I. Meddelandekrav
det finns flera meddelandekrav, som kan vara tillämpliga på en viss avskärmningsåtgärd, och som måste följas strikt före en inteckning avskärmning åtgärder kan påbörjas.
för det första finns det ibland avtalsenliga krav som finns antingen i skuldebrevet eller i hypotekslånet som säkrar noten, vilket utgör ett villkor prejudikat för inledandet av en avskärmningsåtgärd. Naturligtvis måste utövaren läsa skuldebrevet och inteckning, och försäkra sig om att det har varit överensstämmelse med de avtalsenliga meddelande krav, innan du fortsätter med inteckning avskärmning processen.
för det andra, innan ett bostadslån kan avskärmas i Pennsylvania, måste långivaren ge ett 30-dagars meddelande om avsikt att avskärma (även känt som ett Act 6-meddelande), vilket ger låntagaren möjlighet att bota och förbjuda långivaren från att samla advokatkostnader som uppkommit under uppsägningstiden. Se Handling. Nr 6 av 1974, 41 P. S. Ontario 403. För en definition av en ”bostadslån,” se 41 P. S. 101.
den 9 augusti 2012 återinförde guvernör Corbett pa Homeowner ’ s Emergency Assistance Program (”HEMPA”) administrerat av Pennsylvania Housing Finance Agency (”PHFA”). Följaktligen krävs från och med den 2 oktober 2012 lag 91 meddelanden. Se lag nr 91 från 1983 (i dess ändrade lydelse), 35 P. S. 1680 och följande. Formen för lag 91-meddelandet bör vara väsentligen i den form som finns tillgänglig på PHFA: s webbplats. Långivare är också skyldiga att bifoga en lista över rådgivningsbyråer för det tillämpliga länet där fastigheten är belägen. Underlåtenhet att göra det, eller bifoga ytterligare län, gör meddelandet ogiltigt. En Act 6 meddelande krävs inte om en Act 91 meddelande skickas. Lag 91 säger uttryckligen att en lag 91 meddelande är i stället för alla andra meddelanden. 35 P. S. 1680.403 C. meddelanden måste skickas till inteckning(s) på fastigheten och på hans/hennes/deras postadress, om annorlunda.
II. påbörjar en inteckning avskärmning åtgärd
A. Lien prioritet
innan du påbörjar en avskärmning åtgärd, advokat måste fastställa lien position inteckning som ska avskärmas. I allmänhet tar den avskärmande käranden en fastighet vid slutet av sheriffens försäljning ”under och ämne” till alla tidigare panträtter.
panträtter mot fast egendom skall ha företräde framför varandra på följande grunder:
(1) köp pengar inteckningar, från det att de levereras till hypoteksinnehavaren, om de registreras inom tio dagar efter deras datum; annars, från det att de lämnas för rekord. En inteckning är en ”köp pengar inteckning” i den utsträckning det är:
(i) tas av säljaren av den intecknade egendomen för att säkra betalningen av hela eller delar av köpeskillingen; eller
(ii) tas av en annan HYPOTEKSINNEHAVARE än säljaren för att säkerställa återbetalning av pengar som faktiskt förts av en sådan person till eller på uppdrag av hypoteksgivaren vid den tidpunkt då hypoteksgivaren förvärvar äganderätten till egendomen och används av hypoteksgivaren vid den tiden för att betala hela eller delar av köpeskillingen, förutom att en egendom skall inte vara ett köp pengar inteckning i den mening som avses i detta avsnitt om inte uttryckligen anges så att vara.
(2) andra inteckningar och defeasible gärningar i form av inteckningar, från den tid de lämnas för rekord.
(3) domar för en viss summa pengar, från det att de registreras av domstolen.
(4) negativa bedömningar och andra order, från den tid de görs.
(5) vänskapliga domar, från det att de instrument som de skrivs in lämnas för inresa.
(6) skrivelser som när de utfärdas och indexeras av kontoret för clerk of the court of common pleas skapar panträtter mot fast egendom, från det att de utfärdas.
(7) andra instrument som när de skrivs in eller arkiveras och indexeras på kontoret för clerk of the court of common pleas skapar panträtter mot fast egendom, från det att de lämnas för inresa eller arkivering.
42 Pa. Nackdelar. Stat. Ann. 8141
B. Venue
i Pennsylvania, en inteckning avskärmning åtgärder måste väckas i det län där fastigheten är belägen. Palestinska.R. C. P., Artikel 1142. (Om utestänga på fastigheter belägna i mer än ett län, se Pa.R. C. P., Artikel 3131.)
C. Avskärmningsklagomålet
käranden i avskärmningsåtgärden är vanligtvis den nuvarande innehavaren av hypotekslånet, dvs den ursprungliga hypoteksinnehavaren eller dess nuvarande innehavare. De tilltalade är hypotekslån (eller den personliga representanten, arvingen eller devisee av en avliden hypotekslån) och den verkliga ägaren av fastigheten (eller om han är okänd, bidragsmottagaren i den senast registrerade gärningen).
käranden måste ange följande i sitt klagomål:
(1) kärandens namn, adress och intresse;
(2) de svarandes namn, adresser och intressen;
(3) om den nuvarande verkliga ägaren är okänd, ett uttalande om detta;
(4) identiteten på parterna i den ursprungliga inteckning;
(5) Datum för inteckning;
(6) om hypotekslånet som avskärmas har registrerats, ange platsen för hypotekslånet och införliva hypotekslånet genom referens (se Pa.R. C. P., artikel 1019 g). Om det inte har spelats in, bifoga en kopia av hypotekslånet;
(7) Datum för eventuella uppdrag;
(8) om uppdragen har registrerats, ange platsen för varje uppdrag och införliva genom referens. Om de inte har spelats in, bifoga en kopia av varje uppgift;
(9) en beskrivning av den fastighet som avskärmas på;
(10) en specifik averment of default;
(11) en specificerad redogörelse för det förfallna beloppet;
(12) en averment av överensstämmelse med eventuella obligatoriska meddelandebestämmelser, såsom efterlevnad av bestämmelserna i avsnitt 403 i lag nr 6; och
(13) ett krav på dom för det förfallna beloppet. Se Pa.R.C. P., Artikel 1147.
det är otillåtet, enligt Pennsylvania lag, att kombinera en avskärmning orsak till handling med någon annan orsak till handling i ett enda klagomål. Palestinska.R. C. P., Artikel 1146.
D. delgivning av processen
de tilltalade måste delges i enlighet med de vanliga reglerna för civilrättsliga åtgärder. Palestinska.Artikel 1141 b. Vanligtvis måste svarande i Pennsylvania (utanför Philadelphia) betjänas av sheriffen. Palestinska.R. C. P., artikel 410 a. Om personlig service inte är möjlig, svarande kan betjänas genom publicering, utstationering, rekommenderat brev, eller andra metoder, som domstolen anser lämpligt. Se Pa.R. C. P., regel 410 i allmänhet.
Pa.R. C. P., regel 410(b)(3) föreskrivs att om en svarande i en inteckning avskärmning åtgärd inte kan delges enligt gällande regel, käranden kan flytta domstolen för en särskild ordning styra metoden för delgivning, vilket kan innefatta delgivning genom att publicera en kopia av den ursprungliga processen på den mest offentliga delen av fastigheten. Förslaget skall åtföljas av ett intyg som anger arten och omfattningen av den utredning som har gjorts för att fastställa var svaranden befinner sig och skälen till varför delgivning inte kan göras.
förutom de tilltalade måste klagomålet också delges varje person som finns i besittning av fastigheten som omfattas av hypotekslånets avskärmningsåtgärd. Palestinska.R. C. P., artikel 410 a.
E. Förlikningskonferenser
Pennsylvania har inget statligt förlikningsprogram. Länen kan frivilligt välja att anta en. De nuvarande länen i vårt område som har förlikningskonferenser på plats inkluderar följande:
• Allegheny
O låntagare som är i avskärmning kan välja programmet genom att ringa Allegheny County Department of Economic Development ”Save Your Home Hotline” på 1-866-298-8020. Gå till www.alleghenycourts.us för mer information. Välj ”Civil”och” Mortgage Foreclosure Program”.
• Blair
O låntagare kan välja att delta i programmet, vilket utlöser ett uppehåll i alla förfaranden medan förlikning äger rum.
• Bucks
O låntagare kan begära en förlikningskonferens. Gå till www.buckscounty.org och klicka på” onlinetjänster ” och inteckning avskärmning avledning Program för mer information.
• Butler
O låntagare kan ringa en hotline, prata med en bostadsrådgivare och begära en förlikningskonferens. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
O låntagare kan delta i en konferens med en bostadsrådgivare och få en 30-dagars vistelse på avskärmning. Syftet med vistelsen är att ge låntagarna tid att arbeta med långivaren för att hitta ett sätt att undvika avskärmning. För mer information, gå till
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html och klicka på ”administrativ ordning och meddelande om Avskärmningsprogram”.
• Fayette
O låntagare kan söka en 90-dagars vistelse i inteckning avskärmning förfaranden för att nå ett ömsesidigt godtagbart avtal med långivaren för att lösa ärendet. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
O låntagare kan välja programmet genom att kontakta en bostadsrådgivare och lämna in en begäran om en förlikningskonferens. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html. o domstolen kommer att schemalägga en förlikning/ärendehanteringskonferens i varje berättigat fall vid inlämnandet av klagomålet för avskärmning. För mer information, gå till www.lccpa.org/rules.nex och klicka på”Mortgage avskärmning förlikning Program”.
• Lycoming
O låntagare kan välja att delta i programmet genom att lämna in ett val för att delta i domstolen.
• Monroe
O när låntagare lämnar in en skriftlig begäran om en förlikningskonferens enligt detta program kommer en order att läggas in som hänvisar saken till en förlikningskonferens. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Förlikningskonferenser är planerade i alla ägda bostäder avskärmning fall.
• Philadelphia
o Förlikningskonferenser är planerade i alla ägda bostäder avskärmning fall. Gå till www.phila.gov och Sök efter ”avskärmning avledning Program” för mer information. o för att vara berättigad att begära en domstolsövervakad förlikningskonferens måste låntagarna kontakta en bostadsrådgivare och boka en tid. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
O om låntagarna ringa en hotline och delta i en rådgivning session, kan de söka en 60-dagars vistelse i inteckning avskärmning förfaranden för att ge dem tid att förhandla med långivaren och hitta ett sätt att undvika avskärmning. För mer information, gå till www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
O om låntagarna ringa en hotline och delta i en rådgivning session, de kan få en vistelse i avskärmning förfaranden för att ge dem tid att förhandla med långivaren och hitta ett sätt att undvika avskärmning.
III. Svar på ett Avskärmningsklagomål
som svar på ett avskärmningsklagomål kan de tilltalade delge och lämna preliminära invändningar eller delge och lämna ett svar, svara punkt för punkt på anklagelserna om klagomålet. Svaret måste erkänna eller förneka varje averment av faktum. Palestinska.Artikel 1029 a. En allmän förnekelse eller ett krav på bevis utgör ett erkännande. Palestinska.Artikel 1029 b. Averments i en inlaga som ingen responsiv inlaga krävs anses dock nekas. Palestinska.Artikel 1029 d.
svaret kan också innehålla bekräftande försvar (betecknad som ”new matter”), se Pa.R. C. P., regel 1030 och motkrav, förutsatt att motkraven härrör från samma transaktion eller händelse eller serie av transaktioner eller händelser från vilka kärandens talan uppstod. Se Pa.R. C. P., Artikel 1148.
eventuella brister i klagomålet, med avseende på de formella kraven som anges ovan, kan tjäna som grund för preliminära invändningar eller ett bekräftande försvar i ett svar. Underlåtenhet att genomföra korrekt service är en jurisdiktionsfel. Underlåtenhet att uppfylla tillämpliga meddelandekrav (t.ex. att betjäna ett meddelande om lag 6) är en jurisdiktionsfel.
dessutom kan varje försvar som visar att hypoteksinnehavaren inte har rätt att avskärma inrättas som ett försvar mot en avskärmning. Till exempel, svarande kan åberopa att de har gjort betalning i sin helhet, att de aldrig skuldsatta, att inteckning eller dess uppdrag inducerades av bedrägeri, att inteckning eller något uppdrag är en förfalskning, att det finns en brist på vederlag, det finns en release eller ansvarsfrihet, Det finns en kvittning, avstående, estoppel, ansvarsfrihet i konkurs, och så vidare. (Bedrägeri måste påstås med specificitet. Palestinska.R. C. P., Artikel 1030.)
IV. Dom och verkställighet
om käranden råder i sin hypotekslånsåtgärd, antingen för att svaranden / svarandena inte svarar på klagomålet, eller domstolen beviljar sammanfattande dom på kärandens förslag, eller det finns en dom till förmån för käranden efter en plenarförhandling, blir käranden berättigad att lämna in en dom mot svaranden / svarandena. Domen är uteslutande en pengar dom för ett belopp som representerar skulden, ränta, och andra godkända kostnader och avgifter fram till tidpunkten för domen. En dom i inteckning avskärmning åtgärder är dock inte en dom för pengar skador. Dess enda syfte är att genomföra en Rättslig Försäljning av fastigheten som omfattas av hypotekslånet. Reed V. S& T Bank( i re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
inteckning försvinner, när en dom ingås i en inteckning avskärmning åtgärd. Med andra ord, inteckning slås samman i en dom in i en inteckning avskärmning åtgärd. Stendardo v. Federal Nat ’l inteckning Ass’ N, 991 F. 2D 1089 (3D Cir. Palestinska. 1993). Detta innebär bland annat att hypoteksinnehavaren har rätt till ränta efter domen till den lagliga räntan snarare än den ränta som anges i hypotekslånet. Soto v. PNC Bank (i re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Lien av en dom grundad på en inteckning avser tillbaka till inteckning. De Witt överklagande, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriff ’ s Sale
efter införandet av en exekutionstitel måste kärandens advokat förbereda och överlämna till sheriffen ett ”avskärmningspaket”, som bland annat innehåller exekutionstitlet, en depositionskontroll för sheriffens avgifter, ett meddelande om sheriffens försäljning, en regel 3129.1-förklaring, texten till handboken, texten till försäljningsannonsen som ska publiceras, en verifiering av icke-militärtjänst, en förklaring om lag nr 91 (i förekommande fall), och en regel 3129.2 Affidavit.
meddelande om sheriffens försäljning måste ges av handbills, genom publicering och skriftligt meddelande till alla personer vars namn och adresser anges i regel 3129.1 Affidavit. Se Pa.R. C. P., artikel 3129.2 a. De nödvändiga handböckerna måste läggas ut av sheriffen på sheriffens kontor och på fastigheten minst trettio dagar före försäljningen och måste innehålla: (1) en kort beskrivning av fastigheten som ska säljas, dess plats, eventuella förbättringar, domstolens dom där försäljningen hålls, namnet på ägaren eller den ansedda ägaren och tid och plats för försäljning; och (2) ett meddelande riktat till alla parter i intressen och fordringsägare att ett distributionsschema kommer att lämnas in av sheriffen på ett datum som anges av sheriffen senast trettio dagar efter försäljningen och att distributionen kommer att ske i enlighet med schemat om inte undantag lämnas in inom tio dagar efter inlämnandet av schemat. Palestinska.R. C. P., artikel 3129.2 b.
meddelande som innehåller den information som krävs i handboken måste också ges genom offentliggörande av sheriffen en gång i veckan under tre på varandra följande veckor i en tidning med allmän cirkulation i länet och i den lagliga publikationen, om någon, utsedd av domstol för offentliggörande av meddelanden, den första publikationen som ska göras minst 21 dagar före försäljningsdagen. Palestinska.R. C. P., artikel 3129.2 d.
det obligatoriska skriftliga meddelandet om sheriffens försäljning måste utarbetas av kärandens advokat och måste innehålla samma information som handboken, eller kan bestå av handboken, och sådant meddelande måste delges minst 30 dagar före försäljningen på alla personer vars namn och adresser anges i regel 3129.1 Affidavit. Palestinska.R. C. P., artikel 3129.2 c.
delgivning av meddelandet om sheriffens försäljning måste delges: (1) på varje svarande i domen som inte har framträtt och på ägaren av fastigheten, enligt lag (dvs. av sheriffen); (2) på varje svarande i domen som har gått in i ett utseende, av kärandens advokat; och (3) på varandra person som heter i regel 3129.1 Affidavit, av kärandens advokat, via vanlig post på den adress som anges i Affidaviten. Tjänsten är klar vid utskick. Palestinska.R. C. P., artikel 3129.2 c.
efter att tjänsten är klar måste kärandens advokat utarbeta och lämna in en regel 3129.2-förklaring, som intygar att den nödvändiga tjänsten har slutförts på alla personer som anges i regel 3129.1-förklaringen.
om försäljningen stannar, fortsätter, skjuts upp eller avbryts till ett visst datum inom 130 dagar från det ursprungligen planerade försäljningsdatumet och ett offentligt tillkännagivande av det nya datumet görs till de anbudsgivare som samlats vid tidpunkten och platsen för den ursprungligen planerade försäljningen krävs inget nytt meddelande om sheriffens försäljning, men det kan bara finnas två sådana vistelser, fortsättningar, uppskjutningar eller uppskjutningar utan nytt meddelande eller domstolsbeslut. Palestinska.R. C. P., Artikel 3129.3.
på den bestämda dagen, och spärra en vistelse, fortsättning, uppskjutande, eller ajournering, fastigheten i fråga säljs till högstbjudande, i enlighet med reglerna för den lokala sheriffen. Typiskt, eftersom varje fastighet planerad till försäljning tillkännages av sheriffen eller hans representant, advokaten på stämningen öppnar budgivningen, normalt bjuder antingen ett nominellt belopp eller ”kostnader.”Samtidigt meddelar advokaten på stämningen ett upprörd pris (inte överstiga domens belopp), och budgivningen fortsätter sedan, med början med nästa tillåtna ökning över det upprörda priset. Om det inte finns någon faktisk budgivning slås fastigheten ner till advokaten på skrivelsen.
VI. Post Sheriff ’ s Sale
inom 30 dagar efter auktionen krävs sheriffen förbereda och lämna in ett schema för föreslagen distribution och en lista över panträtter för varje fastighet som säljs på auktionen. Palestinska.Artikel 3139 c. Emellertid behöver inget schema för distribution eller lista över panträtter lämnas in när fastigheten säljs till advokaten på skrivelsen endast för kostnader. Palestinska.Artikel 3136 a.
tio dagar efter inlämnandet av distributionsplanen måste sheriffen förbereda, utföra och leverera till inspelaren av handlingar en handling till den sålda egendomen. Palestinska.Artikel 3135 a. Dessutom, tio dagar efter inlämnandet av distributionsschemat, måste sheriffen distribuera försäljningsintäkterna i enlighet med det föreslagna distributionsschemat, såvida inte skriftliga undantag lämnas in till sheriffen inom tio dagar efter inlämnandet av det föreslagna schemat. Palestinska.R. C. P., artikel 3136 d.
naturligtvis kan denna tidtabell störas om en ansökan om att avsätta försäljningen lämnas in. Vid framställning av någon part i intresse före leverans av sheriffens handling till fast egendom, domstolen kan, på rätt orsak visas, avsätta försäljning och beställa en återförsäljning eller ange någon annan ordning som kan vara rättvist och korrekt under omständigheterna. Palestinska.R. C. P., Artikel 3132. Några av de skäl som nämns till stöd för en framställning om att avsätta en försäljning inkluderar brister i förfarandet före försäljningen, eller brister i samband med sheriffens auktion själv, eller grov otillräcklighet i försäljningspriset, eller bedrägeri eller samverkan mellan anbudsgivarna. Den tillämpliga standarden för att avgöra om en försäljning ska avsättas är om ”korrekt orsak” visas. Merrill Lynch Mortg. Kapital v. Steele, 859 A. 2D 788 (Pa. Super. Ct. 2004).
VII. vad får den framgångsrika budgivaren faktiskt?
i allmänhet erhåller den framgångsrika budgivaren på sheriffens auktion titeln fri från alla junior panträtter och påverkas inte av brister i titeln som inte framgår av posten. Effekten av en avskärmning försäljning är att utplåna alla junior panträtter på meddelande om försäljningen, inklusive skatt panträtter bedömas mot en tidigare ägare. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2D 92 (1955). (Men för att utplåna en giltigt inspelad federal skatt lien USA måste göras en part i avskärmning åtgärder. Gruvarbetare Sav. Bank v. Förenta Staterna, 110 F. Supp. 563 ).
på samma sätt tar den framgångsrika budgivaren titeln föremål för inteckningar och intressen rekord överlägsen inteckning på vilken avskärmning dom hade erhållits. Och med hänsyn till fastighetens skick tar den framgångsrika budgivaren fastigheten som den är. Därför rekommenderas en hel del due diligence innan någon vågar köpa fastigheter vid en sheriffförsäljning.
med avseende på befintliga leasingavtal på fastigheten, om hyresavtalet ingicks innan hypotekslånet avskärmas, tar köparen vid sheriffens avskärmningsförsäljning titeln som omfattas av hyresavtalet. Å andra sidan, om hyresavtalet ingicks efter hypotekslånet, har köparen vid sheriffens försäljning möjlighet att bekräfta eller avvisa hyresavtalet. Naturligtvis, om den tidigare ägaren eller hyresgästen vägrar att lämna lokalerna, kan en utstötningsåtgärd krävas.
VIII. brist domar
en inteckning avskärmning försäljning utsläpp inteckning och frigör mortgagor från ansvar, även om försäljningspriset realiseras är mindre än det belopp på inteckning. Meco Realty Co. V. brännskador, 414 Pa. 495, 200 A. 2D 869 (1964). Om det finns en garanti, förutom skuldebrevet och hypotekslånet, kan naturligtvis långivaren bedriva en oberoende åtgärd mot garantisten på garantin för eventuella brister.
dessutom, om låntagaren gjorde ett oberoende löfte att betala, oberoende av inteckning, till exempel i den underliggande skuldebrevet, då långivaren kan bedriva en oberoende åtgärd mot låntagaren för eventuella brister. För regler för förfarandet avseende brist domar, se Pa.R. C. P., artikel 3276 och följande.
vid fastställandet av eventuella brister är det pris som erhålls vid avskärmningsförsäljningen avgörande mellan parterna vad gäller lokalernas värde, såvida inte hypotekslån är köparen vid avskärmningsförsäljningen. Isåfall, mängden av någon brist, och omfattningen av något ansvar av mortgagor till mortgagee, måste bestämmas i enlighet med Pennsylvania Deficiency Judgment Act, 42 Pa.C. S. 2103.
stadgan kräver någon mortgagee som vill driva en brist dom mot mortgagor att göra framställningar domstolen att fastställa marknadsvärdet på den sålda realty. Hypoteksgivaren släpps sedan från allt ansvar upp till det verkliga marknadsvärdet som fastställts av domstolen, oavsett det faktiska beloppet som intecknats av hypotekslån vid sheriffens auktion. 42 Pa.C. S. § 8103. Se även 42 Pa.C. S. 5522.
framställningen för att fastställa det verkliga marknadsvärdet måste delges och lämnas in inom sex månader efter försäljningen av fastigheten. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
slutligen, om hypoteksinnehavaren accepterar en handling i stället för en sheriffförsäljning, förlorar hypoteksinnehavaren någon rätt till lättnad enligt lagen om Bristdom och tar titeln under förutsättning att alla befintliga panträtter, inklusive sämre panträtter som skulle ha utplånats till en sheriffförsäljning.
IX. Utkastningsåtgärder
om fastigheten efter en sheriffförsäljning är upptagen, måste en separat åtgärd i utkastning lämnas in.
A. klagomål i utstötning
ungefär som en avskärmning klagomål, ett klagomål i utstötning handlar endast om fast egendom och måste föras i länet där marken är belägen. Vid en utstötningsåtgärd måste käranden beskriva den aktuella egendomen och ge en sammanfattning av den titel som han eller hon litar på. Palestinska.R. C. P. 1054. När du tar med en utstötningsåtgärd måste du namnge den eller de personer som innehar fastigheten som svarande. För att säkerställa att utkastningsåtgärden är giltig bör domens gäldenär tillsammans med ”alla passagerare/hyresgäster” namnges som svarande.
B. delgivning av klagomål om utstötning
ett klagomål i utstötning måste delges på samma sätt som alla andra civila åtgärder, inklusive en avskärmningsåtgärd. Palestinska.R. C. P. 410. Följaktligen, med undantag för Philadelphia, måste tjänsten utföras av sheriffens avdelning.
C. Svar på ett klagomål i utstötning
en svarande kan svara på ett klagomål i utstötning på samma sätt som en svarande kan svara på ett avskärmningsklagomål, dvs. preliminär invändning eller erkänna eller förneka varje påstående. Medan en svarande också kan höja bekräftande försvar eller lämna in ett motkrav, kan en svarande inte använda detta svar som ett sätt att attackera sheriffens försäljning. Caplan mot Kent, 76 A. 2D 764 (Pa. 1950). I en utstötningsåtgärd kan det dock hävdas att domen är ogiltig. Ett ogiltigt dekret kan attackeras när som helst. Brokans V. Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Super.1989). Om en dom är ogiltig är sheriffens försäljning som följer en ogiltighet. ID.
D. Dom och verkställighet
när en kärande har fått en dom, antingen som standard eller genom domstolsbeslut efter ett förslag till sammanfattande dom, måste käranden lämna in en innehavsrätt för att verkställa domen. Palestinska.R. C. P. 3254. På dagen för utvisning kommer sheriffen att följa med käranden eller dess representant till fastigheten. Käranden bör också ha en låssmed närvarande för att återställa fastigheten.
E. Skydda hyresgäster på Foreclosure Act of 2009
i 2009, skydda hyresgäster på Foreclosure Act antogs för att skydda hyresgäster från vräkning på grund av avskärmning på de egenskaper de upptar. Hyresgästskyddsbestämmelserna gäller vid avskärmning av ett” federalt relaterat hypotekslån ” eller på någon bostad eller bostadsfastighet. Enligt lagen, varje omedelbar efterträdare i intresse, inklusive en bank, som tar äganderätt till ett hus vid avskärmning måste anta intresse omfattas av rättigheterna för alla bona fide hyresgäst och kommer att behöva uppfylla vissa krav meddelande. Lagen kräver att hyresgästerna måste meddelas att lämna minst 90 dagar i förväg.
dessutom måste hyresgäster tillåtas att stanna i bostaden till slutet av sina hyresavtal med två undantag:
(1) när fastigheten säljs efter en avskärmning till en köpare som kommer att ockupera fastigheten som en primär bostad; eller
(2) när det inte finns något leasingavtal eller hyresavtalet kan sägas upp efter behag.
men under något undantag måste hyresgästerna fortfarande ges 90 dagars varsel.
X. tillfredsställelse av dom och inteckning
A. inteckningar 21 P. S. 681et seq.
PA lag kräver att någon mortgagee har fått full belåtenhet och betalning av alla pengar enligt inteckning, skall, på begäran av mortgagor, skall uppfylla inteckning antingen på marginalen av posten i inteckning eller genom att lämna in en sat Bit.
om hypotekslånet inte har uppfyllts inom fyrtiofem dagar efter hypotekslånets begäran, ska hypoteksinnehavaren för varje brott förlora och betala något belopp som inte överstiger hypotekspengarna, som ska återvinnas i någon domstol genom räkning, klagomål eller information. Bötesbeloppet bestäms från fall till fall.
en bank, sparbank, spar-och låneförening eller annan utlåningsinstitution som innehar bostadslån ska skicka skriftlig anmälan via första klassens post till hypotekslån när hypotekslånet har betalats fullt ut. Eventuella pengar som finns kvar på något spärrkonto som upprättats för betalning av skatter eller försäkringspremier ska returneras inom 30 dagar till hypotekslån.
B. Domar 42 Pa.C. S. A. 8104
allmän regel.- En dom borgenär som har fått tillfredsställelse av någon dom i någon domstol i denna Commonwealth skall, på skriftlig begäran av dom gäldenären, eller någon som är intresserad däri, och anbud av avgiften för införsel av tillfredsställelse, ange tillfredsställelse på kontoret av kontorist vid domstolen där en sådan dom är utestående, vilken tillfredsställelse skall alltid fullgöra domen.
skador.- En dom borgenär som medvetet eller orimligt misslyckas utan goda skäl eller vägrar mer än 90 dagar efter skriftligt meddelande på det sätt som föreskrivs i allmänna regler för att följa en begäran enligt underavsnitt (a) ska betala till domens gäldenär som likviderade skador 1% av det ursprungliga beloppet för domen för varje månad av brottslighet utöver sådana 90 dagar, men inte mindre än $250 eller mer än $2,500. Sådan vite skall kunna återkrävas enligt allmänna regler, genom kompletterande förfaranden i det ärende där domen meddelades.
XI. Fördärvade Egenskaper-Mark Banker 68 Pa.C. S. 2101
en Landbank är en statlig enhet som fokuserar på omvandling av lediga, övergivna, skattemässiga och avskärmade egenskaper till produktiv användning. De fokuserar på överskott av offentlig egendom, ”under vatten” egenskaper, övergivna egenskaper och skattebrott. Kommuner överväger att skapa markbanker när de börjar se fragmenterade lager, stora lager av övergiven eller ledig egendom med lite marknadsvärde, kodöverträdelser och titelproblem. Dessa fastigheter förvärvas oftast genom skatteförsäljning, kommunala överföringar, inköp eller donativa överföringar från finansiella institut.
Markbanker har befogenhet att kontrakt, investera och låna pengar, egen design utveckla, riva etc., fast egendom, och släcka brottsliga skatter på mark bank egendom. De har inte kraften i framstående domän. Markbanker förfogar över fastigheterna i enlighet med lokala behov och prioriteringar. Detta kan vara i form av prisvärda bostäder, blandad användning egenskaper, och grönområden inklusive parker eller urban trädgård.
målet med en Landbank är att eliminera blight, maximera kortsiktiga och långsiktiga intäkter, tillhandahålla prisvärda bostäder eller kommersiella utrymmen och stabilisera stadsdelar.
