senaste uppdatering: 1/25/19
problem med samägande och sätt att avsluta en gemensam hyresrätt
i Florida kan två personer äga en fastighet (som en enda familj bostad eller en semesterlägenhet) tillsammans även om de inte är gifta eller relaterade på något sätt. Den vanligaste formen av ägande, där mer än en person äger ett intresse i Florida fastigheter, kallas en ”gemensam hyresrätt” och det är en av tre typer av ägande möjligt i Florida (de andra två är ”hyresrätt gemensamt” och ”hyresrätt av entireties.”)
här i Florida kan du välja att äga en bil, en lägenhet eller ett hus som en ”gemensam ägare med överlevnadsrätt” (bild: Surfside, Florida)
hyresgäster av helheten
gifta par enligt Florida lag får samäga bostadsfastigheter som ” hyresgäster av helheten.”Det betyder att titeln till fastigheten ligger i båda deras namn. När någon av makarna går bort blir den efterlevande makan automatiskt full ägare av hela intresset för fastigheten. Det finns inget behov av att skifta den avlidnes fastighetsintresse eftersom hans eller hennes intresse för fastigheten övergår till den efterlevande maken genom överlevnadsrätten, som är inneboende i denna form av fastighetsägande.
hyresgäster gemensamt
alla som lagligen kan äga fastigheter i Florida kan ha ETT delägarintresse i fastigheten. Dessutom finns det ingen fastställd laglig gräns för antalet delägare fastigheter kan ha.
i Florida är ”hyresgäster gemensamt” standardformen för delägande i fastigheter. En gemensam hyresrätt är en form av ägande där varje medhyresgäst äger en separat bråkdel av odelad egendom. Det kännetecknas av att varje ägare har rätt till innehav av fastigheten samt andra rättigheter som beviljas enligt lag.
omfattningen av varje delägares intresse för fastigheten beror i allmänhet på hur mycket de bidrog till det. Till exempel, om en ägare av en Miami Beach oceanfront condo betalade 50% av försäljningspriset, äger han eller hon 50% av det odelade intresset i fastigheten (medhyresgäster antas äga lika odelade intressen).
i denna form av ägande finns det ingen rätt till överlevnad. När en delägare dör, överförs deras intresse till sina arvingar (genom intestacy om det inte finns någon vilja) eller enligt medeägarnas önskemål i deras vilja.
Florida gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt betyder att överlevande får fullt ägande
enligt Florida lag, när du lägger till orden ”överlevnadsrätt” till en gemensam hyresrätt, betyder det full titel till fastigheten går till ägaren som överlever. De gemensamma ägarnas” överlevande ” äger automatiskt 100% av tillgången när den andra delägaren går bort.
många handlingar som registreras i våra fastighetsregister kommer att identifiera ägarna som ”gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt”. Banker, fastighetsmäklare, titel företag, etc., på motsvarande sätt erkänner alla Florida fastigheter som hålls som” gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt ” som den enda egenskapen hos den överlevande hyresgästen när en av ägarna går bort.
gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt måste avsiktligt fastställas av de gemensamma ägarna
skapandet av en gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt i Florida måste avsiktligt göras av de gemensamma ägarna. Som förklaras av Florida-stadgan 689.15 insisterar lagen på att ”gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt” tydligt identifieras som den valda äganderätten mellan parterna:
Läran om överlevnadsrätten i fall av fastigheter och personlig egendom som innehas av gemensamma hyresgäster ska inte råda i detta tillstånd; det vill säga, utom i fall av dödsbon i sin helhet, en utforma, överföring eller transport hittills eller hädanefter göras till två eller flera skall skapa en hyresrätt gemensamt, såvida inte instrumentet skapar dödsboet uttryckligen skall föreskriva rätten till överlevnad; och i fall av dödsbon i sin helhet, hyresgästerna, vid upplösning av äktenskapet, skall bli hyresgäster gemensamt.
gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt är därför en vanlig metod för att äga egendom i delstaten Florida. Det kan dock inte vara det klokaste valet för ägarna i vissa situationer.
varför? En av de stora orsakerna till att denna form av ägande kan vara problematisk är att en av ägarna kan ha en skuld mot dem som skapar en panträtt mot deras intresse för den gemensamt ägda fastigheten: något som den andra ägaren (den skuldfria delägaren) kanske inte vet någonting om förrän borgenären börjar kräva rätt till betalning mot den gemensamt ägda fastigheten.
Överraskningsfaktor för en gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt: när en borgenär blir hyresgäst gemensamt
borgenärer kan och kommer att stämma för obetalda skulder. Om en borgenär framgångsrikt stämmer en gemensam hyresgäst för en obetald skuld och får en dom mot honom (eller henne), kan borgenärens dom lämnas in av rekord, vilket kommer att skapa en panträtt mot den egendom som innehas av gäldenären-gemensam hyresgäst .
det spelar ingen roll vad den andra skuldfria delägaren vill ha. Frågan är mellan borgenären och gäldenären-gemensam hyresgäst baserat på själva skulden.
för att borgenären att få betalt, Florida lag tillåter ränta som gäldenären-delägare innehar i fastigheten att bli föremål för avgift och försäljning.
vad sägs om den andra, intet ont anande delägare? Gäldenären-gemensam hyresgästens intresse kan säljas utan att involvera den andra gemensamma hyresgästen-när räntan säljs kommer den skuldfria delägaren att lära sig att Florida-lagen säger att den gemensamma hyresrätten sedan avbryts — den skuldfria delägaren kommer att hitta sig själv som hyresgäst gemensamt med borgenären eller en tredje part.
Föreställ dig hur komplicerat detta kan bli när borgenären är Internal Revenue Service, eller en studielån långivare, där de gemensamma hyresgästerna är förälder och barn. Gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt är ofta föräldrar och barn, eller makar eller andra nära och kära — och ibland delar dessa nära och kära inte alltid sina ekonomiska svårigheter med sina gemensamma hyresgäster före borgenärens krav.
avsluta gemensam hyresrätt eller delägande av Florida fastigheter
inte alla vill ha delat ägande i fastigheter. Detta gäller särskilt om ägarna är ett gift par som går igenom en skilsmässa. Eller, barn eller barnbarn som ärver Florida fastigheter. Det kanske inte är ekonomiskt klokt för dem att dela ägande i en fastighet, eller kanske delägarna bara inte kommer överens.
3 sätt att avsluta en Florida Joint Tenancy
för dem som är intresserade av att lära sig att avsluta gemensamt ägande i Florida bostadsfastigheter, erbjuder Florida law följande sätt att avsluta en gemensam hyresrätt:
1. Uppsägning genom lag.
per definition finns” joint tenancies with right of survivorship ” (JTWROS) under en begränsad tid. Det beror på att denna form av ägande slutar när en av de gemensamma hyresgästerna dör. Den Döende partens intresseöverföringar till den överlevande ägaren eller delägarna någon gång i framtiden.
fallet med avskärmning på en gemensam hyresgäst
i Moring-fallet lämnade en Florida-långivare en avskärmningsåtgärd mot Mattie Moring för underlåtenhet att betala på en inteckning. Som kärande gick långivaren med i Mr. och Mrs. Richard Roundtree i avskärmningsfallet eftersom de tros ha ett gemensamt intresse för fastigheten. PAPPA, INC. v. Moring, 218 så. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).
de gjorde. Ägandet här var som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt. Gärningen till fastigheten som lämnades in i St.Lucie County real estate records uppgav specifikt att Mattie Moring och Richard Roundtree var (1) gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt och (2) om döden av antingen gården skulle överleva till den andra hyresgästen. (Fru Roundtree hade ett juridiskt intresse som Mr Roundtrees make.)
problem uppstod när Mattie Moring gick och fick ett lån på fastigheten utan att bry sig om att berätta för Mr Roundtree. Det blev mer komplicerat när Mattie avled flera månader efter avskärmning stämningsansökan lämnades in.
Mr Roundtree hävdade att han nu ägde fastigheten fri och tydlig. Banken var inte överens och ville att han skulle täcka den obetalda inteckning.
vad händer nu? Enligt Florida lag, domstolen förklarade, den gemensamma hyresgästens intresse upphör vid hennes död före den andra gemensamma hyresgästen.
hypotekslånet på den gemensamma hyresgästens intresse var ett ”defeasible interest” som innehas av långivaren. När Mattie avled sedan panträtten avslutas eftersom räntan innehas av inteckning avslutas genom drift av lag.
banken förlorade. Avskärmningsåtgärden avslogs av rättegångsdomstolen (och bekräftades vid överklagande).
2. Sälj den till en främling.
ett sätt du kan avsluta en gemensam hyresrätt i Florida fastigheter är att sälja ditt intresse i fastigheten till en främling. Det är helt tillåtet för någon som äger bostadsfastigheter i Florida att sälja sitt intresse till någon av deras val. PAPPA, INC. v. Moring, 218 så. 2d 451 (Fla. Dist. Ct. App. 1969).
Dessutom kan en gemensam hyresgäst i bostadsfastigheter i Florida sälja sitt intresse för fastigheten till en total främling utan samtycke från de andra gemensamma hyresgästerna. Harelik v. Teshoney, 337 så. 2d 828 (Fla. Dist. Ct. App. 1976).
Mor säljer sitt gemensamma intresse till en främling
när det gäller Harelik v.Teshoney, Esther Lawrence förmedlade en del fastigheter i Volusia County till Charles Harelik och hans mor, Stella harelik. Stella var änka. Gärningen var specifik, förmedla tarmkanalen till mor och son som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt och specifikt inte som hyresgäster gemensamt.
någon gång senare förmedlade Fru Harelik sitt intresse för fastigheten till Lila Teshoney. Mrs harelik höll ett liv egendom i transaktionen. Charles var inte inblandad.
Stella harelik dog. Charles hävdade fullt ägande och Lila sa nej, hon hade också ett ägarintresse. Charles lämnade in en rättegång för att få domstolarna att avgöra vem som hade laglig titel till landet.
domstolen övervägde huruvida änkan Harelik kunde gut den gärningen som överförde landet som en gemensam hyresrätt med rätten till överlevnad helt själv.
kan någon som äger mark som JTWROS ensidigt säga upp överlevnadsrätten? Ja.
med hänvisning till Floridas högsta domstol som förklaring ansåg domstolen att det är Florida lag att en gemensam hyresgäst kan förstöra rätten till överlevnad. Kravet här är att när hon gör det, hon måste avsluta sitt intresse på ett sätt som hindrar henne från att hävda genom överlevnad något intresse för ämnet för den gemensamma hyresrätten.
eftersom mamma hade överfört sitt intresse på ett sådant sätt att om hennes son hade gått, kunde hon inte göra anspråk på full titel som JTWROS, hon hade avslutat den gemensamma hyresrätten. Domstolen kallade detta slutar ”enhet” mellan mor och son som delägare i landet.
så, du kan säga upp en gemensam hyresrätt i Florida mark om du överför ditt intresse till en främling, eftersom du har gjort vad domstolarna anser ha förstört ”enhet titeln” med dina gemensamma hyresgäster.
2. Överför den till en annan gemensam hyresgäst.
ett annat sätt att säga upp gemensamt ägande av Florida real estate är att en delägare ska förmedla sitt ägarintresse till en annan gemensam hyresgäst (eller hyresgäster). Om det finns flera gemensamma ägare, behöver de som inte är inblandade i transaktionen inte veta om transporten, mycket mindre godkänna det. Landsomfattande finansiering Corp. V. Palmer, 589 så. 2d 994 (Fla. Dist. Ct. App. 1991).
fallet med Countrywide Funding Corp.v. Palmer
i det landsomfattande fallet lämnade Countrywide en avskärmningsåtgärd mot en del av Florida fastigheter som hölls i en handling gemensamt av en mor, Adelina Hentzschel, och hennes son, Jose Baca.
gärningen var specifik att mor och son ägde hemmet som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt. Ursprungligen hade Mor Adelina köpt fastigheten och sedan lämnat in gärningen som JTWROS för sig själv och sin son Jose.
senare lämnades en annan handling in. Detta var en quitclaim gärning från mor och son till Jose Baca.
efter detta quitclaim till Jose lämnades in till clerk kontor, Jose fick en inteckning från Essex Mortgage Company och sedan refinansieras med Bayside Federal besparingar och lån. Bayside tilldelade sedan inteckning till landsomfattande.
då Dog Jose Baca. Hypotekslån fick inte betalt. Långivaren, landsomfattande, avskärmad.
i avskärmningsåtgärden bevisades att quitclaim-gärningen förfalskades. Mor Adelina hade aldrig undertecknat den gärningen. Men Jose hade gjort det.
genom att underteckna den gärningen, hade Jose avslutat den gemensamma hyresrätten med överlevnadsrätt med sin mor? Ja.
quitclaim avslutade den gemensamma hyresrätten med överlevnadsrätt. Nu ägde hans mor marken som hyresgäst gemensamt.
Jose hade makten att konvertera den JTWROS till en gemensam hyresrätt, utan sin mors vetskap eller samtycke. Han avslutade JTWROS genom att överföra sitt gemensamma hyresgästintresse till sig själv som bidragsmottagare.
långivaren hade rätt att utestänga Sonens odelade hälften intresse för hyresavtalet gemensamt som resulterade från hans gärning till sig själv. Mellan de två oskyldiga, mamman som hade blivit offer för förfalskning och långivaren som hade lånat pengar, stod domstolen med långivaren.
(andra sätt att avsluta en gemensam hyresrätt inkluderar att helt enkelt överföra intresset för fastigheten till en familjemedlem. Också, en delägare kan försöka partitionera Florida fastigheter. Partition är där domstolen beställer den sålda fastigheten eftersom en medhyresgäst har stämt en annan för att avsluta det delade ägandet av fastigheten. Detta händer oftast när fastigheten ärvs, efter en skilsmässa eller break-up, eller när en delägare blockerar en hel del genom att vägra att sälja fastigheten även om detta verkar vara bra ekonomisk mening.
Vad Ska Du Göra?
ett bra råd om du står inför en gemensam hyresfråga är att åtminstone tala med en erfaren Florida fastighetsadvokat för att lära dig om dina rättigheter. De flesta fastighetsadvokater, som Larry Tolchinsky, erbjuder ett gratis inledande samråd (via telefon eller personligen, beroende på vad du föredrar) för att svara på dina frågor.
_______________
