Omavuokrausansan välttäminen

toimittaja: Anthony S. Bakale, CPA, MT

passiivisen toiminnan häviämissääntöjen selaaminen voi olla ajoittain pelottava tehtävä. Monet veronmaksajat eivät oikein ymmärrä sääntöjä tai niiden mahdollista vaikutusta liiketoimiin ja investointeihin. On vivahteita, joita ei käsitellä etukäteen, mutta joilla voi olla merkittäviä kielteisiä verovaikutuksia.

yksi noista vivahteista on itsevuokrauksen käsittely passiivisen toiminnan menettämistä koskevien sääntöjen mukaisesti. Monet ammatinharjoittajat ovat tietoisia itsevuokraussäännöistä, mutta on tilanne, joka voi aiheuttaa tahattoman rajoituksen. Tässä kohdassa esitetään yleistä taustaa passiivista toimintaa koskevista säännöistä ja omavuokrausta koskevasta säännöksestä ja käsitellään niitä seurauksia, joita aiheutuu yrityksen myynnistä, kun omavuokraamon omaisuus säilytetään.

useimmat keskimarkkinayhtiöt ovat tiiviisti omistettuja perheyrityksiä, ja niillä on osakkeenomistajia/omistajia, joilla on vaihteleva osuus yhtiössä. Flow through losses, shareholder transactions, and the sale of the company are just a few of the reasons that advertising such companies need to be considered of the passive activity loss rules under Sec. 469, their limitations, and planning opportunities.

sec 469: n mukaan passiivisen toiminnan tappiota tai passiivisen toiminnan luottoa ei sallita, paitsi passiivisten tulojen osalta. Tämä kuulostaa aika perusasialta, mutta mieti hetki, millaisia mahdollisia ongelmia veronmaksaja voi kohdata. Mihin kysymyksiin on vastattava? Mitä pitää tapahtua, jotta kauppa hoidetaan edullisimmalla tavalla?

mitä on passiivinen toiminta?
mitä tapahtuu itse vuokratussa tilanteessa?
loukku 1—Loukkutappiot
ansa 2-Käyttövuokraa saavan yrityksen myynti, jonka Kiinteistöt säilyvät
päätelmä
EditorNotes

mitä on passiivinen toiminta?

luvun 469 kohdan c alakohdassa säädetään, että passiivisella toiminnalla tarkoitetaan toimintaa, johon liittyy sellaista kauppaa tai liiketoimintaa, johon verovelvollinen ei olennaisesti osallistu. Luvun 469 kohdan c alakohdan 2 alakohdassa todetaan, että passiivinen toiminta sisältää kaiken vuokraustoiminnan.

olennaista osallistumista ei ole selkeästi määritelty koodissa. Sec. 469 kohdan h alakohdan 1 alakohdassa säädetään, että verovelvollisen katsotaan osallistuvan toimintaan aineellisesti vain, jos verovelvollinen osallistuu toimintaan säännöllisesti, jatkuvasti ja merkittävällä tavalla. Tämä on tosiasioiden ja olosuhteiden määrittämistä, mutta on olemassa väliaikaisia säännöksiä, jotka antavat paljon yksityiskohtaisempia ohjeita materiaalisen osallistumisen selkeään määrittämiseen.

veronmaksajan osuuden on täytettävä tietyt vaatimukset. Toiminta, jota omistaja ei tavallisesti tee, tai sijoittajan toiminta eivät täytä vaatimuksia. Veronmaksajan toiminnan on oltava aktiivista omistajaa, joka osallistuu suoraan toiminnan päivittäiseen johtamiseen.

mitä tapahtuu itse vuokratussa tilanteessa?

monet veronmaksajat, jotka omistavat toimivan yrityksen, omistavat myös oheiskiinteistöjä. Rakennus ja maa voidaan omistaa erillisenä kokonaisuutena eri syistä. Jos toiminnot ja kiinteistö ovat erillisissä yksiköissä, miten läpivirtaustuottoa tai-tappiota käsitellään passiivisen toiminnan tappiota koskevien sääntöjen mukaisesti? Jos operoiva yhtiö on yhteisö, johon osakkeenomistaja osallistuu aktiivisesti päivittäin, useimmissa tapauksissa osakkeenomistajan katsotaan osallistuvan olennaisesti tähän toimintaan. Pääsääntö on, että vuokrakiinteistöt ovat passiivista toimintaa. Tiettyjä kiinteistöalan ammattilaisia koskee yksi poikkeus, toinen on omavuokrasääntö. Aiheuttaako siis pelkästään näiden kahden toiminnon omistaminen erillisissä yksiköissä erilaisen kohtelun kohdassa 469 kuin kiinteistön omistaminen yhdessä yksikössä?

vastaus on kyllä. Temp. Säännöt. Sec. 1.469-2t (f) (6) kattaa itse vuokrattujen liiketoimien käsittelyn. Siinä säädetään, että verovelvollisen bruttovuokraustuloja verovuodelta omaisuuserästä, joka on yhtä suuri kuin nettovuokraustuloja kyseiseltä omaisuuserältä, ei pidetä passiivisena toimintana, jos omaisuus on

1. Vuokrattu käytettäväksi elinkeinotoiminnassa, johon verovelvollinen olennaisesti osallistuu verovuoden aikana; ja

2. Ei ole kuvattu Temp. Säännöt. Pääluokka 1.469-2t (f) (5), joka kattaa kehittämistoimintaan liittyvät vuokratut kiinteistöt.

sitä, mitä tavallisesti pidetään passiivisesta toiminnasta saatuna tulona, pidetään ei-tappiollisena tulona, koska omistaja osallistuu olennaisesti liiketoiminnan vuokraajayhteisöön. Tämä sääntö näyttäisi saattavan verovelvolliset, jotka sijoittavat elinkeinotoiminnassaan tai liiketoiminnassaan käytetyn kiinteistön erilliseen yksikköön, tasavertaiseen asemaan niiden verovelvollisten kanssa, jotka säilyttävät kiinteistön samassa yksikössä liiketoiminnan kanssa. Koska liiketoiminnasta saatavat tulot (tai tappiot) olisivat nonpassiivisia, vaikuttaa perustellulta, että kiinteistötoimintaan ”siirretyt” tulot olisivat myös nonpassiivisia. Tämä säännös ei kuitenkaan kata vuokraustoiminnasta mahdollisesti aiheutuvia tappioita. Omavuokraussäännön mukaan vuokratappiot katsotaan edelleen passiivisiksi tappioiksi, jotka voidaan vähentää vain passiivisten tulojen osalta, kun taas tulot katsotaan ”aktiivisiksi tuloiksi” (Carlos, 123 TC 275 (2004)).

loukku 1—Loukkutappiot

veronmaksajien on oltava tarkkana käyttäessään omavuokraustapahtumaa. Oletetaan, että verovelvollisella on kiinteistön vuokraamisesta aiheutuva tappio yritykselle, johon hän olennaisesti osallistuu. Tähän tappioon sovelletaan passiivista tappiota koskevia sääntöjä, joten jos kuluvan vuoden muita passiivisia tuloja ei ole, tappio ei ole vähennyskelpoinen, vaan se on lykätty ja siirretty tuleville verovuosille. Näin on, vaikka verovelvollinen voi saada tuloja toiminnasta, jolle hän vuokraa kiinteistön. Jos verovelvollinen saa seuraavana vuonna nettovuokratuloja kiinteistöstä, joka on vuokrattu siihen liittyvään toimintaan, johon verovelvollinen olennaisesti osallistuu, tuloa pidetään aktiivisena tulona.

Tämä aktiivinen tulo voidaan korvata toiminnasta aiheutuvilla passiivisilla tappioilla, joita ei kuitenkaan voida korvata muusta toiminnasta aiheutuvilla passiivisilla tappioilla. Jos verovelvollinen on suunnitellut suojaavansa osan tuloistaan käyttämällä omavuokrausjärjestelyä muiden passiivisten toimintojen tappioilla, verovelvollinen on langennut omavuokrausloukkuun. Jos veronmaksaja on myös suunnitellut käyttävänsä vuokraustoiminnasta syntyneitä tappioita kuittaamaan aktiivisen liiketoiminnan toiminnasta saatuja tuloja, hän on jälleen langennut itsevuokrausloukkuun.

toisessa tapauksessa helppo ratkaisu olisi yhdistää vuokraustoiminta ja toiminta joko todellisen oikeudellisen sulautumisen kautta tai tekemällä valinta toimintojen yhdistämiseksi. Verovelvollinen voi valita vain sen vuoden toiminnan yhteenlaskemiseksi, jona verovelvollinen ilmoittaa toiminnasta. Vaalit edellyttävät virallisen lausunnon liittämistä palautukseen.

laillinen sulautuminen voidaan toteuttaa eri muodoissa ja eri aikoina, joista jokaisella on omat veroseuraamuksensa, jotka eivät kuulu erän soveltamisalaan.

ansa 2-Käyttövuokraa saavan yrityksen myynti, jonka Kiinteistöt säilyvät

Voiko verovelvollinen välttää omavuokrausloukun sen jälkeen, kun käyttövuokraa ottava yritys on myyty? On melko tavallista, että Keskihintainen yritys myy liiketoiminnan (tai liiketoiminnan omaisuuden), mutta säilyttää kyseiseen liiketoimintaan liittyvät kiinteistöt. Kaupan jälkeen myyjä jatkaa kiinteistön vuokraamista ostajalle, joka hoitaa nyt liittymätöntä liiketoimintaa.

tyypillisesti osana kokonaiskauppaa myyjä neuvottelee uudelleen kiinteistön vuokrasopimuksen, jos se on aiemmin ollut operatiivisen yksikön ulkopuolella, tai tekee vuokrasopimuksen, jos se on aiemmin ollut osana operatiivista liiketoimintaa, uuden ostajan kanssa. Uusi vuokrasopimus, josta myyjä neuvottelee markkinaehtoisesti, luo yleensä positiivista kassavirtaa myyjälle ja nettovuokratuottoa. Usein myyjä (ja hänen neuvonantajansa) uskovat, että tämä tulo (vuokraustoiminnasta ulkopuolisen kolmannen osapuolen kanssa) luo passiivista tuloa, joka voidaan suojata muilla passiivisilla tappioilla, joita myyjällä on tai aikoo tuottaa vuosien kuluttua myynnistä.

edellä kuvatun itsevuokraussäännön mukaan jos verovelvollinen osallistuu olennaisesti johonkin toimintaan, kiinteistön vuokraamisesta toimintaan kertyvää nettovuokratuloa pidetään ei-palkkatulona (aktiivisena). Tässä tapauksessa verovelvollinen ei ole enää mukana liiketoiminnassa; edellä esitettyjen materiaalisten osallistumissääntöjen mukaan Temp. Säännöt. Sec. 1.469—5T(a)(5) – jos verovelvollinen on osallistunut olennaisella tavalla toimintaan viiden viime 10 verovuoden aikana, verovelvollisen katsotaan osallistuneen olennaisesti kuluvana vuonna. Näin ollen jos liiketoiminnan harjoittaminen on edelleen ”erillistä toimintaa” ostajan käsissä, verovelvollinen on edelleen olennainen osa toimintaa sen jälkeen, kun se on myyty 5/10 vuoden säännön mukaisesti kyseisen ajanjakson päättymiseen saakka. On tärkeää muistaa, että passiivista toimintaa koskevien sääntöjen mukaan operatiivisen liiketoiminnan ei tarvitse olla erillinen yksikkö, jotta se voidaan katsoa erilliseksi toiminnaksi.

koska veronmaksaja suunnitteli vuokratulojensa suojaamista muilla passiivisilla tappioilla, on veronmaksaja jälleen langennut itsensä vuokraamisen ansaan. Muut passiiviset tappiot, joita verovelvollisella on tai tulee olemaan, ovat käyttökelvottomia vuokratuloja vastaan vähintään viiden vuoden ajan myyntipäivästä. Jos kiinteistö myydään tänä aikana, mahdollinen myyntivoitto katsotaan myös itse vuokratusta kiinteistöstä saatavaksi tuloksi ja siten aktiiviseksi.

päätelmä

liiketoimet, joihin voidaan soveltaa passiivista tappiota koskevia sääntöjä, on tutkittava huolellisesti. Usein yksinkertaiselta vaikuttava asia on täynnä poikkeuksia, jotka voivat aiheuttaa tuhoa hyvälle verosuunnittelulle. Veroalan toimijoiden olisi oltava tietoisia luvun 469 mukaisiin yleisiin sääntöihin tehtävistä monista poikkeuksista ja mahdollisista mahdollisuuksista suunnitella tai käyttää niitä hyödyksi. Omavuokrausloukku on vain yksi esimerkki niistä monista poikkeuksista, joita näihin sääntöihin on haudattu asetuksiin ja väliaikaisiin määräyksiin. Huolellisella analyysillä voidaan usein välttää kalliit virheet.