Por Richard Lawson
CoStar Notícias
n um invulgarmente quentes do dia de inverno, em Memphis, Tennessee, dezenas de pessoas de moinho, em torno de um mamute antiga Sears, loja e centro de distribuição convertido em um urbana vertical aldeia.Passando pelas paredes cobertas de arte, param no pequeno supermercado ou comem uma das várias comidas antes de irem para casa de um dos escritórios do edifício.Outros vão ao dentista ou a consultas médicas ou a uma aula de arte. Os alunos do Liceu de charter juntam-se lá com os seus amigos depois do último sino do dia, alguns dos quais irão eventualmente para os apartamentos onde as suas famílias vivem.
eles trazem vida para os recém-desenvolvidos 93 anos de idade, 1.Um prédio de 5 milhões de metros quadrados chamado Crosstown Concourse A poucos quilômetros do centro de Memphis, uma cidade ao longo do Rio Mississippi conhecida por blues music, Elvis Presley e FedEx. Centrada nas artes, cuidados de saúde e educação, a aldeia faz parte de uma tendência cada vez mais forte em todo o país para dar aos edifícios urbanos antigos uma vida nova e diferente.Mas não foi fácil. Crosstown Concourse levou sete anos desde o conceito até a conclusão com uma equipe de desenvolvimento única que incluiu um professor de história da arte, um artista e neto do fundador do Holiday Inn Kemmons Wilson.
eles montaram 210 milhões de dólares de 30 fontes de financiamento diferentes para transformar o edifício de volta na âncora econômica que havia sido por décadas no bairro, bem como a cidade.
the Curb Market is Crosstown Concourse’s resident Mercearia store. (Richard Lawson / CoStar)
em termos de complexidade, “esta coisa estava fora das paradas”, disse Jim Howard, CEO da Dudley Ventures, uma empresa com sede em Phoenix especializada em créditos fiscais federais e parte da mistura de financiamento de Crosstown Concourse.
Crosstown, nomeado por Intersectar trilhas trolley quando existiam no bairro de Memphis midtown, sofreu na sequência de Sears fechando a operação em 1993. Imóveis em torno da loja esvaziaram ao longo do tempo para deprimir a área.”Era um peso muito pesado em torno do tornozelo da Comunidade circundante”, disse Todd Richardson, o co-fundador de concurso de Crosstown, que tinha tirado uma licença de ensino de história da arte na Universidade de Memphis, enquanto montava o acordo. “Teve um enorme impacto negativo nos valores da propriedade.”
hoje, cerca de 1.500 pessoas trabalham no edifício e cerca de 3.000 pessoas vêm e vão do edifício a cada dia.
há pouco espaço comercial para alugar e os 265 apartamentos de renda mista nos andares superiores estão cheios.
a arte pública saúda os pacientes que entram na saúde da Igreja no rés-do-chão do Concourse de Crosstown. (Richard Lawson/CoStar)
inquilinos de escritório incluem St. Jude Children’s Research Hospital organização de angariação de fundos, chamada American Libanese Syrian Association Charities; Church Health, um provedor de saúde para aqueles que não têm seguro; Methodist Le Bonheur Healthcare; e NexAir, um distribuidor de gases e Suprimentos de soldagem.
inquilinos da Educação incluem residência de Professores de Memphis, um programa de preparação de professores de quatro anos baseado na fé; um campus satélite para a Universidade Christian Brothers; e Crosstown High School, uma escola charter onde a aprendizagem é feita através de projetos liderados por estudantes.
há uma mistura de inquilinos de varejo, como uma mercearia, um local FedEx, uma loja de AT&t, uma barra de unhas e uma união de crédito. Essas são aspergidas entre várias opções de alimentos. Para exercício, um YMCA tem espaço no edifício.Richardson vive no prédio com sua família. A filha dele frequenta o Liceu. O escritório dele é no segundo andar.Ele disse que há momentos em que ele percebe que três ou quatro dias passam sem sair do edifício e pensa: “eu tenho que sair do edifício.”
Big Memphis Employer
Sears havia se expandido em todo o país na década de 1920 com grandes centros de distribuição de catálogos que incluíam lojas de varejo.
a empresa procurou criar uma rede que melhor atingisse as zonas rurais mais rapidamente. Sua operação em Memphis serviu Tennessee e estados vizinhos.
essencialmente, era Amazon antes da internet. Semelhante à Sears, o varejista sediado em Seattle tem alugado e construído grandes centros de distribuição em todo o país para expandir sua rede para se aproximar dos clientes e acelerar os prazos de entrega para tão pouco quanto um dia. Em vez do famoso catálogo Sears de 100 anos atrás, hoje em dia as pessoas encomendam de casa para entrega em casa através do site de varejo da Amazon.Por coincidência, a Amazon anunciou recentemente um grande centro de distribuição a cerca de 16 km a nordeste de Crosstown Concourse, no bairro de Raleigh. O nível de terra do centro de distribuição da Amazon é esperado para medir 865.000 pés quadrados, mas mezaninos no edifício vai empurrar o espaço total para cerca de 2,1 milhões de pés quadrados.A Amazon disse que 1.000 pessoas vão trabalhar lá.
é o mesmo número de funcionários que a Sears teve no seu primeiro dia em 1927, quando abriu a primeira parte, um edifício de 650.000 metros quadrados construído em 180 dias. A Sears construiu adições ao longo dos anos para mais do dobro desse espaço.
mas a Sears começou um declínio lento quando os hábitos comerciais dos consumidores começaram a mudar e, eventualmente, a Sears desocupou o edifício em 1993.Ao contrário do design utilitário Amazônico para centros de distribuição, Sears deixou um edifício projetado no estilo art deco com uma grande torre servindo como peça central.
Old Is New
Sears built similar buildings in such places as Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta and Seattle. E muitos foram transformados em novos usos.O café Starbucks moveu sua sede para o antigo Sears em Seattle. O desenvolvedor de Atlanta Jamestown reconstruiu o edifício de Atlanta no mercado de Ponce City. Aquele antigo edifício Sears partilhava o mesmo arquitecto original que a estrutura em Memphis. Em Houston, o trabalho começou no ano passado para transformar um antigo art deco Sears no 4201 Main St. em um centro de inovação.
mas esses não são os únicos projetos de reutilização adaptativos em todo o país. Milhões mais de metros quadrados de edifícios históricos foram reaproveitados e ainda mais poderiam ser reconstruídos.
“o mercado está abraçando o velho espaço com novo fervor”, disse Ed McMahon, membro sênior do Instituto de Terras Urbanas de Washington, DC.Ponce City Market mistura nova construção com a conversão de um antigo Sears building em Atlanta. McMahon disse que as empresas criativas gostam de espaço que se sente mais autêntico do que novo, e os edifícios antigos tendem a ter grandes planos de chão que permitem que o espaço seja reconfigurado facilmente. O redesenvolvimento de 600 milhões de dólares dos antigos Correios de Chicago é um exemplo, disse ele.
a cadeia de Farmácias Walgreens assinou um contrato de arrendamento para a sua sede para localizar na renovação de 2,8 milhões de metros quadrados de uso misto. A empresa Uber, sediada em São Francisco, assinou um contrato de arrendamento de 450.000 metros quadrados para um grande hub em Chicago.Em outro exemplo, os desenvolvedores converteram uma porção de um antigo hospital psiquiátrico de Buffalo, Nova Iorque, que abriu em 1872 no Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon disse que a propriedade tinha sido o “maior elefante branco em Nova Iorque.”Há edifícios no local para serem restaurados.
Ford Motor Co. está a reabilitar a antiga Estação Central de Michigan que abriu em 1913 em Detroit para um centro de investigação.
medir a quantidade de inventário existente é um desafio, disse K. C. Conway, economista-chefe do Instituto CCIM, uma organização que oferece cursos e certificação para corretores de vendas de investimento imobiliário comercial.
“muitos destes negócios são classificados como novos”, o que elimina os números, disse Conway. Ele disse que a reutilização adaptativa representa cerca de 5% a 7% de todo o desenvolvimento imobiliário.
muitas das propriedades históricas estão em centros urbanos, onde a disponibilidade de terras abertas é limitada e os custos da terra têm aumentado como resultado. Isso ajudou a estimular o interesse entre os desenvolvedores em reutilização adaptativa não apenas de edifícios históricos, mas edifícios vazios e obsoletos.
Conway disse que a reutilização adaptativa geralmente custa cerca de 15% a 20% menos do que a nova construção e pode ser mais rápido de completar. Sistemas de suporte como água, esgoto e eletricidade já existem no local, por exemplo.
os inquilinos nestes edifícios tendem a ficar mais tempo do que no novo espaço e gastar mais em melhorar o espaço, disse ele, acrescentando que “eles tomaram uma decisão muito consciente” de ir para o espaço.
os projetos também ajudam com a construção verde e sustentável, particularmente quando se tenta obter certificação LEED.
“por causa de toda a atividade climática, reabilitar um edifício existente coloca você muito à frente na redução de sua pegada de carbono”, disse McMahon.Na abertura de um documentário feito em Crosstown Concourse, Lafayette Draper, um ex-funcionário da Sears Crosstown, sentado no edifício antes da reabilitação, disse que queria ver o edifício voltar, que faria a comunidade muito bem.”É uma boa estrutura”, disse ele. “É robusto. Claro que é. Podes pôr qualquer coisa aqui.”
mas foi preciso um esforço hercúleo para avançar e obter o financiamento. Grandes projetos históricos como este são extraordinariamente difíceis de fazer, principalmente por causa da complexidade no financiamento do negócio, de acordo com Conway.
Crosstown Concourse provou isso e mais. O Conway viu-o em primeira mão. Antes de se tornar o economista-chefe da CCIM, ele trabalhou no financiamento como vice-presidente sênior para a gestão de risco de crédito no SunTrust Bank sediado em Atlanta, agora chamado Truist Bank e sediado em Charlotte, Carolina do Norte.
“você realmente tem que ter um peso pesado local” que tem uma mente filantrópica para obter grandes projetos de desenvolvimento feito, Conway disse.Ele disse que a natureza arriscada faz deles um desafio para a subscrição necessária para financiar negócios. As companhias de seguros de vida e outros investidores institucionais normalmente se afastaram deles como resultado, disse Conway.
há quatro átrios em Crosstown Concourse criado pela remoção de porções do antigo Chão de concreto. (Richard Lawson / CoStar)
With the former Sears building in Memphis, Staley Cates, vice chairman of Memphis-based Southeastern Capital Management, bought it in 2007 for $3,5 milhões with a philanthropic mission in mind.Alguns anos depois, Richardson e um artista local, Christopher Miner, formaram a Crosstown Arts, uma organização sem fins lucrativos com o objetivo de criar um centro de artes contemporâneas na antiga Sears.
eles completaram um estudo de viabilidade até o final de 2010. As pessoas estavam céticas que isso poderia acontecer, dado que o país estava saindo da Grande Recessão, disse Richardson. De fato, o notável desenvolvedor local Henry Turley disse a Cates que sua melhor aposta era derrubar o edifício e começar de novo.
os desenvolvimentos proeminentes de Turley incluem Harbor Town, um novo desenvolvimento urbano em Mud Island em frente à cidade de Memphis, e o desenvolvimento da troca de algodão construído no centro da cidade em 1925.Mas Richardson e Miner pressionaram para a frente. Eles começaram com a construção de apoio comunitário por frequentemente ter shows de arte e performances de música fora e dentro do edifício.McLean Wilson, Neto do fundador da Holiday Inn, Kemmons Wilson, ligou-se a Richardson e Miner para ajudar a obter o desenvolvimento e o lado do dinheiro. Em 2007, Wilson tinha voltado para sua casa em Memphis e se juntou ao negócio da família, que tinha diversificado além de hotéis em restaurantes, empresas de tecnologia e uma cervejaria.Tony Bologna, um arquiteto local e consultor que tinha sido diretor de desenvolvimento de Turley para Harbor Town e outros projetos, juntou-se à equipe de desenvolvimento, juntamente com a empresa de arquitetura baseada em Memphis LRK e Dialog, uma empresa de arquitetura baseada em Vancouver.
puxando o financiamento
eventualmente, inquilinos como as empresas de saúde assinaram, mas eles também estavam céticos, disse Richardson. Preleasing ajudou-os lentamente a atrair diferentes fontes de financiamento.
a cidade de Memphis aprovou um investimento de US $15 milhões no projeto. A SunTrust liderou a aquisição de 80,5 milhões de dólares, que incluía outros sete bancos.O SunTrust Community Capital, um braço do banco que lida com créditos fiscais, lidou com a transação que trouxe US $56 milhões em novos mercados de créditos fiscais, UM programa federal que visa áreas de baixa renda que dá aos investidores uma quebra nos impostos sobre o rendimento. Dudley Ventures e outras quatro empresas foram incluídas nesse $ 56 milhões.
a Goldman Sachs, sediada em Nova Iorque, investiu 36,5 milhões de dólares em créditos fiscais históricos para o projeto.Depois de terem recebido todos os compromissos, estavam a correr contra um prazo de dez. 31, 2014, para encerrar todo o financiamento. Se não cumprissem o prazo, isso significaria que uma grande parte do financiamento expiraria. Trabalharam no fundo do mês.Uma escadaria vermelha brilhante feita de aço leva-o a um segundo andar dentro do átrio de Crosstown. (Richard Lawson/CoStar)
basta dizer que havia muitos advogados e banqueiros envolvidos. O co-fundador Richardson disse que ele e Wilson tiveram uma conferência semanal com 55 pessoas, a maioria advogados, nos seis meses que antecederam o encerramento.
uma alteração num documento rebentou por tudo. “Não havia nada fácil em se recompor”, disse Howard da Dudley Ventures.Conway disse que a cidade de Memphis decidiu no final do processo que queria possuir o terreno sob o edifício. Isso exigiu uma grande mudança para criar um contrato de arrendamento, o que não foi uma tarefa fácil.
tudo isto foi feito com pouco tempo de sobra. Os desenvolvedores começaram a trabalhar em Fevereiro. 21, 2015, no mesmo dia em que a Sears abriu caminho para o edifício original em 1927. A construção terminou em agosto de 2017.Elaine Parker, gerente de propriedades do Cushman, disse que 40 inquilinos mudaram-se para o edifício mais ou menos à mesma hora naquele mês. “Foi realmente selvagem por aqui em agosto de 2017”, disse Parker.
Crosstown Concourse’s impact has been felt. Propriedades próximas estão vendo uma nova vida porque o desenvolvimento e Crosstown Artes alcançando diretamente no bairro circundante, de acordo com Nash Hassen, proprietário da Grandpoint Realty.
Hassen representou um edifício de varejo a uma curta distância que Crosstown Arts alugou, gastou dinheiro em melhorias de inquilinos e subalternizado para Black Lodge, uma popular loja de vídeo independente com uma biblioteca de filmes de mais de 30.000 títulos. Ele vende adesões mensais por US $ 10 e também tem um local para eventos.
grandes ganhos vieram do lado residencial também. Hassen disse que as casas que você poderia comprar por $ 20.000 a $25.000 antes da remodelação agora vender por $ 100.000 a $150.000.
“lembro-me quando as pessoas não podiam dar uma casa naquela área”, disse Hassen.
