av Richard Lawson
CoStar News
n en ovanligt varm vinterdag i Memphis, Tennessee, massor av människor Kvarn runt en gigantisk tidigare Sears butik och distributionscenter omvandlas till en urban vertikal by.
gå förbi väggar täckta av konst, de stannar i den lilla mataffären eller tar en bit på en av flera matställen innan de går hem från ett av kontoren i byggnaden.
andra går till tandläkare eller läkarbesök eller en konstklass. Studenter från charter high school där kramar sig med sina vänner efter dagens sista klocka, av vilka några så småningom kommer att gå upp till lägenheterna där deras familjer bor.
de ger liv till den ombyggda 93-åringen, 1.5 miljoner kvadratmeter byggnad som heter Crosstown Concourse några miles från centrala Memphis, en stad längs Mississippifloden känd för bluesmusik, Elvis Presley och FedEx. Centrerad på konst, sjukvård och utbildning, byn är en del av en allt starkare trend runt om i landet för att ge gamla stadsbyggnader ett nytt och annorlunda liv.
men det var inte lätt. Crosstown Concourse tog sju år från koncept till färdigställande med ett unikt utvecklingsteam som inkluderade en konsthistorieprofessor, en konstnär och sonson till Holiday Inn-grundaren Kemmons Wilson.
de sydde ihop 210 miljoner dollar från 30 olika finansieringskällor för att förvandla byggnaden tillbaka till det ekonomiska ankare som det hade varit i årtionden i grannskapet och staden.
Curb Market är Crosstown concourses bosatta livsmedelsbutik. (Richard Lawson/CoStar)
när det gäller komplexitet, ”den här saken var utanför diagrammen”, säger Jim Howard, VD för Dudley Ventures, ett Phoenix-baserat företag som specialiserat sig på federala skattekrediter och en del av Crosstown concourses finansieringsmix.
Crosstown, uppkallad efter korsande vagnspår när de fanns i stadsdelen midtown Memphis, led i kölvattnet av att Sears stängde av operationen 1993. Fastigheter runt butiken tömdes över tiden för att trycka ner området.
”det var en ganska tung vikt runt ankeln i det omgivande samhället”, säger Todd Richardson, Crosstown Concourse medgrundare som hade tagit ledighet från att undervisa konsthistoria vid University of Memphis medan han satte affären ihop. ”Det hade en enorm negativ inverkan på fastighetsvärdena.”
idag arbetar cirka 1 500 personer i byggnaden och ungefär 3 000 människor kommer och går från byggnaden varje dag.
det finns lite kommersiellt utrymme kvar att hyra och de 265 lägenheterna med blandad inkomst på de översta våningarna är fulla.
offentlig konst hälsar patienter som går in i kyrkans hälsa på bottenvåningen i Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
kontorshyresgäster inkluderar St. Jude Children ’s Research Hospital’ s fundraising organization, kallad American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, en vårdgivare till dem som inte har försäkring; metodist Le Bonheur Healthcare; och NexAir, en distributör av gaser och svetsmaterial.
utbildningshyresgäster inkluderar Memphis Teacher Residency, ett trosbaserat, fyraårigt lärarförberedelseprogram; ett satellitcampus för Christian Brothers University; och Crosstown High School, en charterskola där lärande sker genom studentledda projekt.
det finns en blandning av detaljhandelshyresgäster som en livsmedelsbutik, en FedEx-plats, en AT& t-butik, en nagelstång och en kreditförening. De sprinklas bland många matalternativ. För träning har en YMCA utrymme i byggnaden.
Richardson bor i byggnaden med sin familj. Hans dotter går på gymnasiet. Hans kontor ligger på andra våningen.
han sa att det finns tillfällen han inser att tre eller fyra dagar går utan att lämna byggnaden och tänker: ”jag måste lämna byggnaden.”
Big Memphis arbetsgivare
Sears hade expanderat runt om i landet på 1920-talet med stora katalogdistributionscentraler som inkluderade butiker.
företaget försökte skapa ett nätverk som bättre nådde landsbygden snabbare. Dess Memphis-operation tjänade Tennessee och omgivande stater.
i huvudsak var det Amazon före internet. I likhet med Sears har den Seattle-baserade återförsäljaren leasat och byggt stora Distributionscentra runt om i landet för att utöka sitt nätverk för att komma närmare kunderna och påskynda leveranstiderna till så lite som en dag. I stället för den berömda Sears-katalogen för 100 år sedan beställer dessa dagar hemifrån för hemleverans via Amazons detaljhandelswebbplats.
tillfälligt meddelade Amazon nyligen ett stort distributionscenter cirka 10 mil nordost om Crosstown Concourse i Raleigh-området. Amazons distributionscentrums marknivå förväntas mäta 865 000 kvadratmeter, men mezzaniner i byggnaden kommer att driva totalt utrymme till cirka 2,1 miljoner kvadratmeter.
när det öppnas senare i år sa Amazon att 1 000 personer kommer att arbeta där.
det är samma antal anställda som Sears hade på sin första dag 1927 när den öppnade den första delen, en byggnad på 650 000 kvadratmeter byggd på 180 dagar. Sears byggde tillägg genom åren för att mer än fördubbla det utrymmet.
men Sears började en långsam nedgång när konsumenternas köpvanor började förändras och så småningom Sears lämnade byggnaden 1993.
till skillnad från den utilitaristiska Amazon-designen för Distributionscentra lämnade Sears en byggnad designad i art deco-stil med ett stort torn som fungerade som mittpunkt.
gammalt är nytt
Sears byggde liknande byggnader på platser som Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta och Seattle. Och många har ombyggts till nya användningsområden.
kaffe återförsäljare Starbucks flyttade sitt huvudkontor i den tidigare Sears i Seattle. Atlanta-baserad utvecklare Jamestown ombyggde Atlanta-byggnaden till Ponce City Market. Den tidigare Sears-byggnaden delade samma ursprungliga arkitekt som strukturen i Memphis. I Houston började arbetet förra året för att förvandla en tidigare art deco Sears på 4201 Main St.till ett innovationsnav.
men de är inte de enda anpassningsbara återanvändningsprojekten runt om i landet. Miljoner fler kvadratmeter historiska byggnader har repurposed och ännu mer skulle kunna ombyggas.
”marknaden omfamnar gammalt utrymme med ny glädje”, säger Ed McMahon, senior fellow med Washington, DC-baserade Urban Land Institute.
Ponce City Market blandar nybyggnation med omvandlingen av en tidigare Sears-byggnad i Atlanta. (CoStar)
McMahon sa kreativa företag som utrymme som känns mer autentiskt än nytt, och de gamla byggnaderna tenderar att ha stora planritningar som gör att utrymme kan omkonfigureras enkelt. Ombyggnaden på 600 miljoner dollar av Chicagos långa lediga gamla huvudkontor är ett exempel, sa han.
apotekskedjan Walgreens tecknade ett hyresavtal för sitt huvudkontor för att lokalisera i 2.8 miljoner kvadratmeter blandad renovering. San Francisco-baserade ride-hailing company Uber tecknade ett leasingavtal för 450 000 kvadratmeter för ett stort nav i Chicago.
i ett annat exempel konverterade Utvecklare en del av ett tidigare Buffalo, New York, mentalsjukhus som öppnade 1872 till Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon sa att fastigheten hade varit den ” största vita elefanten i New York.”Det finns byggnader på platsen som ska återställas.
Ford Motor Co. rehabbing den tidigare Michigan Central Station som öppnade 1913 i Detroit för ett forskningscenter.
att mäta hur mycket lager som finns är en utmaning, säger KC Conway, chefekonom för CCIM Institute, en organisation som erbjuder kurser och certifiering för kommersiella fastighetsinvesteringsförsäljningsmäklare.
”många av dessa erbjudanden klassificeras som nya” som slänger siffrorna, sa Conway. Han sa att adaptiv återanvändning representerar cirka 5% till 7% av all fastighetsutveckling.
många av de historiska fastigheterna ligger i stadscentrum, där tillgången på öppen mark är begränsad och markkostnaderna har ökat som ett resultat. Det har hjälpt boj intresse bland utvecklare i adaptiv återanvändning av inte bara historiska byggnader men lediga och föråldrade byggnader.
Conway sa att adaptiv återanvändning i allmänhet kostar cirka 15% till 20% mindre än nybyggnation och kan vara snabbare att slutföra. Stödsystem som vatten och avlopp och El finns redan på platsen, till exempel.
hyresgäster i dessa byggnader tenderar att stanna längre än i nytt utrymme och spendera mer på att förbättra utrymmet, sa han och tillade att ”de har gjort ett mycket samvetsgrant beslut” att gå in i rymden.
projekten hjälper också till med grönt och hållbart byggande, särskilt när man försöker få LEED-certifiering.
”på grund av hela klimataktiviteten sätter rehabbing en befintlig byggnad dig långt framåt för att sänka ditt koldioxidavtryck”, sa McMahon.
utmanande projekt
i öppningen av en dokumentär gjord på Crosstown Concourse sa Lafayette Draper, en tidigare Sears Crosstown-anställd, som satt i byggnaden före rehab, att han ville se byggnaden komma tillbaka, att det skulle göra samhället mycket bra.
”det är en bra struktur”, sa han. ”Det är stout. Visst är det. Du kan lägga vad som helst här.”
men det tog en herculean ansträngning att gå vidare och få finansieringen. Stora historiska projekt som detta är utomordentligt svåra att göra främst på grund av komplexiteten i finansieringen av affären, enligt Conway.
Crosstown Concourse bevisade det och mer. Conway såg det från första hand. Innan han blev CCIM: s chefekonom arbetade han med finansieringen som senior vice president för kreditriskhantering vid Atlanta-baserade SunTrust Bank, nu kallad Truist Bank och med huvudkontor i Charlotte, North Carolina.
”du måste verkligen ha en lokal tungvikt” som har ett filantropiskt sinne för att få så stora ombyggnadsprojekt gjort, sa Conway.
han sa att den riskabla naturen gör dem till en utmaning för nödvändig garanti för att finansiera erbjudanden. Livförsäkringsbolag och andra institutionella investerare har vanligtvis skytt bort från dem som ett resultat, sa Conway.
det finns fyra atrium i Crosstown Concourse skapad genom att ta bort delar av det gamla betonggolvet. (Richard Lawson / CoStar)
med den tidigare Sears-byggnaden i Memphis köpte Staley Cates, vice ordförande för Memphis-baserade Southeastern Capital Management, Den 2007 för 3,5 miljoner dollar med ett filantropiskt uppdrag i åtanke.
ett par år senare bildade Richardson och en lokal konstnär, Christopher Miner, Crosstown Arts, en ideell organisation med målet att skapa ett samtida konstcenter i det tidigare Sears.
de slutförde en genomförbarhetsstudie i slutet av 2010. Folk var skeptiska att det kunde hända, med tanke på att landet kom ut ur den stora lågkonjunkturen, sa Richardson. Faktum är att den lokala utvecklaren Henry Turley berättade för Cates att hans bästa satsning var att riva ner byggnaden och börja om.
Turleys framstående utveckling inkluderar Harbor Town, en ny stadsutveckling på Mud Island mittemot uptown Memphis, och ombyggnad av Cotton Exchange byggd i centrum 1925.
men Richardson och Miner pressade framåt. De började med att bygga samhällsstöd genom att ofta ha konstutställningar och musikföreställningar utanför och inuti byggnaden.
McLean Wilson, barnbarn till Holiday Inn-grundaren Kemmons Wilson, kopplade till Richardson och Miner för att hjälpa till att få utvecklings-och pengasidan att rulla. 2007 hade Wilson återvänt till sitt hem i Memphis och gått med i familjeföretaget, som hade diversifierat sig bortom Hotell till restauranger, teknikföretag och ett bryggeri.
Tony Bologna, en lokal arkitekt och konsult som varit utvecklingschef för Turley för Harbor Town och andra projekt, gick med i utvecklingsteamet tillsammans med Memphis-baserade arkitektfirman LRK och Dialog, ett arkitektfirma baserat i Vancouver.
dra in finansiering
så småningom skrev hyresgäster som sjukvårdsföretagen på, men de var också skeptiska, sa Richardson. Preleasing hjälpte dem långsamt att locka olika finansieringskällor.
staden Memphis godkände en investering på 15 miljoner dollar i projektet. SunTrust ledde inköp av $ 80.5 miljoner som inkluderade sju andra banker.
SunTrust Community Capital, en arm i banken som handlar om skattekrediter, hanterade transaktionen som förde $56 miljoner på nya marknader skattekrediter, ett federalt program som riktar sig till låginkomstområden som ger investerare en paus på inkomstskatter. Dudley Ventures och fyra andra företag ingick i den $56 miljoner.
New York City-baserade Goldman Sachs investerade 36,5 miljoner dollar i historiska skattekrediter för projektet.
när de fick alla åtaganden körde de mot en tidsfrist för Dec. 31, 2014, för att stänga all finansiering. Om de missade tidsfristen skulle det innebära att en stor del av finansieringen skulle löpa ut. De arbetade djupt in i månaden.
en ljusröd trappa av stål tar dig till en andra våning inuti Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
det räcker med att säga att det var många advokater och bankirer inblandade. Medgrundare Richardson sa att han och Wilson hade ett konferenssamtal varje vecka med 55 personer, mestadels advokater, under de sex månader som ledde fram till stängning.
en ändring i ett dokument krusade igenom allt. ”Det var inget lätt att dra ihop det,” sa Dudley Ventures Howard.
Conway sa att staden Memphis beslutade sent i processen att den ville äga marken under byggnaden. Det krävde en stor förändring för att skapa ett hyresavtal, vilket inte var en lätt uppgift.
allt blev gjort med lite tid att spara. Utvecklarna bröt mark Den Feb. 21, 2015, samma dag Sears bröt mark på den ursprungliga byggnaden 1927. Byggandet avslutades i augusti 2017.
Elaine Parker, en fastighetschef på platsen för Cushman & Wakefield|Commercial Advisors sa att 40 hyresgäster flyttade in i byggnaden ungefär samma tid den månaden. ”Det var verkligen vild här i augusti 2017,” sa Parker.
Crosstown concourses inverkan har känts. Närliggande fastigheter ser nytt liv eftersom ombyggnaden och Crosstown-konsten når direkt in i det omgivande området, enligt Nash Hassen, ägare till Grandpoint Realty.
Hassen representerade en detaljhandelsbyggnad en kort promenad bort som Crosstown Arts hyrde, spenderade pengar på hyresgästförbättringar och hyrdes ut till Black Lodge, en populär oberoende videobutik med ett filmbibliotek med 30 000 titlar. Det säljer månatliga medlemskap för $10 och har också en evenemangsplats.
stora vinster har också kommit på bostadssidan. Hassen sa att hem du kunde köpa för $ 20.000 till $25.000 innan ombyggnaden nu säljer för $100.000 till $150.000.
”jag minns när folk inte kunde ge bort ett hus i det området”, sa Hassen.
