¿Planea emprender un gran proyecto de construcción o regeneración? Si la respuesta es afirmativa, entonces tendrá que tomar algunas decisiones importantes de financiación. Es imperativo que tome las decisiones correctas para su proyecto, eligiendo el financiamiento adecuado para el desarrollo de propiedades.
Este artículo proporcionará una guía paso a paso para el financiamiento del desarrollo inmobiliario que analiza los siguientes temas:
- Una descripción general de la financiación para el desarrollo inmobiliario
- Cuándo podría ser necesaria la financiación para un proyecto de desarrollo
- Diferentes tipos de financiación para el desarrollo inmobiliario
- Cómo solicitar financiación para el desarrollo inmobiliario
- Lista de verificación de la solicitud
Una visión general de la financiación del desarrollo inmobiliario
La financiación del desarrollo inmobiliario es la financiación a gran escala de grandes proyectos de construcción y/o grandes obras de renovación de edificios. Esto podría incluir nuevos proyectos de viviendas residenciales, construcción de bloques de oficinas o iniciativas de regeneración más amplias.
No se utiliza para desarrollos más pequeños en los que se trata de renovaciones de viviendas o mejoras de propiedades. Cuando este es el caso, hay otros tipos de financiación puente que se pueden utilizar.
Cuándo podría ser necesaria la financiación para un proyecto de desarrollo
La escala y el alcance de un proyecto pueden dictar el tipo de opciones de financiación disponibles. En el caso de los grandes proyectos, habrá que buscar financiación básica para el desarrollo. Esto incluye la compra del terreno y los fondos para la construcción.
La financiación del desarrollo de la propiedad será de aproximadamente el 70-80% del costo de construcción, dejando una cantidad significativa de financiación para ser encontrada por el desarrollador.
Si se posee una cartera más amplia de propiedades, estas se pueden tomar como garantía en lugar de que el desarrollador tenga que financiar el proyecto con sus propias reservas de efectivo.
- Consejos para planificar su obra
Hay una multitud de opciones de financiación disponibles dictadas por el nivel de interferencia realizada en la renovación o renovación de la propiedad. Los diferentes tipos de trabajos de construcción incluyen:
- Reurbanización/remodelación ligera: Trabajo relativamente discreto para el edificio, que incluye una remodelación estética, estructural no importante, interna y mejora de paredes, techos y pisos. La financiación aquí tiende a ser a corto plazo y la propiedad puede ser «revertida» en plazos cortos utilizando subastas o financiación puente.
- Renovación intensa: Más que simples cambios estéticos en el edificio, la renovación intensa incluye cambios estructurales importantes, como ampliaciones y el movimiento de muros de soporte internos. En este caso, las opciones de financiación tienden a ser financiación puente a más largo plazo o financiación hipotecaria comercial a corto plazo.
- Desarrollo en tierra: Requiere planes importantes y un equipo de constructores, arquitectos y comerciantes, el desarrollo en tierra involucra todo, desde la compra de terrenos hasta la finalización. La financiación tendrá que ser tomada durante muchos meses o años, y la financiación de la propiedad se convierte en una serie más compleja de liberación de inversión hasta la finalización del proyecto.
Diferentes tipos de financiamiento de desarrollo inmobiliario
Como las opciones de financiamiento se adaptan al proyecto específico, a menudo puede ser confuso tratar de entender cuál perseguir. Estos son los diferentes tipos de financiamiento de desarrollo inmobiliario disponibles:
- Hipotecas Comerciales
Se utiliza para ayudarle a comprar propiedades como oficinas, unidades industriales y tiendas. Si no es una propiedad residencial privada, se puede usar una hipoteca comercial para comprarla.
De lejos, el vehículo de financiación más fácil de entender, funciona de la misma manera que una hipoteca privada estándar, paga diferenciales varios años para satisfacer sus necesidades.
Ejemplo de caso práctico:
Una pequeña panadería actualmente alquila sus locales, pero tiene la oportunidad de comprar el edificio.
En lugar de tener que seguir pagando grandes cantidades de alquiler que pueden verse afectadas por aumentos de alquiler, la panadería decide comprarlo y sustituir el dinero muerto pagado en alquiler con la inversión de comprar una propiedad comercial.
Para la mayoría de las empresas, puede ser más fácil acceder a una hipoteca comercial que a una nueva empresa, pero ese no es necesariamente el caso y, a menudo, depende del prestamista evaluar los niveles de riesgo para cada caso en función del mérito.
- Financiación de subastas
Se utiliza principalmente para compradores de propiedades que compran propiedades subastadas.
La mayoría de las subastas requieren que las pujas se paguen en un plazo determinado (hasta 28 días). Obtener acceso a grandes niveles de financiación en períodos cortos de tiempo es lo que este tipo de financiación hace mejor.
Ejemplo de Estudio de Caso:
Un comprador ha comprado una propiedad a una tarifa con descuento en una subasta y necesita asegurar el pago, en su totalidad, con la casa de subastas en unas pocas semanas.
Ya han recaudado el depósito necesario requerido en el día y mediante el uso de la financiación de subastas reciben los fondos necesarios para comprar la propiedad rápidamente. Es posible que hayan acordado de antemano el nivel de financiación requerido o que lo hayan arreglado posteriormente.
- Financiación puente
Una opción de financiación a corto plazo que esencialmente puede «salvar» la brecha entre la compra de una propiedad y la obtención de un tipo de financiación más permanente para ella.
Por lo general, son de corta duración, por lo general de unos pocos meses, pero tienden a proporcionar financiación muy rápidamente. También son muy útiles al comprar una propiedad y completar una renovación o desarrollo rápido del edificio (cambio de propiedad). Pueden actuar como una hipoteca a corto plazo entre comprar una propiedad en subasta y venderla.
Ejemplo de Estudio de Caso:
Un promotor inmobiliario encuentra un almacén antiguo que pretende convertir o renovar. No necesita grandes obras de construcción, pero sí requiere algún reacondicionamiento interno.
Para proyectos que requieren solo unos meses entre la compra y convertirse en un activo que proporciona ingresos, la financiación puente es el vehículo de financiación preferido. Su contacto con el prestamista puede organizar la financiación para comprar la propiedad, así como proporcionar fondos suficientes para renovar.
Cómo solicitar financiación para el desarrollo inmobiliario
Al solicitar financiación de desarrollo inmobiliario, vale la pena hacer su tarea. Esto significa garantizar que todos los planes y proyecciones han sido bien pensado y posibles obstáculos superados.
Los prestamistas basan los préstamos de financiamiento de propiedades en la viabilidad de un proyecto, por lo que es fundamental asegurarse de que pueda demostrar que su proyecto tiene la capacidad de generar ingresos y ganancias.
Si tiene experiencia en el desarrollo de propiedades, espero que pueda mostrar un historial sólido, pero, si es nuevo en el campo del desarrollo de propiedades, es posible que lo excluya de los proyectos de desarrollo de propiedades más grandes y los prestamistas lo verán con precaución.
Sin embargo, siempre hay excepciones y un déficit de conocimiento se puede compensar con algunas proyecciones precisas y bien investigadas basadas en criterios que su prestamista entenderá.
- Cómo se decide el préstamo de compra para arrendar
A menudo, antes de ser considerado por un prestamista de compra para arrendar, deberá demostrar un determinado ingreso mínimo. El umbral de ingresos real variará de un prestamista a otro, algunos pueden ser altos, otros más bajos, pero para asegurarse de tener acceso a todo el mercado, es aconsejable demostrar un ingreso sólido existente.
Para cualquier persona que tenga varias propiedades (y, por lo tanto, varias hipotecas), puede experimentar que el número de hipotecas preexistentes que tiene puede impedirle solicitar más. En este punto, puede buscar optimizar la financiación de su propiedad mirando la financiación de la cartera.
- Los préstamos se basan en el rendimiento de la propiedad
La clave para una inversión inmobiliaria exitosa es su capacidad de generar ingresos. La forma más fácil de calcular la cantidad de ingresos que una propiedad puede generar es el rendimiento del alquiler.
El rendimiento es la rentabilidad del alquiler como porcentaje del precio de compra de la propiedad. Por lo tanto, cuando haya comprado, invertido y renovado la propiedad, su costo total dictará cuánto pide prestado, pero el cálculo final del rendimiento de la propiedad dictará qué prestamistas prestarán y qué tasas ofrecerán.
- Por qué es importante GDV
Una de las bases de su solicitud de financiación de desarrollo inmobiliario será su Valor Bruto de Desarrollo (GDV). Le permite a su prestamista establecer si su proyecto es digno de préstamo. Muchos prestamistas podrían no considerar una solicitud si los costos totales de construcción exceden el 75% del GDV o el valor final del proyecto.
Una inversión que vale la pena es aquella que permite al prestamista prestar el 65% del GDV, incluso si esto equivale al 100% del costo total de construcción.
- La experiencia importa
No se puede subestimar la experiencia en el desarrollo de propiedades y a los prestamistas les gusta ver alguna participación previa en un proyecto, por pequeño que sea, que haya sido exitoso y rentable. Es útil si tiene un buen equipo de constructores, planificadores y arquitectos en su equipo.
Lista de verificación de la Aplicación de Financiación de Desarrollo inmobiliario
Necesitará tener cifras y respuestas para una amplia gama de preguntas financieras y de proyectos formuladas por el proveedor de finanzas. Asegúrese de haber pensado en todo antes de aplicar.
– Precio de compra
– Costo total de construcción
– Valor final esperado (GDV)
– Plan de contingencia
– Desglose de costos completo
– Escalas de tiempo claras (incluidas las contingencias esperadas o posibles)
– Su CV de desarrollo inmobiliario
– Desglose de su equipo profesional (constructores, planificador, arquitecto, etc.)
– Permiso de planificación (incluidas restricciones)
– Reglamentos de construcción
– Rendimiento potencial del proyecto
Los prestamistas quieren inversiones sólidas con un buen rendimiento de alquiler al prestar financiación de propiedades. Al solicitar financiamiento para el desarrollo de propiedades, vale la pena a corto y largo plazo tener un buen plan de reconstrucción, tener en cuenta cualquier contratiempo en el que pueda incurrir y tener una idea clara del valor final de su propiedad.
El tipo de desarrollo inmobiliario dictará cómo las opciones de financiación.
Si tiene planes para desarrollar una propiedad o está buscando comprar en una subasta, podemos ayudarlo a descubrir lo que es mejor para su negocio.
Llámenos al 03330 069141 para hablar sobre sus opciones o solicite una consulta de finanzas comerciales a continuación.
