amerikkalainen tutkimus ajatushautomo Brookings Institution isännöi tapahtuman Washington, D. C. maanantaiaamuna, joka sisälsi laajan paneelikeskustelu käänteinen asuntolaina Amerikassa ja ympäri maailmaa. Tilaisuudessa esiteltiin myös kaksi tutkimuspaperia, diagnosoitiin asioita ja määrättiin mahdollisia ratkaisuja vastatuuleen, joita käänteiset asuntolainatuotteet kohtaavat markkinoilla.
tapahtuma, otsikolla ” käänteiset asuntolainat: Promise, problems, and proposals for a better market, ” pidettiin yhdessä Northwestern-yliopistossa Evanstonissa sijaitsevan Kellogg School of Managementin kanssa. ja oli osa laajempaa, jatkuvaa kokoussarjaa, – jota isännöi Brookings, – omistautuen eläkepolitiikan uudistamiselle, – jota johtivat sekä Brookings että Northwesternin Kellogg school.
tilaisuuden pääpuhujana oli Debra Whitman, ÅP: n EVP ja chief public policy officer. Keskustellessaan pääasiassa meneillään olevista kysymyksistä, joita vanhemmat amerikkalaiset kohtaavat riittävään säästämiseen eläkettä varten liittyvien vaikeuksien suhteen, Whitman antoi jonkinlaisen kontekstin AARP: n kannalle käänteisistä asuntolainatuotteista yleensä.
Mainos
”AARP: ssä emme näe kotiomaisuutta tai käänteisiä asuntolainoja merkittävänä ratkaisuna kaikille ihmisille eläketurvaongelmaan”, Whitman sanoi tiedotteessaan. ”Näkemyksemme mukaan jopa läpinäkyvillä, hyvin suunnitelluilla käänteisillä asuntolainoilla voi olla vain rajallinen rooli useimpien ihmisten taloudellisten näkymien parantamisessa.”
vedoten mediaani kodin oman pääoman arvo vuonna 2016 $145,000, Whitman väitti, että ulkopuolella suurten metropolialueiden, joilla on paljon korkeammat kiinteistöjen arvot, useimmat ihmiset eivät pysty varmistamaan eläketurvaa koko pituudeltaan yhä pidempi eläkeehtojen työllistämällä home equity tuotteita, kuten käänteinen asuntolainat, samalla kun todetaan, että käänteinen asuntolaina ulosmittaukset ovat ”liian korkea.”Hän kuitenkin sanoi myös, että käänteiset asuntolainat voivat toimia joillekin tietyissä tilanteissa.
new reverse mortgage research papers
samana päivänä, kun tapahtuma järjestettiin, tutkijat esittivät kahdessa kolmesta vasta julkaistusta tutkimuspaperista, joissa diagnosoitiin ongelmia käänteisissä asuntoluottotuotteissa, sekä tarjosivat joitakin mahdollisia ratkaisuja erityisesti tunnistettuihin ongelmiin. Ensimmäinen juontaja, tohtori Stephanie Moulton Ohion osavaltionyliopistosta, kuvaili, että käänteisten asuntolainojen alhaista käyttöastetta voidaan parantaa virtaviivaistamalla tuotevaihtoehtoja, jotka kohdistuvat kuluttajasegmentteihin, joilla on osoitettu kysyntä oman pääoman lainaamiseen.
”Brookingsin meille esittämä haaste, miten voimme uudistaa käänteisiä asuntolainoja tehdäksemme markkinoista parempia, Moulton sanoi.
koska oma pääoma kotona on usein ensisijainen varallisuuden monille amerikkalaisille kotitalouksille, koti pääoma voi toimia elinkelpoisena lisätulojen lähteenä kansakunnan senioreille, hän sanoi. Tätä varten, ja mahdollisessa pyrkimyksessä lisätä käänteisten asuntolainojen käyttöastetta vanhemmille amerikkalaisille, Moulton ja toinen kirjoittaja Donald Haurin (myös Ohion osavaltiosta) tekivät kaksi suositusta käänteisen asuntolainan lisätarjonnasta.
ensimmäinen on pienten dollarien käänteiset asuntolainat, edullinen vaihtoehto, joka voi kohdistua 6,1 miljoonaan asunnonomistajaan, joille oma pääoma on ensisijainen eläkevara ja jotka voivat hyötyä lyhytaikaisen likviditeetin saatavuudesta. Toinen on virtaviivaistettu forward-to-reverse asuntolaina muunnoksia, jotka voivat kohdistaa yli 3 miljoonaa vanhempaa asunnon, joilla on edelleen eteenpäin kiinnitys, ja voisi merkittävästi parantaa asuntojen kohtuuhintaisuutta poistamalla kuukausittain eteenpäin asuntolainan maksu, kirjoittajat kirjoittavat.
Moulton ja Haurin lisäsivät, että sekä käänteisten asuntolainojen myöntämistä että niiden hoitamista koskevat uudistukset ovat välttämättömiä, mikä voi vähentää todennäköisyyttä, että laina päättyy ulosmittaukseen. Front-end ehdotetut uudistukset sisältävät riskiperusteisen vakuutuksen, jossa otetaan huomioon lainanottajien luotto pisteet ja nostosummat, kun taas back-end uudistusehdotukset sisältävät ennaltaehkäisevää huoltoa ja ennakoivia toimia sekä hallinnoijien ja Federal Housing Administration (FHA) parantaa vakuusarvon kiinteistöjen omistaa käänteisen kiinnitys lainanottajien.
toisen esitellyn asiakirjan on laatinut professori Thomas Davidoff Brittiläisen Kolumbian yliopistosta, ja siinä ehdotetaan, että käänteisistä asuntolainoista voidaan tehdä houkuttelevampia lainanottajille ja lainanantajille korottamalla lainasummia, jotka ovat lähtötilanteessa elinkoron ostoa varten. Elinkorkoa voidaan Davidoffin mukaan käyttää lainan pääoman ja korkojen maksamiseen, kun taas lainanottajat voivat jäädä koteihinsa. Tämä voi auttaa siirtämään lainasaldot pitkään lähdön jälkeen – kun koti on todennäköisesti arvoltaan pienempi kuin jäljellä oleva saldo-aikaisempiin ajankohtiin, jolloin koti on todennäköisemmin arvokkaampi kuin lainanottajat velkaa.
”numeeriset esimerkit osoittavat, että rajoitetun vastuun lainanantajille koituvia kustannuksia voi merkittävästi vähentää tämä lainasaldon tasoittaminen ajan mittaan”, Davidoff kirjoittaa. ”Lainanantajat voivat näin ollen tarjota lainanottajille enemmän rahaa lainojen myöntämisellä samalla kun ne tarjoavat alhaisempia palkkioita ja korkoja.”
paneelikeskustelu
paperisia esityksiä seurasi paneelikeskustelu, jonka moderaattorina toimi Northwestern Universityn Benjamin Harris, ja johon osallistuivat Moulton ja Davidoff, Tri Christopher Mayer Columbian yliopistosta ja Longbridge Financialista sekä Tri Laurie Goodman, Urban Instituten asuntorahoituspolitiikan varatoimitusjohtaja.
Goodman aloitti keskustelun ylistämällä Moultonin paperissa ehdotettua ratkaisua.
”rakastan Stephanien ehdotusta, Goodman sanoi. ”Hän tekee paljon maalaisjärkisiä suosituksia käänteisen asuntolainatuotteen tavoittavuuden lisäämiseksi, eikä ainoastaan anna näitä suosituksia, vaan myös kokoaa sen käytön. Hän tunnustaa sen tosiasian, että käänteinen asuntolaina-ohjelma ei ole kaikille, vaan että on olemassa kaksi erityistä käyttötarkoitusta, jotka ovat hyvin, hyvin yleisiä: pienten dollarien HECMs ja forward mortgage HECMs. Molemmissa on järkeä. Kannatan mietintöä täydestä sydämestäni.”
sekä akateemisen ja teollisuuden näkökulmasta, Mayer pitkälti toistivat Goodmanin tunteita koskien Moulton ehdotus, mutta pätevästi, että hänen ehdotuksensa on erityisesti keskittyä matalan-to-kohtalainen tulomarkkinoilla, markkinat hän sanoo olisi ”vaikea olemassa ilman hallitusta.”
Mayer kuvaili myös, että Yhdistyneessä kuningaskunnassa on käänteiset asuntolainamarkkinat, jotka ovat kuudesta seitsemään kertaa suuremmat asukasta kohden kuin Yhdysvaltojen markkinat.
”the major insight in the UK. mielestäni meidän olisi hyvä ymmärtää, että 30 vuoden kiinteä korko tai pitkäaikainen asuntolaina maksuineen jollekin 50-tai 60-vuotiaalle — jota he joutuvat maksamaan vielä 30 vuotta ilman eläkejärjestelmää-ei ole selvästi sopiva tuote monille ihmisille, Mayer sanoi. ”Ja se asettaa heidät tilanteeseen, jossa he tekevät maksuja eläkkeellä, että he sitten joutuvat kamppailemaan.”
tapa luoda tuote, joka palvelee niitä ihmisiä, joissa maksut suoritetaan jonkin aikaa, ennen kuin siirrytään käänteiseen asuntolainaan ja poistetaan maksujen tarve, on jotain, jolla on paljon potentiaalia Yhdysvalloissa, ja että on liikkeellepaneva tekijä Yhdistyneessä kuningaskunnassa voisi toimia todisteena siitä. Logistiikka vie kuitenkin todennäköisesti työtä, jotta se toimisi lopulta toteuttamiskelpoisena ratkaisuna, hän sanoi.
Davidoffin ehdottamaa ratkaisua Goodman kutsui ”uskomattoman nokkelaksi.”Mayer luonnehti Davidoffin ehdotusta sanomalla, että hänen ideansa toteutuu käytännössä allastasolla alan private-label-puolella.
”mielestäni ajatus, että Tom puhuu on paljon järkeä, ja se on jotain, että ihmiset, jotka etsivät rahoitusta näitä asioita tehdään tänään jossain variaatio lähestymistapa,” Mayer sanoi.
’Incredibly complex,’ questions and answers
pistäen joitakin kommentteja keskusteluun, Moderaattori Harris väläytti, että yleisesti ottaen hänen mielestään käänteisiin asuntolainoihin liittyvät aiheet ovat ”uskomattoman monimutkaisia”, vertaamalla niitä hänen yleisiin tutkimuksiinsa veroasioista hänen asemassaan Kellogg Schoolissa.
”käänteiset asuntolainat puhaltavat veroja pois monimutkaisuudesta”, Harris sanoi. ”Sekä tiettyjen lainojen yksityiskohdat, miten ohjelmat toimivat, tapahtuneet uudistukset. Tämä on ohjelma, joka muuttuu silmiemme edessä lähes joka vuosi. Se on hyvin hämmentävää, ja se on ennen kuin ehdit edes taloustieteeseen. Tämä on uskomattoman monimutkainen asia, joten ehkä meidän pitäisi tunnustaa se heti alusta alkaen.”
monimutkaisuus oli jatkuvan keskustelun johdonmukainen tunnusmerkki, ja Goodman otti esiin kysymyksiä, jotka liittyvät Kiinteistöselvitysmenettelylain (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA) mukaisiin rahoitussuunnittelijoita koskeviin rajoituksiin, jotka kieltävät rahoitusneuvojia saamasta korvausta, jos he päättävät suositella käänteistä asuntolainaa.
Moulton keskusteli myös monimutkaisuudesta, joka voi johtua HECMs: stä, joka on syntynyt ennen useita ohjelmauudistuksia, mutta käsitteli silti senioreille suunnattuja tuotevaihtoehtoja, jotka eivät rankaise tulevia käänteisen asuntolainan ottajia. Vastaaminen verohuolet liittyvät ohjelman kustannukset veronmaksajille oli front-of-mind tutkijoiden yrittää ajatella heidän esitettyjä ehdotuksia. Hän keskusteli myös käänteisen asuntolainan ulosmittauksen luonnehtimiseen liittyvistä haasteista, sillä monet lainoista luonnollisesti päättyvät ulosmittauksiin, jotka eivät johda todellisiin siirtymisiin, koska ulosmittaus tapahtuu pääasiassa silloin, kun käänteinen asuntolainan ottaja joko kuolee tai lähtee kotoa.
primaarista paneelikeskustelua seurasi Q &A-jakso. Ensimmäinen kysymys kehiteltiin monimutkaisuutta koskevan kysymyksen ympärille, ja eräs yleisön jäsen kuvaili paitsi ”informaation epäsymmetrisyyttä, myös kognition epäsymmetrisyyttä”, joka tekee senioreista erityisen alttiita olemaan ymmärtämättä käänteistä asuntolainatuotetta. Moulton ja Goodman olivat samaa mieltä kysymyksen lähtökohdasta ja korostivat, että on olemassa tarve yksinkertaistaa tuotetarjontaa — mikä oli ajatus, jonka Goodman ilmaisi viime kuussa todistaessaan edustajainhuoneen taloushallinnon alivaliokunnan edessä asunto -, yhteisökehitys-ja vakuutusalalla.
koko transkriptio ja video tapahtumasta julkaistaan myöhemmin tällä viikolla sille omistetulla sivulla, kertoi Brookings Institutionin tiedottaja.
