużnik(s) wyrok wraz z „wszyscy mieszkańcy/lokatorzy” powinny być wymienione jako pozwanych.
B. doręczenie skargi o wyrzucenie
skarga w sprawie wyrzucenia musi być doręczona w taki sam sposób, jak każda inna skarga cywilna, w tym skarga o pozbawienie wolności. Tato.R. C. P. 410. W związku z tym, z wyjątkiem Filadelfii, Służba musi być sprawowana przez biuro szeryfa.
C. Odpowiadając na skargę w trybie odrzucenia
pozwany może odpowiedzieć na skargę w trybie odrzucenia w taki sam sposób, w jaki pozwany może odpowiedzieć na skargę w trybie odrzucenia, tj. sprzeciw wstępny lub przyznanie lub zaprzeczenie każdego zarzutu. Podczas gdy pozwany może również podnieść twierdzące obrony lub złożyć roszczenie wzajemne, pozwany nie może korzystać z tej odpowiedzi jako środek do ataku sprzedaży szeryfa. Caplan v. Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). W postępowaniu o wydanie orzeczenia można jednak zarzucić nieważność wyroku. Void dekret może zostać zaatakowany w dowolnym momencie. Brokans V. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Jeśli wyrok jest nieważny, sprzedaż szeryfa, która następuje, jest nieważna. Dowód.
D. Wyrok i wykonanie
gdy powód uzyskał wyrok, albo z mocy postanowienia sądu w następstwie wniosku o wydanie wyroku skróconego, powód musi złożyć nakaz posiadania w celu wykonania wyroku. Tato.R. C. P. 3254. W dniu eksmisji szeryf będzie towarzyszył powodowi lub jego przedstawicielowi do nieruchomości. Powódka powinna również mieć przy sobie ślusarza, który dokona rekonwalescencji nieruchomości.
E. Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009
w 2009 roku ustawa Protecting Tenants at Foreclosure została uchwalona w celu ochrony najemców przed eksmisją z powodu wykluczenia z nieruchomości, które zajmują. Przepisy dotyczące ochrony najemcy mają zastosowanie w przypadku przejęcia „federalnego kredytu hipotecznego” lub jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej lub mieszkalnej. Zgodnie z ustawą, każdy bezpośredni następca w odsetkach, w tym bank, który przejmuje tytuł do domu po wykluczeniu, musi przejąć odsetki podlegające prawom każdego działacza w dobrej wierze i będzie musiał spełnić określone wymagania dotyczące powiadomienia. Ustawa wymaga, aby najemcy musieli zostać powiadomieni o zwolnieniu z co najmniej 90-dniowym wyprzedzeniem.
ponadto najemcy muszą mieć prawo pobytu w miejscu zamieszkania do końca okresu najmu, z dwoma wyjątkami:
(1) gdy nieruchomość zostanie sprzedana po przejęciu na rzecz nabywcy, który będzie zajmował nieruchomość jako miejsce zamieszkania; lub
(2) Gdy nie ma umowy najmu lub leasing można wypowiedzieć do woli.
jednak w obu przypadkach najemcy muszą otrzymać 90-dniowe wypowiedzenie.
X. zaspokojenie wyroku i hipoteka
A. hipoteka 21 P. S. 681et seq.
ustawa PA wymaga, aby każdy kredytobiorca, który otrzymał pełną satysfakcję i spłatę wszystkich pieniędzy należnych z tytułu hipoteki, na żądanie hipoteki zaspokoił hipotekę albo na marginesie zapisu hipoteki, albo przez złożenie kawałka sat.
jeśli hipoteka nie została zaspokojona w ciągu czterdziestu pięciu dni od wniosku kredytodawcy, kredytobiorca, za każde przestępstwo, przepada i płaci każdą sumę nieprzekraczającą pieniędzy hipotecznych, które mają być odzyskane w jakimkolwiek sądzie w drodze rachunku, skargi lub informacji. Wysokość grzywny jest ustalana indywidualnie.
bank, Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa, Towarzystwo oszczędnościowo-kredytowe lub inna instytucja kredytowa posiadająca kredyt mieszkaniowy wysyła pisemne powiadomienie pocztą pierwszej klasy do kredytodawcy, gdy kredyt hipoteczny został w pełni spłacony. Wszelkie środki pozostające na jakimkolwiek rachunku powierniczym utworzonym w celu zapłaty podatków lub składek ubezpieczeniowych są zwracane w ciągu 30 dni kredytodawcy hipotecznemu.
B. 42 Pa.C. S. A. 8104
zasada ogólna.- Wierzyciel wyroku, który otrzymał satysfakcję z każdego wyroku w każdym sądzie tej wspólnoty, na pisemny wniosek dłużnika wyroku, lub każdego zainteresowanego w nim, i oferty opłaty za wpis zaspokojenia, wpisać satysfakcję w urzędzie urzędnika sądu, gdy taki wyrok jest nierozstrzygnięty, którego satysfakcja zawsze wywiązuje się z wyroku.
– Wierzyciel orzeczenia, który umyślnie lub bezpodstawnie zawiedzie bez uzasadnionej przyczyny lub odmówi udzielenia dłużnikowi orzeczenia w terminie dłuższym niż 90 dni po pisemnym zawiadomieniu w sposób przewidziany w przepisach ogólnych w celu zastosowania się do wniosku zgodnie z podsekcją (a), zapłaci dłużnikowi orzeczenia jako karę umowną 1% pierwotnej kwoty orzeczenia za każdy miesiąc wykroczenia po upływie takich 90 dni, ale nie mniej niż 250 USD ani więcej niż 2500 USD. Kary umowne podlegają zwrotowi na zasadach ogólnych w drodze postępowania uzupełniającego w sprawie, w której wydano wyrok.
Zniszczonych Nieruchomości – Banki Ziemi 68 Pa.C. S. 2101
Bank gruntów jest jednostką rządową, która koncentruje się na przekształcaniu pustych, opuszczonych, zaległych z podatkami i przejętych nieruchomości w użytek produktywny. Koncentrują się one na nadwyżkach własności publicznej, nieruchomościach” pod wodą”, nieruchomościach opuszczonych i nieruchomościach zalegających z podatkami. Gminy rozważają utworzenie banków gruntów, gdy zaczynają dostrzegać rozdrobnione zapasy, duże zapasy opuszczonych lub pustych nieruchomości o niewielkiej wartości rynkowej,naruszenia Kodeksu i problemy z tytułami. Nieruchomości te są najczęściej nabywane w drodze sprzedaży podatkowej, przekazów komunalnych, zakupów lub darowizn od instytucji finansowych.
banki gruntowe mają uprawnienia do zawierania umów, inwestowania i pożyczania pieniędzy, opracowywania własnych projektów, wyburzania itp., nieruchomości, i wygasić zaległe podatki od nieruchomości banku ziemi. Nie mają prawa wywłaszczenia. Banki gruntów dysponują nieruchomościami zgodnie z lokalnymi potrzebami i priorytetami. Może to mieć formę tanich mieszkań, nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu i terenów zielonych, w tym parków lub miejskiego ogrodu.
celem banku ziemi jest wyeliminowanie zarazy, maksymalizacja krótko-i długoterminowych przychodów, zapewnienie tanich mieszkań lub powierzchni handlowej i stabilizacja dzielnic.
