COVID-19 on vasaroinut tai vaarantanut kaiken Wall Streetin yhtiöistä Amerikan pääkadun yrittäjiin, aiheuttaen tuhoa maan taloudelle. Mutta kiinteistösijoittaja Joseph Asamoah on uhmannut pandemiaa pitämällä kiinni liiketoimintamallista, joka on toiminut yli 25 vuotta.
hänen lähestymistapaansa kuuluu omakotitalojen ostaminen, kunnostaminen ja hoitaminen. Lisäksi hän tarjoaa koteja pienituloisille perheille, jotka eivät yleensä voisi asua niissä paikoissa.
Ghanassa syntynyt ja Englannissa kasvanut Asamoah tuli Amerikkaan yli kolme vuosikymmentä sitten 100 dollaria taskussaan ja päätti sijoittaa kiinteistöihin. Asamoah on rakentanut 32 omakotitaloa käsittävän kiinteistösijoittamis-ja isännöintiliiketoiminnan Washington D. C.: n alueelle, joka on yksi maan kalleimmista asuntomarkkinoista.
, mutta Asamoahin matka menestykseen ei tullut esteittä. Kun hän osti ensimmäisen sijoituskiinteistönsä vuonna 1987 Washingtonista 47 000 dollarilla, useat ihmiset varoittivat hänen maksavan liikaa. Ja oli sudenkuoppia. Myyjän vakuutteluista huolimatta Asamoah sai selville, etteivät vuokralaiset olleet maksaneet vuokraa useaan kuukauteen. Lisäksi vuokralaisille oli kertynyt 5 000 dollarin vesilasku.
”tilanteen purkaminen oli hyvin stressaavaa ja jotain, mihin en ollut täysin valmistautunut”, hän sanoo. ”Koska kiinteistösijoittaja noviisi, olin paljon yli pääni.”
Asamoah oppi virheistään ja löysi markkinaraon kiinteistötilasta. Työskenneltyään Amerikassa, mukaan lukien työjakso IBM: llä, hänen tavoitteenaan ei koskaan ollut rakentaa miljoonien dollarien yhtiötä. Sen sijaan hänen tavoitteenaan oli saavuttaa taloudellinen riippumattomuus omistamalla arvostavia varoja, jotka tuottavat passiivista tuloa. Hän saavutti sen vuonna 2003, kun tulot hänen vuokrasalkustaan vastasivat hänen palkkaansa IBM: llä. Sen jälkeen hänen tavoitteenaan on ollut toteuttaa toistettavia ja skaalautuvia järjestelmiä, hankkia valikoidusti vuokrakiinteistöjä selkeiden kriteerien perusteella ja etsiä liiketoimintamahdollisuuksia sitä mukaa kuin niitä syntyy.
hänen liiketoimintamalliinsa kuuluu hyvin vakaa tulovirta, joka taataan sopimuksella, jota hän kutsuu maailman turvallisimmaksi lähteeksi: Yhdysvaltain hallituksen kanssa. ”Niin kauan kuin vuokralainen (asiakas) on kotona, niin tulovirta jatkuu—takuuvarmasti”, hän sanoo. ”Sillä ei todellakaan ole väliä, onko talous hyvä vai huono, tulovirta on ennustettavissa ja luotettava. Tämä tekee lähestymistavastani aika-testatun.”
hänen omaisuutensa arvo vaihtelee 180 000 dollarista 1,5 miljoonaan dollariin. Vuokra-puolella kuukausivuokra vaihtelee $1,400 kautta $6,000. Asamoah kertoo, että suurin osa hänen kiinteistöhankinnoistaan pidetään pitkäaikaisina salkkukiinteistöinä. Ota se ensimmäinen koti, jonka hän osti ja omistaa yhä. Hänen mukaansa talon arvo on nyt 750 000 dollaria ja kuukausivuokra tontista on yli 4 700 dollaria. Asamoah sanoo, että kiinteistöjen vuokratuottojen arvo on jatkuvasti noussut vuokrankorotusten ja uusien kiinteistöhankintojen myötä. Yritysostoilla hänen yrityksensä on pystynyt kasvattamaan vuositulojaan tasaisesti keskimäärin 5-10 prosenttia jo usean vuoden ajan.
hän lisäsi, että koska suurin osa hänen vuokralaisistaan on pienituloisia asuntojen valinnanvapaussetelin haltijoita (eli pykälä 8), suurimman osan vuokrista maksaa paikallinen asuntoviranomainen. Asamoahin mukaan vuokralaisten annokset vaihtelevat tyypillisesti nollasta 700 dollariin kuukaudessa. Useimmat hänen omaisuutensa ovat ” gentrified lähiöissä tai tiellä gentrification.”
Asamoahin firma tekee rahaa monin tavoin, mukaan lukien vuokrakiinteistöjen kassavirrat, koulutus-ja valmennuspalveluiden tuotot sekä nettovoitot, kun pitkäaikaisia salkkukiinteistöjä myydään. Nimellä Dr. Joe (hänellä on tohtorin tutkinto tietojärjestelmistä) tunnettu Asamoah aikoo jatkaa yrityksensä kasvattamista. Hän osti äskettäin kaksi kiinteistöä lisää Washingtonissa, joita nyt kaunistetaan ja muutetaan lisäämällä makuuhuoneita ja kylpyhuoneita.
yrittäjänä ja sijoitusstrategina Asamoah opettaa muita menestymään. Ja kaiken koronaviruskriisin aiheuttaman epävarmuuden keskellä asahmoah tarjosi viisi vinkkiä, joiden avulla vuokralaiset, vuokranantajat, kiinteistösijoittajat tai mustan yhteisön pienyrittäjät selviävät nykyoloissa.
hän ehdottaa, että he arvioivat kuukausittaiset menonsa—ryhtyvät karsimaan turhia menoja mahdollisimman nopeasti. Etsi vaihtoehtoja lisätä tuloja, kuten vuokraamalla osa kodin, tutkimalla vaihtoehtoisia tulovirtoja. Ryhdy toimiin hätärahaston perustamiseksi. Päätä, kuinka paljon pääomaa sinun täytyy olla ostaa seuraavan kiinteistön. Jos sinulla ei ole varoja, etsi Rahoitus-ja/tai luottokumppani.
BLACK ENTERPRISE tavoitti asamoahin sähköpostitse saadakseen hänen asiantuntemuksensa kiinteistöistä.
sinulla on liiketoimintamalli, joka on selvinnyt neljästä taantumasta. Ymmärrämme, että liiketoimintamallinne on jotain nimeltään BRRRR? Mitä se tarkoittaa?
vuodesta 1987 olen käynyt läpi neljä kiinteistökauppaa: 1990-luvun alun, 1990-luvun puolivälin/lopun, 2001-2002 ja 2008-2011. Näyttää siltä, että lähestymme vuoden 2020 COVID-19: n aiheuttamaa taantumaa.
BRRRR-liiketoimintamalli koostuu seuraavista osista:
osta – Hanki kiinteistöjä halutuilta asuinalueilta, jotka ovat keskiluokkaistumisen tiellä
kunnosta – muuta ”rumat” talot kauniiksi kodeiksi
vuokraa kiinteistöt ”Tier 1” – pienituloisille perheille, joilla on palveluseteleitä, jotka kaipaavat mahdollisuutta asua HGTV-luokan laatukodeissa turvallisilla, halutuilla alueilla
Jälleenrahoitus-korvaa lyhytaikaiset hankinta – ja remonttirahat pysyvillä rahoitus perustuu kodin arvostettuun arvoon ja kuukausittaiseen kassavirtaan
toista-toista prosessi seuraavalle kiinteistö
brrrr-strategian avulla voin hankkia ja kunnostaa kiinteistöjä keskiluokkaisilla alueilla pankkirahoituksella, pakottaa arvostuksen kohdennetuilla parannuksilla ja korvata lyhyen aikavälin rahoituksen pysyvällä rahoituksella, joka perustuu korkeampiin arvioituihin arvoihin. Brrrr: n kautta pystyn korvaamaan suurimman osan alkuperäisistä varoistani jälleenrahoituksen kautta, joten rahaa kierrätetään uusiin hankintoihin.
miten olette onnistuneet saavuttamaan tällaisen asumisen moninaisuuden, kun pienituloiset Mustat perheet asuvat samoilla alueilla kuin suurituloiset valkoiset perheet?
seulontaprosessini on erittäin perusteellinen ja sisältää useita vaiheita, mukaan lukien vierailut mahdollisten vuokralaisten kodeissa. Seulonta lähtee siitä, että ihminen on helppo saada kotiinsa ja hyvin vaikea saada sieltä pois, kun hän on siellä.
En sijoita pienituloisille alueille. Kaikki taloni ovat haluttavilla alueilla. Ytimessä, minun palveluseteli vuokralaiset eivät ole erilaisia kuin sinä ja minä. he eivät halua asua huonoilla alueilla, tai ”surkea” taloja tai vuokra slummilords. He kaipaavat mukavaa taloa mukavassa naapurustossa ja vuokrata laatu vuokranantaja. Kutsun näitä vuokralaisia ”Tier 1” – kupongin haltijoiksi.
jos kohtelet ykkösluokan kupongin haltijoita hyvin, olen huomannut, että he pitävät huolta talosta, maksavat vuokransa, ovat mukavia asioida ja viipyvät hyvin pitkään. Pisin vuokralaiseni on ollut vuokralla minulta yli 23 vuotta. Minulla on säännöllisesti 10-15 vuoden vuokralaisia. Koska hyvät vuokralaiset pysyvät pitkään, saan heidän avullaan kasvattaa portfoliotani minimaalisella stressillä ja vaivalla. Vuokralaiseni ovat syy, miksi olen voinut saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden ja rakentaa todellista vaurautta. Ilman heitä tämä ei olisi ollut mahdollista.
jos olen kiinteistösijoittaja, mitä strategiaa tai lähestymistapaa voin soveltaa selviytyäkseni nykymarkkinoilla COVID-19: n keskellä?
taantumassa kykysi selviytyä kiinteistösijoittajana on läheisesti sidoksissa kykyysi saada rahoitusta (pankkirahoitus, lainanantajat ja yksityiset sijoittajat). Laskusuhdanteessa rahoitus vaikeutuu, mutta jos on ”pankkikelpoinen”, niin on joitakin erinomaisia ostomahdollisuuksia. Tässä mielessä jotkut ehdotukseni auttaa lisäämään mahdollisuuksiasi päästä kiinteistörahoitukseen ovat:
- laita talosi kuntoon.
- Tarkista ja rakenna luottopisteesi – Hanki tarvittaessa luottokorjaus.
- Rakenna kassavaroja, kerää ja järjestä taloudelliset asiakirjasi – nyt!
miten kiinteistösijoittaja voi muuttaa kiinteistöpääoman rahavirraksi? Ja miksi se olisi hyvä strategia soveltaa nyt, jos haluan rahoittaa kiinteistöhanketta tai kehitystä?
monet asunnonomistajat ja pitkäaikaiset sijoittajat ovat osakerikkaita ja käteisköyhiä. Vaikka oma pääoma näyttää hyvältä tilinpäätöksessä, on joskus aiheellista hyödyntää tätä ”kuollutta pääomaa” ja sijoittaa varat uudelleen ostomahdollisuuksien hyödyntämiseksi ja muuttaa kuollut pääoma kassavirroiksi. Sijoittaja voi esimerkiksi hyödyntää kodin omaa pääomaa. Hanki business line luottoa tai home equity line luottoa tai yksinkertaisesti jälleenrahoittaa olemassa oleva kiinnitys. Suorittaa due diligence ja paikantaa ominaisuuksia, jotka voidaan ostaa alennettuun hintaan, että kerran vuokrattu tuottaisi positiivisia kuukausittaisia kassavirtoja. Ostaa vuokra kiinteistön tai investment-luokan omaisuutta alennettuun hintaan. Tee kiinteistön vuokra-valmis suorittamalla pieniä tai keskitason päivityksiä. Kuten aiemmin mainittiin, taantumassa rahoituksen saatavuus on erittäin tärkeää. Hyödyntämällä ”kuollutta pääomaa”, valmis virta matalakorkoisia varoja voidaan saada nopeasti rahoittaa kiinteistöjä ja kehityshankkeita.
olet valmentanut 150 kokenutta ja aloittelevaa sijoittajaa harvinaiseen sijoitusstrategiaasi. Mitä ohjelmia olet kehittänyt, jotka voisivat auttaa toisia saavuttamaan taloudellisen riippumattomuuden?
Joint Venture (JV)-ohjelma on tärkein ohjelmani ja ensisijainen foorumi, jossa osallistun aloittelevien ja keskitason kiinteistösijoittajien kanssa. Minun nöyrä mielestäni paras tapa oppia kiinteistösijoittaminen on tehdä paljon, piste – ei menossa seminaareihin, boot leirit, lukeminen kirjoja, tai kuunnella MP3 tiedostoja. Ei ole parempaa oppimiskokemusta kuin sopimuksen tekeminen. Kukaan. Tätä vaihtoehtoa lukuun ottamatta seuraavaksi parasta on ”katsoa menestyvän kiinteistösijoittajan hartioiden yli”, kun he toteuttavat kaupan alusta loppuun. Tapaamme vähintään kahdesti kuukaudessa lähes päivästä yksi kautta vuokralaisen muutto-ja Jälleenrahoitus (tyypillisesti 6-8 kuukautta).
isännöin ilmaisia viikottaisia ”Wealth Wednesday” – Facebook-ja Instagram-Livestreameja (@drjoeasamoah). Olen myös isäntä ”Get Real Dr. Joe” Facebook, Instagram, ja YouTube livestreams joka toinen perjantai ”isompi taskut” alustalla. Bigger Pockets on maailman suurin kiinteistöyhteisöä palveleva nettialusta (@biggerbockets). Olen usein mukana isommissa taskuissa. Olen julkaissut useita artikkeleita.
miksi kiinteistöt ovat edelleen hyvä bisnes, jota Mustat voivat harjoittaa rakentaakseen taloudellista vaurautta itselleen ja perheilleen?
Kiinteistöt, erityisesti monilla Yhdysvaltain markkinoilla, ovat osoittautuneet aika-testatuiksi keinoiksi luoda vaurautta ja sukupolvenvaihdoksia. Muihin roturyhmiin verrattuna mustat amerikkalaiset kokevat selvän varallisuuseron, joka näyttää kasvavan. Oikein toteutettu kiinteistösijoittaminen tarjoaa monia etuja, varsinkin verrattuna muihin omaisuusluokkiin. Kiinteistöt voivat rakentaa taloudellista vaurautta ja luoda perintöjä. Lisäksi kiinteistö tarjoaa useita muita etuja, jotka sisältävät kassavirta, veroedut, oman pääoman kertyminen, arvostus, ja kyky vipuvaikutus.
mitä neuvoja antaisit mustille kiinteistösijoittajille ennen yrityksen perustamista tai laajentamista?
huolimatta siitä, mitä myöhäisillan infogurut kertovat, onnistunut kiinteistösijoittaminen vaatii kovaa työtä, kärsivällisyyttä ja liiketoimintajärjestelmää. Taloudellisen riippumattomuuden toteuttamiseksi kiinteistöjen avulla on tärkeää, että suhtaudut kiinteistötoimintaasi enemmän liiketoimintana kuin harrastuksena. Työskentele ensin itsesi kanssa ja aseta tavoitteita. Varaa aikaa koulutukseen. Ymmärrä vahvuutesi ja heikkoutesi. Keskustele puolison ja perheen kanssa ja hanki heidän sisäänostonsa ja tukensa (jos mahdollista). Päätä menetelmä keskittyä perustuu taloudelliseen tilanteeseen, riskinsietokyky, aika saatavuus, jne. Tunnista ja työskentele paikallisen mentorin kanssa. Etsi mentori, joka on asiantunteva omalla painopistealueella, pystyy ja haluaa antaa ohjausta, ja on osoittautunut menestystarina ja reaalimaailman kokemus. Jatka heti ensimmäinen sopimus ja tehdä mitä se tekee saada että ensimmäinen sopimus vyön alle. Älä odota täydellistä hetkeä. Koskaan ei ole täydellistä aikaa aloittaa. Sinun täytyy vain aloittaa.
