Jaké jsou 1% a 2% pravidla v investování do nemovitostí?

shrnutí: v tomto článku se dozvíte o pravidlech 1% a 2% v oblasti investování do nemovitostí. Zjistěte, zda a kdy použít pravidlo 1% a pravidlo 2%, Jak jsou tato pravidla užitečná při hodnocení investic do nemovitostí, nevýhod každého z nich a dalších užitečných tipů pro investování do nemovitostí.

Úvod

pravidla 1% a 2% v investování do nemovitostí mohou být užitečnými nástroji pro hodnocení investic do nemovitostí v určitých scénářích. S nějakou rychlou matematikou mohou investoři prověřit pronájem nemovitostí, aby zjistili, zda nějaké stojí za to pokračovat dále.

tato pravidla investování do nemovitostí jsou o používání disciplíny příjmů při nákupu investičních nemovitostí. To znamená, že nejsou tvrdá a rychlá pravidla. Pravidlo 1% je jednoduše rychlý test, zda je poměr nájemného k hodnotě nemovitosti zdravý nebo ne. Dále vám ukážu, jak vypočítat pravidlo 1 procenta a kdy by mohlo být užitečné použít.

co je 1% pravidlo v oblasti investování do nemovitostí?

1% pravidlo v oblasti nemovitostí se používá k určení, pokud měsíční pronájem výnos z nemovitosti je více než nebo se rovná alespoň jedno procento z kupní ceny.

Měsíční Příjmy z Pronájmu ≥ Jedno Procento z Kupní Ceny

můžete získat stejný výsledek zvrátit 1% pravidlo:

Jestli se nemovitost pronajímá za $1500 za měsíc, po rychlém výpočtu, víte, že kupní cena by měla být kolem $150,000.

mějte na paměti, že trh s pronájmy diktuje hodnoty pronájmu, nikoli kupní cenu domu.

jak funguje pravidlo 1%

pro výpočet vynásobte kupní cenu nemovitosti plus veškeré nezbytné opravy 1%. Pokud financujete, porovnejte výsledek s vaší potenciální měsíční hypotékou a budete lépe rozumět měsíčnímu peněžnímu toku nemovitosti.

Poznámka: pravidlo 1% se nejlépe používá jako rychlý lakmusový test „zadní části ubrousku“, který investoři používají k určení, zda jsou poměry nájemného k hodnotě zdravé nebo ne. Nezohledňuje další náklady, jako je pojištění, daně a údržba.

příklad pravidla 1%

předpokládejme, že hledáte hypoteční úvěr na investiční nemovitost v hodnotě $ 200,000. Pomocí pravidla 1 procenta vynásobte 200 000 $1%. Výsledek vašeho výpočtu by byl 2 000 dolarů.

výsledek pravidla 1 procenta nám říká, že vaše hypoteční splátky každý měsíc by neměly být vyšší než $2,000. Pokud dlužná hypotéka přesáhne 2 000 USD měsíčně, bude obtížné získat pozitivní peněžní tok na investiční nemovitost.

výjimkou by bylo, pokud jste si jisti, že si můžete pronajmout nemovitost za více než $2,000 za měsíc. Ve většině případů, je to moudré, pro investory, aby kopat hlouběji do čísla nad 1% pravidlo, aby přiměřeně určit, zda se přidat a zda je dobrá příležitost pro pozitivní návratnost investic.

jídla s sebou:

• podle pravidla 1% by měl být příjem z pronájmu roven nebo vyšší než kupní cena.
• vezměte kupní cenu nemovitosti plus náklady na nezbytné opravy a časy o 1%, abyste zjistili, zda jsou poměry nájemného k hodnotě zdravé nebo ne.
• trhy s pronájmy diktují hodnoty nájemného.

jednoprocentní pravidlo vs další užitečné výpočty investování do nemovitostí

jako studenti investování do nemovitostí se dozvídáme, že existují desítky užitečných a zásadních výpočtů, které by měly být stanoveny v průběhu procesu nákupu. Zatímco jedno procento pravidlo je rychlý a snadný způsob, jak zhodnotit nájemné v poměru k ceně, víme, že je to pouze jeden z mnoha ukazatelů, podívat se na před nákupem investičního majetku.

níže jsou uvedeny některé užitečné realitní investice výpočty:

• multiplikátor hrubého nájemného: Používá se k měření relativního hrubého příjmu výdělečného potenciálu aktiva. To vám řekne, jak dlouho, dokud aktivum začne vydělávat hrubý příjem, který se rovná kupní ceně. Pro výpočet vezměte reálnou tržní hodnotu domu nebo kupní cenu vydělenou hrubým příjmem z pronájmu.
• pravidlo 70%: toto pravidlo naznačuje, co by měl investor zaplatit za nemovitost fix-and-flip, aby vydělal peníze. Pravidlo říká, že investoři by měli zaplatit 70% odhadované hodnoty po opravě (ARV) nemovitosti po odečtení nákladů na opravu. Nezapomeňte, že tato metrika se používá hlavně pro vlastnosti fix-and-flip.
• pravidlo 50 procent: používá se pro rychlou analýzu jedné rodinné investiční nemovitosti. Pravidlo říká, že celkové provozní náklady budou v průměru asi 50 procent hrubého nájmu. Pravidlo 50 procent je dlouhodobý průměrný odhad. Zhruba polovina generovaných příjmů se tak dlouhodobě vynakládá na provozní režijní náklady. I když si můžete užít roky s nízkými účty, nakonec budete muset vyměnit okapy, střechu, klimatizaci, elektrické atd.

pro kompletní glosář real estate investování podmínky, definice a výpočty, podívejte se na naše Top 54 definice nemovitostí pro investory vědět.

Co je 2% Pravidlo v Real Estate Investice

Jako 1% pravidlo, 2% pravidlo v oblasti nemovitostí může pomoci investorům opatření pronajmout k poměru cena. Toto pravidlo používá stejnou myšlenku jako pravidlo 1 procent. Pravidlo 2 procent však naznačuje, že pronájem nemovitosti je dobrou investicí, pokud se peníze z pronájmu každý měsíc rovnají nebo jsou vyšší než 2% kupní ceny.

jak užitečné je pravidlo 2%? V dnešní době je téměř úplně zastaralá a používá se jen zřídka. Nicméně investoři, kteří kupují zoufalé nemovitosti v sousedství D & F, mohou použít pravidlo 2%.

jak funguje pravidlo 2%

Chcete-li vypočítat pravidlo 2%, vynásobte kupní cenu nemovitosti plus veškeré nezbytné náklady na opravu 2%.

v závislosti na tom, co se investor snaží dostat z pronájmu nemovitosti, pokud nesplňuje pravidlo 2%, může to být stále příležitost investovat za zhodnocení. Musíte se rozhodnout, zda je vaším dlouhodobým cílem zhodnocení nebo zda je to měsíční peněžní tok. Jakmile budete mít lepší představu o svých cílech, můžete si vybrat, zda chcete použít nebo nepoužívat pravidlo 2% na základě vašich investičních cílů v oblasti nemovitostí.

upozornění: velmi málo investičních nemovitostí dodržuje pravidlo 2%.

příklad pravidla 2%

předpokládejme, že si koupíte investiční nemovitost ve výši $ 150,000. Použití pravidla 2 procent, krát $ 150,000 o 2%. Výsledkem výpočtu je 3 000$. To nám říká, že vaše hypotéka by neměla být vyšší než $ 3,000 za měsíc.

kdy použít pravidlo 1% a Pravidlo 2%

pravidla 1% a 2% jsou skutečně užitečná pouze v počáteční fázi hodnocení investic do nemovitostí. Jako nástroj pro předepisování použijte pravidlo 1 procenta. Pravidlo 2 procent se již zřídka používá jako screeningový nástroj.

když nepoužívat Pravidlo 1% a Pravidlo 2%

v těchto dnech mnoho odborníků na nemovitosti zcela ignoruje pravidla 1% a 2%.

trhy, kde vlastnosti splňují kritéria pravidel, se obvykle nenacházejí v nejlepších čtvrtích. A splnit pravidlo 2 procent, pronájem nemovitostí musí být na levnějším konci. Což někdy znamená, že investor bude platit více za opravy a údržbu, protože nemovitost je „levnější“.

nákup domu, který splňuje pravidlo 2%, není něco, co bychom našim investorům doporučili. Je to proto, že bude velmi pravděpodobně umístěn v sousedství D nebo F a ve špatném stavu.

bez ohledu na tyto obavy někteří investoři stále považují pravidlo 1% za užitečný ukazatel za správných okolností.

Nevýhody 1% a 2% Pravidla

víme, že existuje řada nevýhod 1% a 2% pravidla, pokud jde o investice do nemovitostí. I když tato pravidla mohou investorům pomoci určit, zda na trhu existují zdravé poměry nájemného k hodnotě, nestojí samy o sobě jako klíčové determinanty úspěšné investiční nemovitosti.

následující jsou některé z nevýhody 1% a 2% pravidla:

• užitečné Pouze pro hodnocení nájem na hodnotu majetku, neznamená to nutně malovat celý obraz z investiční potenciál.
• nezapočítávejte další náklady na nemovitosti, jako jsou hypoteční a akviziční poplatky, náklady na uzavření, opravy a údržbu, pojištění, daně z nemovitostí atd.
• neříkejte vám nic o stavu nemovitosti, umístění, čistém příjmu z pronájmu, návratnosti v hotovosti (COC), sazbě stropu nebo zhodnocení.
• nemusí být ani možné splnit tato pravidla na většině trhů. Vaše dvě možnosti, pokud chcete dodržovat pravidla, zahrnují: koupit na jiných trzích nebo snížit kritéria (0, 8 procenta).

závěr

pravidla 1 procenta a 2 procenta v investování do nemovitostí mohou být užitečnými nástroji při počátečním hodnocení nemovitosti. Ale je to jen rychlý lakmusový test při určování, zda jsou poměry nájemného k hodnotě zdravé nebo ne. Co je opravdu důležité, je čistý příjem nemovitosti nebo kolik peněz zbývá po zaplacení všech výdajů.

investoři, kteří používají pouze 1% pravidlo rozhodnout, které vlastnosti, aby se blíže podívat na pravděpodobně chybí na skvělé nabídky. Pravidlo 0,8% by mohlo být novým pravidlem 1% Vzhledem k velmi nízkým úrokovým sazbám právě teď. Chcete-li Vám nejlepší šanci na úspěšnou investici do nemovitostí, Stanovte si cíle pro maximální sazbu nemovitosti a čistý příjem po financování.

pokud se chcete dozvědět více o investování do nemovitostí, navštivte naše vzdělávací centrum a užijte si volný přístup ke stovkám užitečných článků.