när ett hypotekslån säljer ditt lån
långivare och investerare köper och säljer inteckningar hela tiden, vanligtvis utan problem. Så hur förhindrar du olyckor om detta inträffar?
- långivare säljer lån av många anledningar, men dina lånevillkor ändras inte
- din nuvarande långivare måste meddela dig om ändringen minst 30 dagar i förväg
- det kommer att berätta var du ska skicka dina betalningar och vem du ska kontakta med frågor
om du får ett meddelande från en ny servicer utan meddelande från din nuvarande servicer, skicka inte några pengar. Kontakta din nuvarande servicer. Det är så man undviker bedrägeri.
verifiera din nya kurs (Mar 25th, 2021)
Vad händer när min inteckning säljs?
vissa bostadsköpare står inför en stor överraskning efter stängning. De lär sig att deras inteckning såldes. Detta kan låta alarmerande. Men det är faktiskt ganska vanligt. Och det kommer inte att påverka låneräntan, villkoren eller skuldbeloppet. Ändå är det naturligt att fråga: Vad händer när min inteckning säljs?
relaterad: undvika inteckning försäljning bedrägerier
att veta varför och hur detta sker kan lugna din rädsla. Medan några av detaljerna är komplexa är summan av kardemumman enkel. Detta bör inte påverka dig ekonomiskt. Du behöver helt enkelt göra din månatliga betalning till ett annat företag.
lär dig lingo
det är bra att veta skillnaden mellan vanliga termer. Dessa inkluderar ”upphovsman”, ”långivare”, ”ägare” och ” servicer.”
upphovsmannen är den person som hjälpte dig att ansöka om lånet. Denna person skickade din ansökan till långivarens försäkringsavdelning. Långivaren (även känd som ägaren) är ett företag som godkänner, finansierar och äger lånet. Tjänstemannen är det företag som hanterar lånet.
relaterad: kan du betala din inteckning med ett kreditkort?
”tjänstemannen samlar in och behandlar låntagarens betalning. Det kommer att hantera kommunikation med låntagaren. Det kommer att betala skatter och försäkringar från escrows. Och det kommer att beräkna månatliga betalningsbelopp”, säger advokat Elizabeth A. Whitman.
hon noterar att i vissa fall är tjänstemannen långivaren. Eller det kan anställa ett separat företag som anställts för att hantera lånet.
varför långivare säljer eller överför inteckningar
Keith Baker, Mortgage Banking programkoordinator och fakultet vid North Lake College, säger att cirka sju av 10 hypotekslån byter händer. Han tillägger att när ett hypotekslån stängs och fonder har långivaren fyra val:
- Håll hypotekslånet i sin låneportfölj
- överför servicen till en annan servicer
- Sälj lånet till ett annat FÖRETAG eller investerare
- både överför service och sälj lånet
köpare av lånet på sekundärmarknaden kan inkludera Freddie Mac, Fannie Mae och Ginnie Mae. De kan också omfatta försäkringsbolag, inteckning REITs (real estate investment trusts), den kommersiella inteckning-backed securities (CMBS) marknaden, eller Wall Street mäklarfirmor.
RELATERAD: Hur mycket gör hypotekslån på ditt lån?
”långivare säljer ofta sina inteckningar för att ersätta de medel som används för att göra lånet. Detta gör det möjligt för dem att göra ytterligare lån till bostadsköpare”, säger Baker. ”Det minskar också deras exponering för risk, inklusive obalans mellan tillgångar och skulder.”
en obalans mellan tillgångar och skulder uppstår när till exempel långivaren äger en hel del långfristiga skulder (30-åriga bolån), men behåller kortfristiga inlåning (5-åriga CD-skivor, till exempel). Det kan sälja några 30-åriga lån och köpa 5-åriga lån för att balansera sig själv.
att sälja din inteckning gör att din långivare kan ”få en kontantbetalning i stället för att vänta på att du ska göra betalningar”, säger Whitman. ”Det förbättrar deras likviditet.”
Vad kan man förvänta sig som låntagare
de goda nyheterna? En överföring eller försäljning av ditt hypotekslån bör inte påverka dig.
”en långivare kan inte ändra villkoren, saldot eller räntan på lånet från de som anges i de dokument du ursprungligen undertecknade. Betalningsbeloppet bör inte bara ändras, antingen. Och det borde inte ha någon inverkan på din kreditpoäng”, säger Whitman.
om ditt lån får en ny servicer, ”du kan uppleva en annan metod för lån service. Men det borde inte öka dina skyldigheter, ” tillägger hon.
vad du ska göra om du har en ny servicer
säg att ditt lån säljs men serviceren förblir densamma. Om så är fallet kommer du vanligtvis inte att meddelas. Du kommer att fortsätta att göra samma betalningar till samma källa.
”ibland kan ett hypotekslån säljas flera gånger utan låntagarens vetskap om serviceren inte ändras med försäljningen”, säger Whitman.
om ditt lån säljs eller överförs och serviceren ändras, här är vad du kan förvänta dig och göra:
- förvänta dig att få två meddelanden. En kommer från din nuvarande servicer. Den andra kommer från din nya servicer. ”Vanligtvis måste en låntagares nuvarande servicer meddela dem inte mindre än 15 dagar före ikraftträdandet av överföringen”, säger Baker.
- granska ditt meddelande om överföring av service noggrant. Det måste innehålla:
- namn och adress för den nya serviceren
- när den nuvarande serviceren slutar acceptera dina betalningar
- det datum den nya serviceren börjar acceptera dina betalningar
- det datum då den första hypotekslånet betalas till den nya serviceren
- telefonnummer för den nuvarande och nya hypotekslånet
- oavsett om du har ett nytt kan fortsätta någon valfri försäkring, som kredit liv eller invaliditetsförsäkring, vilka åtgärder du måste vidta för att upprätthålla täckning, och om försäkringsvillkoren kommer att förändras
- ett uttalande om att överföringen inte kommer att påverka någon villkor för din inteckning, utom de som är direkt relaterade till service av lånet. ”Säg till exempel att ditt kontrakt säger att du fick betala fastighetsskatt och försäkringspremier på egen hand. Den nya servicer kan inte kräva att du upprättar ett spärrkonto”, säger Baker.
- ett uttalande som förklarar dina rättigheter och vad du ska göra om du har en fråga eller klagomål om ditt låns service.
RELATERAD: Hur man undviker att ha ett escrow (impound) konto
Förbered dig för att skicka din betalning till den nya servicerens adress. Tack och lov finns det en 60-dagars grace period efter överföringen, tillägger Baker. Under denna tid kan du inte debiteras en förseningsavgift om du felaktigt skickar din betalning till den gamla serviceren.
vad du ska göra om du har en ny långivare
om ditt lån säljs till en ny långivare:
- förvänta dig att få ett separat meddelande från den nya långivaren. Detta beror på att du inom 30 dagar efter dem tar ägandet av lånet.
- granska meddelandet noggrant. Baker säger att detta meddelande måste innehålla:
- namn, adress och telefonnummer till lånets nya ägare
- det datum då den nya ägaren tar lånet
- den person som får juridiska meddelanden och kan lösa problem om lånebetalningar
- där överlåtelsen av äganderätten registreras.
relaterad: När kan jag släppa hypotekslån? Vid 80 procent eller 78 procent lån till värde?
”din nya långivare ska lämna in pappersarbete med dina länsfastigheter. Detta kommer att återspegla försäljningen av lånet,” konstaterar Whitman.
andra gör och gör inte
dessutom föreslår Whitman dessa steg:
- om du har dina betalningar automatiskt dras från ditt bankkonto, bekräfta att de automatiska betalningarna kommer att fortsätta. Och om inte, be om det nödvändiga pappersarbetet för att anmäla dig till den tjänsten med den nya långivaren/serviceren.
- om du skickar betalningar automatiskt från ditt bankkonto (istället för att långivaren drar tillbaka dem), uppdatera betalningsinformationen. Var noga med ikraftträdandet av lånet/serviceöverföringen.
- om du skickar betalningskontroller, verifiera den nya adressen och det nya kontonumret för lånet med den nya långivaren/serviceren.
- en vecka eller två efter den första betalningen till den nya långivaren/serviceren, kontakta dem för att bekräfta att de fått din betalning. Det finns en frist för missriktade betalningar. Så använd den tiden för att se till att dina betalningar fungerar utjämning igen.
- Skicka aldrig betalningar till en ny servicer/adress förrän du har fått ett meddelande om överföring/försäljning.
- om du är osäker, bekräfta att överföringen/försäljningen är legitim. Om du har fått ett meddelande om överföring/försäljning från en ny servicer men inte din nuvarande, kontakta den senare. ”Det är inte ovanligt för bedrägerier att berätta för låntagare att omdirigera lånebetalningar”, säger Whitman.
- bekämpa inte lånets överföring eller försäljning. Det finns inget sätt en låntagare kan förhindra att detta händer när ett lån är aktiv.
- om du behöver ett framtida lån kan du välja en långivare som behåller sina egna lån. ”Endast mindre, lokala banker har vanligtvis denna affärsmodell”, konstaterar Whitman.
när du handlar för ett framtida lån, Läs mortgage service disclosure statement som långivaren måste tillhandahålla. ”Detta avslöjar om långivaren avser att betjäna lånet eller överföra det till en annan långivare”, säger Baker.
verifiera ditt nya pris (25 mars 2021)
