Unikanie pułapki SELF-Rental

redaktor: Anthony S. Bakale, CPA, MT

poruszanie się po zasadach utraty aktywności biernej może być czasami trudnym zadaniem. Wielu podatników tak naprawdę nie rozumie zasad ani potencjalnego wpływu, jaki mogą mieć na transakcje i inwestycje. Istnieją niuanse, które, jeśli nie zostaną rozwiązane z wyprzedzeniem, mogą mieć znaczące negatywne konsekwencje podatkowe.

jednym z tych niuansów jest traktowanie samozatrudnienia zgodnie z zasadami pasywnej utraty aktywności. Wielu praktyków zdaje sobie sprawę z zasad samo-wynajmu, ale istnieje sytuacja, która może spowodować niezamierzone ograniczenie. Pozycja ta zawiera ogólne informacje na temat zasad działalności biernej i świadczenia na własny rachunek oraz odnosi się do konsekwencji sprzedaży przedsiębiorstwa działającego w momencie zatrzymywania nieruchomości na własny rachunek.

większość firm z rynku średniego jest ściśle powiązanymi firmami rodzinnymi i mają udziałowców / właścicieli o różnym stopniu zaangażowania w firmę. Straty przepływowe, transakcje akcjonariuszy i sprzedaż firmy to tylko niektóre z powodów, dla których praktycy doradzający takim firmom muszą być świadomi zasad pasywnej utraty aktywności zgodnie z sekcją 469, ich ograniczeń i możliwości planowania.

paragraf 469 stanowi, że strata z tytułu działalności biernej lub kredyt z tytułu działalności biernej nie są dozwolone, z wyjątkiem wysokości dochodu pasywnego. Brzmi to dość proste, ale zastanów się przez chwilę nad potencjalnymi problemami, z którymi może zmierzyć się podatnik. Na jakie pytania należy odpowiedzieć? Co musi się stać, aby transakcja była traktowana jak najkorzystniej?

Co To jest aktywność Bierna?
co się dzieje w sytuacji samozatrudnienia?
Pułapka 1—straty w pułapce
Pułapka 2-Sprzedaż spółki Czynszowo-leasingowej z nieruchomościami zatrzymanymi
zawarcie
EditorNotes

Co To jest aktywność Bierna?

art. 469 lit. c) stanowi, że działalność bierna to każda działalność polegająca na prowadzeniu jakiejkolwiek działalności gospodarczej lub gospodarczej, w której podatnik nie uczestniczy w sposób istotny. Art. 469 lit. c) pkt 2 stanowi, że działalność bierna obejmuje wszelką działalność najmu.

udział materialny nie jest jasno określony w Kodeksie. Sec. 469 lit. h) pkt 1 stanowi, że podatnik jest traktowany jako istotny uczestnik działalności tylko wtedy, gdy jest on zaangażowany w jej działalność w sposób regularny, ciągły i znaczący. Jest to określenie faktów i okoliczności, ale istnieją przepisy tymczasowe, które zapewniają znacznie bardziej szczegółowe wskazówki dotyczące jasnego określenia udziału materialnego.

udział podatnika musi spełniać określone normy. Działania, które nie są zwyczajowo wykonywane przez właściciela lub działalność inwestora, nie kwalifikują się. Działalność podatnika musi być działalnością czynnego właściciela bezpośrednio zaangażowanego w bieżące zarządzanie działalnością.

co się dzieje w sytuacji samozatrudnienia?

wielu podatników posiadających spółkę operacyjną posiada również nieruchomości towarzyszące. Budynek i grunt mogą być własnością odrębnego podmiotu z różnych powodów. Jeżeli Działalność operacyjna i nieruchomość znajdują się w odrębnych podmiotach, w jaki sposób traktowane są przychody lub straty przepływowe zgodnie z zasadami utraty pasywnej działalności? Jeżeli spółka operacyjna jest podmiotem, w którym akcjonariusz aktywnie uczestniczy na co dzień, w większości przypadków uważa się, że akcjonariusz w istotny sposób uczestniczy w tej działalności. Ogólna zasada jest taka, że wynajem nieruchomości jest działalnością bierną. Istnieje jeden wyjątek dla niektórych specjalistów od nieruchomości; innym jest reguła self-rental. Czy samo posiadanie dwóch rodzajów działalności w odrębnych podmiotach powoduje odmienne traktowanie na podstawie § 469, niż posiadanie nieruchomości w jednym podmiocie?

odpowiedź brzmi tak. Temp. Regs. Sekcja 1.469-2T lit. f) pkt 6) obejmuje traktowanie transakcji wynajmu własnego. Stanowi ona, że kwotę dochodu brutto podatnika z tytułu najmu za rok podatkowy z pozycji nieruchomości równą dochodowi netto z tytułu najmu za rok z tej pozycji nieruchomości traktuje się jako nie z działalności biernej, Jeżeli nieruchomość wynosi:

1. Czynsz najmu z przeznaczeniem na działalność gospodarczą lub gospodarczą, w której podatnik w istotny sposób uczestniczy za rok podatkowy; oraz

2. Nie jest opisany w Temp. Regs. Sec. 1.469-2T lit. f) pkt 5, obejmujące nieruchomości wynajmowane na cele związane z działalnością deweloperską.

to, co zwykle można by uznać za dochód z działalności biernej, jest traktowane jako dochód niepasywny, ponieważ właściciel materialnie uczestniczy w jednostce leasingującej. Wydaje się, że zasada ta stawia podatników, którzy umieszczają nieruchomość wykorzystywaną w ich działalności gospodarczej w odrębnym podmiocie, na równi z podatnikami, którzy zachowują nieruchomość w tym samym podmiocie, co działalność gospodarcza. Ponieważ dochód (lub strata) z działalności gospodarczej byłyby niepasywne, wydaje się uzasadnione, że dochód „odprowadzony” do działalności w zakresie nieruchomości powinien być również niepasywny. Postanowienie to nie obejmuje jednak strat, które mogą wyniknąć z działalności najmu. Zgodnie z zasadą samoczynnego najmu straty z tytułu najmu są nadal uważane za straty pasywne, które można odliczyć tylko w zakresie dochodu pasywnego, podczas gdy dochód jest traktowany jako „dochód aktywny” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Pułapka 1—straty w pułapce

podatnicy muszą zwracać szczególną uwagę przy korzystaniu z transakcji samo-najmu. Zakładać, że podatnik ponosi stratę z tytułu najmu nieruchomości na rzecz przedsiębiorstwa, w którym uczestniczy materialnie. Strata ta podlega zasadom strat pasywnych, więc przy braku innych dochodów pasywnych w bieżącym roku strata nie będzie podlegała odliczeniu, ale zostanie zawieszona i przeniesiona na przyszłe lata podatkowe. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy podatnik może mieć przychód z działalności, do której wynajmuje nieruchomość. W kolejnym roku, jeżeli podatnik ma przychody z najmu netto z nieruchomości wynajmowanej do powiązanej działalności, w której podatnik w istotny sposób uczestniczy, wówczas za dochód czynny uznaje się przychód.

Ten aktywny dochód można zrekompensować zawieszonymi stratami pasywnymi z działalności; jednak nie można go zrekompensować stratami pasywnymi z innych rodzajów działalności. Jeżeli podatnik zamierzał zabezpieczyć część swoich dochodów poprzez wykorzystanie umowy najmu własnego ze stratami wynikającymi z innych pasywnych działań, podatnik wpadł w pułapkę wynajmu własnego. Ponadto, jeżeli podatnik planował wykorzystać straty wynikające z czynszu najmu w celu zrekompensowania dochodów z działalności prowadzonej w ramach czynszu czynszowego, ponownie wpadł w pułapkę samozatrudnienia.

w drugim przypadku łatwym rozwiązaniem byłoby połączenie działalności najmu z działalnością operacyjną w drodze faktycznego połączenia prawnego lub wyboru w celu połączenia działalności. Podatnik może dokonać wyboru tylko w celu agregacji działalności w pierwszym roku podatnik zgłasza działalność. Wybory te wymagają załączenia formalnego Oświadczenia do powrotu.

prawna fuzja może być dokonana w różnych formach i w różnym czasie, każda z własnymi obciążeniami podatkowymi, które są poza zakresem pozycji.

Pułapka 2-Sprzedaż spółki Czynszowo-leasingowej z nieruchomościami zatrzymanymi

czy podatnik może uniknąć pułapki samoczynnej po sprzedaży spółki czynszowo-leasingowej? Często zdarza się, że firma z rynku średniego sprzedaje działalność operacyjną (lub aktywa firmy), ale zachowuje nieruchomości związane z tą działalnością. Po sprzedaży sprzedający będzie nadal dzierżawił nieruchomość Kupującemu prowadzącemu obecnie niepowiązaną działalność gospodarczą.

zazwyczaj, w ramach ogólnej transakcji, Sprzedający renegocjuje dzierżawę nieruchomości, jeśli była wcześniej przechowywana poza jednostką operacyjną, lub zawrze dzierżawę, jeśli była wcześniej przechowywana w ramach działalności operacyjnej, z nowym nabywcą. Nowa umowa najmu, którą sprzedawca negocjuje na warunkach rynkowych, na ogół spowoduje dodatni przepływ środków pieniężnych do sprzedawcy i dochód z wynajmu netto. Często sprzedawca (i jego doradcy) sądzą, że ten dochód (z działalności najmu z niepowiązaną osobą trzecią) stworzy dochód pasywny, który może być chroniony przez inne straty pasywne, które sprzedawca ma lub zamierza wygenerować w latach po sprzedaży.

opisana powyżej zasada samozatrudnienia mówi, że jeżeli podatnik istotnie uczestniczy w działalności, to dochód netto z najmu uzyskany z tytułu najmu nieruchomości do działalności będzie traktowany jako dochód niepasywny (czynny). Podatnik w tym przypadku nie jest już zaangażowany w działalność gospodarczą; jednak zgodnie z zasadami uczestnictwa materialnego opisanymi powyżej-w szczególności Temp. Regs. § 1.469-5T(a)(5) – jeżeli podatnik brał istotny udział w działalności przez 5 z ostatnich 10 lat podatkowych, wówczas uznaje się, że podatnik brał istotny udział w bieżącym roku. Zatem w przypadku, gdy Działalność operacyjna pozostaje „odrębną działalnością” w rękach kupującego, podatnik będzie nadal istotnym uczestnikiem działalności po jej sprzedaży na zasadzie 5 z 10 lat do upływu tego okresu. Należy pamiętać, że zgodnie z zasadami działalności biernej, aby Działalność operacyjna mogła zostać uznana za odrębną, nie musi być odrębnym podmiotem.

ponieważ podatnik planował zabezpieczenie dochodów z najmu innymi pasywnymi stratami, podatnik ponownie wpadł w pułapkę samorozwiązania. Pozostałe straty pasywne, które podatnik poniósł lub będzie generował, nie będą podlegały opodatkowaniu z tytułu przychodów z najmu przez okres co najmniej pięciu lat od daty sprzedaży. Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana w tym okresie, wszelkie zyski ze sprzedaży będą również uważane za dochód z wynajmowanej nieruchomości i dlatego są aktywne.

zawarcie

transakcje, które mogą podlegać zasadom pasywnej straty, powinny być dokładnie analizowane. Często to, co wydaje się być prostą sprawą, jest obarczone wyjątkami, które mogą spowodować spustoszenie w dobrym planowaniu podatkowym. Praktycy podatkowi powinni zdawać sobie sprawę z wielu wyjątków od ogólnych zasad określonych w art. 469 i potencjalnych możliwości planowania lub korzystania z nich w korzystny sposób. Pułapka samoczynnego wypożyczenia jest tylko jednym z wielu WYJĄTKÓW w tych przepisach i regulacjach tymczasowych. Dokładna analiza często pozwala uniknąć kosztownych błędów.