en kvinna i Snowmass tilldelades nyligen $50,000 efter att hennes HOA misslyckades med att låta henne stanna på sitt bostadsrättskomplex med sin emotionella stödhund. Den amerikanska tingsrätten för District Of Colorado fann att HOA: s misslyckande med att erbjuda ett rimligt boende var ett brott mot Fair Housing Act (FHA).
vad är ett känslomässigt stöddjur, och hur skiljer det sig från en servicehund?
emotionellt stöddjur är hundar och andra djur som ger emotionellt stöd och komfort till sina ägare. FHA anser att ett känslomässigt stöddjur är ett” hjälpdjur”, som inte är ett husdjur och inte begränsat av arter.
Americans with Disabilities Act (Ada) definierar ett ”servicedjur” som en hund som har utbildats individuellt för att utföra arbete eller utföra uppgifter för en person med funktionshinder. Eftersom emotionella stöddjur inte har utbildats för att utföra ett specifikt jobb eller uppgift, kvalificerar de sig inte som servicedjur under ADA.
vad betyder detta för företag?
Ada-regler för emotionellt stöddjur
företag och andra offentliga enheter är inte skyldiga att tillåta emotionellt stöddjur i sina företag. Även om vissa statliga eller lokala myndigheter har lagar som tillåter emotionellt stöddjur i offentliga utrymmen, har varken Colorado eller Denver en sådan lag.
i situationer där det inte är uppenbart att en hund är ett servicedjur kan företagare bara ställa två specifika frågor:
(1) är hunden ett servicedjur som krävs på grund av funktionshinder?
(2) vilket arbete eller uppgift har hunden tränats att utföra?
företagare får inte begära någon dokumentation för hunden, kräva att hunden visar sin uppgift eller frågar om personens funktionshinder. Dessutom kan dessa frågor inte ställas när det är uppenbart vilken tjänst hunden tillhandahåller.
FHA-regler för emotionellt stöddjur
FHA gäller för nästan alla typer av bostäder, inklusive de som säljs eller hyrs ut, såsom lägenheter, bostadsrätter och enfamiljshus. När man överväger en begäran om ett hjälpdjur som ett rimligt boende, bör bostadsleverantörer överväga följande två frågor:
(1) har personen som vill använda och leva med djuret en funktionsnedsättning-det vill säga en fysisk eller psykisk försämring som väsentligt begränsar en eller flera större livsaktiviteter?
(2) har den person som gör begäran ett handikapprelaterat behov av ett hjälpdjur? Med andra ord, fungerar djuret, ger hjälp, utför uppgifter eller tjänster till förmån för en person med funktionshinder eller ger emotionellt stöd som lindrar ett eller flera av de identifierade symtomen eller effekterna av en persons befintliga funktionshinder?
om svaret på någon fråga är nej, är bostadsleverantören inte skyldig att göra ett rimligt boende till sin ”Inga husdjur” – policy.
alla företag med frågor om FDA-eller ADA-efterlevnad bör kontakta Liz Hartsel på Fortis Law Partners.
