COVID-19 har hamrat eller äventyrat allt från liknande Wall Street-företag till huvudgatan entreprenörer i Amerika, som orsakar kaos på landets ekonomi. Men mästarfastighetsinvesteraren Joseph Asamoah har trotsat pandemin genom att hålla sig till en affärsmodell som har fungerat i över 25 år.
hans tillvägagångssätt inkluderar att köpa, renovera och förvalta enfamiljshus. Plus han ger hem för låginkomstfamiljer som vanligtvis inte kunde bo på dessa platser.
född i Ghana och uppvuxen i England kom Asamoah till Amerika för över tre decennier sedan med $100 i fickan och bestämde sig för att investera i fastigheter. Asamoah har omvandlat en hobby till ett företag och byggt ett fastighetsinvesterings-och förvaltningsföretag med en portfölj av 32 enfamiljshus i Washington, DC-området, en av landets dyraste bostadsmarknader.
men resan till framgång för Asamoah kom inte utan hinder. När han köpte sin första investeringsfastighet 1987 i Washington för 47 000 dollar varnade flera personer honom att han betalade för mycket. Och det fanns fallgropar. Trots försäkringar från säljaren upptäckte Asamoah att hyresgästerna inte hade betalat hyra på flera månader. Vidare hade hyresgästerna samlat en $ 5,000 vattenräkning.
”Unraveling denna situation var mycket stressande och något jag var helt oförberedd på”, säger han. ”Som en fastighetsinvesterare nybörjare var jag långt över mitt huvud.”
Asamoah lärde sig av sina misstag och hittade en nisch i fastighetsutrymmet. Efter att ha arbetat i företagsamerika, inklusive en stint hos IBM, var hans mål aldrig att bygga ett företag med flera miljoner dollar. Istället var hans mål att uppnå ekonomiskt oberoende genom att äga uppskattande tillgångar som genererar passiva inkomster. Han uppnådde det 2003 när intäkterna från hans hyresportfölj motsvarade hans lön hos IBM. Sedan dess har hans mål varit att implementera repeterbara och skalbara system, selektivt förvärva hyresfastigheter baserat på tydliga kriterier och söka affärsmöjligheter när de uppstår.
hans affärsmodell innehåller en mycket stabil inkomstström som garanteras via ett kontrakt med vad han kallar den säkraste källan i världen: den amerikanska regeringen. ”Så länge hyresgästen (kunden) är i hemmet, kommer inkomstströmmen att fortsätta—garanterat”, säger han. ”Det spelar ingen roll om ekonomin är bra eller dålig, inkomstströmmen är förutsägbar och pålitlig. För mig är det detta som gör min inställning tidtestad.”
hans egenskaper sträcker sig från $180,000 till $1.5 miljoner i värde. På hyressidan varierar månadshyran från $1,400 till $6,000. Asamoah säger att de flesta av hans fastighetsförvärv hålls som långsiktiga portföljfastigheter. Ta det första hem han köpte och äger fortfarande idag. Han säger att huset nu värderas till $ 750,000 och månadshyra för fastigheten är över $4,700. Asamoah säger fastigheter hyresintäkter har konsekvent ökat i värde på grund av hyreshöjningar och nya fastighetsförvärv. Med förvärv har hans företag kunnat stadigt växa årliga intäkter med i genomsnitt 5% till 10% under flera år.
han tillade Eftersom de flesta av hans hyresgäster är låginkomsttagare Housing choice voucher innehavare (aka avsnitt 8), betalas de flesta hyror av den lokala bostadsmyndigheten. Asamoah säger att hyresgästernas delar vanligtvis sträcker sig från noll till $700 per månad. De flesta av hans egenskaper är i ”gentrified stadsdelar eller i vägen för gentrifiering.”
asamoahs firma tjänar pengar på många sätt, inklusive kassaflöden från hyresfastigheter, intäkter från utbildning och coachningstjänster och nettovinst när långsiktiga portföljfastigheter säljs. Känd som Dr. Joe (han har en doktorsexamen i informationssystem) planerar Asamoah att fortsätta växa sitt företag. Han förvärvade nyligen ytterligare två fastigheter i Washington som nu förskönas och förvandlas med tillägg av sovrum och badrum.
som entreprenör och investeringsstrateg lär Asamoah andra hur man trivs. Och med all den osäkerhet som koronaviruskrisen har orsakat erbjöd Asahmoah fem tips för att hjälpa hyresgäster, hyresvärdar, fastighetsinvesterare eller småföretagare i det svarta samhället att överleva under nuvarande förhållanden.
han föreslår att de bedömer sina månatliga utgifter-vidta åtgärder för att minska onödiga utgifter så fort du kan. Sök alternativ för att öka din inkomst, inklusive att hyra en del av ditt hem, utforska alternativa inkomstströmmar. Vidta åtgärder för att bygga upp en nödfond. Bestäm hur mycket kapital du måste ha för att köpa din nästa fastighet. Om du inte har pengarna, hitta en finansiell och / eller kreditpartner.
BLACK ENTERPRISE ikapp med Asamoah via e-post för att få sin expertis på fastigheter.
du har en affärsmodell som har överlevt fyra lågkonjunkturer. Vi förstår din affärsmodell är något som kallas BRRRR? Vad betyder det?
sedan 1987 har jag gått igenom fyra fastighetscykler: början av 1990-talet, mitten/slutet av 1990-talet, 2001-2002 och 2008-2011. Det verkar som om vi närmar oss en COVID-19-inducerad lågkonjunktur 2020.
affärsmodellen BRRRR består av följande delar:
köp – förvärva fastigheter i önskvärda stadsdelar som är i vägen för gentrifiering
renovera – förvandla ”fula” hus till vackra hem
hyra – hyr fastigheterna till ”Tier 1” låginkomstfamiljer med kuponger som längtar efter en möjlighet att bo i HGTV-kvalitetshem i säkra, önskvärda områden
refinansiera-ersätt kortfristiga förvärv och renoveringsfonder med permanent bostad finansiering baserad på det uppskattade värdet av hemmet och det månatliga kassaflödet
repeat – upprepa processen för nästa fastighet
BRRRR-strategin tillåter mig att förvärva och renovera fastigheter i gentrifierande områden med bankfinansiering, tvinga uppskattning via riktade förbättringar och sedan ersätta kortfristig finansiering med permanent finansiering baserad på de högre värderade värdena. Genom BRRRR kan jag ersätta de flesta av mina initiala medel via refinansiering så att pengar återvinns för nya förvärv.
Hur har du kunnat uppnå en sådan bostadsdiversitet med svarta familjer med låg inkomst som bor i samma områden som vita familjer med hög inkomst?
min screeningprocess är extremt grundlig och innebär flera steg inklusive att besöka blivande hyresgästens hem. Screening baseras på förutsättningen att det är lätt att få någon in i ditt hem och mycket svårt att få ut dem när de är där.
jag investerar inte i låginkomstområden. Alla mina hus är i önskvärda områden. Kärnan, min kupong hyresgäster är inte annorlunda än du och jag.de vill inte bo i dåliga områden, eller i ”skit” hus eller hyra från slumlords. De längtar efter ett fint hus i en trevlig stadsdel och att hyra från en kvalitet hyresvärd. Jag kallar dessa hyresgäster” Tier 1 ” kuponginnehavare.
om du behandlar dina Tier 1-kuponginnehavare väl har jag funnit att de tar hand om huset, betalar sina hyror, är trevliga att hantera och de stannar mycket länge. Min längsta hyresgäst har hyrt av mig i över 23 år. Jag har regelbundet 10-15 år hyresgäster. Eftersom bra hyresgäster stannar länge tillåter de mig att växa min portfölj med minimal stress och krångel. Mina hyresgäster är anledningen till att jag har kunnat uppnå ekonomiskt oberoende och bygga verklig rikedom. Utan dem kunde inget av detta ha varit möjligt.
om jag är fastighetsinvesterare, vilken strategi eller strategi kan jag tillämpa för att överleva på dagens marknad mitt i COVID-19?
i en nedgång kommer din förmåga att överleva som fastighetsinvesterare att vara nära kopplad till din förmåga att få tillgång till finansiering (bankfinansiering, långivare och privata investerare). I en nedgång blir finansieringen svårare, men om du är ”bankbar” kommer det att finnas några utmärkta köpmöjligheter. Med detta i åtanke inkluderar några av mina förslag för att öka dina chanser att få tillgång till fastighetsfinansiering:
- få ditt finansiella hus i ordning.
- kontrollera och bygg din kreditpoäng-få kreditreparation om det behövs.
- Bygg kassareserver, samla och organisera dina finansiella dokument-nu!
Hur kan en fastighetsinvesterare förvandla fastighetskapital till kassaflöde? Och varför skulle det vara en bra strategi att ansöka nu om jag vill finansiera ett fastighetsprojekt eller utveckling?
många husägare och långsiktiga investerare är aktierika och kontantfattiga. Även om eget kapital ser bra ut på ett bokslut är det ibland lämpligt att utnyttja detta ”döda eget kapital” och återinvestera medlen för att dra nytta av köpmöjligheter och omvandla dött eget kapital till kassaflödesströmmar. Till exempel kan en investerare utnyttja hemets eget kapital. Skaffa ett företag kredit eller hem kapital kredit eller helt enkelt refinansiera en befintlig inteckning. Genomföra due diligence och lokalisera fastigheter som kan köpas till rabatterade priser som en gång hyrde skulle generera positiva månatliga kassaflöden. Köp en hyresfastighet eller tillgångar i investeringsklass till rabatterade priser. Gör fastigheten hyresklar genom att slutföra mindre eller mellannivåuppgraderingar. Som tidigare nämnts är tillgången till finansiering extremt viktig i en nedgång. Genom att utnyttja ”dead equity” kan en färdig ström av lågräntefonder nås snabbt för att finansiera fastigheter och utvecklingsprojekt.
du har coachat 150 erfarna och nybörjare investerare i din sällsynta investeringsstrategi. Vilka program har du utvecklat som kan hjälpa andra att uppnå ekonomiskt oberoende?
Joint Venture (JV)-programmet är mitt främsta program och det primära forumet där jag engagerar mig med nybörjare och mellanliggande fastighetsinvesterare. Enligt min ödmjuka åsikt är det bästa sättet att lära sig fastighetsinvesteringar att göra en affär, period—inte gå till seminarier, startläger, läsa böcker eller lyssna på MP3-filer. Det finns inget bättre lärande än att göra en affär. Ingen. Kort om det här alternativet är det näst bästa att ”se över axlarna” hos en framgångsrik fastighetsinvesterare när de utför en transaktion från början till slut. Vi träffas minst två gånger per månad praktiskt taget från dag ett genom hyresgästens inflyttning och refinansiering (vanligtvis 6-8 månader).
jag är värd för gratis veckovisa” Wealth Wednesday ” Facebook och Instagram Livestreams (@drjoeasamoah). Jag är också värd för” Get Real with Dr.Joe ”Facebook, Instagram och YouTube livestreams varannan fredag på” Bigger Pockets ” – plattformen. Bigger Pockets är världens största onlineplattform som betjänar fastighetsgemenskapen (@biggerpockets). Jag är en frekvent bidragsgivare till större fickor. Jag har publicerat ett antal artiklar.
Varför är fastigheter fortfarande ett bra företag för svarta att sträva efter att bygga ekonomiskt välstånd för sig själva och deras familjer?
fastigheter, särskilt på många amerikanska marknader, har visat sig vara ett tidtestat fordon för att skapa rikedom och generationsleg. Jämfört med andra rasgrupper upplever svarta amerikaner ett tydligt rikedomsklyfta som verkar växa. Korrekt utförd, fastighetsinvestering erbjuder många fördelar, särskilt jämfört med andra tillgångsklasser. Fastigheter kan bygga ekonomisk förmögenhet och skapa arv. Dessutom erbjuder fastigheter flera andra fördelar som inkluderar kassaflöde, skatteförmåner, kapitaluppbyggnad, uppskattning och förmåga att utnyttja.
vilka råd skulle du erbjuda till svarta fastighetsinvesterare innan du startar eller expanderar i verksamheten?
trots vad sena infomercial gurus berätta, framgångsrika fastigheter investeringar kräver hårt arbete, tålamod och ett affärssystem. För att förverkliga ekonomiskt oberoende genom fastigheter är det viktigt att du behandlar dina fastighetsaktiviteter som ett företag mer än en hobby. Arbeta med dig själv först och sätt upp mål. Tilldela tid för utbildning och utbildning. Förstå dina styrkor och svagheter. Diskutera med make och familj och få deras inköp och stöd (om möjligt). Bestäm din metod för fokus baserat på din ekonomiska situation, risktolerans, tid tillgänglighet, etc. Identifiera och arbeta med en lokal mentor. Hitta en mentor som är kunnig inom ditt fokusområde, kan och vill ge vägledning och har en beprövad historia av framgång och verklig erfarenhet. Fortsätt omedelbart till din första affär och gör vad som krävs för att få den första affären under ditt bälte. Vänta inte på den perfekta tiden. Det finns aldrig en perfekt tid att börja. Du måste bara börja.
