I. Oznámení Požadavky
Existuje několik oznámení požadavky, které mohou být použitelné pro konkrétní uzavření akce, a které musí být striktně dodržovány před uzavření hypotéky akce může být zahájena.
nejprve jsou občas smluvní požadavky na oznámení obsažené buď v směnce, nebo v zajištění hypotéky, které představují podmínku před zahájením exekuce. Netřeba dodávat, že odborník si musí přečíst směnku a hypotéku a ujistit se, že došlo k dodržování smluvních požadavků na oznámení, než bude pokračovat v procesu uzavření hypotéky.
za Druhé, předtím, než rezidenční hypotéky může být zabaven v Pensylvánii, věřitel musí dát 30-ti dnů oznámení o záměru uzavřít (také známý jako Akt 6 Oznámení), což dlužník příležitost léčit, a kterým se zakazuje věřitele od vybírání poplatků za právní zastoupení, které vznikly v průběhu výpovědní lhůty. Viz Zákon. Č. 6 z roku 1974, 41 P.s. § 403. Pro definici „hypotéky na bydlení“ viz 41 P.s. § 101.
9. srpna 2012 guvernér Corbett obnovil program nouzové pomoci majitele domu („HEMPA“) spravovaný agenturou Pennsylvania Housing Finance Agency („PHFA“). Od 2. října 2012 jsou tedy vyžadována oznámení zákona 91. Viz zákon č. 91 z roku 1983 (ve znění pozdějších předpisů), 35 P. s. § § 1680 a násl. Forma oznámení zákona 91 by měla být v podstatě ve formě dostupné na webových stránkách PHFA. Věřitelé jsou také povinni připojit seznam poradenských agentur pro příslušný kraj, kde se nemovitost nachází. Pokud tak neučiníte, nebo připojíte další kraje, učinit oznámení neplatným. Zákon 6 Oznámení není vyžadováno, pokud je zasíláno oznámení Act 91. Zákon 91 výslovně uvádí, že zákon 91 oznámení je namísto jiných oznámení. 35 P. S. §1680.403 c. Oznámení musí být zasláno hypotéční dlužník(s) na vlastnictví a na jeho/její/jejich poštovní adresu, pokud se liší.
II. Zahájení Hypoteční Uzavření trhu Akce
A. Zástavní právo Priority
Před zahájením uzavření akce, poradce musí zjistit lien pozici hypotečního být zabaven. Obecně platí, že zabavující žalobce vezme nemovitost na závěr šerifova prodeje „pod a podléhá“ všem předchozím zástavním právům.
Zástavní právo k nemovitostem, musí mít přednost před ostatními na základě:
(1) Nákup, peníze, hypotéky, od okamžiku, kdy jsou doručena zástavního věřitele, pokud jsou zaznamenány do deseti dnů po jejich data, jinak, od okamžiku, kdy jsou ponechány pro záznam. Hypotéka je „kupní hypotéka“ do té míry, že je:
(i) přijata prodávajícím zastavené nemovitosti k zajištění uhrazení všech nebo části kupní ceny; nebo
(ii) přijímá hypotéční jiný než prodávající zajistit splacení peníze skutečně pokročilý tím, že takové osoby nebo jménem hypotéční v době hypotéční získá název vlastnosti a používá hypotéční v té době platit všechny nebo část kupní ceny, kromě toho, že hypoteční jiného, než prodejce nemovitostí nesmí být kupní ceny hypotéku ve smyslu tohoto oddílu, pokud není výslovně uvedeno, tak musí být.
(2) ostatní hypotéky a defeasible skutky v povaze hypoték, od doby, kdy jsou ponechány pro záznam.
(3) rozsudky za určitou peněžní částku od okamžiku, kdy jsou zaznamenány soudem.
(4) nepříznivé rozsudky a jiné příkazy od okamžiku, kdy jsou vydány.
(5) smírné rozsudky od okamžiku, kdy jsou nástroje, na které jsou zapsány, ponechány pro vstup.
(6) Písemnosti, které kdy vydal a indexovány kanceláři soudního common pleas vytvořit zástavní práva k nemovitostem, z doby, kdy byly vydány.
(7) Jiné nástroje, které při zadání nebo ukládány a indexovány v kanceláři soudního common pleas vytvořit zástavní práva k nemovitostem, od okamžiku, kdy jsou ponechány pro vstup nebo podání.
42 Pa. Nevýhoda. Statistik. Anna. § 8141
B. místo
v Pensylvánii musí být podána žaloba na uzavření hypotéky v kraji, ve kterém se nemovitost nachází. PA.R. C. P., Pravidlo 1142. (Pokud zabavování nemovitostí se nachází ve více než jednom kraji, viz Pa.R. C. P., Pravidlo 3131.)
C. Stížnost na uzavření trhu
žalobcem v žalobě na uzavření trhu je obvykle současný držitel hypotéky, tj. Obžalovaní jsou hypotéční(Y) (nebo osobní zástupce, dědic nebo devisee zesnulého hypotéky) a skutečný vlastník nemovitosti (nebo pokud není znám, příjemce grantu v poslední zaznamenané listině).
žalobce musí být stanoveny následující ve své stížnosti:
(1) jméno, adresa, a zájem žalobce;
(2) jména, adresy a zájmy obviněných;
(3) je-li přítomen skutečný vlastník není znám, uvede se o tom prohlášení;
(4) totožnost stran původní hypotéky;
(5) datum hypotéku;
(6) v případě, že hypotéka je vyloučený byl zaznamenán, stát na místě záznam z hypotéky, a začlenit hypotéky odkazem (viz Pa.R. C. P., článek 1019(g)). Pokud nebyla zaznamenána, připojte kopii hypotéky;
(7) Datum všech úkolů;
(8) pokud byly úkoly zaznamenány, uveďte místo záznamu každého úkolu a zahrňte je odkazem. Pokud nebyly zaznamenány, pak přiložte kopii každé přiřazení;
(9) popis nemovitý majetek byl zabaven.;
(10) konkrétního požadavku dokazovat selhání;
(11) položkový výkaz o dlužné částky;
(12) o požadavku dokazovat souladu s požadovanými oznámení, ustanovení, jako je dodržování ustanovení § 403 Zákona Č. 6; a
(13) poptávka po rozhodnutí pro dlužnou částku. Viz Táta.R.C. P., Pravidlo 1147.
podle Pennsylvánského práva je nepřípustné kombinovat příčinu uzavření s jakoukoli jinou příčinou žaloby v jediné stížnosti. PA.R. C. P., Pravidlo 1146.
D. doručování
obžalovaní musí být doručeny v souladu s obvyklými pravidly platnými pro civilní akce. PA.R. C. P., článek 1141 písm. b). Obvykle musí být obžalovaní v Pensylvánii (mimo Philadelphii) obsluhováni šerifem. PA.R. C. P., pravidlo 410(a). Pokud osobní služba není možná, obžalovaným může být doručena zveřejněním, vyslání, doporučenou poštou, nebo jiné metody, jak soud považuje za vhodné. Viz Táta.R. C. P., pravidlo 410 obecně.
Pa.R. C. P., Pravidlo 410(b)(3) stanoví, že pokud se žalovaný za uzavření hypotéky činnosti nemůže být doručovány podle platné pravidlo, žalobce může navrhnout soudu na zvláštní objednávku režie metodu služby, které mohou zahrnovat služby, a to zveřejněním kopie původního procesu na nejvíce veřejné části majetku. Pohyb musí být přiloženo čestné prohlášení, že povaze a rozsahu šetření, která byla provedena k určení, místo pobytu žalovaného a důvody, proč služba nemůže být proveden.
kromě žalovaných musí být stížnost doručena také každé osobě, která je v držení majetku, na který se vztahuje žaloba na uzavření hypotéky. PA.R. C. P., pravidlo 410(a).
e. smírčí konference
Pennsylvania nemá celostátní smírčí program. Kraje si ji mohou dobrovolně zvolit. Aktuální krajů v naší oblasti, které byly v dohodovacím řízení konferencí v místě zahrnují následující:
• Allegheny
o Dlužníky, kteří jsou v uzavření trhu může rozhodnout do programu voláním Allegheny County Odboru Ekonomického Rozvoje je „Zachránit Váš Domov Hotline“ na 1-866-298-8020. Přejít na www.alleghenycourts.us pro více informací. Zvolte „civilní“ a „program uzavření hypotéky“.
* Blair
o dlužníci se mohou přihlásit do programu, který spouští přerušení všech řízení, zatímco probíhá smírčí řízení.
* Bucks
o dlužníci mohou požádat o smírčí konferenci. Přejít na www.buckscounty.org a klikněte na“ online služby “ a hypoteční uzavření odklonu programu pro více informací.
* Butler
o dlužníci mohou zavolat na horkou linku, mluvit s poradcem pro bydlení a požádat o dohodovací konferenci. Pro více informací přejděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
* Delaware
o dlužníci se mohou účastnit konference s poradcem pro bydlení a získat 30denní pobyt uzavření trhu. Účelem pobytu je poskytnout dlužníkům čas na spolupráci s věřitelem, aby našli způsob, jak se vyhnout uzavření trhu. Více informací naleznete na
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html a klikněte na „Správní řád a oznámení o uzavření programu“.
* Fayette
o dlužníci mohou požádat o 90denní pobyt v řízení o uzavření hypotéky za účelem dosažení vzájemně přijatelné dohody s věřitelem o vyřešení případu. Pro více informací přejděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
* Lackawanna
o dlužníci se mohou přihlásit do programu kontaktováním bytového poradce a podáním žádosti o dohodovací konferenci. Pro více informací, jděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o soud bude naplánovat dohodovacího/case management conference v každém způsobilé případě po podání stížnosti pro uzavření. Pro více informací přejděte na www.lccpa.org/rules.nex a klikněte na „hypoteční uzavření smírčí Program“.
* Lycoming
o dlužníci se mohou přihlásit do programu podáním volby k účasti u soudu.
• Monroe
o, Kdy dlužníci podat písemnou žádost o smírčí konference v rámci tohoto programu, bude příkaz zadán, který odkazuje záležitost smírčí konference. Pro více informací, jděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Plzen
o Smírčí konference jsou naplánovány ve všech obývaných rezidenčních uzavření případů.
* Philadelphia
o smírčí konference jsou naplánovány ve všech případech zabavení nemovitostí obývaných majiteli. Přejít na www.phila.gov a hledat „uzavření Diversion Program“ pro více informací.
* Schuylkill
o aby dlužníci mohli požádat o dohodovací konferenci pod dohledem soudu, musí kontaktovat poradce pro bydlení a naplánovat schůzku. Pro více informací přejděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
o Pokud dlužníci zavolat na hotline a navštěvovat sezení, které se mohou ucházet o 60-denní pobyt v hypoteční uzavření trhu řízení jim dát čas, vyjednávat s věřiteli a najít způsob, jak se vyhnout zabavení. Pro více informací, jděte na www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
• Washington
o Pokud dlužníci zavolat na hotline a navštěvovat sezení, mohou získat pobyt v uzavření řízení jim dát čas, vyjednávat s věřiteli a najít způsob, jak se vyhnout zabavení.
III. V reakci na Uzavření Stížnosti
V reakci na uzavření stížnost, obžalovaní mohou sloužit a podat námitky, nebo sloužit, a sice odpověď, reakci odstavec odstavec, aby obvinění stížnost. Odpověď musí přiznat nebo popřít každou averzi skutečnosti. PA.R. C. P., pravidlo 1029(a). Obecné odmítnutí nebo požadavek na důkaz představuje přijetí. PA.R. C. P., článek 1029 písm. b). Nicméně, averze v prosbě, na kterou není vyžadován žádný citlivý prosba, se považují za zamítnuté. PA.R. C. P., pravidlo 1029(d).
odpověď může také zahrnovat kladnou obranu (označenou jako „nová hmota“), viz Pa.R. C. P., pravidlo 1030, a protinávrhy, za předpokladu, že protinávrhy vyplývají ze stejné transakce nebo výskytu nebo řady transakcí nebo událostí, z nichž vznikla žaloba žalobce. Viz Táta.R. C. P., Pravidlo 1148.
jakýkoli nedostatek stížnosti s ohledem na výše uvedené formální požadavky může sloužit jako základ pro předběžné námitky nebo kladnou obranu v odpovědi. Neprovedení řádné služby je vadou jurisdikce. Nedodržení platných požadavků na oznámení (např. doručení oznámení zákona 6) je vadou jurisdikce.
kromě toho může být jakákoli obrana, která prokáže, že hypotéka nemá nárok na vyloučení, zřízena jako obrana proti uzavření trhu. Například, obžalovaní může namítnout, že se mají platby v plné výši, které nikdy nebyly zadlužené, že hypotéku nebo její zadání bylo získáno podvodem, že hypotéku nebo jakýkoli úkol je podvod, že tam je nedostatek vědomí, tam je uvolnění nebo propuštění, existuje započtení, prominutí, překážku uplatnění žalobního nároku, absolutorium v úpadku, a tak dále. (Podvod musí být údajný se specifičností. PA.R. C. P., Pravidlo 1030.)
IV. Rozsudek a Poprava
V případě, že žalobce převládá v jeho uzavření hypotéky opatření, a to buď, protože žalovaný(s) default v reakci na stížnost, nebo soud uděluje shrnutí rozsudku na žalobce pohybu, nebo je rozsudek ve prospěch žalobce po plenárním zasedání soudu, že žalobce nárok na soubor rozhodnutí proti žalovanému(s). Rozsudek je výlučně peněžním rozsudkem za částku představující dluh, úroky, a další oprávněné náklady a poplatky až do doby vynesení rozsudku. Rozsudek v řízení o uzavření hypotéky však není rozsudkem za náhradu škody. Jeho jediným účelem je uskutečnit soudní prodej nemovitosti, na kterou se vztahuje zástavní právo. Reed v. S&T Bank (In Reed), 274 B.R. 155 (Bankr. W. D.Pa. 2002).
hypotéka zmizí, jakmile je rozsudek zadán v žalobě na uzavření hypotéky. Jinými slovy, hypotéka je sloučena v rozsudku zapsaném v žalobě na uzavření hypotéky. Stendardo v. federální Nat ‚l hypoteční Ass‘ n, 991 F. 2d 1089 (3d Cir. PA. 1993). To mimo jiné znamená, že hypotéka má nárok na úrok po rozsudku v zákonné sazbě, spíše než ve výši uvedené v hypotéce. Soto v. PNC Bank (in re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Zástavní právo rozsudku založeného na hypotéce se vztahuje zpět k hypotéce. De Witt odvolání, 76 Pa. 283 (1874).
v. Šerifa Prodej
Po zapsání usnesení o nařízení exekuce, zástupce žalobce musí připravit a předložit k šerifovi „uzavření balíček“, obsahující, mimo jiné, exekuční příkaz, vklad zkontrolujte, zda pro šerifa poplatky, Oznámení o Šerifa Prodej, Pravidlo 3129.1 čestné Prohlášení, text prospekt, text inzerátu o prodeji bude zveřejněno, Ověření Non-Vojenské Službě, místopřísežné Prohlášení jako Zákon Č. 91 (kde je použitelné), a Pravidlo 3129.2 Prohlášení.
Oznámení o šerifa prodej musí být dána letáky, publikace, a to zasláním písemného oznámení na všechny osoby, jejichž jména a adresy jsou uvedeny v Pravidle 3129.1 Prohlášení. Viz Táta.R. C. P., pravidlo 3129.2 písm. a). Požadované letáky musí být vyvěšeny u šerifa v šerifově kanceláři a na majetku alespoň třicet dní před prodejem, a musí obsahovat: (1) stručný popis nemovitosti k prodeji, jeho umístění, jakékoliv zlepšení, rozsudek soudního dvora, na které se prodej koná, jméno majitele, nebo údajný majitel, a čas a místo prodeje; a (2) oznámení zaměřena na všechny strany, v zájmu a žalobci, že plán distribuce bude podána šerif ve stanoveném termínu tím, že šerif ne později než třicet dnů po prodej a distribuce bude provedena v souladu s harmonogramem, pokud výjimek podává k nim do deseti dnů po podání návrhu na rozvrh. PA.R. C. P., pravidlo 3129.2 písm. b).
Oznámení obsahující informace požadované v letáku musí být také dána tím, že zveřejnění šerif jednou týdně po dobu tří po sobě jdoucích týdnů v novinách všeobecné cirkulace v kraji a v právní publikace, pokud vůbec, určí pravidlo soudu pro zveřejňování oznámení, první publikace musí být provedena ne méně než 21 dní před datem prodeje. PA.R. C. P., pravidlo 3129.2 písm. d).
požadované písemné Oznámení o Šerifa Prodej musí být připraven podle zástupce žalobce, a musí obsahovat stejné informace jako prospekt, nebo se může skládat z letáku, a takové oznámení musí být doručeno nejméně 30 dní před prodejem na všechny osoby, jejichž jména a adresy jsou uvedeny v Pravidle 3129.1 Prohlášení. PA.R. C. P., pravidlo 3129.2 písm. c).
doručení oznámení o prodeji šerifa musí být doručeno: (1) každému žalovanému v rozsudku, který nevstoupil do vzhledu, a vlastníkovi nemovitosti, jak stanoví zákon (tj. normálně šerif); (2) na každého obžalovaného v rozsudku, který vstoupil vzhled tím, že zástupce žalobce; a (3) na každé další osoby uvedené v právním 3129.1 čestné Prohlášení, tím, že zástupce žalobce, prostřednictvím běžné pošty na adresy uvedené v Prohlášení. Služba je dokončena po odeslání. PA.R. C. P., pravidlo 3129.2 písm. c).
Po služba je dokončena, zástupce žalobce musí připravit a podat Pravidlo 3129.2 čestné Prohlášení, potvrzující splnění požadovaných služeb na všech osob uvedených v Pravidle 3129.1 Prohlášení.
V případě, že prodej je zůstal i nadále, odložena nebo přerušena na určité datum do 130 dnů od původně plánované datum prodeje, a veřejné oznámení nového data je vyrobena uchazečů sestavené na čas a místo původně plánované prodeje, žádné nové Oznámení o Šerifa Prodej je nutná, ale tam může být jen dvě takové pobyty, odročení, odložení, nebo odročení bez nového oznámení nebo soudní příkaz. PA.R. C. P., Pravidlo 3129.3.
Na určený den, a nedojde-li odklad, odročení, odklad, nebo přerušení, majetek je prodán nejvyšší nabídce, v souladu s pravidly místního šerifa. Typicky, jako každý majetek je naplánováno na prodej je oznámil šerif nebo jeho zástupce, advokát na příkaz otevře nabídky, obvykle nabízení buď nominální částku nebo „náklady.“Ve stejné době, právník na příkaz oznamuje, podrážděný cena (nesmí překročit částku rozsudku), a cena pak pokračuje, počínaje příští přípustný přírůstek nad naštvaná, cena. Pokud neexistuje žádná skutečná nabídka, majetek je sražen právníkovi na příkaz.
VI. Post Šerifa Prodej
Do 30 dnů po aukci, šerif je nutné připravit a podat plán navrhuje rozdělení a seznam zástavní právo pro každý majetek prodán v aukci. PA.R. C. P., pravidlo 3139 písm. c). Nicméně, žádný plán distribuce nebo seznam zástavních práv nemusí být podán, když je nemovitost prodána právníkovi na příkaz pouze pro náklady. PA.R. C. P., Pravidlo 3136(a).
deset dní po podání harmonogramu distribuce musí šerif připravit, provést a doručit zapisovateli listin listinu na prodaný majetek. PA.R. C. P., Pravidlo 3135(a). Kromě toho, deset dní po podání harmonogram distribuce, šerif musí distribuovat výnosy z prodeje v souladu s navrhovaným plánem distribuce, pokud není psáno výjimky jsou podány s šerifem do deseti dnů po podání navrhovaného plánu. PA.R. C. P., Pravidlo 3136(d).
tento harmonogram může být samozřejmě narušen v případě podání návrhu na zrušení prodeje. Na žádost kterékoli smluvní strany v zájmu před dodáním šerifa smlouva k nemovitosti, může soud, na řádné způsobit prokázáno, zrušil prodej a aby se prodej, nebo zadejte jiné objednávky, které mohou být jen správné a podle okolností. PA.R. C. P., Pravidlo 3132. Některé důvody, uvedené v podporu petici, aby zrušil prodej patří vady v řízení před prodejem, nebo vady v průběhu šerifa aukci sám, nebo hrubé nedostatečnosti z kupní ceny, nebo podvod, nebo tajná dohoda mezi uchazeči. Použitelnou normou pro určení, zda by měl být prodej zrušen, je, zda je zobrazena „správná příčina“. Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 a. 2d 788 (Pa. Super. ČT. 2004).
VII. co vlastně Úspěšný uchazeč získá?
obecně platí, že úspěšný uchazeč na policejní aukci získá titul jasné všech junior zástavní práva, a ovlivněna vady v názvu není zřejmé ze záznamu. Účinek uzavření prodeje je vyhladit všechny juniorské zástavní práva na oznámení o prodeji, včetně daňových zástavních hodnot vůči bývalému vlastníkovi. Spoločnosť v. Hoffman-Henon Co., 382 B. 213, 114 a.2d 92 (1955). (Aby však bylo možné vymazat platně zaznamenané federální daňové zástavní právo, musí být Spojené státy učiněny stranou uzavření trhu. Horníci Sav. Bank v. Spojené státy, 110 F.Supp. 563 ).
ze stejného důvodu, úspěšný uchazeč bere titul s výhradou zatížení a zájmy záznamu nadřazené hypotéce, na které byl rozsudek o uzavření trhu získán. A pokud jde o stav nemovitosti, úspěšný uchazeč bere nemovitost tak, jak je. Proto se doporučuje hodně due diligence, než se někdo pustí do nákupu nemovitosti v šerifově prodeji.
pokud jde o stávající nájemní smlouvy na nemovitost, pokud byla nájemní smlouva uzavřena před uzavřením hypotéky, nabývá kupující při prodeji nemovitosti vlastnictví podléhající nájmu. Na druhou stranu, pokud byla nájemní smlouva uzavřena po hypotéce, má kupující při prodeji možnost nájemní smlouvu potvrdit nebo odmítnout. Samozřejmě, pokud předchozí majitel nebo nájemce odmítne vyklidit prostory, může být vyžadována vyhazovací akce.
VIII. Nedostatek Rozsudků
uzavření hypotéky prodej vypouštění hypotéky a uvolňuje hypotéční z odpovědnosti, i když prodejní cena uvědomil, je nižší než částka, kterou dluží na hypotéku. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 a.2d 869 (1964). Pokud existuje záruka, kromě směnky a hypotéky, pak samozřejmě věřitel může zahájit nezávislou žalobu proti ručiteli na záruku za jakýkoli nedostatek.
Kromě toho, pokud dlužník učinil nezávislý slib zaplatit, nezávislé hypotéky, například v hlubších směnku, pak věřitel může vykonávat nezávislou kroky proti dlužníkovi pro jakýkoli nedostatek. Pravidla upravující postup týkající se rozsudků o nedostatku, viz Pa.R. C. P., pravidlo 3276 a násl.
Při určování výše jakýkoli nedostatek, cena získaná na uzavření prodeje je rozhodující, jak mezi stranami, tak, aby se hodnota areálu, pokud zástavního věřitele je kupujícího na uzavření prodeje. V tomto případě, je množství nějaké nedostatky, a rozsah odpovědnosti tím, hypotéční hypotéční věřitel, musí být stanovena v souladu s Pennsylvania Nedostatek Rozsudku Zákona, 42 Pa.C. S. § 8103.
statut vyžaduje, aby každý hypotéční věřitel, který chce usilovat o nedostatek rozsudek proti hypotéční požádat soud stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitosti prodané. Hypotéční je pak propuštěn z veškeré odpovědnosti až do výše tržní hodnoty, kterou soud stanoví, bez ohledu na skutečné množství nabídek od zástavního věřitele na policejní aukci. 42 Pa.C. S. § 8103. Viz také 42 Pa.C. S. § 5522.
návrh na stanovení reálné tržní hodnoty musí být doručen a podán do šesti měsíců po prodeji nemovitosti. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 a.2d 627 (1990).
a Konečně, pokud zástavního věřitele souhlasí, skutek místo šerifa prodej, hypotéční věřitel ztrácí právo na osvobození od cla vyplývající z Nedostatku Úsudku Akt, a trvá název předmětu pro všechny stávající zástavní práva, včetně nižší pohledávky, které by byly vyhlazeni, aby šerifa prodej.
IX. Akce vyhazování
pokud je po prodeji nemovitosti obsazen šerif, musí být podána samostatná žaloba při vyhazování.
A. Stížnost v Ejectment
stejně jako uzavření stížnost, Stížnost v Ejectment se týká pouze nemovitostí, a musí být podána v kraji, ve kterém se pozemek nachází. Při podání žaloby na vyhazování musí žalobce popsat dotčený majetek a poskytnout abstrakt titulu, na který se spoléhá. PA.R. C. P. 1054. Při podání vyhazovací akce jste povinni jmenovat osobu(osoby), která vlastní majetek, jako obžalované. Aby bylo zajištěno, že vyhazovací akce je platná, měli by být soudci spolu s“ všemi obyvateli/nájemci “ jmenováni jako obžalovaní.
B. stížnost na vyhazování
stížnost na vyhazování musí být doručena stejným způsobem jako jakákoli jiná občanskoprávní žaloba, včetně žaloby na uzavření trhu. PA.R. C. P. 410. V souladu s tím, s výjimkou Philadelphie, služba musí být vykonávána šerifovým oddělením.
C. Odpověď na stížnost v vyhazování
žalovaný může odpovědět na stížnost v vyhazování stejným způsobem, jakým může žalovaný odpovědět na stížnost na uzavření trhu, tj. Zatímco žalovaný může také zvýšit kladnou obranu nebo podat protinávrh, žalovaný nemůže tuto odpověď použít jako prostředek k útoku na šerifův prodej. Caplan v. Kent, 76 a.2d 764 (Pa. 1950). V žalobě na vyhazov však lze tvrdit, že rozsudek je neplatný. Neplatná vyhláška může být kdykoli napadena. Brokans v. Mělník, 569 a.2d 1373, 1376 (po. Super.1989). Pokud je rozsudek neplatný, šerifův prodej, který následuje, je neplatný. Idy.
D. Rozsudek a Poprava
Jakmile žalobce získal rozhodnutí, a to buď implicitně, nebo rozhodnutím soudu na základě návrhu rozsudku, žalobce musí podat příkaz k držení a k provedení rozsudku. PA.R. C. P. 3254. V den vystěhování bude šerif doprovázet žalobce nebo jeho zástupce k majetku. Žalobce by měl mít k dispozici také zámečníka, který by nemovitost rekey.
e. Ochrana nájemníků při uzavření zákona z roku 2009
v roce 2009 byl schválen zákon o ochraně nájemců při uzavření trhu, který chrání nájemníky před vystěhováním z důvodu uzavření nemovitostí, které zabírají. Ustanovení o ochraně nájemce se použijí v případě jakéhokoli uzavření trhu s „federálně souvisejícím hypotečním úvěrem“ nebo na jakékoli bytové nebo rezidenční nemovitosti. Podle zákona, jakýkoli okamžitý nástupce v zájmu, včetně banky, který má nárok na dům po uzavření trhu, musí převzít zájem podléhající právům jakéhokoli nájemníka v dobré víře a bude muset splnit určité požadavky na oznámení. Zákon vyžaduje, aby nájemci dostali oznámení o vyklizení alespoň 90 dny předem.
kromě toho, že nájemci musí být dovoleno zůstat v rezidenci až do konce jejich leasingu s dvěma výjimkami:
(1) Když majetek je prodán po exekuci na kupujícího, který bude zabírat majetek jako primární bydliště; nebo
(2) pokud neexistuje nájemní smlouva nebo je nájemní smlouva ukončitelná podle libosti.
avšak na základě obou výjimek musí být nájemci stále upozorněni 90 dny.
x. spokojenost s úsudkem a hypotékou
a. hypotéky 21 P. s. 681et seq.
PA zákon vyžaduje, aby všechny zástavního věřitele po obdržení plné spokojenosti a zaplacení všech peněz, díky za hypotéku, se na žádost hypotéční, musí splňovat hypoteční buď na okraji záznam o hypotéku nebo podáním seděl kousek.
Pokud by hypotéka nebyla splněna ve lhůtě čtyřiceti pěti dnů od podání žádosti zástavce, zástavního věřitele, pro každý trestný čin, musí přiznat a zaplatit jakoukoli částku nepřesahující hypotéky peníze, které mají být vráceny v žádné účetní Záznam podle zákona, stížnost, nebo informace. Výše pokuty se stanoví případ od případu.
banka, spořitelna, spořitelní a úvěrové sdružení nebo jiné úvěrové instituce drží hypoteční zašle písemné oznámení o první třídu mail, aby hypotéční když hypotéku, byl plně splacen. Veškeré prostředky zbývající v jakékoliv vázaný účet zřízený pro úhrady daní nebo pojištění pojistné musí být vráceny do 30 dnů na hypotéční.
B. Rozsudky 42 Pa.C. S.A. 8104
obecné pravidlo.–Rozsudek věřitel, který obdržel uspokojení nějaké rozsudek u jakéhokoli soudu tohoto Společenství je povinen na písemnou žádost dlužník, nebo někdo zájem v něm, a řízení o poplatek za vstup spokojenosti, vstoupit spokojenost v kanceláři soudu, kde takové rozhodnutí je vynikající, což spokojenosti se navždy plnění rozsudku.
škody.–Rozhodnutí věřitele, který se svévolně nebo bezdůvodně nepodaří bez dobrého důvodu nebo odmítnout pro více než 90 dnů po písemné výpovědi způsobem, který stanoví obecná pravidla pro dosažení souladu s žádost podle odstavce (a) musí platit, aby dlužník jako náhrada škody 1% původního množství rozsudek za každý měsíc mladistvých nad 90 dnů, ale ne méně než 250 dolarů, ani více než 2.500 dolarů. Jako náhradu škody musí být vymahatelné v souladu s obecnými pravidly, o doplňkovém řízení ve věci, ve které byl rozsudek vstoupil.
XI. Blighted Vlastnosti-Pozemní Banky 68 Pa.C. S. 2101
pozemkové banky je vládní subjekt, který se zaměřuje na konverzi prázdný, opuštěný, daňové delikventní, a zabrala vlastnosti do produktivního provozu. Zaměřují se na přebytek veřejného majetku,“ pod vodou “ vlastnosti, opuštěné vlastnosti, a daňově delikventní vlastnosti. Obce zvažte vytvoření pozemkové banky, když začnou vidět roztříštěné zásoby, velké zásoby opuštěných nebo volné vlastnosti s nízkou tržní hodnotu, porušování zákoníku a titulu problémy. Tyto nemovitosti se nejčastěji získávají daňovým prodejem, obecními převody, nákupy nebo dárcovskými převody od finančních ústavů.
pozemkové banky mají pravomoc uzavírat smlouvy, investovat a půjčovat si peníze, vlastní design vyvíjet, demolovat atd., nemovitostí, a uhasit delikventní daně z pozemků banky majetku. Nemají moc významné domény. Pozemkové banky nakládají s nemovitostmi v souladu s místními potřebami a prioritami. Mohlo by to být ve formě dostupného bydlení, smíšené vlastnosti, a zelené plochy včetně parků nebo městské zahrady.
cílem pozemkové banky je odstranit plíseň, maximalizovat krátkodobé a dlouhodobé příjmy, poskytovat dostupné bydlení nebo komerčních prostor, a stabilizovat čtvrtí.
