fast ejendom investorer: skal du blive en ejendomsmægler?

skal du have en ejendomslicens for at investere i fast ejendom?

Nej.

for BiggerPockets, mit navn er Brandon, signering off.

OKAY, OKAY. Lad os være seriøse. Nej, Vi tror ikke, at enhver investor har brug for en ejendomslicens—faktisk er en licens overkill for de fleste investorer. Det betyder ikke, at der ikke er gode grunde til, at nogle mennesker får deres licens. Når alt kommer til alt vælger hundreder af investorer denne vej hvert år.

nogle ser en licens som en måde at lære rebene på, før de investerer. Eller de opfatter at være en agent som en vej til en lønseddel. Måske elsker du ejendomsbranchen, og ønsker at forfølge agenting som en fuldtids karriere. Men i sidste ende indser de fleste, at—mens der kan være fordele—er en licens typisk en lang og dyr omvej.

relateret: Har du brug for en ejendomslicens til at vende huse? Niks. Her er hvorfor

fordele ved at være Ejendomsmægler og Investor

at have en ejendomslicens kan komme til nytte for en investor. Hvis køb og salg af investeringsejendomme er din primære indtægtskilde, hvorfor vil du begrænse din adgang og evner? Sandfærdigt kan en ejendomslicens tjene som et væsentligt element i din ejendomsvirksomhed—selvom det igen er absolut ikke nødvendigt.

der er et par grunde til, at dette er tilfældet.

direkte adgang til din lokale MLS

først og fremmest, at have en licens giver dig adgang til den lokale multiple notering service (MLS). Selvom der bestemt er andre adgangsmetoder, betyder det at have din licens, at du ikke stoler på andre agenter, venner eller kolleger for adgang, og du kan hurtigt finde gode tilbud. Du kan også sende boliger og udlejningsejendomme uden at skulle arbejde med en agent.

en licenseret ejendomsmægler kan komme ind i næsten enhver ejendom, der er opført til salg med en speciel nøgle og låsekasse. Med andre ord behøver du ikke vente på, at en anden skal se en ejendom.

hvis hjemmet er ledigt, kan du gå over når som helst, forudsat at hjemmet har den specielle låsekasse til stede. Hvis hjemmet ikke er ledigt, kan du indstille et tidspunkt til at se det uden at skulle passe ind i en anden agents tidsplan.

Tjen flere penge

hver gang en investor sælger et hus gennem en anden agent, bruger de omkring seks procent af salgsprisen i agentprovisioner. Og når de køber ejendom, indsamler deres agent også op til tre procent for at lette transaktionen.

det betyder, at en investor ved et typisk køb og salg af en ejendom kunne få adgang til omkring seks procent af ejendommens købspris i ekstra fortjeneste… hvis de ikke skulle give pengene op til en agent. Hvis du køber en ejendom til $50.000 og sælger den til $100.000, er det $6.000 i ekstra fortjeneste—forudsat at din køber ikke havde deres egen agent—du kunne have, hvis du var din egen agent ved køb og salg af den aftale! Med kun fire tilbud om året kan du have en ekstra $30.000, hvis du har din ejendomslicens.

derfor, som ejendomsmægler, når du køber en ejendom, du kan repræsentere dig selv og bruge denne provision mod din udbetaling, reparationer—eller en tur til Jamaica.

styring af dine egne tilbud

at være din egen agent giver fuld kontrol over dine ejendomstransaktioner—uanset om du søger efter kommerciel ejendom, short sales eller ideel rettelse og flips. Du kan indsende tilbud til og forhandle direkte med notering agenter. Du handler direkte med långivere, bedømmere, inspektørerne, de afsluttende advokater og alle andre involverede parter. Du styrer din markedsføring, salg og fremvisninger.

licenseret agent-investorer kan stoppe med at bekymre sig om detaljer. Vil din agent køre til din ejendom før hver visning, tænde lysene, åbne vinduerne og lægge friske cookies ud? Opfølgning med alle, der har set din ejendom for at få feedback og anbefalinger? Send marketingmateriale til lejere i nabolaget, der måske leder efter et hus at købe? Mød bedømmerne på ejendommen?

lokkende noteringsagenter

Forestil dig, at du er noteringsagenten for en bankejet afskærmning. Og forestil dig en dag, at du får et opkald fra en agent, hvis klient er interesseret i at købe den ejendom.

den agent siger til dig:

jeg har tænkt mig at indsende et tilbud på denne ejendom. Alt du skal gøre er at få banken til at acceptere tilbuddet. Derefter vil jeg sørge for at lade min klient komme ind i huset til inspektioner, jeg vil sørge for at få forsyningsselskaberne tændt for inspektionerne, jeg vil udfylde alt det ekstra papirarbejde, jeg vil arbejde med titelfirmaet på titelsøgningen, og jeg vil arbejde med den afsluttende advokat om planlægning af lukningen.

vil du have flere artikler som denne?

Opret en konto i dag for at få BiggerPocket bedste blog artikler leveret til din indbakke

Tilmeld dig gratis

derefter, på dagen for Lukning, du behøver ikke engang at dukke op. Jeg henter din låsekasse og dit skilt fra ejendommen, jeg får din kommissionskontrol fra den afsluttende advokat, og jeg kører det hele over til dit kontor straks efter lukningen er færdig for at aflevere til dig. Åh, Og forresten vil jeg også give dig min halvdel af provisionen som en bonus, så du tjener dobbelt så mange penge på denne aftale.

tror du, at noteringsagenten ville være interesseret i at arbejde sammen med dig? Selvfølgelig ville de det. Hvis du kan give disse frynsegoder, agenter er mere tilbøjelige til at lade dig vide, når egenskaber bliver klar til at ramme markedet eller har prisfald. De kan endda fingerpeg dig om, hvor meget sælgerne er villige til at forhandle.

lukkehastighed

på et konkurrencedygtigt ejendomsmarked får den tidlige fugl ofte ormen. Som en ejendomsmægler, kan du være den første til at vide af fast ejendom tilbud, der er opført. Jeg er ikke ejendomsmægler, men mange af mine investeringsvenner er. Og jeg er ofte misundelig på deres utrolige værktøjer, der gør dem hurtigere, end jeg kan være.

relaterede: hvordan at være en Rockstar Ejendomsmægler: 9 Tips til Standout succes

hvorfor fast ejendom investorer bør ikke få deres licens

hold da op! Det lyder ret fantastisk,ikke? Men før du løber tør for at få din licens, lad mig forklare et par af ulemperne.

faktisk at få din licens

nå, for det første er det ikke så nemt at blive agent som at underskrive et dokument. Der er meget ekstra arbejde at have din egen ejendomslicens. Først skal du tage en omfattende klasse (afhængigt af tilstanden kan klassen være op til 120 timer i længden), og du skal bestå en vanskelig test, som kan kræve lange timers studier. Plus, vil du sandsynligvis blive forpligtet til at tjene omkring et dusin timer om året i løbende uddannelseskreditter for at bevare din licens.

og hvis du vil være Ejendomsmægler, ikke kun Ejendomsmægler, kræver National Association of Realtors yderligere kurser.

dette tager væk tid fra faktisk at investere i fast ejendom!

arbejder under en mægler

derudover skal du, når du har din licens, finde en mægler til at arbejde under, hvilket indebærer yderligere gebyrer og ansvar. Vil du i det væsentlige arbejde som medarbejder—eller have din egen uafhængige virksomhed? Mens støtte fra en mæglervirksomhed kan være en stor hjælp, er det en ekstra byrde for ejendomsinvestorer.

relateret: 7 Fordele & ulemper ved at arbejde Under en mægler som Ejendomsmægler (& Sådan vælger du en!)

papirarbejde

hvis du laver en masse tilbud, ender du med at lave en masse papirarbejde. Dette er den mest irriterende del af at have din licens. Du er ansvarlig for at skrive dine egne tilbud og indsende formularer til advokater, agenter, mæglere og MLS.

når det er sagt, er der mennesker, der kan håndtere det meste af papirarbejdet for dig (mod et gebyr), så selv det er ikke nødvendigt, hvis du virkelig ikke vil eller ikke kan gøre det. Men igen kan deltidsinvestorer finde papirarbejdskravene lidt skræmmende med hensyn til tidsforpligtelse.

oplysninger

når du har din ejendomslicens, holdes du til en højere standard. Du skal oplyse til købere / sælgere, at du er en licenseret agent, og du kan ikke “bevidst drage fordel” af en køber eller sælger. Nogle investorer føler, at det at skulle offentliggøre disse oplysninger og blive holdt til denne højere standard påvirker deres forretning negativt, og det er derfor, de ikke ønsker at få deres licens.

omkostninger… uden garanterede penge kommer i

og vi taler ikke kun om eksamen eller indledende licensafgifter. Når du bliver agent, betaler du flere tusinde dollars i gebyrer hvert år bare for at holde fast i din licens. Selvfølgelig, hvis du tjener penge som agent, er det måske ikke sådan en big deal.

al denne træning og udgift kommer ikke engang med garanti for en lønseddel. Faktisk kan du nemt gå tre til seks måneder, før du ser en krone fra en lukning. Selvom du markedsfører dig selv som en sælgers agent eller en købers agent—håber at have flere kunder bringer flere kontanter—vil du sandsynligvis ikke se kontanter i et stykke tid. Plus, den gennemsnitlige Ejendomsmægler kun næppe gør mindsteløn. For at tjene penge skal du trænge hver dag og investere i en række marketingindsatser.

distraktion fra investering i fast ejendom

og endelig grunden til, at jeg ikke er agent: jeg vil fokusere på min investering.

Se, jeg har allerede travlt nok, mellem at opdrage et lille barn, investere i fast ejendom, forsøge at foregive, at jeg er en surfer, og være vært for top real estate podcast på jorden med over 60 millioner overførsler. Jeg ønsker ikke at tilføje en mere mulig distraktion til mit liv.

når det kommer til fast ejendom, vil jeg lade mine agenter gøre, hvad de virkelig er, rigtig gode til at gøre, og jeg vil fokusere på, hvad jeg er rigtig god til at gøre. Plus, jeg har ikke brug for den ekstra indkomst.

hvis jeg havde et job, jeg hadede og havde brug for at erstatte den indkomst hurtigt, ved du hvad, jeg ville sandsynligvis blive agent. Og jeg ville lære at være en succesfuld. Måske er det dig? Men måske ikke.

så skal du få din licens? Det er virkelig en personlig beslutning. Jeg ved, det er et halt svar, men sandheden er, at der er masser af eksempler på personer, der har haft en licens og fundet succes og andre, der opnåede storhed uden det.

jeg ved, at det var omtrent lige så klart som mudder. Men hej, jeg prøvede.

hvad mere kan jeg fortælle dig om at være en agent-investor versus at være strengt en investor?