Für viele ist der Frühling eine geschäftige Zeit des Jahres. Es ist, als hätten sich alle zusammengetan und gesagt, „Lass uns alles stopfen, was wir können — Abschlüsse, Hochzeiten, etc.- an ein paar Wochenenden.“
Der Frühling ist auch eine arbeitsreiche Zeit für das McLennan County Appraisal Review Board. Dieser 16-köpfige, unabhängige Vorstand hört und löst Streitigkeiten, in denen Immobilienbesitzer glauben, dass sie einen falschen Immobilienwert bewertet wurden. Und ob Sie es glauben oder nicht, es gibt tatsächlich Leute, die bereit sind, in diesem Vorstand zu dienen — ich war einer von ihnen.
Wenn Sie noch nie gegen Ihren Immobilienwert protestiert haben, gibt es ein paar Dinge, die Sie tun können, um Ihre Chancen zu verbessern, das gewünschte Ergebnis zu erzielen.
1. Sie fangen viel mehr Bienen mit Honig als Essig.
Seien wir ehrlich. Niemand zahlt gerne mehr Steuern. Nun, ich weiß nicht genau, ob das stimmt, aber ich habe noch niemanden getroffen, der gesagt hat: „Ich würde gerne mehr Steuern zahlen.“
Es ist also nur natürlich, frustriert zu sein, wenn Sie Ihren Protest einreichen und, falls erforderlich, vor den Prüfungsausschuss gehen. Bitte denken Sie jedoch daran, dass Ihre Frustration beim Beurteilungsbezirk und nicht beim Prüfungsausschuss liegt.
Denken Sie auch daran, dass Ihre Bewertung zwar den Marktwert genau wiedergibt oder nicht, der Distrikt jedoch viele gute Leute beschäftigt, die einfach versuchen, dem County zu dienen und gute Arbeit zu leisten. Die überwiegende Mehrheit von ihnen ist gut in dem, was sie tun. Und genau wie Sie sind sie da, um einen Job zu machen und dann nach Hause zu ihren Familien zu gehen.
2. Halten Sie sich an die Fakten.
Verschwenden Sie keine Zeit damit, darüber zu sprechen, wie stark Ihr Wert in den letzten fünf Jahren (oder wie lange auch immer) gestiegen ist. Der ARB kann nur mit Ihrem aktuellen Jahreswert umgehen. Zeitraum. Das heißt, es sei denn, der Wert Ihres Vorjahres liegt über 30% über dem realistischen Marktwert, was selten ist.
Bitte beachten Sie auch, dass „Meine Steuern zu hoch sind“ kein Argument ist. Der Vorstand kann sich nur mit Ihrem Immobilienwert und den entsprechenden Ausnahmen befassen, für die Sie sich möglicherweise qualifizieren. Also, bleib bei den Fakten. Du wirst froh sein, dass du es getan hast. Und, so wird der Prüfungsausschuss.
3. Warte nicht bis zur letzten Minute.
Technisch gesehen haben Sie bis zum 15. Die meisten Informationen, die Sie benötigen, finden Sie auf der Website des Beurteilungsbezirks, zusammen mit einer hilfreichen erläuternden Präsentation.
Füllen Sie beim Ausfüllen des Protestformulars (das Sie über das eFile-Portal des Landkreises ausfüllen können) unbedingt alles aus. Wenn Sie sich jedoch nicht sicher sind, wie hoch Ihr Eigenschaftswert sein soll, lassen Sie dieses Feld leer. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie beide der ersten beiden Kontrollkästchen aktivieren: „Falsch bewerteter (Markt-) Wert“ und „Wert ist ungleich im Vergleich zu anderen Immobilien.“ Sie können jeden Protest später jederzeit problemlos zurückziehen.
Wenn Sie entscheiden, dass Sie das eFile-System des Landkreises nicht verwenden möchten, ist es am besten, Ihren Protest an das Appraisal District Office zu übergeben. Auf diese Weise erhalten Sie eine Kopie des Formulars mit Datumsstempel und eine feste Dokumentation, dass Sie den Protest eingereicht haben.
Auch, während Sie bei der Beurteilung Bezirksamt sind, füllen Sie eine Anfrage für den Bezirk Beweise. Der Nachweis kann Ihnen per E-Mail zugesandt werden. Wenn Sie zwei Wochen vor Ihrem geplanten Termin die Beweise immer noch nicht erhalten haben, rufen Sie sie an und teilen Sie ihnen mit, dass Sie sie nicht haben — Sie benötigen diese Informationen (mindestens) einige Tage vor Ihrer Anhörung. Hinweis: Das eFile-Portal des Landkreises liefert Ihnen die vergleichbaren Verkäufe und andere Nachweise und ermöglicht es Ihnen auch, das Abrechnungsangebot des Landkreises zu erhalten und anzunehmen (falls zutreffend).
4. Machen Sie das Beste aus Ihrer Anhörung mit dem Review Board.
Sobald Sie die Beweise vom Distrikt erhalten haben, müssen Sie eine Entscheidung treffen. Die Beweise aus dem Bezirk werden Ihr Haus mit zwei Immobiliengruppen vergleichen – eine für den Marktwert und die andere für die ungleiche Bewertung. Der Marktwert ist das, wofür ähnliche Häuser in Ihrer Nähe kürzlich verkauft wurden. Das andere Set ist ein Vergleich mit den Bewertungsbezirkswerten anderer Häuser in Ihrer Nähe.
Wenn Sie mit dem Wert (oder dem überarbeiteten Wert), den sie mit ihren Beweisen belegen konnten, zufrieden sind, können Sie in Ihrer Anhörung einfach darauf hinweisen, dass Ihre ursprüngliche Mitteilung zu hoch war und dass Sie jetzt mit der überarbeiteten Nummer zufrieden sind. Wenn Sie möchten, können Sie einen der Proteste zurückziehen und ihnen mitteilen, dass Sie sich nur auf den Marktwert oder die ungleiche Bewertung konzentrieren möchten, je nachdem, was (falls vorhanden) zu Ihren Gunsten ist.
Wenn Sie mit dem in den Beweisen des Distrikts gefundenen Wert nicht zufrieden sind, müssen Sie Ihre eigenen Belege zu Ihrer Anhörung mitbringen.
5. Erstellen Sie ein überzeugendes Argument.
Zunächst einmal wird das Review Board Sie auf jeden Fall fragen, was Ihr Zuhause Ihrer Meinung nach wert ist. Gehen Sie mit einer realistischen Antwort. Antworte nicht — und ich wiederhole nicht —: „Ich weiß es nicht.“ Sag auch nicht“, was es letztes Jahr war.“ Gib ihnen eine Nummer. Wenn Ihre Zahl von dem abweicht, was Sie ursprünglich auf Ihr Protestformular geschrieben haben, ist es akzeptabel zu sagen: „Ich habe etwas mehr recherchiert, und ich habe jetzt das Gefühl, dass $ X ein genauerer Wert ist.“
Geben Sie Ihr Bestes, um Fragen zu durchdenken, die Sie möglicherweise vom Prüfungsausschuss erhalten.
Wenn Sie Probleme mit den vom Distrikt bereitgestellten Verkaufsvergleichen haben, bringen Sie Ihre eigenen Comps mit und lassen Sie alle Zwangsvollstreckungen weg, es sei denn, Sie hatten kürzlich zahlreiche Zwangsvollstreckungen in Ihrer Nachbarschaft. Für Sales Comps, fragen Sie einen Makler, um Ihnen zu helfen. Aber denken Sie daran, ihnen zu danken. (Hinweis: Ich habe noch nie einen Makler getroffen, der nicht gerne isst. Eine $ 25 Geschenkkarte ist eine nette Geste.)
Schließlich nehmen Sie gute Bilder auf Dinge, die sich negativ auf den Wert Ihres Hauses auswirken könnten (Ex. Stiftungsprobleme, schlecht gepflegtes Grundstück neben Ihrem, etc.). Nahaufnahmen sind immer hilfreich, aber achten Sie darauf, auch eine breitere Ansicht einzubeziehen. Übertreiben Sie es auch nicht. Sie kennen das ärgerlich ängstliche Gefühl, das Sie bekommen, wenn Ihr Freund Ihnen jedes einzelne Bild aus seinem letzten Urlaub zeigen möchte? So fühlt sich das Review Board an, wenn Sie ihnen jedes Haus auf dem Block zeigen. Also, halten Sie es kurz.
6. Bleib bei deinen Waffen.
Während dieses Prozesses ist es möglich, dass ein Bezirksgutachter eine Einzelsitzung mit Ihnen über Ihre Beurteilung abhält. Wenn Sie während Ihrer Sitzung nicht das Gefühl haben, dass sie den Wert ausreichend gesenkt haben, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, Ihre ARB-Anhörung abzubrechen. Es gibt keine Garantie, dass der ARB es mehr senken wird — sie könnten Ihnen tatsächlich einen höheren Wert geben. Aber haben Sie eine gute Vorstellung davon, was Sie für fair halten, und halten Sie sich an Ihre Waffen, während Sie respektvoll sind, wenn Sie direkt mit einem Gutachter sprechen.
Diese sechs Schritte garantieren Ihnen nicht unbedingt, dass Ihr Immobilienwert gesenkt wird, aber sie werden auf jeden Fall sicherstellen, dass Sie das bestmögliche Gehör erhalten.
Über den Autor:
Rick Smith ist ein Immobilieninvestor, lizenzierter Hypothekarkreditgeber und Versicherungsberater. Zuvor war er Mitglied des Appraisal Review Board, eine Erfahrung, die ihm eine neu gewonnene Wertschätzung für die Mitarbeiter des Appraisal District und eine Leidenschaft dafür verlieh, Menschen bei Bedarf sachkundig und effektiv dabei zu helfen, ihre steuerpflichtigen Werte zu überprüfen.
