amerikansk forskning tankesmedja Brookings Institution värd en händelse i Washington, DC måndag morgon som inkluderade en omfattande paneldiskussion av omvänd inteckningar i Amerika och över hela världen. Händelsen ingår också presentationen av två forskningsrapporter, diagnostisera frågor och förskrivning potentiella lösningar för motvind möter omvänd inteckning produkter på marknaden.
händelsen, med titeln ” omvänd inteckningar: Löfte, problem och förslag till en bättre marknad” hölls i samband med Kellogg School of Management baserad vid Northwestern University i Evanston, Ill. och var en del av en större, pågående serie möten som var värd för Brookings dedikerade till pensionspolitiska reformer som leddes av både Brookings och Northwestern ’ s Kellogg school.
evenemanget ledde av med ett huvudtal från Debra Whitman, EVP och chief public policy officer på AARP. Medan Whitman främst diskuterade pågående frågor som äldre amerikaner står inför när det gäller svårigheter relaterade till tillräckligt sparande för pensionering, gav Whitman ett visst sammanhang för AARP: s ställning på omvända hypoteksprodukter i allmänhet.
annons
”på AARP ser vi inte hem kapital eller omvänd inteckningar som en viktig lösning för alla människor för pension säkerhetsproblem,” Whitman sade i sin keynote. ”Enligt vår uppfattning kan även transparenta, väl utformade omvända inteckningar bara spela en begränsad roll för att förbättra de finansiella utsikterna för majoriteten av människor.”
med hänvisning till medianvärdet hem kapital i 2016 på $145,000, Whitman hävdade att utanför storstadsområden som har mycket högre fastighetsvärden, de flesta människor inte kommer att kunna garantera pension säkerhet för hela längden av deras allt längre pensionsvillkor genom att anställa hem kapitalprodukter som omvänd inteckningar, samtidigt som anger att omvänd inteckning utmätningar är ”för hög.”Hon sa dock också att omvända inteckningar kan fungera för vissa människor i specifika situationer.
nya reverse mortgage research papers
samma dag händelsen ägde rum presenterade forskare på två av tre nyligen publicerade forskningsrapporter som diagnostiserar problem med reverse mortgage products, tillsammans med att erbjuda några möjliga lösningar på specifikt identifierade problem. Den första presentatören, Dr. Stephanie Moulton från Ohio State University, beskrev att den låga utnyttjandegraden för omvända inteckningar kan förbättras genom att effektivisera produktalternativ som riktar sig till konsumentsegment med demonstrerad efterfrågan på bostadslån.
”utmaningen som Brookings lägger fram för oss hur vi kan reformera omvända inteckningar för att göra marknaden bättre,” sa Moulton.
eftersom eget kapital i hemmet ofta är en primär källa till rikedom för många amerikanska hushåll, kan hemkapital fungera som en livskraftig källa till tilläggsinkomst för landets seniorer, sa hon. För detta ändamål, och i ett potentiellt försök att öka utnyttjandegraden för omvända inteckningar för äldre Amerikaner, gjorde Moulton och medförfattare Donald Haurin (även Ohio State) två rekommendationer för ytterligare omvända hypoteksprodukter.
den första är små Dollar omvänd inteckningar, en låg kostnad alternativ som kan rikta 6.1 miljoner husägare för vilka hem kapital är en primär pensionstillgång, och som kan dra nytta av tillgång till kortfristig likviditet. Den andra är strömlinjeformad framåt-till-omvänd inteckning omvandlingar som kan rikta över 3 miljoner äldre husägare som fortfarande har en framåt inteckning, och kan avsevärt förbättra bostäder överkomliga genom eliminering av en månatlig framåt inteckning betalning, författarna skriver.
Moulton och Haurin tillade att effektivisering av reformer för både ursprung och service av omvända inteckningar är nödvändiga, vilket kan minska sannolikheten för att ett lån upphör i avskärmning. Front-end föreslagna reformer inkluderar riskbaserad underwriting som tar hänsyn till låntagarnas kreditpoäng och dra belopp, medan back-end reformförslag inkluderar förebyggande service och proaktiva steg från både servicers och Federal Housing Administration (FHA) för att förbättra säkerheter fastighetsvärden för fastigheter som ägs av omvänd inteckning låntagare.
det andra presenterade papperet är av Professor Thomas Davidoff från University of British Columbia, och föreslår att omvända inteckningar kan göras mer attraktiva för låntagare och långivare genom att öka lånebeloppen vid ursprung för att köpa en livränta. Livränta, Davidoff hävdar, kan användas för att betala ner kapital och ränta på lånet medan låntagare kan stanna kvar i sina hem. Detta kan tjäna till att överföra lånebalanser från långt efter ursprung – när hemmet sannolikt kommer att vara värt mindre än det utestående saldot – till tidigare datum när hemmet är mer sannolikt att vara värt mer än låntagarna är skyldiga.
”numeriska exempel visar att kostnaderna för långivare med begränsat ansvar kan minskas avsevärt genom denna utjämning av lånebalansen över tiden”, skriver Davidoff. ”Långivare kan således kunna ge mer pengar till låntagare vid lånets ursprung samtidigt som de erbjuder lägre avgifter och räntor.”
paneldiskussion
papperspresentationerna följdes av en paneldiskussion modererad av Northwestern University Benjamin Harris, och inkluderade Moulton och Davidoff, tillsammans med Dr.Christopher Mayer från Columbia University och Longbridge Financial, samt Dr. Laurie Goodman, vice president för bostadsfinansieringspolitik vid Urban Institute.
Goodman inledde diskussionen genom att prisa den lösning som föreslås i Moultons papper.
”Jag älskar Stephanies förslag,” sa Goodman. ”Hon gör en hel del sunt förnuft rekommendationer för att öka räckvidden för den omvända inteckning produkten, och inte bara gör hon dessa rekommendationer, men hon också storlekar användningen av det. Hon erkänner det faktum att omvänd inteckning programmet är inte för alla, men att det finns två specifika användningsområden som är mycket, mycket vanligt: små dollar HECMs och framåt inteckning HECMs. Båda gör massor av mening. Jag stöder helhjärtat papperet.”
ur både den akademiska och branschperspektiv, Mayer ekade till stor del Goodman känslor om Moulton förslag, men kvalificerade att hennes förslag har ett särskilt fokus på låg till måttlig inkomst marknaden, en marknad som han säger skulle ha ”svårt existerande frånvarande regeringen.”
Mayer beskrev också att Storbritannien har en omvänd bolånemarknad som är sex till sju gånger större per capita än marknaden i USA.
”den stora insikten i Storbritannien. att jag tror skulle vara till hjälp för oss att förstå är att en 30-årig fast ränta eller en långsiktig inteckning med betalningar för någon i deras 50s eller 60s-att de kommer att betala för en annan 30 år utan pensionssystem-är inte klart en lämplig produkt för många människor,” Mayer sa. ”Och det sätter dem i en situation där de gör betalningar i pension som de då måste kämpa med.”
ett sätt att skapa en produkt som tjänar de människor där betalningar görs under en tid innan de rullar in i en omvänd inteckning och eliminerar behovet av betalningar är något som har stor potential i USA, och det är en drivande faktor i Storbritannien som kan tjäna som bevis på det. Men logistiken kommer sannolikt att ta arbete för att i slutändan fungera som en hållbar lösning, sa han.
när det gäller Davidoffs föreslagna lösning kallade Goodman det ”otroligt smart.”Mayer karakteriserade Davidoffs förslag genom att säga att hans ide i praktiken faktiskt händer på poolnivån på branschens privata etikettsida.
”jag tror att tanken att Tom talar om ger mycket mening, och det är något som människor som tittar på att finansiera dessa saker gör idag i en viss variation av tillvägagångssättet,” sa Mayer.
’otroligt komplexa,” frågor och svar
injicerar några kommentarer i diskussionen, moderator Harris interjected att han i allmänhet finner att ämnen som rör omvänd inteckningar är ”otroligt komplexa” och jämför dem med sina allmänna studier om skattefrågor i sin position vid Kellogg School.
”omvänd inteckningar blåsa skatter bort på komplexitet,” Harris sa. ”Både detaljerna i särskilda lån, hur programmen fungerar, de reformer som har hänt. Detta är ett program som förändras framför våra ögon nästan varje år. Jag tycker att det är väldigt förvirrande, och det är innan du ens kommer till ekonomin. Det här är en oerhört komplex fråga, så kanske vi bara borde erkänna det från början.”
komplexitet var ett konsekvent kännetecken för den fortsatta diskussionen, med Goodman som tog upp frågor relaterade till begränsningar av finansiella planerare enligt lagen om Fastighetsavvecklingsförfaranden (RESPA) som förbjuder finansiella rådgivare att kompenseras om de väljer att rekommendera en omvänd inteckning.
Moulton diskuterade också komplexiteter som kan uppstå från HECMs ursprung innan ett antal programreformer antogs, samtidigt som man tar upp produktalternativ för seniorer som inte straffar framtida omvända hypotekslån. Att ta itu med skattemässiga problem relaterade till programmets kostnad för skattebetalarna var framför sinnet för forskare när de försökte tänka på sina presenterade förslag. Hon diskuterade också utmaningar i samband med att karakterisera omvänd inteckning foreclosures, eftersom många av lånen slutar naturligtvis i foreclosures som inte resulterar i faktiska förskjutningar, eftersom en avskärmning sker främst när en omvänd inteckning låntagare antingen dör eller lämnar hemmet.
den primära paneldiskussionen följdes av en Q& en period. Den första frågan var inramad kring komplexitetsfrågan, med en publikmedlem som inte bara beskriver en ”asymmetri av information, men en asymmetri av kognition” som gör seniorer särskilt utsatta för att inte förstå den omvända hypoteksprodukten. Moulton och Goodman kom överens med frågans premiss och betonade att det finns ett behov för att förenkla produktutbudet — vilket var en ide Goodman uttryckte förra månaden när han vittnade framför representanthuset Financial Services Subcommittee on Housing, Community Development och Insurance.
fullständigt transkript och video av evenemanget kommer att göras tillgängligt senare i veckan på sin dedikerade sida, enligt en media talesman för Brookings Institution.
