Richard Lawson
Partner News
n neobvykle teplé zimní den v Memphisu, Tennessee, desítky lidí, frézování kolem mamutí bývalý Sears obchod a distribuční centrum převedeny do městského vertikální vesnice.
prochází kolem zdi pokryté v umění, zastaví se v malém obchodě, nebo se najíst v jedné z několika restaurací, než jít domů z jedné z kanceláří v budově.
jiní směřují k zubaři nebo lékařům nebo k umělecké třídě. Studenti tamní charterové střední školy se po posledním zvonu schoulí se svými přáteli, někteří z nich nakonec zamíří do bytů, kde žijí jejich rodiny.
přinášejí život přestavěnému 93letému, 1.5 milionů čtverečních stop budova s názvem Crosstown Concourse pár mil od centra Memphisu, město podél řeky Mississippi známé pro bluesovou hudbu, Elvis Presley a FedEx. Soustředěný na umění, zdravotní péče a vzdělávání, vesnice je součástí stále silnějšího trendu po celé zemi dát starým městským budovám nový a odlišný život.
ale nebylo to snadné. Crosstown Concourse trvalo sedm let od konceptu až po dokončení s jedinečným vývojovým týmem, který zahrnoval profesora historie umění, umělec a vnuk zakladatele Holiday Inn Kemmons Wilson.
sešité dohromady 210 milionů dolarů z 30 různých zdrojů financování přeměnit budovu zpět do hospodářské kotva to byl desítky let v sousedství, stejně jako město.
trh obrubníku je rezidentní obchod s potravinami Crosstown Concourse. (Richard Lawson/Partner)
z hlediska složitosti, „to, co byl mimo tabulky,“ řekl Jim Howard, generální ŘEDITEL Dudley Ventures, Phoenix-založena firma specializující se na federální daňové úlevy a část Crosstown Haly je kombinace financování.
Crosstown, pojmenovaný pro protínají tramvajové koleje, kdy existovaly v midtown Memphis sousedství, utrpěl v důsledku Sears vypnutí provozu v roce 1993. Nemovitosti kolem obchodu se časem vyprázdnily, aby oblast stlačily.
„byla To docela těžká váha kolem kotníku okolní komunity,“ řekl Todd Richardson, Crosstown Hale co-zakladatel, který si vzal volno z výuky dějin umění na University of Memphis, zatímco uvedení jednat společně. „Mělo to obrovský negativní dopad na hodnoty nemovitostí.“
dnes v budově pracuje asi 1 500 lidí a každý den z budovy přichází a odchází zhruba 3 000 lidí.
zbývá málo komerčních prostor k pronájmu a 265 bytů se smíšenými příjmy v horních patrech je plné.
veřejné umění vítá pacienty vstupující do církevního zdraví v přízemí haly Crosstown. (Richard Lawson/Partner)
Kancelář nájemníky patří St. Jude dětská Nemocnice Výzkum je fundraising organizace, tzv. Americké Libanonské, Syrské Sdružení Charity; Kostel Zdraví, poskytovatele zdravotní péče, aby ti, kteří nemají pojištění; Methodist Le Bonheur Healthcare; a NexAir, distributor plynů a svařovací materiál.
Vzdělávání nájemníky patří Memphis Učitel Bydliště, víra-založené, čtyři-rok učitel příprava programu; satelitní kampus pro Christian Brothers University; a Crosstown Vysoké Školy, charterové školy, kde učení probíhá prostřednictvím student-vedl projekty.
existuje směs maloobchodních nájemců, jako je obchod s potravinami, umístění FedEx, obchod AT&T, hřebík bar a družstevní záložna. Ty jsou posypané mezi mnoha možnostmi jídla. Pro cvičení má YMCA prostor v budově.
Richardson žije v budově se svou rodinou. Jeho dcera navštěvuje střední školu. Jeho kancelář je ve druhém patře.
řekl, že jsou chvíle, kdy si uvědomí, že uplynou tři nebo čtyři dny, aniž by opustil budovu ,a myslí si: „musím opustit budovu.“
Big Memphis Employer
Sears se v roce 1920 rozšiřoval po celé zemi s velkými distribučními centry katalogů, které zahrnovaly maloobchodní prodejny.
společnost se snažila vytvořit síť, která by rychleji dosáhla venkovských oblastí. Jeho operace Memphis sloužila Tennessee a okolním státům.
v podstatě to byl Amazon před internetem. Podobné Sears, Seattle-založené prodejce byl leasing a budování rozsáhlých distribučních center po celé zemi rozšířit svou síť, aby dostat se blíže k zákazníkům a urychlit dodací lhůty pro jak malý jak jeden den. Místo slavného katalogu Sears před 100 lety si dnes lidé objednávají z domova pro domácí doručení prostřednictvím maloobchodních webových stránek Amazonu.
shodou okolností Amazon nedávno oznámil hlavní distribuční centrum asi 10 mil severovýchodně od Crosstown Concourse v sousedství Raleigh. Amazon distribuční centrum je v úrovni terénu se očekává, že opatření 865,000 čtverečních stop, ale mezipater v budově bude tlačit celkový prostor o 2,1 milionu čtverečních metrů.
když se otevře později v tomto roce, Amazon uvedl, že tam bude pracovat 1,000 XNUMX lidí.
to je stejný počet zaměstnanců Sears měl na svůj první den v roce 1927, kdy otevřel první část, 650,000 čtverečních stop budovy postavené v 180 dny. Sears postavil dodatky v průběhu let na více než dvojnásobek tohoto prostoru.
Sears však začal pomalu klesat, když se začaly měnit nákupní návyky spotřebitelů a nakonec Sears budovu uvolnil v roce 1993.
na Rozdíl od utilitárního Amazon design pro distribuční centra, Sears levé budovy navržené ve stylu art deco s velkou věž sloužící jako ozdobu.
starý je nový
Sears postavil podobné budovy na takových místech jako Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta a Seattle. A mnoho z nich bylo přestavěno na nová použití.
prodejce kávy Starbucks přesunul své sídlo do bývalého Sears v Seattlu. Developer Jamestown se sídlem v Atlantě přestavěl budovu Atlanty na Ponce City Market. Tato bývalá budova Sears sdílela stejného původního architekta jako struktura v Memphisu. V Houstonu byly v loňském roce zahájeny práce na přeměně bývalého art deco Sears na 4201 Main St. na inovační centrum.
ale to nejsou jediné adaptivní projekty opětovného použití po celé zemi. Miliony dalších čtverečních stop historických budov byly repurposed a ještě více by mohla být přestavěna.
„trh zahrnuje Starý prostor s novým zápalem,“ řekl Ed McMahon, vedoucí pracovník ve Washingtonu, D.C. Urban Land Institute.
Ponce City Market mísí novou výstavbu s přeměnou bývalé budovy Sears v Atlantě. (CoStar)
McMahon řekl kreativní firmy, jako prostor, který se cítí více autentické, než nové, a staré budovy mají velké plány poschodí, které umožňují prostor být znovu snadno. Příkladem je podle něj přestavba dlouho neobsazené staré hlavní pošty v Chicagu za 600 milionů .
Farmaceutický řetězec Walgreens podepsal nájemní smlouvu na své sídlo, aby našel v rekonstrukci smíšeného využití 2,8 milionu čtverečních stop. Společnost Uber se sídlem v San Franciscu podepsala nájemní smlouvu na 450 000 čtverečních stop pro hlavní uzel v Chicagu.
další příklad, vývojáři převedena část bývalých Buffalo, New York, psychiatrické léčebny, který se otevřel v roce 1872 do Hotelu Henry Urban Resort Conference Center. McMahon řekl, že nemovitost byla “ největším bílým slonem v New Yorku.“Na místě jsou budovy, které mají být obnoveny.
Ford Motor Co. rehabilituje bývalé Michiganské Hlavní nádraží, které bylo otevřeno v roce 1913 v Detroitu pro výzkumné centrum.
Měření, kolik zásob existuje, je to výzva, řekl kc Conway, hlavní ekonom pro CCIM Institute, organizaci, která nabízí kurzy a certifikace pro investice do komerčních nemovitostí tržby makléři.
„mnoho z těchto obchodů je klasifikováno jako nové“, což shodí čísla, řekl Conway. Řekl, že adaptivní opětovné použití představuje asi 5% až 7% veškerého rozvoje nemovitostí.
mnoho historických nemovitostí je v městských centrech, kde je dostupnost otevřených pozemků omezená a v důsledku toho se zvýšily náklady na půdu. To pomohlo vzbudit zájem developerů o adaptivní opětovné využití nejen historických budov, ale i prázdných a zastaralých budov.
Conway uvedl, že adaptivní opětovné použití obecně stojí asi o 15% až 20% méně než nová konstrukce a může být rychlejší. V místě již existují například podpůrné systémy, jako je voda a kanalizace a elektřina.
nájemníci v těchto budovách mají tendenci zůstat déle než v novém prostoru a utratit více za zlepšení prostoru, řekl a dodal, že“ učinili velmi svědomité rozhodnutí “ jít do prostoru.
projekty také pomáhají s ekologickou a udržitelnou budovou, zejména při pokusu o získání certifikace LEED.
„vzhledem k celé klimatické aktivitě vás rehabilitace stávající budovy staví dopředu na snížení uhlíkové stopy,“ řekl McMahon.
Náročný Projekt
otevření dokumentu provádí na Městském Prostranství, Lafayette Draper, bývalý Sears Crosstown zaměstnance, sedí v budově před rehabilitaci, řekl, že chce vidět budovu vrátit, že by to komunitu hodně dobré.
„je to dobrá struktura,“ řekl. „Je to tlustý. Jasně, že je. Můžeš sem dát cokoliv.“
ale trvalo herkulovské úsilí, aby se pohnulo kupředu a získalo financování. Velké historické projekty, jako je tento, jsou podle Conwaye mimořádně obtížné dělat především kvůli složitosti financování obchodu.
Crosstown Concourse to dokázal a další. Conway to viděl na vlastní oči. Než se stal CCIM hlavní ekonom, pracoval na financování jako senior viceprezident pro řízení úvěrového rizika na Atlanta-založené SunTrust Bank, nyní volal Truist Banky a se sídlem v Charlotte, Severní Karolína.
„Vy opravdu musíte mít místní těžká váha“, která má dobročinné mysl, aby si takové velké přestavby projektů, Conway řekl.
řekl, že riziková povaha z nich dělá výzvu pro nezbytné upisování k financování obchodů. Životní pojišťovny a další institucionální investoři se jim v důsledku toho obvykle vyhýbali, řekl Conway.
v Crosstown Concourse jsou čtyři atria vytvořená odstraněním částí staré betonové podlahy. (Richard Lawson/Partner)
S bývalým Sears budovy v Memphisu, Staley Cates, místopředseda Memphis-založené Jihovýchodní Capital Management, koupil v roce 2007 za 3,5 milionu dolarů s dobročinným posláním v mysli.
o pár let později, Richardson a místní umělec, Kryštof Horník, tvořil Crosstown Umění, nezisková organizace s cílem vytvořit contemporary arts center v bývalé Sears.
dokončili studii proveditelnosti do konce roku 2010. Lidé byli skeptičtí, že by se to mohlo stát, vzhledem k tomu, že se země dostává z Velké recese, řekl Richardson. Ve skutečnosti, známý místní developer Henry Turley řekl Catesovi, že jeho nejlepší sázkou je strhnout budovu a začít znovu.
Turley prominentní vývoj patří Harbor Town, nový městský rozvoj na Mud Island naproti uptown Memphis, a přestavba Cotton Exchange postaven v centru města v roce 1925.
ale Richardson a Miner se tlačili vpřed. Začali s budováním komunitní podpory častými uměleckými show a hudebními vystoupeními vně i uvnitř budovy.
McLean Wilson, vnuk zakladatele Holiday Inn Kemmons Wilson, se spojil s Richardsonem a Minerem, aby pomohl získat vývojovou a peněžní stránku. V roce 2007 se Wilson vrátil do svého domova v Memphisu a připojil se k rodinnému podniku, který se diverzifikoval mimo Hotely do restaurací, technologických společností a pivovaru.
Tony Bologna, místní architekt a konzultant, který byl ředitelem vývoje pro Turley pro Přístavní Město a další projekty, přidal vývojový tým spolu s Memphis-na základě architektonické firmy LRK a Dialog, architektonická firma se sídlem ve Vancouveru.
dotace
nakonec se podepsali nájemci, jako jsou zdravotnické společnosti, ale byli také skeptičtí, řekl Richardson. Preleasing jim pomohl pomalu přilákat různé zdroje financování.
město Memphis schválilo investici ve výši 15 milionů dolarů do projektu. SunTrust vedl zdroj 80,5 milionu dolarů, který zahrnoval sedm dalších bank.
SunTrust Společenství Kapitálu, ruku banky, která se zabývá daňové úlevy, zpracovány transakce, které přinesl $56 milionů na nových trzích, daňové úlevy, na federální program, který se zaměřuje oblastech s nízkými příjmy, která dává investorům rozbít o daních z příjmů. Dudley Ventures a čtyři další firmy byly zahrnuty do tohoto 56 milionů dolarů.
společnost Goldman Sachs se sídlem v New Yorku investovala 36,5 milionu dolarů do historických daňových úlev na projekt.
jakmile dostali všechny závazky, běželi proti termínu prosince. 31, 2014, uzavřít veškeré financování. Pokud by termín nestihli, znamenalo by to, že by velká část financování vypršela. Pracovali hluboko do měsíce.
jasně červené schodiště z oceli vás zavede do druhého patra uvnitř haly Crosstown. (Richard Lawson/CoStar)
stačí říct, že bylo zapojeno mnoho právníků a bankéřů. Spoluzakladatel Richardson řekl, že on a Wilson měli týdenní konferenční hovor 55 lidé, většinou právníci, za šest měsíců před uzavřením.
jedna změna v dokumentu vlnila vším. „Nebylo nic snadného to dát dohromady,“ řekl Howard Dudley Ventures.
Conway uvedl, že město Memphis se pozdě v procesu rozhodlo, že chce vlastnit půdu pod budovou. To si vyžádalo zásadní změnu k vytvoření pronájmu pozemku, což nebyl snadný úkol.
vše se podařilo s malým časem nazbyt. Vývojáři rozbil půdu na Únor. 21, 2015, ve stejný den Sears rozbil půdu na původní budově v roce 1927. Stavba byla dokončena v srpnu 2017.
Elaine Parkerová, manažerka nemovitostí na webu společnosti Cushman & Wakefield / Commercial Advisors uvedla, že 40 nájemníků se do budovy nastěhovalo přibližně ve stejnou dobu toho měsíce. „V srpnu 2017 to tu bylo opravdu divoké,“ řekl Parker.
náraz Crosstown Concourse byl cítit. Podle Nashe Hassena, majitele Grandpointu Realty, vidí okolní nemovitosti nový život, protože přestavba a Crosstown Arts zasahují přímo do okolní čtvrti.
Hassen zastoupeny maloobchodní budovy kousek, který Crosstown Umění pronajaté, strávil peníze na nájemce zlepšení a pronajato do Black Lodge, populární nezávislé video obchod s filmovou knihovnu 30.000-plus titulů. Prodává měsíční členství za $ 10 a má také místo konání akce.
velké zisky přišly i na rezidenční straně. Hassen říkal, že domy, které si můžete koupit za 20 000 až 25 000 dolarů před přestavbou, se nyní prodávají za 100 000 až 150 000 dolarů.
„vzpomínám si, když lidé nemohli dát dům pryč v této oblasti,“ řekl Hassen.
