Poslední Aktualizace: 1/25/19
Problémy S Spoluvlastnictví A Způsoby K Ukončení Společného Nájmu
Na Floridě, dva lidé mohou vlastní kus nemovitosti (jako rodinný dům nebo rekreační byt) společně, i když nejsou manželé, nebo související jakýmkoliv způsobem. Nejčastější forma vlastnictví, kde více než jedna osoba vlastní zájem o nemovitosti na Floridě, se nazývá „společný nájem“, a to je jeden ze tří druhů vlastnictví možné na Floridě (další dvě jsou „nájmu v společné“ a „nájmu podle entireties.“)
zde na Floridě si můžete vybrat vlastní auto, byt nebo dům jako „společný vlastník s právem na pozůstalost“ (obrázek: Surfside, Florida)
Nájemníky Rozsahu
manželské páry podle floridských zákonů je povoleno, aby co-vlastní rezidenčních nemovitostí jako „nájemníky rozsahu.“To znamená, že název nemovitosti je v obou jejich jménech. Když jeden z manželů zemře, pozůstalý manžel se automaticky stává plným vlastníkem celého zájmu o nemovitost. Není třeba k závěti zemřelého nemovitostí zájem, protože jeho nebo její zájem o převody nemovitostí na pozůstalého manžela tak právem dědit po spolumajiteli, který je vlastní v této formě vlastnictví.
nájemníci společné
každý, kdo může legálně vlastnit nemovitost na Floridě, může mít spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Kromě toho není stanoven žádný zákonný limit na počet spoluvlastníků nemovitostí může mít.
na Floridě, „nájemníci v common“ je výchozí forma spoluvlastnictví v oblasti nemovitostí. Společný nájem je forma vlastnictví, ve které každý spolunájemce vlastní samostatný zlomkový podíl nerozděleného majetku. Vyznačuje se tím, že každý majitel má právo vlastnit majetek, jakož i další práva udělená zákonem.
rozsah zájmu každého spoluvlastníka o nemovitost obecně závisí na tom, kolik na ni přispěli. Například, pokud jeden majitel Miami Beach oceanfront condo platí 50% z prodejní ceny, on nebo ona vlastní 50% plnou zájem o nemovitosti (co-nájemce se předpokládá, že jsou vlastní rovné plnou zájmy).
v této formě vlastnictví neexistuje právo na pozůstalost. Když spoluvlastník zemře, jejich úroky se převedou na jejich dědice (intestacy, pokud není vůle) nebo podle přání spoluvlastníků v jejich vůli.
Florida Společného Nájmu S právem dědit po spolumajiteli Znamená, že Přeživší Získává Plné Vlastnictví
Podle Florida zákon, když přidáte slova „právo na přežití“ do společného nájmu, to znamená, že plný titul k nemovitosti jde na majitele, že přežije. „Přeživší“ spoluvlastníků automaticky vlastní 100% majetku, když druhý spoluvlastník zemře.
mnoho skutků zaznamenaných v našich záznamech o nemovitostech identifikuje majitele jako „společné nájemníky s právem na pozůstalost“. Banky, realitní kanceláře, titulní společnosti atd. odpovídajícím způsobem , všichni uznávají, Florida nemovitostí držených jako „společné nájemce s právem dědit po spolumajiteli“ jako výhradním vlastnictvím pozůstalého nájemce, když jeden z majitelů zemře.
Společný Nájem S právem dědit po spolumajiteli, Musí Být Záměrně Zřízený spoluvlastníků
vytvoření Společného Nájmu s právem dědit po spolumajiteli na Floridě musí být záměrně společné majitele. Jak vysvětlil Florida Statutu 689.15, zákon trvá na tom, že „společný nájem s právem dědit po spolumajiteli“ být jasně označeny jako zvolená forma vlastnictví mezi stranami:
nauka o právo na pozůstalost v případech, nemovitostí a osobní majetek v držení společného nájemce nesmí zvítězit v tomto stavu; to znamená, že, s výjimkou případů statky o rozsahu, vymyslet, přenos nebo přepravu dříve nebo později udělal, aby dvě nebo více musí vytvořit nájmu společného, pokud přístroj vytváří nemovitostí výslovně stanoví právo na pozůstalost, a v případech statky o rozsahu, nájemníci, po zániku manželství, musí se nájemníci v obyčejný.
společný nájem s právem na pozůstalost je proto běžným způsobem vlastnictví majetku ve státě Florida. V některých situacích však nemusí být pro majitele nejmoudřejší volbou.
proč? Jeden z velkých důvodů, že tato forma vlastnictví může být problematické, protože jeden z majitelů může mít dluh vůči nim, že vzniká zástavní právo proti jejich zájem společně vlastněné nemovitosti: něco, co druhý majitel (dluh-volný společný majitel), nemusí vědět nic o tom, dokud věřitel začne domáhat práv na zaplacení společně drženého majetku.
překvapivý faktor společného nájmu s právem pozůstalosti: když se věřitel stane společným nájemcem
věřitelé mohou a budou žalovat za nezaplacené dluhy. Pokud věřitel úspěšně žaluje jeden společný nájemce pro nezaplacený dluh a dostane rozsudek proti němu (nebo ji), pak věřitel rozsudku lze podat záznamu, který bude vytvářet zástavního práva proti majetku v držení dlužníka-společné nájemce .
nezáleží na tom, co chce druhý spoluvlastník bez dluhů. Problém je mezi věřitelem a dlužníkem-společným nájemcem na základě samotného dluhu.
aby věřitel dostat zaplaceno, Florida zákon umožňuje úroky, které dlužník-spoluvlastník drží v majetku podléhat poplatku a prodej.
a co ten druhý, nic netušící spoluvlastník? Dlužník-společné nájemce zájem, mohou být prodávány bez účasti ostatní společné nájemce — li zájem, prodává se dluhu-zdarma spoluvlastník se pak dozvěděli, že Florida zákon říká, že do společného nájmu, je pak přerušil — dluhu-zdarma společného majitele, najde ho nebo sama sebe jako nájemce společného s věřiteli nebo třetí osobě.
Představte si, jak složité to může být, když věřitel je Internal Revenue Service, nebo Studentský Úvěr Věřitel, kde společných nájemců jsou rodič a dítě. Společný nájem s právem dědit po spolumajiteli jsou často rodiče a děti, nebo manželé, nebo jiné blízké — a někdy se tyto blízké, ne vždy podělit se o své finanční úzkostí, s jejich společných nájemců předem nároku věřitele.
Ukončení Společného Nájmu nebo Spoluvlastnictví Nemovitostí na Floridě
Ne každý chce mít sdílené vlastnictví nemovitostí. To platí zejména v případě, že majitelé jsou manželský pár, který prochází rozvodem. Nebo, děti nebo vnoučata, kteří zdědí floridskou nemovitost. Nemusí být pro ně finančně rozumné sdílet vlastnictví v části nemovitosti, nebo možná spoluvlastníci prostě nevycházejí.
3 Způsoby, jak Ukončit Florida Společného Nájmu
Pro ty, zájem o učení, jak na konci společného vlastnictví na Floridě rezidenčních nemovitostí, pak Florida zákon nabízí následující způsoby, jak k ukončení společného nájmu:
1. Ukončení působením zákona.
podle definice existují“ společné nájemní smlouvy s právem na pozůstalost “ (JTWROS) po omezenou dobu. Je to proto, že tato forma vlastnictví končí, když jeden ze společných nájemců zemře. Zájem umírající strany se někdy v budoucnu přenese na pozůstalého vlastníka nebo spoluvlastníky.
Případě Uzavření na Společný Nájemce
V Moring případě, Florida věřitel podal uzavření akce proti Mattie Ráno pro neplacení na hypotéku. Jako žalobce se věřitel připojil k panu a paní Richardovi Roundtreeovým v případě uzavření trhu, protože se věřilo, že mají společný zájem o nemovitost. TÁTA, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. ČT. Aplikace. 1969).
udělali. Vlastnictví zde bylo jako společní nájemci s právem pozůstalosti. Doklad o vlastnictví nemovitosti, podal v St. Lucie County evidence nemovitostí výslovně uvedeno, že Mattie Ráno a Richard Roundtree (1) společné nájemce s právem dědit po spolumajiteli, a (2) na smrt buď estate by přežít na ostatní nájemce. (Paní Roundtreeová měla právní zájem jako manželka pana Roundtreeho.)
problémy vznikly, když Mattie Moring šla a získala půjčku na nemovitost, aniž by se obtěžovala říct panu Roundtreemu. Věci se zkomplikovaly, když Mattie zemřela několik měsíců po podání žaloby na uzavření trhu.
Pan Roundtree tvrdil, že nyní vlastnil nemovitost zdarma a jasně. Banka s tím nesouhlasila a chtěla, aby uhradil nezaplacenou hypotéku.
co se stane teď? Podle floridského práva, vysvětlil soud, zájem společného nájemce končí její smrtí před druhým společným nájemcem.
hypotéka na úrok společného nájemce byla „neúnosným úrokem“ drženým věřitelem. Když Mattie zemřel, zástavní právo bylo ukončeno, protože úroky držené hypotékou byly ukončeny zákonem.
banka prohrála. Žaloba na uzavření trhu byla soudním soudem zamítnuta (a potvrzena v odvolání).
2. Prodejte to cizinci.
jedním ze způsobů, jak můžete ukončit společný nájem na Floridě nemovitostí je prodat svůj zájem o nemovitosti na cizince. Je zcela přípustné, aby někdo, kdo vlastní rezidenční nemovitosti na Floridě, prodal svůj zájem komukoli podle svého výběru. TÁTA, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. ČT. Aplikace. 1969).
navíc na Floridě může společný nájemce rezidenčních nemovitostí prodat svůj zájem o nemovitost úplně cizímu člověku bez souhlasu ostatních společných nájemců. Harelik v. Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. ČT. Aplikace. 1976).
Matka Prodává Její Společný Zájem, aby Cizinec
V případě Harelik v. Teshoney, Esther Lawrence dopravena nějaký majetek v Volusia County Charles Harelik a jeho matka, Stella Harelik. Stella byla vdova. Skutek byl specifický, přenášení traktu matce a synovi jako společní nájemci s právy na pozůstalost a konkrétně ne jako nájemci společní.
o něco později paní Hareliková sdělila svůj zájem o nemovitost Lile Teshoneyové. Paní Hareliková si v transakci ponechala životní pozůstalost. Charles se na tom nepodílel.
Stella Harelik zemřela. Charles tvrdil plné vlastnictví a Lila řekla Ne, měla také vlastnický podíl. Karel podal žalobu, aby soudy rozhodly o tom, kdo má k pozemku právní nárok.
soud zvažoval, zda vdova Hareliková může tento skutek vykuchat jako společný nájem s právem pozůstalosti sama.
může někdo, kdo vlastní půdu jako JTWROS, jednostranně ukončit právo na pozůstalost? Ano.
s odvoláním na Floridský Nejvyšší soud ve vysvětlení soud rozhodl, že je floridským zákonem, že společný nájemce může zničit právo na pozůstalost. Požadavek je, že když se dělá tak, že musí skončit její zájem způsobem, který jí brání, tvrdí, že tím, že pozůstalost žádný zájem na předmětu společného nájmu.
vzhledem k tomu, že matka převedla svůj zájem takovým způsobem, že pokud její syn prošel, nemohla si nárokovat plný titul jako JTWROS, ukončila společný nájem. Soud to označil za ukončení „jednoty“ mezi matkou a synem jako spoluvlastníky v zemi.
takže můžete ukončit společný nájem na Floridě, pokud převedete svůj zájem na cizince, protože jste udělali to, co soudy považují za zničené „jednota titulu“ se svými společnými nájemci.
2. Převeďte jej na jiného společného nájemce.
dalším způsobem, jak ukončit společné vlastnictví nemovitostí na Floridě, je, aby jeden spoluvlastník předal svůj vlastnický podíl jinému společnému nájemci(nebo nájemcům). Pokud existuje několik spoluvlastníků, pak ti, kteří nejsou zapojeny do transakce nemají vědět o přepravu, natož schválit. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 tak. 2d 994 (Fla. Dist. ČT. Aplikace. 1991).
Případě Celostátního Financování Corp. v. Palmer
V Celostátní případě, Celostátní podal uzavření akce proti kus nemovitostí na Floridě se konala v skutek společně s matkou, Adelino Hentzschel, a její syn José Baca.
skutek byl specifický tím, že matka a syn vlastnili dům jako společní nájemníci s právem pozůstalosti. Původně, matka Adelina koupila nemovitost a poté podala listinu jako JTWROS pro sebe a svého syna Josého.
později byla podána další listina. Jednalo se o poměrně náročný skutek od matky a syna Josého Baca.
poté, co byl tento quitclaim Jose podán u kanceláře úředníka, Jose dostal hypotéku od hypoteční společnosti Essex a poté refinancoval s Bayside Federal Savings and Loan. Bayside pak přidělil hypotéku společnosti Countrywide.
pak José Baca zemřel. Splátky hypotéky nedostali. Věřitel, celostátní, exekuce.
v exekuční žalobě bylo prokázáno, že skutek quitclaim byl padělaný. Matka Adelina tento skutek nikdy nepodepsala. José tak však učinil.
podpisem této listiny ukončil Jose společný nájem s právem na pozůstalost se svou matkou? Ano.
quitclaim ukončil společný nájem s právem na pozůstalost. Nyní, jeho matka vlastnila pozemek jako společný nájemce.
Jose měl moc převést tento JTWROS na společný nájem, bez vědomí nebo souhlasu jeho matky. Ukončil JTWROS přenesením jeho společné nájemce zájem, aby se jako řešitel.
věřitel měl právo zabavit synovi nerozdělený poloviční podíl na společném nájmu, který vyplynul z jeho skutku pro sebe. Stejně jako mezi dvěma nevinnými, matkou, která se stala obětí padělání, a věřitelem, který půjčil peníze, soud se postavil na stranu věřitele.
(Mezi další způsoby, jak ukončit společný nájem, patří pouhý převod zájmu o nemovitost na člena rodiny. Také jeden spolumajitel může usilovat o rozdělení nemovitostí na Floridě. Oddíl je místo, kde soud nařídí prodaný majetek, protože jeden spolunájemce žaloval druhého, aby ukončil sdílené vlastnictví nemovitosti. K tomu obvykle dochází, když je nemovitost zděděna, po rozvodu nebo rozchodu, nebo když spoluvlastník zablokuje hodně tím, že odmítne prodat nemovitost, i když se zdá, že to má dobrý finanční smysl.
Co Byste Měli Dělat?
dobrou radu, pokud se potýkají s společné nájemní problém je alespoň mluvit se zkušeným Florida realitní právník se dozvědět o svých právech. Většina nemovitostí, právníci, jako Larry Tolchinsky, nabízíme bezplatné úvodní konzultace (po telefonu, nebo osobně, podle toho, co dáváte přednost), aby se odpovědět na vaše otázky.
_______________
