Undvik Självuthyrningsfällan

redaktör: Anthony S. Bakale, CPA, MT

att navigera i reglerna för passiv aktivitetsförlust kan vara en skrämmande uppgift ibland. Många skattebetalare förstår inte riktigt reglerna eller den potentiella inverkan de kan ha på transaktioner och investeringar. Det finns nyanser som, om de inte behandlas i förväg, kan få betydande negativa skattekonsekvenser.

en av dessa nyanser är behandlingen av självuthyrning enligt reglerna för passiv aktivitetsförlust. Många utövare är medvetna om reglerna för självuthyrning, men det finns en situation som kan skapa en oavsiktlig begränsning. Denna post ger en allmän bakgrund till reglerna för passiv verksamhet och tillhandahållande av självuthyrning och tar upp konsekvenserna av en försäljning av ett operativt företag när egenuthyrningsfastigheten behålls.

de flesta medelstora företag är nära hållna familjeföretag och har aktieägare/ägare med varierande grad av engagemang i företaget. Flödesförluster, aktieägartransaktioner och försäljning av företaget är bara några av anledningarna till att utövare som rådgör med sådana företag måste vara uppmärksamma på reglerna för passiv aktivitetsförlust enligt SEC.469, deras begränsningar och planeringsmöjligheter.

sec. 469 föreskriver att en passiv aktivitetsförlust eller passiv aktivitetskredit inte ska tillåtas utom i den utsträckning som passiv inkomst. Detta låter ganska grundläggande, men överväga ett ögonblick de potentiella problem som en skattebetalare kan möta. Vilka frågor måste besvaras? Vad behöver hända så att transaktionen behandlas på det mest fördelaktiga sättet?

Vad är en passiv aktivitet?
vad händer i en Självuthyrningssituation?
Trap 1-fångade förluster
Trap 2-Försäljning av operationell leasetagare med fastigheter behålls
slutsats
EditorNotes

Vad är en passiv aktivitet?

sec. 469 (c) föreskriver att en passiv aktivitet är någon aktivitet som innebär uppförande av någon handel eller verksamhet där skattebetalaren inte väsentligt deltar. I avsnitt 469(c) (2) anges att passiv aktivitet omfattar all uthyrningsverksamhet.

Materialdeltagande är inte tydligt definierat i koden. Sek. 469 (h) (1) föreskrivs att en skattebetalare behandlas som väsentligt deltagande i en verksamhet endast om skattebetalaren är involverad i verksamhetens verksamhet på en grund som är regelbunden, kontinuerlig och väsentlig. Detta är en fakta-och-omständigheter bestämning, men det finns tillfälliga regler som ger mycket mer detaljerad vägledning för att göra en tydlig bestämning av materiellt deltagande.

skattebetalarens deltagande måste uppfylla vissa standarder. Aktiviteter som inte vanligtvis utförs av en ägare eller en investerares verksamhet kvalificerar sig inte. Skattebetalarens verksamhet måste vara en aktiv ägare som är direkt involverad i den dagliga förvaltningen av verksamheten.

vad händer i en Självuthyrningssituation?

många skattebetalare som äger ett operativt företag äger också medföljande fastigheter. Byggnaden och marken kan ägas i en separat enhet av olika skäl. Om verksamheten och fastigheten är i separata enheter, Hur behandlas flödesinkomsten eller förlusten enligt reglerna för passiv aktivitetsförlust? Om det operativa bolaget är en enhet som aktieägaren aktivt deltar i dagligen, anses aktieägaren i de flesta fall väsentligt delta i denna verksamhet. Den allmänna regeln är att hyresfastigheter är en passiv aktivitet. Det finns ett undantag för vissa fastighetsmäklare; en annan är självuthyrningsregeln. Så orsakar helt enkelt att ha de två aktiviteterna i separata enheter olika behandling enligt SEC. 469 än att äga fastigheten i en enhet?

svaret är ja. Temp. REG. SEK. 1.469-2T (f) (6) täcker behandlingen av självuthyrningstransaktioner. Det föreskrivs att ett belopp av den skattskyldiges bruttoinkomst för hyresaktiviteten för beskattningsåret från en fastighet som motsvarar årets nettoinkomst för hyresaktiviteten från den egendomen behandlas som inte från en passiv verksamhet om fastigheten är:

1. Hyrs för användning i en handels-eller affärsverksamhet där skattebetalaren väsentligt deltar för beskattningsåret; och

2. Beskrivs inte i Temp. REG. Sec. 1.469-2t(f) (5), som omfattar egendom som hyrs i samband med en utvecklingsverksamhet.

vad som normalt skulle betraktas som inkomst från en passiv verksamhet behandlas som icke-passiv inkomst eftersom ägaren väsentligt deltar i den operativa leasetagaren. Denna regel verkar sätta skattebetalare som placerar fastigheten som används i sin handel eller verksamhet i en separat enhet på lika villkor med skattebetalare som behåller fastigheten i samma enhet som affärsverksamheten. Eftersom inkomsten (eller förlusten) från affärsverksamheten skulle vara icke-passiv, verkar det motiverat att inkomsten ”sipprad” till fastighetsverksamheten också bör vara icke-passiv. Denna bestämmelse täcker dock inte någon förlust som kan uppstå på grund av uthyrningsverksamheten. Enligt självuthyrningsregeln anses hyresförlusterna fortfarande vara passiva förluster avdragsgilla endast i den utsträckning passiva inkomster, medan inkomsten behandlas som” aktiv inkomst ” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Trap 1-fångade förluster

skattebetalarna måste vara noga med att använda en självuthyrningstransaktion. Antag att skattebetalaren har en förlust på uthyrning av egendom till ett företag där han eller hon väsentligt deltar. Denna förlust omfattas av reglerna för passiv förlust, så, om ingen annan passiv inkomst under innevarande år saknas, kommer förlusten inte att vara avdragsgill utan avbrytas och överföras till framtida skatteår. Detta är fallet även om skattebetalaren kan ha intäkter från den verksamhet som han eller hon hyr fastigheten till. Under det följande året, om skattebetalaren har netto hyresintäkter från fastigheten hyrd till den relaterade verksamheten där skattebetalaren väsentligt deltar, anses inkomsten vara aktiv inkomst.

denna aktiva inkomst kan kompenseras av de suspenderade passiva förlusterna från verksamheten; det kan dock inte kompenseras av passiva förluster från andra aktiviteter. Om skattebetalaren planerade att skydda en del av sin inkomst genom att använda ett självuthyrningsavtal med förluster från annan passiv verksamhet, har skattebetalaren fallit i självuthyrningsfällan. Om skattebetalaren planerade att använda förluster som genererats av hyresaktiviteten för att kompensera intäkter från verksamheten i den aktiva verksamheten, har han eller hon återigen fallit i självuthyrningsfällan.

i andra hand skulle den enkla lösningen vara att kombinera hyresaktiviteten med verksamhetsaktiviteten antingen via en faktisk laglig fusion eller genom att göra ett val för att aggregera aktiviteterna. Skattebetalaren kan bara göra valet för att aggregera aktiviteterna under det första året som skattebetalaren rapporterar aktiviteterna. Detta val kräver att ett formellt uttalande bifogas avkastningen.

en juridisk sammanslagning kan genomföras i olika former och vid olika tidpunkter, var och en med sina egna skattemässiga konsekvenser, som ligger utanför artikelns räckvidd.

Trap 2-Försäljning av operationell leasetagare med fastigheter behålls

kan en skattebetalare undvika självuthyrningsfällan efter försäljningen av operationell leasetagare? Det är ganska vanligt att ett mellanmarknadsföretag säljer den operativa verksamheten (eller tillgångarna i verksamheten) men behåller fastigheten i samband med den verksamheten. Efter försäljningen fortsätter säljaren att hyra fastigheten till köparen som driver den nu orelaterade verksamheten.

typiskt, som en del av den totala transaktionen, säljaren kommer att omförhandla leasing av fastigheter, om tidigare innehas utanför den operativa enheten, eller ingå ett leasingavtal, om tidigare innehas som en del av den operativa verksamheten, med den nya köparen. Det nya hyresavtalet, som säljaren förhandlar på armlängds avstånd, generellt kommer att skapa positivt kassaflöde till säljaren och netto hyresintäkter. Ofta tror säljaren (och hans eller hennes rådgivare) att denna inkomst (från en hyresaktivitet med en orelaterad tredje part) kommer att skapa passiva inkomster som kan skyddas av andra passiva förluster som säljaren har eller avser att generera i år efter försäljningen har inträffat.

självuthyrningsregeln som beskrivs ovan säger att om skattebetalaren väsentligt deltar i en aktivitet, kommer nettouthyrningsintäkterna från uthyrning av egendom till aktiviteten att behandlas som icke-passiv (aktiv) inkomst. Skattebetalaren i detta fall är inte längre involverad i verksamheten; men enligt de materiella deltaganderegler som beskrivs ovan-specifikt, Temp. REG. Sec. 1.469—5T(a)(5) – om skattebetalaren väsentligt har deltagit i en aktivitet under 5 av de senaste 10 skatteåren, anses skattebetalaren ha deltagit väsentligt under innevarande år. Således, där den operativa verksamheten förblir en” separat verksamhet ” i köparens händer, kommer skattebetalaren att fortsätta att vara en väsentlig deltagare i verksamheten efter att den sålts under 5-out-of-10-årsregeln fram till utgången av den perioden. Det är viktigt att komma ihåg att enligt reglerna för passiv verksamhet, för att betraktas som en separat verksamhet, behöver den operativa verksamheten inte vara en separat enhet.

sedan skattebetalaren planerade att skydda sina hyresintäkter med andra passiva förluster har skattebetalaren återigen fallit i självuthyrningsfällan. De andra passiva förlusterna som skattebetalaren har eller kommer att generera kommer att vara oanvändbara mot hyresintäkterna under en period av minst fem år från försäljningsdagen. Om fastigheten säljs under denna period kommer eventuell vinst på försäljningen också att betraktas som inkomst från självhyrd egendom och därför aktiv.

slutsats

transaktioner som kan omfattas av reglerna för passiv förlust bör granskas noggrant. Ofta vad som verkar vara en enkel sak är fylld med undantag som kan orsaka förödelse till god skatteplanering. Skatteutövare bör göra sig medvetna om de många undantagen från de allmänna reglerna enligt avsnitt 469 och de potentiella möjligheterna att planera eller utnyttja dem fördelaktigt. Självuthyrningsfällan är bara ett exempel på de många undantagen i dessa regler begravda inom förordningarna och tillfälliga föreskrifter. Noggrann analys kan ofta undvika kostsamma misstag.