co je fyzické zhoršení?
fyzické zhoršení je nejzřetelnějším opotřebením aktiva, protože je viditelné. Majetek je svědkem takového zhoršení, pokud nepodléhá pravidelné údržbě. Nebo jeho údržba není schopna držet krok s fyzickým opotřebením aktiva. Například nové auto začne vypadat staré o několik let později, pokud údržba není až po značku.
jednoduše řečeno, můžeme říci, že se jedná o ztrátu hodnoty aktiva v důsledku přirozených příčin, věku, použití nebo lidského zásahu. Přírodní příčiny mohou být déšť, termity, prach, zemětřesení, povodeň atd. A lidskou příčinou může být oheň, zanedbávání, zhroucení a další.
pochopení takového zhoršení je užitečné pro stanovení odpisů.
fyzické zhoršení – jsou léčitelné?
na papíře nebo teoreticky je každý typ fyzického poškození léčitelný. Ale je lepší nechat nějaké zhoršení, protože je to z praktických důvodů. Například, pokud existuje problém se založením domu. Oprava bude nákladná.
je třeba poznamenat, že fyzické zhoršení neznamená zastarávání. Takže je možné udělat většinu forem fyzického poškození. Předpokládejme například, že barva na vašem domě začne vypadat stará. Toto zhoršení můžete vždy vyléčit tím, že znovu natřete svůj dům. Některé z běžných forem fyzického poškození, které jsou léčitelné, jsou-volné nebo vadné zapojení – opravy, vodotěsnost, barva, stavební materiál, volné dlaždice, a více.
intenzita zhoršení, kterým aktivum prochází, závisí na údržbě a původní kvalitě aktiva. Například dům, který používá kvalitní stavební materiály, pravděpodobně přežije zhoršení lépe než dům s nekvalitními stavebními materiály. Také dům, který prochází pravidelnou údržbou, jako je malování, opravy atd., svědci nižší zhoršení.
Kategorie fyzického poškození
existují především dva typy takového zhoršení:
vyléčitelné zhoršení
takové zhoršení je ekonomicky proveditelné k léčbě nebo léčení. Zhoršení je ekonomicky proveditelné, pokud je nárůst hodnoty aktiva (po opravě) více nebo roven nákladům na opravu. Chcete-li zjistit, zda je vyléčení zhoršení ekonomicky proveditelné nebo ne, je třeba odhadnout náklady na opravy. Také je třeba odhadnout nárůst hodnoty z opravy, pokud existuje, v hodnotě aktiva.
například střecha domu trpí poškozením v důsledku zemětřesení. Účet za opravu střechy je 5 000 dolarů. Jít na tuto opravu je proveditelné, protože oprava by určitě zvýšila hodnotu domu.
nevyléčitelné zhoršení
jak název napovídá, je to Typ zhoršení, který je nevyléčitelný. To znamená, že náklady na provedení takových oprav by byly vyšší než hodnota, kterou vytvoří. Takové zhoršení tedy není ekonomicky proveditelné. Například chyba je se založením domu. Chcete-li jej opravit, musíte dům znovu postavit od nuly. Ve všech takových případech obvykle zůstávají náklady na vytvrzení nebo opravu aktiva vždy velmi vysoké ve srovnání s konečnou hodnotou tohoto aktiva po opravě. Jinými slovy, přidaná hodnota k aktivu zůstává nižší než náklady, které by potřebovala opravit. 
Krátkodobé Nevyléčitelné Fyzické Poškození
To je sub-kategorie nevyléčitelné poškození. Zahrnuje položky, které již nejsou žádoucí, a proto vyžadují výměnu. Nebo tato kategorie zahrnuje objekty, které mají životnost, která je menší než životnost vylepšení. Taková kategorie zahrnuje předměty, které se opotřebovávají rychleji než Údržbářské práce.
například elektrický komín je po několika letech nežádoucí, protože na trhu jsou k dispozici nové, účinnější komíny. Pokud je starý komín v provozním stavu, nemusí být nákladově efektivní jej vyměnit za nový. Postupem času, když tento komín opravdu zestárne, bylo by ekonomicky proveditelné jej vyměnit, než jej opravit a prodloužit životnost na krátkou dobu.
někteří se však domnívají, že krátkodobé fyzické zhoršení je léčitelné. Tvrdí, že takové zhoršení se nakonec opraví (prostředky vymění).
jiné formy zhoršení
aktivum může být kromě fyzického poškození svědkem i jiných typů zhoršení. Jedná se o
funkční zastaralost
odkazuje na zhoršení kvůli funkci v aktivu, která již není užitečná. Přítomnost této funkce má za následek pokles hodnoty aktiva. Podobně může být zhoršení způsobeno nepřítomností určitého prvku v aktivu. Takové zhoršení by mohlo být způsobeno změnou technologie, změnou preferencí a dalšími. Například stará vícepodlažní budova nemá výtah, což je v současné době nutností. Je třeba poznamenat, že takové zastarávání je léčitelné, pokud je cena opravy nižší než hodnota, kterou přináší. Například ve vícepodlažní budově nejsou žádné hasicí přístroje a požární hydranty. Tato zařízení se však snadno instalují a rozhodně jsou náklady také nižší ve srovnání s přidanou hodnotou, kterou budova nabídne.
externí zastarávání
Jedná se o ztrátu hodnoty nemovitosti v důsledku vnějších faktorů, nad nimiž majitel nemá žádnou kontrolu. Vnějšími faktory by mohla být nová vládní politika, změna provozu, environmentální omezení a další. Můžeme také říci, že to jsou faktory, které vedou ke ztrátě hodnoty nemovitosti bez zavinění vlastníka. Vláda například rozhodne o výstavbě věznice v lokalitě. Hodnota nemovitosti by v takovém případě šla dolů.
