Para muchos, la primavera es una época ocupada del año. Es como si todos se juntaran y dijeran: «Vamos a meter todo lo que podamos: graduaciones, bodas, etc.- en un puñado de fines de semana.»
La primavera también es una época del año ocupada para la Junta de Revisión de Tasación del Condado de McLennan. Esta junta independiente de 16 miembros escucha y resuelve disputas en las que los propietarios creen que se les evaluó un valor de propiedad incorrecto. Y, lo creas o no, en realidad hay personas que están dispuestas a servir en esta junta, yo solía ser una de ellas.
Si nunca antes ha protestado por el valor de su propiedad, hay algunas cosas que puede hacer que mejorarán sus posibilidades de lograr el resultado deseado.
1. Atrapas más abejas con miel que con vinagre.
Seamos realistas. A nadie le gusta pagar más impuestos. Bueno, no sé exactamente si eso es cierto, pero aún no he conocido a nadie que haya dicho: «Me encantaría pagar más impuestos.»
Por lo tanto, es natural sentirse frustrado cuando presenta su protesta y, si es necesario, comparece ante la junta de revisión. Sin embargo, recuerde que su frustración es con el distrito de tasación, no con la junta de revisión.
Además, tenga en cuenta que, si bien su tasación puede o no representar con precisión el valor de mercado, el distrito emplea a muchas personas buenas que simplemente están tratando de servir al condado y hacer un buen trabajo. La gran mayoría de ellos son buenos en lo que hacen. Y, al igual que tú, están allí para hacer un trabajo y luego volver a casa con sus familias.
2. Apégate a los hechos.
No pierdas el tiempo hablando de cuánto ha aumentado tu valor en los últimos cinco años (o por mucho tiempo). El ARB solo puede tratar con su valor del año en curso. Periodo. Es decir, a menos que el valor de su año anterior sea más del 30% más alto que el valor de mercado realista, lo cual es raro.
Además, tenga en cuenta que «Mis impuestos son demasiado altos» no es un argumento. La junta solo puede tratar el valor de su propiedad y las exenciones apropiadas para las que usted podría calificar. Así que, apégate a los hechos. Te alegrarás de haberlo hecho. Y también lo hará la junta de revisión.
3. No esperes hasta el último minuto.
Técnicamente, tiene hasta el 15 de mayo para presentar su protesta, pero no espere hasta entonces. La mayor parte de la información que necesita está disponible en el sitio web del distrito de tasación, junto con una presentación explicativa útil.
Al completar el formulario de protesta (que puede completar a través del portal eFile del condado), asegúrese de llenar todo. Sin embargo, si no está seguro de cuál debería ser el valor de su propiedad, deje ese campo en blanco. Además, asegúrese de marcar las dos primeras casillas: «Valor de tasación (de mercado) incorrecto» y » El valor es desigual en comparación con otras propiedades.»Siempre se puede retirar fácilmente cualquier protesta más tarde.
Si decide que no desea usar el sistema eFile del condado, es mejor entregar su protesta en mano a la oficina del distrito de tasación. De esta manera, recibirá una copia del formulario con sello de fecha y tendrá la documentación en firme de que presentó la protesta.
Además, mientras esté en la oficina del distrito de tasación, llene una solicitud de evidencia del distrito. La evidencia se le puede enviar por correo electrónico. Si, dos semanas antes de su cita programada, aún no ha recibido la evidencia, llámelos y dígales que no la tiene, necesitará esta información (al menos) varios días antes de su audiencia. Nota: El portal eFile del condado le proporcionará las ventas comparables y otras pruebas, y también le permitirá recibir y aceptar la oferta de conciliación del condado (si corresponde).
4. Aproveche al máximo su audiencia con la junta de revisión.
Una vez que haya recibido la evidencia del distrito, tiene que tomar una decisión. La evidencia del distrito comparará su casa con dos conjuntos de propiedades, una para el valor de mercado y la otra para la tasación desigual. El valor de mercado es lo que casas similares cerca de la suya han vendido recientemente. El otro conjunto es una comparación con los valores de tasación del distrito de otras casas en su área.
Si se siente cómodo con el valor (o valor revisado) que pudo respaldar con su evidencia, simplemente puede señalar en su audiencia que su notificación original era demasiado alta y que ahora se siente cómodo con el número revisado. Si lo desea, puede retirar una de las protestas y decirles que le gustaría centrarse solo en el Valor de Mercado o la Valoración Desigual, lo que (si lo hay) esté a su favor.
Si no está satisfecho con el valor encontrado en la evidencia del distrito, tendrá que traer su propia evidencia de respaldo a su audiencia.
5. Elabora un argumento convincente.
En primer lugar, la junta de revisión definitivamente le preguntará lo que cree que vale su hogar. Entra con una respuesta realista. No y repito no—respuesta, «no sé.»Además, no digas,» lo que fue el año pasado.»Dales un número. Si su número difiere de lo que originalmente puso en su formulario de protesta, es aceptable decir: «He investigado un poco más, y ahora siento que $X es un valor más preciso.»
Haga todo lo posible para pensar en las preguntas que pueda recibir de la junta de revisión.
Si no está de acuerdo con las comparaciones de ventas proporcionadas por el distrito, traiga sus propios comp y asegúrese de omitir cualquier ejecución hipotecaria, es decir, a menos que recientemente haya tenido numerosas ejecuciones hipotecarias en su vecindario. Para los comps de ventas, pídele a un agente de bienes raíces que te ayude. Pero recuerda darles las gracias. (Pista: Nunca he conocido a un agente inmobiliario al que no le gustara comer. Una tarjeta de regalo de 2 25 es un bonito gesto.)
Por último, tome buenas fotos de cosas que podrían afectar negativamente el valor de su casa (Ej. Problemas de cimentación, propiedad con mal mantenimiento adyacente a la suya, etc.). Los primeros planos siempre son útiles, pero asegúrate de incluir una visión más amplia también. Además, no exageres. ¿Sabes esa sensación de ansiedad molesta que tienes cuando tu amigo quiere mostrarte cada foto de sus vacaciones recientes? Así es como se siente la junta de revisión cuando les muestras cada casa de la cuadra. Así que, sea breve.
6. Apégate a tus armas.
A lo largo de este proceso, es posible que un tasador del distrito tenga una sesión individual con usted sobre su tasación. Si durante la sesión no sientes que han bajado el valor lo suficiente, no dejes que te presionen para que canceles tu audición de ARB. No hay garantía de que el ARB lo reduzca más, en realidad podrían darle un valor más alto. Sin embargo, tenga una buena idea de lo que cree que es justo y apéguese a sus armas, al mismo tiempo que sea respetuoso, si está hablando directamente con un tasador.
Estos seis pasos no necesariamente le garantizarán que el valor de su propiedad se reducirá, pero definitivamente se asegurarán de que reciba la mejor audición posible.
Sobre el Autor:
Rick Smith es un inversionista de bienes raíces, prestamista hipotecario de vivienda con licencia y ajustador de seguros. Anteriormente formó parte de la Junta de Revisión de Tasaciones, una experiencia que lo dejó con una nueva apreciación por el personal del distrito de tasaciones y una pasión por ayudar a las personas a protestar con conocimiento y eficacia por sus valores impositivos, cuando sea necesario.
