Vyhnout se Past na vlastní pronájem

Editor: Anthony s. Bakale, CPA, MT

navigace v pravidlech ztráty pasivní aktivity může být občas skličující úkol. Mnoho daňových poplatníků opravdu nerozumí pravidlům nebo potenciálnímu dopadu, který mohou mít na transakce a investice. Existují nuance, které, pokud nebudou řešeny předem, mohou mít významné negativní daňové důsledky.

jednou z těchto nuancí je zacházení s vlastním pronájmem podle pravidel ztráty pasivní aktivity. Mnoho praktiků si je vědomo pravidel vlastního pronájmu, ale existuje situace, která může způsobit nezamýšlené omezení. Tato položka dává obecné pozadí pasivní činnost pravidla a self-pronájem ustanovení a zabývá se důsledky prodej provozní společnosti, když self-pronájem nemovitostí je zachována.

většina společností na středním trhu jsou úzce držené rodinné podniky a mají akcionáře/vlastníky s různým stupněm zapojení do společnosti. Průtokového ztráty, akcionář transakcí, a prodej společnosti jsou jen některé z důvodů, proč lékaři radí takové společnosti musí být velmi dobře vědoma pasivní činnosti ztrátu pravidla, podle § 469, jejich omezení, a možnosti plánování.

sek. 469 stanoví, že pasivní ztráta aktivity nebo pasivní úvěr na aktivitu nejsou povoleny, s výjimkou rozsahu pasivního příjmu. Zní to docela základní, ale na chvíli zvažte potenciální problémy, kterým může daňový poplatník čelit. Na jaké otázky je třeba odpovědět? Co se musí stát, aby se s transakcí zacházelo nejvýhodnějším způsobem?

co je pasivní aktivita?
co se stane v situaci vlastního pronájmu?
Trap 1-pasti ztráty
Trap 2-prodej společnosti provozujícího nájemce se zachovanou nemovitostí
závěr
EditorNotes

co je pasivní aktivita?

sec. 469(c) stanoví, že pasivní činností je jakákoli činnost, která zahrnuje provádění jakéhokoli obchodu nebo podnikání, na kterém se daňový poplatník významně neúčastní. § 469(c)(2) uvádí, že pasivní činnost zahrnuje pronájem aktivity.

materiální účast není v Kodexu jasně definována. Sec. 469(h)(1) stanoví, že poplatník je zacházeno jako věcně účast v činnosti pouze tehdy, pokud poplatník se podílí na činnosti, operace na základě toho, že je pravidelné, průběžné, a podstatné. Jedná se o stanovení faktů a okolností, ale existují Dočasná nařízení, která poskytují mnohem podrobnější pokyny pro jasné určení hmotné účasti.

účast daňového poplatníka musí splňovat určité standardy. Činnosti, které obvykle neprovádí vlastník nebo činnosti investora, se nesplňují. Činnost daňového poplatníka musí být činností aktivního vlastníka, který se přímo podílí na každodenním řízení činnosti.

co se stane v situaci vlastního pronájmu?

mnoho daňových poplatníků, kteří vlastní provozní společnost, také vlastní doprovodné nemovitosti. Budova a pozemky mohou být vlastněny v samostatném subjektu z různých důvodů. Pokud jsou operace a nemovitosti v samostatných subjektech, jak je tok příjmů nebo ztrát ošetřen podle pravidel ztráty pasivní činnosti? Pokud je provozní společnost je subjekt, který je akcionářem se aktivně podílí na den-to-denní bázi, ve většině případů by byl akcionář považován za podstatně podílet na této činnosti. Obecným pravidlem je, že pronájem nemovitostí je pasivní činnost. Pro některé realitní profesionály existuje jedna výjimka; další je pravidlo vlastního pronájmu. Způsobuje tedy pouhé dvě činnosti v samostatných subjektech odlišné zacházení podle § 469 než vlastnictví nemovitosti v jednom subjektu?

odpověď zní ano. Tempo. Regs. Sek.1.469-2T(f)(6) se vztahuje na zpracování transakcí s vlastním pronájmem. To stanoví, že výše daňových poplatníků hrubé nájemní aktivitě příjmu pro daňový rok z položky majetku se rovná čistý nájem činnosti příjmy za rok od této položky majetku je zacházeno jako ne z pasivní činnost, pokud je vlastnost je:

1. Pronajato pro použití v obchodní nebo podnikatelské činnosti, na které se daňový poplatník významně podílí za zdaňovací období; a

2. Není popsán v Temp. Regs. Kap. 1.469-2T(f)(5), pokrývající majetek pronajatý související s rozvojovou činností.

to, Co by normálně bylo považováno za příjem z pasivní činnosti se zachází jako nepasivní příjmů, protože majitel se významně podílí na provozních-nájemce jednotky. Toto pravidlo by se zdát, aby daňoví poplatníci, kteří místo realitní použity v jejich obchodu nebo podnikání v samostatný subjekt v rovnoprávném postavení s poplatníky, kteří zachovávají nemovitostí ve stejný subjekt jako obchodní operace. Protože příjem (nebo ztráta) z obchodních operací by nepasivní, zdá se, že prokázat, že příjem „odčerpal“ na realitní činnost by měla být také nepasivní. Toto ustanovení však nepokrývá žádné ztráty, které mohou vzniknout z nájemní činnosti. Podle pravidla vlastního pronájmu jsou ztráty z pronájmu stále považovány za pasivní ztráty odpočitatelné pouze v rozsahu pasivního příjmu, zatímco příjem je považován za „aktivní příjem“ (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

Trap 1-pasti ztráty

daňoví poplatníci musí věnovat velkou pozornost při použití transakce s vlastním pronájmem. Předpokládejme, že daňový poplatník má ztrátu z pronájmu majetku podniku, na kterém se materiálně podílí. Tato ztráta podléhá pravidlům pasivní ztráty, takže bez jakéhokoli jiného pasivního příjmu v běžném roce nebude ztráta odpočitatelná, ale pozastavena a přenesena do budoucích zdaňovacích let. Je tomu tak i přesto, že poplatník může mít příjem z činnosti, na kterou nemovitost pronajímá. V následujícím roce, pokud poplatník má čistý příjem z pronájmu z majetku pronajatého na související činnosti, v nichž poplatník významně podílí, pak příjem je považován za aktivní příjem.

tento aktivní příjem může být kompenzován pozastavenými pasivními ztrátami z činnosti; nelze jej však kompenzovat pasivními ztrátami z jiných činností. Pokud daňový poplatník plánoval ukrýt část svého příjmu pomocí dohody o vlastním pronájmu se ztrátami z jiných pasivních činností, daňový poplatník spadl do pasti vlastního pronájmu. Také, pokud daňový poplatník plánoval použít ztráty generované nájemní činností k vyrovnání příjmů z činností aktivního podnikání, znovu upadl do pasti vlastního pronájmu.

v druhém případě by bylo snadné spojit nájemní činnost s provozní činností buď prostřednictvím skutečné legální fúze, nebo provedením volby pro agregaci činností. Poplatník může provést pouze volby do souhrnné činnosti v prvním roce poplatníka zprávy o činnosti. Tato volba vyžaduje připojení formálního prohlášení k návratu.

právní fúze může být provedena v různých formách a v různých dobách, každý s jeho vlastní daňové důsledky, které jsou mimo rozsah položky.

Trap 2-prodej společnosti provozujícího nájemce se zachovanou nemovitostí

může se daňový poplatník vyhnout pasti vlastního pronájmu po prodeji společnosti provozujícího nájemce? To je docela běžné pro střední-trh společnost prodat fungující podnik (nebo aktiv podniku), ale zachovat nemovitostí spojené s podnikání. Po prodeji, prodávající bude i nadále pronajímat nemovitost kupujícímu provozujícímu nyní nesouvisející podnikání.

Typicky, jako součást celkové transakce, prodávající bude znovu projednat pronájem nemovitostí, pokud dříve zastával mimo provozní jednotkou, nebo uzavřít nájemní smlouvu, pokud dříve držené jako součást provozní činnosti, s novým odběratelem. Nový pronájem, který prodávající vyjednává na délku paže, obecně vytvoří pozitivní cashflow prodávajícímu a čistý příjem z pronájmu. Často prodávajícího (a jeho nebo její poradci) se domnívají, že tyto příjmy (z pronájmu aktivity s nespřízněnou třetí stranu) bude vytvořit pasivní příjem, který může být chráněné ostatní pasivní ztráty, které prodávající nebo má v úmyslu vytvořit v letech po prodeji došlo.

self-pronájem pravidlo popsané výše, říká, že pokud poplatník významně podílí na činnosti, pak čistý pronájem příjmy z pronájmu majetku na činnost, bude zacházeno jako nepasivní (aktivní) příjmů. Daňový poplatník v tomto případě již není zapojen do podnikání; podle výše uvedených pravidel hmotné účasti-konkrétně Temp. Regs. Kap. 1.469-5T(a)(5)—v případě poplatníka se významně podílel na činnosti pro 5 z posledních 10 let daňové, pak poplatníka, se považuje za významně účastnil v letošním roce. Tak, kde operačního podnikání zůstává „samostatné činnosti“ v rukou kupujícího, poplatník bude i nadále materiálu účastníka v činnosti poté, co se prodává pod 5 z 10-leté vlády až do uplynutí uvedeného období. Je důležité si uvědomit, že podle pravidel pasivní činnosti nemusí být provozní činnost považována za samostatnou činnost.

vzhledem k tomu, že daňový poplatník plánoval ukrýt své příjmy z pronájmu jinými pasivními ztrátami, daňový poplatník opět upadl do pasti vlastního pronájmu. Ostatní pasivní ztráty, že poplatník má nebo bude generovat bude nepoužitelný proti příjmy z pronájmu po dobu nejméně pěti let od data prodeje. Pokud je nemovitost prodána během tohoto období, jakýkoli zisk z prodeje bude také považován za příjem z vlastního pronájmu, a proto je aktivní.

závěr

transakce, které mohou podléhat pravidlům pasivní ztráty, by měly být pečlivě prozkoumány. To, co se zdá být jednoduchou záležitostí, je často spojeno s výjimkami, které mohou způsobit zmatek v dobrém daňovém plánování. Daňoví praktici by si měli uvědomit mnoho výjimek z obecných pravidel podle § 469 a potenciální příležitosti, jak je naplánovat nebo výhodně využít. Past na pronájem je pouze jedním z mnoha výjimek v těchto pravidlech zakopaných v předpisech a dočasných předpisech. Pečlivá analýza se často může vyhnout nákladným chybám.