viimeisin päivitys: 1/25/19
yhteisomistukseen liittyvät ongelmat ja tavat irtisanoa yhteinen vuokrasuhde
Floridassa kaksi ihmistä voi omistaa palan kiinteistöä (kuten yksi perhe Residence tai Vacation Condo) yhdessä, vaikka he eivät olisi naimisissa tai sukua millään tavalla. Yleisin omistusmuoto, jossa useampi kuin yksi henkilö omistaa osuuden Florida real estate, kutsutaan ” yhteinen vuokrasuhde ”ja se on yksi kolmesta omistuksen mahdollista Floridassa (kaksi muuta ovat” vuokrasuhde yhteinen ”ja” vuokrasuhde entireties.”)
täällä Floridassa voi valita omistavansa auton, asunnon tai talon ”yhteisomistajana, jolla on oikeus selviytymiseen” (kuva: Surfside, Florida)
vuokralaiset kokonaisuudessaan
avioparit saavat Floridan lain mukaan omistaa yhdessä asuinkiinteistöjä ” vuokralaisina kokonaisuudessaan.”Tämä tarkoittaa, että omistusoikeus kiinteistöön on molempien nimissä. Kun jompikumpi puoliso kuolee, eloon jääneestä puolisosta tulee automaattisesti koko kiinteistöosuuden täysi omistaja. Edunjättäjän kiinteistöosuutta ei tarvitse testamentata, koska hänen osuutensa omaisuudesta siirtyy eloon jääneelle puolisolle eloonjäämisoikeuden kautta, mikä on luontaista tässä omaisuuden omistusmuodossa.
yhteistä vuokralaista
jokaisella, joka voi laillisesti omistaa kiinteistöjä Floridassa, voi olla osaomistusosuus kiinteistöstä. Lisäksi ei ole asetettu lakisääteistä rajaa sille, kuinka monta osaomistajaa kiinteistöillä voi olla.
Floridassa ”vuokralaiset yhdessä” on oletusarvo yhteisomistuksesta kiinteistöissä. Yhteinen vuokrasuhde on omistusmuoto, jossa jokainen osakas omistaa jakamattomasta omaisuudesta erillisen murto-osan. Sille on ominaista, että jokaisella omistajalla on omistusoikeus omaisuuteen sekä muita lain suomia oikeuksia.
kunkin osaomistajan osuus kiinteistöstä riippuu yleensä siitä, kuinka paljon he ovat siihen osallistuneet. Esimerkiksi jos yksi Miami Beach oceanfront-asunnon omistaja maksoi 50% myyntihinnasta, hän omistaa 50% jakamattomasta osuudesta kiinteistöön (yhteisvuokralaisten oletetaan omistavan yhtä suuret jakamattomat osuudet).
tässä omistusmuodossa ei ole eloonjäämisoikeutta. Kun osaomistaja kuolee, heidän korkonsa siirretään heidän perillisilleen (intestacyn mukaan, jos tahtoa ei ole) tai osaomistajien toiveiden mukaan heidän tahdossaan.
Florida Joint Tenancy with Right of Survivor Means Survivor Gets Full Ownership
Under Floridan law, when you added the words ”right of survivorship” to a common rentancy, that means full title to the real estate goes to the owner that Survivor. Yhteisomistajien ”eloonjäänyt”omistaa automaattisesti 100 prosenttia omaisuudesta, kun toinen yhteisomistaja menehtyy.
monet kiinteistörekistereihimme kirjatut kauppakirjat identifioivat omistajat ”yhteisiksi vuokralaisiksi, joilla on eloonjäämisoikeus”. Pankit, Kiinteistönvälittäjät, omistusyhtiöt jne. vastaavasti kaikki tunnustavat Floridan kiinteistöt, joita pidetään ”yhteisinä vuokralaisina, joilla on oikeus eloonjäämiseen”, eloonjäävän vuokralaisen ainoaksi omaisuudeksi, kun yksi omistajista kuolee pois.
yhteisomistajien on tarkoituksellisesti perustettava yhteinen, Eloonjäämisoikeutta sisältävä vuokrasuhde
yhteisomistajien on tarkoituksellisesti perustettava yhteinen, Eloonjäämisoikeutta sisältävä vuokrasuhde Floridaan. Kuten selitetään Florida perussäännön 689.15, laki vaatii, että ”yhteinen vuokrasuhde oikeus survivority” on selvästi yksilöitävä valittu omistusmuoto osapuolten välillä:
tässä valtiossa ei vallitse oppi eloonjäämisoikeudesta yhteisten vuokralaisten hallussa olevien kiinteistöjen ja henkilökohtaisen omaisuuden tapauksessa.; toisin sanoen, lukuun ottamatta tapauksia, joissa on kyse kokonaisista kuolinpesistä, tähän mennessä tai myöhemmin kahdelle tai useammalle tehdyllä suunnitelmalla, siirrolla tai luovutuksella luodaan yhteinen vuokrasuhde, jollei kuolinpesän perustamisasiakirjassa nimenomaisesti määrätä eloonjäämisoikeudesta; ja kun on kyse kokonaisista kuolinpesistä, vuokralaisista tulee avioliiton purkautuessa yhteisiä vuokralaisia.
Joint tenancy with right of survivor, on siis yleinen tapa omistaa omaisuutta Floridan osavaltiossa. Kuitenkin, se ei välttämättä ole viisain valinta omistajille joissakin tilanteissa.
miksi? Yksi suuri syy siihen, että tämä omistusmuoto voi olla ongelmallinen, on se, että yhdellä omistajista voi olla velkaa heitä vastaan, joka luo panttioikeuden heidän yhteisesti omistettuun kiinteistöön kohdistuvaa etuaan vastaan: asia, josta toinen omistaja (velaton yhteisomistaja) ei välttämättä tiedä mitään ennen kuin velkoja alkaa vaatia oikeutta maksuun yhteisesti omistettua omaisuutta vastaan.
Eloonjäämisoikeutta sisältävän yhteisen vuokrasuhteen yllätystekijä: kun velkojasta tulee yhteinen vuokralainen
velkojat voivat ja haluavat nostaa kanteen maksamattomista veloista. Jos velkoja nostaa kanteen yhtä vuokralaista vastaan maksamattomasta velasta ja saa tuomion häntä vastaan, velkojan tuomio voidaan jättää kirjattavaksi, jolloin syntyy panttioikeus velallisen-yhteisvuokralaisen-hallussa olevaa omaisuutta vastaan .
sillä ei ole väliä, mitä toinen velaton osakas haluaa. Asia on velkojan ja velallisen välinen-yhteinen vuokralainen itse velan perusteella.
jotta velkoja saisi maksun, Floridan laki sallii velallisen ja yhteisomistajan kiinteistöstä omistaman koron perimisen ja myynnin.
entä toinen, pahaa aavistamaton yhteisomistaja? Velallinen-yhteinen vuokralainen korko voidaan myydä ilman, että toinen yhteinen vuokralainen-kun korko myydään velaton yhteisomistaja saa sitten tietää, että Floridan laki sanoo, että yhteinen vuokrasuhde on sitten katkaistu — velaton yhteisomistaja löytää itsensä vuokralaiseksi yhdessä velkojan tai kolmannen osapuolen kanssa.
kuvitelkaa, miten monimutkaiseksi tämä voi muodostua, kun velkojana on verovirasto tai opintolainan lainanantaja, jossa vuokralaiset ovat vanhempi ja lapsi. Yhteiset vuokrasopimukset, joissa on oikeus jäädä henkiin, ovat usein vanhempia ja lapsia tai puolisoita tai muita läheisiä — ja joskus nämä läheiset eivät aina kerro taloudellisista ahdingoistaan yhteisille vuokralaisilleen ennen velkojan saatavaa.
yhteisen vuokrasuhteen tai osaomistuksen Päättyminen Floridan kiinteistössä
kaikki eivät halua osaomistusta kiinteistöihin. Tämä pitää erityisesti paikkansa, jos omistajat ovat avioeroa läpikäyvä aviopari. Tai lapsia tai lapsenlapsia, jotka perivät Floridan kiinteistöjä. Ei välttämättä ole taloudellisesti järkevää, että he jakavat omistusosuuden palasta kiinteistöä, tai ehkä osaomistajat eivät vain tule toimeen keskenään.
3 tapaa irtisanoa Floridan yhteinen vuokrasuhde
niille, jotka ovat kiinnostuneita opettelemaan yhteisomistuksen lopettamista Floridan asuinkiinteistössä, Floridan laki tarjoaa seuraavat tavat irtisanoa yhteinen vuokrasuhde:
1. Irtisanominen lain nojalla.
määritelmän mukaan” yhteiset vuokrasuhteet ja oikeus eloonjäämiseen ” (JTWROS) ovat olemassa rajoitetun ajan. Tämä omistusmuoto nimittäin päättyy, kun yksi vuokralaisista kuolee. Kuolevan osapuolen korot siirtyvät elossa olevalle omistajalle tai osaomistajille jossain vaiheessa tulevaisuudessa.
the Case of Forclosure on a join Tenant
in the Moring case, a floridalainen lainanantaja nosti ulosmittauskanteen Mattie Moringia vastaan asuntolainan maksamatta jättämisestä. Asianomistajana lainanantaja liittyi Herra ja rouva Richard Roundtreen ulosmittausjuttuun, koska heillä uskottiin olevan yhteinen intressi kiinteistöön. ISÄ, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. TT. Sovellus. 1969).
he tekivät. Omistus oli täällä yhteisinä vuokralaisina, joilla oli oikeus jäädä henkiin. St. Lucie County real estate Recordsiin jätetyssä kiinteistökirjassa todettiin erityisesti, että Mattie Moring ja Richard Roundtree olivat (1) yhteisiä vuokralaisia, joilla oli oikeus eloonjäämiseen ja (2) joko kuolinpesän selviytymisestä toiselle vuokralaiselle. (Rouva Roundtree oli juridisesti kiinnostunut Herra Roundtreen puolisona.)
ongelmia syntyi, kun Mattie Moring meni ja sai lainan tontille vaivautumatta kertomaan Roundtreelle. Asiat mutkistuivat, kun Mattie kuoli useita kuukausia ulosmittauskanteen nostamisen jälkeen.
Roundtree väitti omistaneensa kiinteistön nyt vapaasti. Pankki ei suostunut ja halusi hänen maksavan maksamattoman asuntolainan.
mitä nyt tapahtuu? Oikeuden mukaan Floridan lain mukaan yhteisvuokralaisen etu päättyy hänen kuoltuaan ennen toista yhteistä vuokralaista.
asuntolaina yhteisvuokralaisen korosta oli lainanantajan hallussa oleva ”tappiollinen korko”. Kun Mattie kuoli, panttioikeus päättyi, koska kiinnelainaajan hallussa olevat korot päättyivät lain nojalla.
pankki hävisi. Tuomioistuin hylkäsi ulosmittauskanteen (ja vahvisti sen muutoksenhaussa).
2. Myy se tuntemattomalle.
yksi tapa lopettaa yhteinen vuokrasuhde Floridan kiinteistössä on myydä osuutensa kiinteistöstä tuntemattomalle. Se on täysin sallittua joku, joka omistaa asuinkiinteistöjä Floridassa myydä kiinnostuksensa kenelle tahansa heidän valitsemansa. ISÄ, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. TT. Sovellus. 1969).
lisäksi Floridassa asuinkiinteistöjen yhteinen vuokralainen voi myydä osuutensa kiinteistöstä täysin tuntemattomalle ilman muiden yhteisten vuokralaisten suostumusta. Harelik vastaan Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. TT. Sovellus. 1976).
Äiti myy yhteisen osuutensa tuntemattomalle
tapauksessa Harelik vastaan Teshoney Esther Lawrence välitti Volusian piirikunnassa olevaa omaisuutta Charles Harelikille ja tämän äidille Stella Harelikille. Stella oli leski. Kauppakirja oli täsmällinen, sillä se välitti traktaatin äidille ja pojalle yhteisinä vuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus, eikä nimenomaan yhteisinä vuokralaisina.
hieman myöhemmin rouva Harelik välitti kiinnostuksensa kiinteistöön Lila Teshoneylle. Rouva Harelik säilytti kaupan yhteydessä kuolinpesän. Charles ei ollut mukana tässä.
Stella Harelik kuoli. Charles vaati täyttä omistusta ja Lila sanoi ei, hänelläkin oli omistusosuus. Charles nosti oikeusjutun saadakseen oikeuden päättämään, kenellä oli laillinen omistusoikeus maahan.
oikeus pohti, voisiko Harelikin Leski perua tämän sopimuksen, jolla maa luovutettiin yhteiseksi vuokrasopimukseksi ja jolla oli oikeus jäädä eloon yksin.
Voiko joku, joka omistaa maata JTWRO: na, yksipuolisesti irtisanoa eloonjäämisoikeuden? Kyllä.
vedoten Floridan korkeimpaan oikeuteen selityksessään oikeus katsoi, että Floridan lain mukaan yhteinen vuokralainen voi tuhota eloonjäämisoikeuden. Edellytyksenä on, että kun hän tekee niin, hänen on lopetettava kiinnostuksensa tavalla, joka estää häntä vaatimasta eloonjäämisellä mitään kiinnostusta yhteisen vuokrasuhteen kohteeseen.
koska äiti oli siirtänyt osuutensa siten, että jos hänen poikansa olisi menehtynyt, hän ei voisi vaatia täyttä JTWROS-titteliä, oli yhteinen vuokrasuhde päättynyt. Oikeus kutsui lopettamista äidin ja pojan” ykseydeksi ” maan osaomistajina.
niin, voit irtisanoa yhteisen vuokrasopimuksen Floridan maassa, Jos siirrät kiinnostuksesi tuntemattomalle, koska olet tehnyt sen, minkä oikeus katsoo tuhonneen ”omistusoikeuden yhtenäisyyden” yhteisten vuokralaistesi kanssa.
2. Siirrä se toiselle yhteisvuokralaiselle.
toinen tapa lopettaa Floridan kiinteistöjen yhteisomistus on, että yksi osaomistaja välittää omistusosuutensa toiselle yhteisvuokralaiselle (tai vuokralaisille). Jos yhteisomistajia on useita, niin niiden, jotka eivät ole mukana kaupassa, ei tarvitse tietää luovutuksesta saati hyväksyä sitä. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. TT. Sovellus. 1991).
Countrywide Funding Corp. v. Palmer
Countrywide nosti kanteen floridalaista kiinteistöä vastaan, joka oli äidin Adelina Hentzschelin ja hänen poikansa Jose Bacan yhteisessä kauppakirjassa.
kauppakirja oli täsmällinen, että äiti ja poika omistivat kodin yhteisinä vuokralaisina, joilla oli Asumisoikeus. Alun perin Äiti Adelina oli ostanut kiinteistön ja sitten jättänyt kauppakirjan JTWROINA itselleen ja pojalleen Joselle.
myöhemmin tehtiin toinen kauppakirja. Tämä oli luovutuskirja äidiltä ja Pojalta Jose Bacalle.
tämän Luovutusvaatimuksen jälkeen Jose sai Essex Mortgage Companyltä asuntolainan, jonka jälkeen se jälleenrahoitettiin Bayside Federal Savings and Loan-lainalla. Bayside antoi lainan Countrywidelle.
sitten Jose Baca kuoli. Asuntolainoja ei maksettu. Lainanantaja, koko maassa, ulosmitattu.
ulosmittauskanteessa todistettiin, että luovutuskirja oli väärennetty. Äiti Adelina ei ollut allekirjoittanut kauppakirjaa. Jose oli kuitenkin tehnyt niin.
allekirjoittamalla kyseisen kauppakirjan, oliko Jose irtisanonut yhteisen vuokrasopimuksen, jossa oli oikeus jäädä eloon äitinsä kanssa? Kyllä.
irtisanomissuoja irtisanoi yhteisen vuokrasopimuksen, jossa oli oikeus jäädä henkiin. Nyt hänen äitinsä omisti tontin yhteisenä vuokralaisena.
Josella oli valta muuttaa tuo JTWROS yhteiseksi vuokrasopimukseksi ilman äitinsä tietoa tai suostumusta. Hän irtisanoi JTWROS: in siirtämällä yhteisen vuokralaisosuutensa itselleen apurahan saajaksi.
lainanantajalla oli oikeus ulosmitata pojan jakamaton puolikas osuus yhteisestä vuokrasuhteesta, joka syntyi hänen itselleen tekemästään kauppakirjasta. Kahden viattoman, väärennyksen uhriksi joutuneen äidin ja rahaa lainanneen lainanantajan välillä oikeus asettui lainanantajan puolelle.
(muita tapoja lopettaa yhteinen vuokrasuhde on yksinkertaisesti omistusosuuden siirtäminen perheenjäsenelle. Myös yksi osaomistaja voi pyrkiä jakamaan Floridan kiinteistöjä. Osituksessa oikeus määrää kiinteistön myytäväksi, koska yksi yhteisvuokralainen on haastanut toisen oikeuteen kiinteistön yhteisomistuksen lopettamiseksi. Tämä tapahtuu yleensä silloin, kun omaisuus on peritty, avioeron tai eron jälkeen tai kun osaomistaja estää hyvän kaupan kieltäytymällä myymästä kiinteistöä, vaikka se tuntuisi taloudellisesti järkevältä.
Mitä Sinun Pitäisi Tehdä?
hyvä neuvo, Jos kohtaat yhteisen vuokrasuhdeongelman, on ainakin puhua kokeneen floridalaisen kiinteistöjuristin kanssa saadakseen tietoa oikeuksistasi. Useimmat kiinteistöjuristit, kuten Larry Tolchinsky, tarjoavat ilmaisen ensimmäisen kuulemisen (puhelimitse tai henkilökohtaisesti, kumpi haluat) vastaamaan kysymyksiisi.
_______________
