COVID-19 má tloukl nebo ohrožoval vše od likes Wall Street společnosti na Hlavní Ulici podnikatelů v Americe, mstili na národní hospodářství. Hlavní investor v oblasti nemovitostí Joseph Asamoah se však pandemii vzepřel tím, že se držel obchodního modelu, který funguje déle 25 let.
jeho přístup zahrnuje nákup, renovaci a správu rodinných domů. Navíc poskytuje domovy rodinám s nízkými příjmy, které v těchto místech obvykle nemohly žít.
Narodil se v Ghaně a vyrůstal v Anglii, Asamoah přišel do Ameriky před více než třemi desetiletími s $ 100 v kapse a rozhodl se investovat do nemovitostí. Asamoah přeměnil koníček na podnikání a vybudoval investiční a manažerské podnikání v oblasti nemovitostí s portfoliem 32 rodinných domů ve Washingtonu, DC, jednom z nejdražších trhů s bydlením v zemi.
ale cesta k úspěchu pro Asamoah nepřišla bez překážek. Když v roce 1987 ve Washingtonu koupil svou první investiční nemovitost za 47 000 dolarů, několik lidí ho varovalo, že platí příliš mnoho. A byla tu úskalí. Přes ujištění od prodávajícího, Asamoah zjistil, že nájemníci neplatili nájemné po dobu několika měsíců. Dále nájemníci nashromáždili účet za vodu ve výši 5 000 dolarů.
„rozluštění této situace bylo velmi stresující a něco, na co jsem byl naprosto nepřipravený,“ říká. „Jako nováček realitního investora jsem byl nad hlavou.“
Asamoah se poučil ze svých chyb a našel výklenek v realitním prostoru. Poté, co pracoval v korporátní Americe, včetně stintu v IBM, jeho cílem nikdy nebylo vybudovat multimilionovou společnost. Místo toho bylo jeho cílem dosáhnout finanční nezávislosti vlastnictvím oceňovaných aktiv, která generují pasivní příjem. Toho dosáhl v roce 2003, kdy se příjem z jeho nájemního portfolia rovnal jeho platu v IBM. Od té doby je jeho cílem implementovat opakovatelné a škálovatelné systémy, selektivně získávat nájemní nemovitosti na základě jasných kritérií a hledat obchodní příležitosti, jak vznikají.
jeho obchodní model zahrnuje velmi stabilní tok příjmů, který je zaručen smlouvou s tím, co nazývá nejbezpečnějším zdrojem na světě: vládou USA. „Dokud bude nájemce (Zákazník) v domě, bude tok příjmů pokračovat—zaručen,“ říká. „Nezáleží na tom, zda je ekonomika dobrá nebo špatná, tok příjmů je předvídatelný a spolehlivý. Ke mě, to je to, co dělá můj přístup časem prověřeným.“
jeho vlastnosti se pohybují od 180 000 do 1,5 milionu dolarů v hodnotě. Na straně pronájmu se měsíční nájemné pohybuje od 1400 do 6 000 USD. Asamoah říká, že většina jeho akvizic nemovitostí je držena jako nemovitosti dlouhodobého portfolia. Vezměte si ten první dům, který koupil a dodnes vlastní. Říká, že dům je nyní oceněn na $ 750,000 a měsíční nájemné za nemovitost je přes $ 4,700 . Asamoah říká, že příjmy z pronájmu nemovitostí se neustále zvyšovaly v důsledku zvýšení nájemného a nových akvizic nemovitostí. Díky akvizicím byla jeho společnost schopna několik let trvale růst ročních výnosů v průměru o 5% až 10%.
dodal, protože většina jeho nájemníků jsou držiteli poukazů na výběr bydlení s nízkými příjmy (aka Sekce 8), většinu nájmů platí místní úřad pro bydlení. Asamoah říká, že části nájemců se obvykle pohybují od nuly do 700 USD měsíčně. Většina jeho vlastností je v “ gentrifikovaných čtvrtích nebo na cestě gentrifikace.“
firma Asamoah vydělává peníze mnoha způsoby, včetně peněžních toků z nájemních nemovitostí, příjmů ze vzdělávacích a koučovacích služeb a čistého zisku při prodeji dlouhodobých portfoliových nemovitostí. Známý jako Dr. Joe (má Ph.D. v informačních systémech), Asamoah plánuje pokračovat v růstu své společnosti. Nedávno získal další dvě nemovitosti ve Washingtonu, které se nyní zkrášlují a transformují přidáním ložnic a koupelen.
Asamoah jako podnikatel a investiční stratég učí ostatní, jak prosperovat. A všechny nejistoty koronavirus krize způsobila, Asahmoah nabízí pět tipů na pomoc nájemníci, pronajímatelé, realitní investoři, nebo malých podnikatelů v černé komunitě přežít v současných podmínkách.
navrhuje, aby posoudili své měsíční výdaje—podnikněte kroky k co nejrychlejšímu snížení zbytečných výdajů. Hledejte možnosti, jak zvýšit svůj příjem, včetně pronájmu části vašeho domova, zkoumání alternativních toků příjmů. Podnikněte kroky k vybudování nouzového fondu. Určete, kolik kapitálu musíte koupit další nemovitost. Pokud nemáte finanční prostředky, vyhledejte finančního a / nebo úvěrového partnera.
BLACK ENTERPRISE dostihla Asamoah prostřednictvím e-mailu, aby si své odborné znalosti na nemovitosti.
máte obchodní model, který přežil čtyři recese. Chápeme, že váš obchodní model je něco, čemu se říká BRRRR? Co to znamená?
od roku 1987 jsem prošel čtyřmi cykly nemovitostí: počátkem 1990, střední / pozdní 1990, 2001-2002 a 2008-2011. Zdá se, že se blížíme recesi vyvolané COVID-19 v roce 2020.
obchodní model BRRRR obsahuje následující prvky:
Koupit – Získat vlastnosti v žádoucí čtvrtích, které jsou v cestě gentrifikace
Renovovat – Transformovat „ošklivé“ domy do krásné domy
Pronájem – Pronájem nemovitostí na „Tier 1“ low-příjmy rodin s poukazy, že touží po možnost žít v HGTV-grade kvalitní domy v bezpečí, žádoucí oblastí,
Refinancovat – Nahradit krátkodobé pořízení a obnova prostředků s trvalým financování na základě ocenil hodnotu domu a měsíční cash flow
Repeat – Opakujte celý postup pro další nemovitost
BRRRR strategie mi umožní získat a zrenovovat vlastnosti v gentrifikované oblasti s bankovní financování, platnost zhodnocení prostřednictvím cílené zlepšení, a pak nahradit krátkodobé financování s trvalým financování na základě vyšší odhadní hodnoty. Prostřednictvím BRRRR jsem schopen nahradit většinu svých počátečních prostředků refinancováním, takže peníze jsou recyklovány pro nové akvizice.
jak jste byli schopni dosáhnout takové rozmanitosti bydlení u černošských rodin s nízkými příjmy žijících ve stejných oblastech jako bílé rodiny s vysokými příjmy?
Můj screeningový proces je velmi důkladný a zahrnuje několik kroků, včetně návštěvy domů potenciálního nájemce. Screening je založen na předpokladu, že je snadné někoho dostat do vašeho domova a velmi obtížné ho dostat ven, jakmile tam bude.
neinvestuji do oblastí s nízkými příjmy. Všechny mé domy jsou v žádaných oblastech. V jádru, můj poukaz nájemci nic jiného, než vás a Já nechci žít ve špatných místech, nebo v „mizerné“ domy nebo pronajmout od vykořisťovatelé. Touží po pěkném domě v pěkné čtvrti a pronajmout si od kvalitního pronajímatele. Říkám těmto nájemcům“ Tier 1 “ držitelé poukazů.
pokud zacházíte s držiteli poukazů Tier 1 dobře, zjistil jsem, že se starají o dům, platí nájemné, jsou příjemní a zůstávají velmi dlouho. Můj nejdelší nájemce si ode mě pronajímá více než 23 let. Pravidelně mám 10-15 let nájemníky. Vzhledem k tomu, že dobří nájemníci zůstávají dlouho, umožňují mi růst portfolia s minimálním stresem a potížemi. Moji nájemníci jsou důvodem, proč jsem byl schopen dosáhnout finanční nezávislosti a vybudovat skutečné bohatství. Bez nich by nic z toho nebylo možné.
pokud jsem investor do nemovitostí, jakou strategii nebo přístup mohu použít, abych přežil na dnešním trhu uprostřed COVID-19?
V poklesu, vaše schopnost přežít jako realitní investor bude úzce spojeny s vaší schopnosti, aby přístup k financování (bankovní financování, věřitelé a soukromí investoři). V útlumu financování se stává těžší, Nicméně, pokud jste „bankable“ pak tam bude nějaké vynikající nákupní příležitosti. S ohledem na to některé z mých návrhů, které vám pomohou zvýšit vaše šance na přístup k financování nemovitostí, zahrnují:
- Pořiďte si finanční dům v pořádku.
- Zkontrolujte a vytvořte své kreditní skóre-v případě potřeby získejte opravu úvěru.
- vytvářejte peněžní rezervy, shromažďujte a organizujte své finanční dokumenty-nyní!
jak může investor v oblasti nemovitostí přeměnit vlastní kapitál na peněžní tok? A proč by to byla dobrá strategie, která by se uplatňovala nyní, pokud chci financovat realitní projekt nebo rozvoj?
mnoho majitelů domů a dlouhodobých investorů je bohatých na akcie a chudých na hotovost. Ačkoli kapitál vypadá dobře na účetní závěrce, je někdy vhodné využít tohoto „mrtvého vlastního kapitálu“ a reinvestovat prostředky, abyste využili nákupních příležitostí a přeměnili mrtvý kapitál na toky peněžních toků. Například investor může využít vlastní kapitál domu. Získat obchodní linie úvěru nebo home equity linie úvěru nebo jednoduše refinancovat stávající hypotéku. Provedení due diligence a najít vlastnosti, které lze zakoupit za zvýhodněné ceny, které kdysi pronajal by generovat pozitivní měsíční peněžní toky. Nákup nemovitosti k pronájmu nebo investičního majetku za zvýhodněné ceny. Připravte pronájem nemovitosti dokončením menších nebo středních upgradů. Jak již bylo zmíněno, při poklesu je přístup k financování nesmírně důležitý. Klepnutím na „mrtvý kapitál“ lze rychle získat připravený proud nízkoúročených fondů pro financování realitních a developerských projektů.
ve své vzácné investiční strategii jste trénovali 150 zkušených a začínajících investorů. Jaké programy jste vyvinuli, které by mohly pomoci ostatním dosáhnout finanční nezávislosti?
Joint Venture (JV), Program je můj premier program a primární fórum, kde jsem se zapojit s začátečníky a středně pokročilé úrovni investory do nemovitostí. Podle mého skromného názoru, nejlepší způsob, jak se učit investování do nemovitostí je udělat dohodu, období—nebude semináře, boot tábory, čtení knihy, nebo poslechu MP3 souborů. Neexistuje lepší zkušenost s učením než dohoda. Žádný. Krátké této možnosti, další nejlepší věc je „podívat se přes ramena“ úspěšného investora do nemovitostí, jak provádějí transakci od začátku do konce. Setkáváme se nejméně dvakrát za měsíc prakticky od prvního dne přes nájemce nastěhování a refinancování (obvykle 6-8 měsíců).
pořádám bezplatné týdenní“ Wealth Wednesday “ Livestreams Facebook a Instagram (@drjoeasamoah). Jsem také host „s Dr. Joe“ Facebook, Instagram, a YouTube livestream každý druhý pátek na „Větší Kapsy“ platformu. Bigger Pockets je největší online platforma na světě sloužící realitní komunitě (@biggerpockets). Jsem častým přispěvatelem do větších kapes. Publikoval jsem řadu článků.
Proč je realitní stále dobrý obchod, pro černochy, aby pokračovala budovat finanční bohatství pro sebe a své rodiny?
nemovitosti, zejména na mnoha amerických trzích, se ukázaly jako časem prověřené vozidlo pro vytváření bohatství a generačních dědictví. Ve srovnání s jinými rasovými skupinami, černí Američané zažívají zřetelnou propast v bohatství, která se zdá být rostoucí. Správně provedené investování do nemovitostí nabízí mnoho výhod, zejména ve srovnání s jinými třídami aktiv. Nemovitosti mohou budovat finanční bohatství a vytvářet dědictví. Navíc nemovitost nabízí několik dalších výhod, které zahrnují peněžní tok, daňové výhody, budování vlastního kapitálu, zhodnocení a schopnost pákového efektu.
jakou radu byste nabídli černým realitním investorům před zahájením nebo expanzí do podnikání?
Navzdory tomu, co pozdě v noci infomercial guru říct, že úspěšné investování do nemovitostí vyžaduje tvrdou práci, trpělivost, a obchodní systém. Uvědomit si finanční nezávislost prostřednictvím nemovitosti, je důležité si léčit své realitní činnosti jako podnikání více než koníček. Nejprve pracujte na sobě a stanovte si cíle. Přidělte čas na vzdělávání a odbornou přípravu. Pochopte své silné a slabé stránky. Diskutujte s manželem a rodinou a získejte jejich buy-in a podporu (pokud je to možné). Rozhodněte se o způsobu zaměření na základě vaší finanční situace, tolerance rizika,časové dostupnosti atd. Identifikujte a pracujte s místním mentorem. Najděte mentora, který má znalosti ve vaší oblasti zaměření, schopný a ochotný poskytnout vedení, a má prokazatelné zkušenosti s úspěchem a zkušenostmi v reálném světě. Pokračujte okamžitě k první dohodě a udělejte, co je zapotřebí, abyste získali první dohodu pod pás. Nečekejte na ideální čas. Nikdy není ideální čas začít. Jen musíš začít.
