Vad är 1% och 2% Regler i fastigheter investerar?

sammanfattning: i den här artikeln lär du dig om 1% och 2% regler i fastighetsinvesteringar. Lär dig om och när du ska använda 1% – regeln och 2% – regeln, hur dessa regler är användbara vid utvärdering av fastighetsinvesteringar, nackdelarna med var och en och andra användbara fastighetsinvesteringstips.

Inledning

1 procent och 2 procent regler i fastighetsinvesteringar kan vara användbara verktyg för att utvärdera fastighetsinvesteringar i vissa scenarier. Med lite snabb matematik kan investerare screena hyresfastigheter för att avgöra om några är värda att fortsätta.

dessa fastighetsinvesteringsregler handlar om att använda inkomstdisciplin när man köper förvaltningsfastigheter. Som sagt, de är inte hårda och snabba regler. 1% – regeln är helt enkelt ett snabbtest för att se om en fastighets hyror till värdeförhållanden är hälsosamma eller inte. Därefter visar jag dig hur man beräknar 1 procentregeln och när det kan vara till hjälp att använda.

Vad är 1% regeln i fastigheter investerar?

1 procent regeln i fastigheter används för att avgöra om den månatliga hyresintäkter från fastigheten är mer än, eller åtminstone lika med en procent av köpeskillingen.

Månadshyresintäkter XVIII en procent av köpeskillingen

du kan få samma resultat genom att vända 1 procent regeln:

om en fastighet hyr för $1,500 per månad, efter en snabb beräkning, du vet att köpeskillingen bör vara runt $150,000.

Tänk på att hyresmarknaden dikterar hyresvärden, inte inköpspriset för ett hem.

Hur 1% – regeln fungerar

för att beräkna, multiplicera köpeskillingen för fastigheten plus eventuella nödvändiga reparationer med 1%. Om du finansierar, jämför resultatet med din potentiella månatliga inteckning och du kommer att få en bättre förståelse för en fastighets månatliga kassaflöde.

Obs: 1 procent regeln används bäst som en snabb, ”back of servett” lackmustest som investerare använder för att avgöra om hyra till värde nyckeltal är friska eller inte. Det tar inte hänsyn till extra kostnader som försäkring, skatter och underhåll.

exempel på 1% – regeln

låt oss anta att du vill få ett hypotekslån på en förvaltningsfastighet med ett värde av $200,000. Med hjälp av 1 procent regeln, multiplicera $200,000 med 1%. Resultatet av din beräkning skulle vara $ 2000.

vad resultatet av 1 procent regeln säger oss är att din inteckning betalningar varje månad bör inte vara mer än $2000. Om hypotekslånet överstiger 2 000 dollar per månad blir det svårt att tjäna positivt kassaflöde på förvaltningsfastigheten.

ett undantag skulle vara om du är säker på att du kan hyra ut fastigheten för mer än $2000 per månad. I de flesta fall är det klokt för investerare att gräva djupare i siffror utöver 1% – regeln för att på ett adekvat sätt avgöra om de lägger till och om det finns ett bra tillfälle för en positiv avkastning på investeringen.

Takeaways:

• enligt 1% – regeln bör hyresintäkterna vara lika med eller större än köpeskillingen.
• ta köpeskillingen för fastigheten plus kostnader för nödvändiga reparationer och tider med 1% för att avgöra om hyror till värdeförhållanden är hälsosamma eller inte.
• hyresmarknader dikterar hyresvärden.

en procentregeln vs andra användbara Fastighetsinvesteringsberäkningar

som studenter i fastighetsinvesteringar lär vi oss att det finns dussintals användbara och avgörande beräkningar som bör bestämmas under hela köpprocessen. Medan regeln om en procent är ett snabbt och enkelt sätt att utvärdera hyror till värdeförhållanden, vet vi att det bara är en av många indikatorer att titta på innan du köper en förvaltningsfastighet.

följande är några användbara fastighetsinvesteringsberäkningar:

• Bruttomultiplikator: Används för att mäta en tillgångs relativa bruttoinkomstpotential. Den berättar hur länge tills tillgången kommer att börja tjäna bruttoinkomst som är lika med köpeskillingen. För att beräkna, ta det verkliga marknadsvärdet på ett hem eller köpeskillingen, dividerat med brutto hyresintäkter.
• 70%-regeln: denna regel föreslår vad en investerare ska betala för en fix-and-flip-egendom för att tjäna pengar. Regeln säger att investerare ska betala 70% av den beräknade efter reparation värde (ARV) av en fastighet minus reparationskostnader. Kom ihåg att det här måttet används mest på fix-and-flip-egenskaper.
• 50 procent regeln: används för en snabb analys av en enda familj förvaltningsfastigheter. Regeln säger i genomsnitt att de totala rörelsekostnaderna kommer att vara cirka 50 procent av bruttohyrorna. 50 procent regeln är långsiktig genomsnittlig uppskattning. Så ungefär hälften av de genererade intäkterna spenderas på driftskostnader på lång sikt. Medan du kan njuta av år med låga räkningar, så småningom måste du byta ut rännor, tak, A/C, el, etc.

för en komplett ordlista över fastighetsinvesteringsvillkor, definitioner och beräkningar, kolla in våra topp 54 Fastighetsdefinitioner för investerare att veta.

Vad är 2% – regeln i fastighetsinvesteringar

liksom 1 procent regeln, 2 procent regeln i fastigheter kan hjälpa investerare mäta hyra till pris förhållandet. Denna tumregel använder samma ide som 1 procentregeln. Regeln om 2 procent tyder dock på att en hyresfastighet är en bra investering om pengarna från hyran varje månad är lika med eller högre än 2% av köpeskillingen.

hur användbar är 2% – regeln? Dessa dagar är det nästan helt föråldrat och används sällan. Investerare som köper nödställda fastigheter i d & f-stadsdelar kan dock använda 2% – regeln.

Hur 2% – regeln fungerar

för att beräkna 2% – regeln, multiplicera köpeskillingen för fastigheten plus eventuella nödvändiga reparationskostnader med 2%.

beroende på vad en investerare vill komma ut ur en hyresfastighet, om den inte uppfyller 2% – regeln, kan det fortfarande vara en möjlighet att investera för uppskattning. Du måste bestämma om ditt långsiktiga mål är uppskattning eller om det är månatligt kassaflöde. När du har en bättre uppfattning om dina mål kan du välja om du vill använda eller inte använda 2% – regeln, baserat på dina fastighetsinvesteringsmål.

observera: mycket få investeringsfastigheter följer 2% – regeln.

exempel på 2% – regeln

låt oss anta att du köper en investeringsfastighet på $150 000. Med hjälp av 2 procent regeln, gånger $150,000 med 2%. Resultatet av beräkningen är $3000. Detta säger oss att din inteckning bör inte vara mer än $3000 per månad.

När ska man använda 1% – regeln och 2% – regeln

reglerna för 1 procent och 2 procent är egentligen bara användbara i början av utvärderingen av fastighetsinvesteringar. Använd 1 procent regeln som prescreening verktyg. 2-procentregeln används sällan som ett screeningsverktyg längre.

när man inte ska använda 1% – regeln och 2% – regeln

dessa dagar ignorerar många fastighetsexperter helt 1-procenten och 2-procentreglerna.

marknaderna där fastigheter uppfyller regelkriterierna ligger vanligtvis inte i de bästa stadsdelarna. Och för att uppfylla 2 procent regeln, hyresfastigheter måste vara på billigare slutet. Vilket ibland innebär att en investerare kommer att betala mer för reparationer och underhåll eftersom fastigheten är ”billigare”.

att köpa ett hem som uppfyller 2% – regeln är inte något vi rekommenderar till våra investerare. Det beror på att det mycket troligt kommer att ligga i ett D-eller F-område och i dålig form.

oavsett dessa problem finner vissa investerare fortfarande 1% – regeln en användbar indikator under de rätta omständigheterna.

nackdelar med 1% och 2% Regler

vi vet att det finns ett antal nackdelar med 1 procent och 2 procent regler när det gäller att investera i fastigheter. Även om dessa regler kan hjälpa investerare att avgöra om det finns hälsosamma hyror till värdeförhållanden på marknaden, står de inte på egen hand som viktiga faktorer för en framgångsrik förvaltningsfastighet.

följande är några av nackdelarna med reglerna 1% och 2%:

• endast användbart för att utvärdera hyran till värdet av en fastighet, målar det inte nödvändigtvis hela bilden av investeringspotentialen.
• redogör inte för andra fastighetskostnader, som hypotekslån och förvärvsavgifter, stängningskostnader, reparationer och underhåll, försäkringar, fastighetsskatt och så vidare.
• berätta inte något om fastighetens skick, plats, hyresintäkter, cash-on-cash (COC) avkastning, cap rate eller uppskattning.
• det kanske inte ens är möjligt att uppfylla dessa regler på de flesta marknader. Dina två alternativ om du vill följa regeln inkluderar: köp på andra marknader eller Sänk dina kriterier(0,8 procent).

slutsats

reglerna för 1 procent och 2 procent i fastighetsinvesteringar kan vara användbara verktyg när man initialt utvärderar en fastighet. Men det är bara ett snabbt lakmustest för att bestämma om hyror till värdeförhållanden är friska eller inte. Vad som verkligen är viktigt är en fastighets nettoresultat eller hur mycket pengar som finns kvar efter att alla utgifter har betalats.

investerare som bara använder 1% – regeln för att bestämma vilka fastigheter som ska titta närmare på kommer sannolikt att missa bra erbjudanden. 0.8% – regeln kan vara den nya 1% – regeln med tanke på super låga räntor just nu. För att ge dig det bästa skottet på en framgångsrik fastighetsinvestering, sätt upp mål för en fastighets takränta och nettoresultat efter finansiering.

om du vill lära dig mer om fastighetsinvesteringar, besök vårt inlärningscenter och njut av fri tillgång till hundratals användbara artiklar.