detaljhandel hyresgäster och kommersiella fastighetsmäklare bör vara medvetna om en gemensam bestämmelse i leasing kallas procentuell hyra. Denna artikel kommer att förklara hur procentuell hyra och brytpunkter fungerar, med tydliga exempel på vägen.
enkelt uttryckt är procentuell hyra extra hyra som betalas baserat på en procentandel av bruttoförsäljningen. Procentuella hyressituationer finns i vissa kommersiella utrymmen som köpcentra och andra butiker med flera hyresgäster. Tanken bakom procentuell hyra är köpcentret är en naturlig dragning för kunder, som tenderar att gå bland de olika butikerna. Ägaren skapar också en fördel för alla återförsäljare genom att välja vilka företag som placeras i samma utrymme, t.ex. att ha en kaffebar, kemtvättar, restaurang och en lanthandel som alla är grannar. Denna fördel och förmåga att locka kunder kan göra det möjligt för ägaren att förhandla om en procentandel av försäljningen.
hur procentuell hyra fungerar
kommersiella leasingavtal med en procentuell hyresavsättning kommer att ha en lägsta hyra betalad, vilket bara är en grundläggande hyresavsättning som vanligtvis baseras på ett dollarbelopp per kvadratmeter utrymme. Till exempel kan en återförsäljare betala $10 per kvadratmeter med 4,500 sqft, och därmed skulle betala $45,000 i hyra eller $3,750 per månad.
den procentuella hyran skulle sparka in efter att en viss del av bruttoförsäljningen är uppfylld. Den punkt där procentuell hyra betalas kallas en ”brytpunkt” och kan antingen vara en naturlig eller artificiell Brytpunkt. Om brytpunkten aldrig uppfylls är hyresgästen endast skyldig att betala minimihyran.
en artificiell Brytpunkt är helt enkelt en dollar mängd försäljning båda parter är överens om. Till exempel kan en hyresvärd förhandla om att 5% av bruttoförsäljningen över $800,000 ska betalas i procentuell hyra. Om bruttoförsäljningen är $1.000.000, betalar hyresgästen 5% av $200.000 eller $10.000 i extra hyra.
för att beräkna den naturliga brytpunkten, som vanligtvis också används, delar du helt enkelt bashyran med den fastställda procentsatsen. I ovanstående exempel skulle det innebära att dela $45,000 med 5%, vilket motsvarar $900,000 i bruttoförsäljning som den naturliga brytpunkten. Logiken bakom den naturliga brytpunkten är att en återförsäljare endast ska betala den procentuella hyran på försäljningen utöver vad som krävs för att betala minsta hyran. Med andra ord, att ta 5% av $900,000 i försäljningen skulle motsvara den minsta hyresbetalningen på $45,000, så det är vettigt att det procentuella hyreskravet bara skulle sparka in efter att denna minsta hyresbrytpunkt har uppnåtts.
som du kan föreställa dig kan minsta hyresbelopp och procentuell hyra förhandlas fram. I vissa fall kan en återförsäljare vilja ha en högre minimihyra med högre Brytpunkt, vilket gör det möjligt för dem att tjäna på lägre försäljningsnivåer innan procentuell hyra träder i kraft. Detta kan vara fallet för företag som nyligen öppnade och just lanserar sin marknadsföring.
vid utvärdering av procentuella hyressituationer bör återförsäljare vara medvetna om vilka typer av intäkter som ingår och utesluts, eftersom i de flesta fall returnerade artiklar och anställdas försäljning inte räknas in i summan. Ägare kommer också att kräva att hyresgäster tillåter revisioner av bruttoförsäljning, kräver regelbundna försäljningsrapporter, inte tillåter hyresgäster att stänga butiken under vissa sträckor och be att återförsäljare inte öppnar ytterligare platser inom samma marknadsområde.
procentuell hyra är ett ganska enkelt koncept, men kan ibland bli knepigt när det gäller brytpunkter, inklusioner och uteslutningar. Som med alla kommersiella fastigheter leasing, djävulen är i detaljerna och som sådana leasing bör alltid läsas noggrant.
