American research think tank the Brookings Institution hosted an event in Washington, D. C. Monday morning that included a wide-ranging panel discussion of reverse hipotecages in America and across the world. O evento também incluiu a apresentação de dois trabalhos de pesquisa, diagnosticar questões e prescrever soluções potenciais para os ventos contrários enfrentados pelos produtos hipotecários reversos no mercado.
o evento, intitulado “hipotecas reversíveis: Promise, problems, and proposals for a better market, ” was held in conjunction with the Kellogg School of Management based at Northwestern University in Evanston, Ill. e fazia parte de uma série de reuniões em curso organizadas por Brookings dedicadas à reforma da Política de aposentadoria lideradas por Brookings e Northwestern’s Kellogg school.
the event led off with a keynote speech from Debra Whitman, EVP and chief public policy officer at AARP. Enquanto discutia principalmente questões em curso enfrentando americanos mais velhos em termos de dificuldades relacionadas à poupança adequada para a aposentadoria, Whitman forneceu algum contexto para a posição da AARP sobre produtos hipotecários reversos em geral.
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“na AARP não vemos a home equity ou hipotecas inversas como uma grande solução para todas as pessoas para o problema de segurança da aposentadoria”, disse Whitman em sua palestra. “Em nossa opinião, mesmo as hipotecas inversas transparentes e bem concebidas só podem desempenhar um papel limitado na melhoria das Perspectivas Financeiras para a maioria das pessoas.”
Citando a mediana da casa e o valor patrimonial, em 2016, de r $145,000, Whitman argumentou que fora das grandes áreas metropolitanas, que têm muito mais valores de propriedades, a maioria das pessoas não será capaz de garantir a segurança da aposentadoria por toda a duração do seu cada vez mais a reforma termos empregando home equity produtos como hipotecas inversas, enquanto afirmou, também, que a inversa de execuções de hipotecas estão “muito alto.”Ela, no entanto, também disse que as hipotecas inversas podem funcionar para algumas pessoas em situações específicas.
new reverse mortgage research papers
On the same day the event took place, researchers presented on two of three newly-published research papers diagnosing issues with reverse mortgage products, along with offering some possible solutions to specifically-identified problems. O primeiro apresentador, Dr. Stephanie Moulton da Universidade do Estado de Ohio, descreveu que a taxa de baixa utilização de hipotecas reversíveis pode ser melhorada através da racionalização de opções de produtos que visam segmentos de consumidores com demanda demonstrada de empréstimo de capital próprio.
“o desafio que nos foi apresentado pela Brookings como podemos reformar as hipotecas inversas para melhorar o mercado”, disse Moulton. Uma vez que a eqüidade em casa é muitas vezes uma fonte primária de riqueza para muitas famílias americanas, a eqüidade em casa pode servir como uma fonte viável de renda suplementar para os idosos do país, disse ela. Para esse fim, e em um potencial esforço para aumentar a taxa de utilização de hipotecas inversas para americanos mais velhos, Moulton e co-autor Donald Haurin (também do Estado de Ohio) fez duas recomendações para ofertas adicionais de produtos hipotecários reversos.
a primeira é hipotecas reversíveis de pequeno Dólar, uma opção de baixo custo que pode atingir 6,1 milhões de proprietários para os quais o capital próprio é um activo de reforma primária, e que podem beneficiar do acesso a liquidez de curto prazo. A segunda é a racionalização das conversões de hipotecas a prazo que podem visar mais de 3 milhões de proprietários mais velhos que ainda têm uma hipoteca a prazo, e poderia melhorar significativamente a acessibilidade da habitação através da eliminação de um pagamento de hipoteca a prazo mensal, os autores escrevem.
Moulton and Haurin added that streamlining reforms for both the origination and service of reverse mortgages are necessary, which can decrease the likely of a loan terminating in execute. As reformas propostas no Front-end incluem a tomada firme baseada no risco, que tem em conta as pontuações de crédito dos mutuários e os montantes de saque, enquanto as propostas de reforma no back-end incluem o serviço preventivo e medidas pró-ativas por ambos os prestadores de serviços e a Federal Housing Administration (FHA) para melhorar os valores de propriedade colateral para propriedades pertencentes a mutuários hipotecários reversos.
o segundo artigo apresentado é do Professor Thomas Davidoff da Universidade da Colúmbia Britânica, e propõe que as hipotecas reversíveis podem ser tornadas mais atraentes para mutuários e mutuantes, aumentando os montantes de empréstimos na originação para comprar uma anuidade vitalícia. A anuidade, afirma Davidoff, pode ser usada para pagar o capital e os juros do empréstimo, enquanto os mutuários podem permanecer em suas casas. Isto pode servir para transferir saldos de empréstimos a partir de muito tempo após a originação-quando a casa é provável que vale menos do que o saldo pendente – para datas anteriores quando a casa é mais provável que vale mais do que os mutuários devem.
“exemplos numéricos mostram que os custos para os credores de Responsabilidade Limitada podem ser significativamente reduzidos por esta suavização do saldo do empréstimo ao longo do tempo”, escreve Davidoff. “Os mutuantes podem, assim, ser capazes de fornecer mais dinheiro para os mutuários na originação de empréstimos, oferecendo taxas mais baixas e taxas de juros.”
Panel discussion
The paper presentations were followed by a panel discussion moderated by Northwestern University’s Benjamin Harris, and included Moulton and Davidoff, along with Dr. Christopher Mayer from Columbia University and Longbridge Financial, as well as Dr. Laurie Goodman, vice president of housing finance policy at the Urban Institute.Goodman começou a discussão elogiando a solução proposta no papel de Moulton.
“adoro a proposta da Stephanie”, disse Goodman. “Ela faz um monte de recomendações de senso comum para aumentar o alcance do produto hipotecário reverso, e não só ela faz essas recomendações, mas ela também tamanhos o uso dele. Ela reconhece o fato de que o programa de hipoteca reversa não é para todos, mas que há dois usos específicos que são muito, muito comuns: HECMs de pequeno dólar e HECMs de hipoteca para a frente. Ambos fazem muito sentido. Apoio inteiramente o documento.”
do ponto de vista acadêmico e industrial, Mayer em grande parte ecoou os sentimentos de Goodman em relação à proposta de Moulton, mas qualificou que sua proposta tem um foco particular no mercado de renda baixa a moderada, um mercado que ele diz que teria “um tempo difícil de existir sem o governo.”
Mayer também descreveu que o Reino Unido tem um mercado hipotecário reverso que é seis a sete vezes maior per capita do que o mercado nos Estados Unidos.
“The major insight in the U. K. isso eu acho que seria útil para nós entendermos é que uma taxa fixa de 30 anos ou uma hipoteca de longo prazo com pagamentos para alguém em seus 50 ou 60 anos-que eles vão estar pagando por mais 30 anos sem um sistema de pensão-não é claramente um produto apropriado para muitas pessoas”, disse Mayer. “E isso coloca – os numa situação em que estão a fazer pagamentos na reforma, com a qual terão de lutar.”
uma maneira de criar um produto que serve aquelas pessoas onde os pagamentos são feitos por um período de tempo antes de rolar em uma hipoteca reversa e eliminar a necessidade de pagamentos é algo que tem um monte de potencial nos EUA, e que ser um fator de condução no Reino Unido poderia servir como prova disso. No entanto, a logística provavelmente levará o trabalho para, em última análise, servir como uma solução viável, disse ele.Quanto à solução proposta por Davidoff, Goodman a chamou de “incrivelmente inteligente”. Mayer caracterizou a proposta de Davidoff dizendo que sua ideia, na prática, está realmente acontecendo no nível de piscina no lado de marca privada da indústria.
“eu acho que a ideia de que Tom está falando faz muito sentido, e é algo que as pessoas que estão olhando para financiar essas coisas estão fazendo hoje em alguma variação da abordagem”, disse Mayer.
‘incrivelmente complexo,’ questions and answers
injetando alguns comentários na discussão, moderador Harris interjected that in general, he finds that topics pertaining to reverse hipotecages are “incredibly complex”, comparing them to his general studies on tax issues in his position at the Kellogg School.
“hipotecas reversas estoiram impostos sobre a complexidade”, disse Harris. “Ambos os detalhes de empréstimos particulares, como os programas funcionam, as reformas que aconteceram. Este é um programa que está se transformando diante de nossos olhos quase todos os anos. Acho muito confuso, e isso é antes de chegares à economia. Trata-se de uma questão incrivelmente complexa, por isso talvez devêssemos reconhecer isso desde o início.”
a complexidade foi uma característica consistente da discussão contínua, com Goodman levantando questões relacionadas a restrições aos planejadores financeiros ao abrigo da Lei RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act) que proíbe os conselheiros financeiros de serem compensados se optarem por recomendar uma hipoteca reversa.
Moulton also discussed complexities that can arise from HECMs originated before a number of program reforms were enacted, while still addressing product options for seniors that don’t penalize future reverse mortgage borrowers. Abordar as preocupações fiscais relacionadas com o custo do programa para os contribuintes foi frente-de-mente para os pesquisadores na tentativa de pensar em suas propostas apresentadas. Ela também discutiu desafios relacionados à caracterização de Execuções Hipotecárias reversas, uma vez que muitos dos empréstimos terminam naturalmente em execuções hipotecárias que não resultam em deslocamentos reais, uma vez que um encerramento ocorre principalmente quando um mutuário hipoteca reversa morre ou deixa a casa.
a discussão do painel primário foi seguida por um período Q&. A primeira questão foi enquadrada em torno da questão da complexidade, com um membro do público descrevendo não apenas uma “assimetria de informação, mas uma assimetria de cognição” que torna os idosos particularmente vulneráveis a não entender o produto hipotecário reverso. Moulton e Goodman concordaram com a premissa da pergunta, enfatizando que existe uma necessidade de simplificar as ofertas de produtos — o que foi uma ideia que Goodman expressou no mês passado ao testemunhar em frente à Câmara dos Representantes Subcomité de Serviços Financeiros sobre habitação, Desenvolvimento Comunitário e seguros.
transcrição completa e vídeo do evento será disponibilizado no final desta semana em sua página dedicada, de acordo com um porta-voz da mídia para a Brookings Institution.
