Richard Lawson
Costar News
n harvinaisen lämmin Talvipäivä Memphisissä, Tennesseessä kymmenet ihmiset mylläsivät entisen Searsin kauppa-ja jakelukeskuksen ympärillä ja muuttivat sen urbaaniksi vertical villageksi.
kävellessään taiteen peittämien seinien ohi he pysähtyvät pieneen ruokakauppaan tai käyvät syömässä yhdessä useista ruokapaikoista ennen kuin lähtevät kotiin rakennuksen yhdestä toimistosta.
muut suuntaavat hammaslääkäri-tai lääkäriaikoihin tai taidetunnille. Opiskelijat charter high school siellä huddle ystäviensä kanssa Päivän viimeisen kellon jälkeen, joista jotkut lopulta suuntaavat jopa asunnot, joissa heidän perheensä asuvat.
ne tuovat elämää kunnostautuneelle 93-vuotiaalle, 1.5 miljoonan neliön rakennus nimeltä Crosstown Concourse muutaman kilometrin päässä Memphisin keskustasta, Mississippijoen varrella sijaitsevasta kaupungista, joka tunnetaan bluesmusiikista, Elvis Presleystä ja FedExistä. Taiteeseen, terveydenhuoltoon ja koulutukseen keskittyvä kylä on osa yhä vahvempaa trendiä ympäri maata, joka antaa vanhoille kaupunkirakennuksille uuden ja erilaisen elämän.
, mutta helppoa se ei ollut. Crosstown Concourse kesti seitsemän vuotta konseptista loppuun ainutlaatuisella kehitystiimillä, johon kuului taidehistorian professori, taiteilija ja Holiday Innin perustajan Kemmons Wilsonin pojanpoika.
he kokosivat 30 eri rahoituslähteestä 210 miljoonaa dollaria muuttaakseen rakennuksen takaisin taloudelliseksi ankkuriksi, joka se oli ollut vuosikymmeniä niin naapurustossa kuin kaupungissakin.
the Curb Market on Crosstown Concoursen asukastava ruokakauppa. (Richard Lawson/CoStar)
monimutkaisuuden kannalta ”tämä juttu oli listojen ulkopuolella”, sanoi Jim Howard, toimitusjohtaja Dudley Ventures, Phoenix-pohjainen yritys erikoistunut liittovaltion verohyvityksiä ja osa Crosstown Concourse rahoitus yhdistelmä.
Crosstown, joka sai nimensä risteävistä vaunuradoista, kun niitä oli midtown Memphisin kaupunginosassa, kärsi Searsin lopetettua liikennöinnin vuonna 1993. Kiinteistöt myymälän ympärillä tyhjenivät ajan myötä alueen painamiseksi.
”se oli aika raskas taakka ympäröivän yhteisön nilkan ympärillä”, sanoi Todd Richardson, Crosstown Concourse co-perustaja, joka oli ottanut virkavapaata taidehistorian opettamisesta Memphisin yliopistossa, Kun hän kokosi sopimusta. ”Sillä oli valtava negatiivinen vaikutus kiinteistöjen arvoihin.”
nykyään rakennuksessa työskentelee noin 1 500 ihmistä ja noin 3 000 ihmistä tulee ja menee rakennuksesta päivittäin.
vuokrattavaa liiketilaa on enää vähän ja ylimpien kerrosten 265 sekataloasuntoa ovat täynnä.
julkinen taide tervehtii Church Health-kirkkoon saapuvia potilaita Crosstownin Hallin pohjakerroksessa. (Richard Lawson / CoStar)
toimiston vuokralaisiin kuuluu St. Jude Children ’ s Research Hospitalin varainkeruuorganisaatio, American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, terveydenhuollon tarjoaja niille, joilla ei ole vakuutusta; Methodist Le Bonheur Healthcare; ja NexAir, kaasujen ja hitsaustarvikkeiden jakelija.
koulutuksen vuokralaisia ovat Memphisin Opettajaresidenssi, uskoon perustuva, nelivuotinen opettajavalmisteluohjelma; Christian Brothers Universityn satelliittikampus; ja Crosstown High School, charter-koulu, jossa oppiminen tapahtuu opiskelijavetoisten projektien kautta.
on sekoitus vähittäiskaupan vuokralaisia, kuten Päivittäistavarakauppa, FedExin toimipiste, at&T-myymälä, naulapatukka ja luottolaitos. Niitä ripotellaan lukuisten ruokavaihtoehtojen joukkoon. Liikuntaharrastusta varten Rakennuksessa on tilaa NMKY: lle.
Richardson asuu rakennuksessa perheensä kanssa. Hänen tyttärensä käy lukiota. Hänen toimistonsa on toisessa kerroksessa.
hän sanoi, että on aikoja, jolloin hän tajuaa, että kolme tai neljä päivää kuluu poistumatta rakennuksesta, ja ajattelee: ”minun on lähdettävä rakennuksesta.”
Big Memphis Employer
Sears oli 1920-luvulla laajentanut toimintaansa ympäri maata suurten luetteloiden jakelukeskusten myötä, joihin kuului vähittäiskauppoja.
yhtiö pyrki luomaan verkoston, joka ulottuisi nopeammin maaseudulle. Sen Memphis-operaatio palveli Tennesseetä ja ympäröiviä osavaltioita.
käytännössä se oli Amazon ennen internetiä. Seattlelainen vähittäiskauppias on Searsin tapaan vuokrannut ja rakentanut suuria jakelukeskuksia eri puolille maata laajentaakseen verkostoaan päästäkseen lähemmäs asiakkaita ja nopeuttaakseen toimitusaikoja jopa vuorokauteen. Sen sijaan kuuluisa Sears luettelo 100 vuotta sitten, näinä päivinä ihmiset tilata kotoa kotiinkuljetukseen kautta Amazonin vähittäiskaupan verkkosivuilla.
sattumalta Amazon ilmoitti äskettäin suuresta jakelukeskuksesta noin 10 mailia koilliseen Crosstownin Hallista Raleighin kaupunginosassa. Amazonin jakelukeskuksen maanpinnan tason odotetaan olevan 865 000 neliötä, mutta rakennuksen mezzanines työntää kokonaistilaa noin 2,1 miljoonaan neliöön.
avautuessaan myöhemmin tänä vuonna Amazon sanoi, että siellä työskentelee 1 000 ihmistä.
se on sama työntekijämäärä kuin Searsilla oli ensimmäisenä työpäivänään vuonna 1927, kun se avasi ensimmäisen osan, 180 päivässä rakennetun 650 000 neliön rakennuksen. Sears rakensi vuosien varrella lisäyksiä, jotka yli kaksinkertaistivat tuon tilan.
mutta Searsin alamäki alkoi hitaasti, kun kuluttajien ostotottumukset alkoivat muuttua ja lopulta Sears poistui rakennuksesta vuonna 1993.
toisin kuin jakelukeskusten utilitaristinen Amazon, Sears jätti jälkeensä art deco-tyyliin suunnitellun rakennuksen, jonka keskipisteenä toimi suuri torni.
Old Is New
Sears rakennutti samanlaisia rakennuksia muun muassa Dallasiin, Houstoniin, Kansas Cityyn, Minneapolisiin, Los Angelesiin, Bostoniin, Atlantaan ja Seattleen. Ja monet on kunnostettu uusiin käyttötarkoituksiin.
Kahvikauppias Starbucks siirsi pääkonttorinsa entiseen Searsiin Seattleen. Atlanta-pohjainen kehittäjä Jamestown kunnostettu Atlanta building osaksi Ponce City Market. Searsin rakennuksella oli sama alkuperäinen arkkitehti kuin Memphisin rakennuksella. Houstonissa aloitettiin viime vuonna työt entisen art deco Sears 4201 Main St.: n muuttamiseksi innovaatiokeskukseksi.
mutta ne eivät ole ainoita mukautuvia uusiokäyttöprojekteja ympäri maata. Miljoonia neliömetrejä enemmän historiallisia rakennuksia on kunnostettu, ja vielä enemmän voitaisiin saneerata.
”markkinat syleilevät vanhaa tilaa uudella innolla”, sanoi Ed McMahon, vanhempi tutkija Washingtonissa sijaitsevasta Urban Land Institutesta.
Ponce City Market sekoittaa uudisrakentamisen ja entisen Sears-rakennuksen muutostyöt Atlantassa. (CoStar)
McMahon sanoi, että luovat yritykset pitävät tilasta, joka tuntuu aidommalta kuin uusi, ja vanhoissa rakennuksissa on yleensä suuret pohjapiirrokset, joiden avulla tilaa voi helposti muokata. Chicagon pitkään tyhjillään olleen vanhan Pääpostitoimiston 600 miljoonan dollarin kunnostaminen on esimerkki, hän sanoi.
Apteekkiketju Walgreens allekirjoitti vuokrasopimuksen pääkonttoristaan 2,8 miljoonan neliön sekakäyttöisen remontin sijoittamiseksi. San Franciscossa toimiva kyytipalveluyhtiö Uber solmi 450 000 neliön vuokrasopimuksen Chicagossa sijaitsevasta suuresta keskuksesta.
toisessa esimerkissä rakennuttajat muuttivat osan entisestä Buffalossa New Yorkissa sijaitsevasta mielisairaalasta, joka avattiin vuonna 1872 Hotel Henry Urban Resort Conference Centeriksi. McMahonin mukaan kiinteistö oli ollut ” New Yorkin suurin valkoinen elefantti.”Alueella on kunnostettavia rakennuksia.
Ford Motor Co. on kunnostamassa entistä Michiganin keskusasemaa, joka avattiin vuonna 1913 Detroitissa tutkimuskeskukseksi.
varastojen määrän mittaaminen on haastavaa, sanoi K. C. Conway, CCIM-instituutin pääekonomisti, organisaatio, joka tarjoaa kursseja ja sertifiointia liikekiinteistösijoitusten myyjille.
”monet näistä diileistä luokitellaan uusiksi”, mikä heittää numerot pois, Conway sanoi. Hänen mukaansa adaptiivisen uudelleenkäytön osuus kaikesta kiinteistökehityksestä on noin 5-7 prosenttia.
monet historiallisista kohteista sijaitsevat kaupunkikeskuksissa, joissa avomaan saatavuus on vähäistä ja tonttikustannukset ovat sen seurauksena nousseet. Se on auttanut kehittäjiä kiinnostumaan historiallisten rakennusten lisäksi myös tyhjien ja vanhentuneiden rakennusten mukautuvasta uudelleenkäytöstä.
Conwayn mukaan Adaptiivinen uudelleenkäyttö maksaa yleensä noin 15-20 prosenttia vähemmän kuin uudisrakentaminen ja se voi olla nopeampi toteuttaa. Paikalla on jo esimerkiksi vesi-ja viemäri-sekä sähköjärjestelmiä.
näissä rakennuksissa vuokralaisilla on tapana viipyä pidempään kuin uudessa tilassa ja käyttää enemmän rahaa tilan parantamiseen, hän sanoi lisäten, että ”he ovat tehneet erittäin tunnollisen päätöksen” mennä tilaan.
hankkeet auttavat myös vihreässä ja kestävässä rakentamisessa, erityisesti LEED-sertifiointia tavoiteltaessa.
”koko ilmastotoiminnan takia olemassa olevan rakennuksen kunnostaminen vie paljon eteenpäin hiilijalanjäljen pienentämisessä”, McMahon sanoi.
haastava projekti
crosstownin Hallista tehdyn dokumentin alussa Lafayette Draper, entinen Sears Crosstownin työntekijä, istui rakennuksessa ennen vieroitusta, sanoi haluavansa nähdä rakennuksen tulevan takaisin, että se tekisi yhteisölle paljon hyvää.
”se on hyvä rakenne”, hän sanoi. ”Se on jykevä. Niin on. Tänne voi laittaa mitä vain.”
, mutta tarvittiin herculealainen yritys edetä ja saada rahoitus. Tällaiset suuret historialliset projektit ovat Conwayn mukaan poikkeuksellisen vaikeita toteuttaa ennen kaikkea siksi, että kaupan rahoitus on monimutkaista.
Crosstown Concourse todisti sen ja enemmänkin. Conway näki sen itse. Ennen kuin hänestä tuli CCIM: n pääekonomisti, hän työskenteli rahoituksessa senior vice president for credit risk management-yksikössä Atlantassa sijaitsevassa SunTrust Bankissa, joka on nykyään nimeltään Truist Bank ja jonka pääkonttori sijaitsee Charlottessa, Pohjois-Carolinassa.
”sinulla todella täytyy olla paikallinen raskassarjalainen”, jolla on hyväntahtoinen mieli saada näin suuret kunnostusprojektit tehtyä, Conway sanoi.
hän sanoi, että riskiluonne tekee niistä haasteen välttämättömille vakuutusmaksuille rahoitussopimuksissa. Henkivakuutusyhtiöt ja muut institutionaaliset sijoittajat ovat tyypillisesti vältelleet niitä tämän seurauksena, Conway sanoi.
Crosstownin hallissa on neljä atriumia, jotka on luotu poistamalla osia vanhasta betonilattiasta. (Richard Lawson/CoStar)
Memphisissä sijaitsevan entisen Sears Buildingin kanssa Staley Cates, Memphisin Southeastern Capital Managementin varapuheenjohtaja, osti sen vuonna 2007 3,5 miljoonalla dollarilla hyväntekeväisyysoperaatio mielessään.
pari vuotta myöhemmin Richardson ja paikallinen taiteilija Christopher Miner perustivat Crosstown Arts-nimisen yleishyödyllisen järjestön, jonka tavoitteena oli luoda nykytaiteen keskus entiseen Searsiin.
he saivat toteutettavuustutkimuksen valmiiksi vuoden 2010 loppuun mennessä. Ihmiset olivat skeptisiä, että se voisi tapahtua, kun otetaan huomioon, että maa oli nousemassa suuresta lamasta, Richardson sanoi. Itse asiassa huomattava paikallinen rakennuttaja Henry Turley kertoi Catesille, että hänen paras keinonsa oli purkaa rakennus ja aloittaa alusta.
Turleyn merkittäviä kehitysvaiheita ovat muun muassa Harbor Town, Mud Islandin Uusi kaupunkikehitys uptown Memphisiä vastapäätä sekä keskustaan vuonna 1925 rakennetun Cotton Exchangen uudelleenrakentaminen.
, mutta Richardson ja Miner painoivat eteenpäin. He aloittivat yhteisön tuella järjestämällä usein taidenäyttelyitä ja musiikkiesityksiä rakennuksen ulkopuolella ja sisällä.
McLean Wilson, Holiday Innin perustajan Kemmons Wilsonin pojanpoika, yhdisti itsensä Richardsonin ja kaivosmiehen kanssa auttaakseen saamaan kehitys-ja rahapuolen rullaamaan. Vuonna 2007 Wilson oli palannut Memphisin-kotiinsa ja liittynyt perheyritykseen, joka oli monipuolistunut hotellien lisäksi ravintoloiksi, teknologiayrityksiksi ja panimoksi.
Tony Bologna, paikallinen arkkitehti ja konsultti, joka oli toiminut turleyn kehitysjohtajana Harbor Townissa ja muissa projekteissa, liittyi kehitystiimiin yhdessä Memphisläisen arkkitehtitoimisto LRK: n ja Vancouverissa toimivan Arkkitehtitoimisto dialogin kanssa.
rahoituksen vetäminen
lopulta vuokralaiset, kuten terveydenhuoltoyhtiöt, suostuivat, mutta hekin olivat skeptisiä, Richardson sanoi. Ennakkoasennus auttoi niitä hitaasti houkuttelemaan erilaisia rahoituslähteitä.
Memphisin kaupunki hyväksyi 15 miljoonan dollarin investoinnin hankkeeseen. SunTrust johti 80,5 miljoonan dollarin hankintaa, johon kuului seitsemän muuta pankkia.
SunTrust Community Capital, pankin verohelpotuksia käsittelevä haara, hoiti 56 miljoonaa dollaria new markets-verohelpotuksia tuoneen liittovaltion ohjelman, joka kohdistuu pienituloisille alueille ja antaa sijoittajille tauon tuloverotuksessa. Dudley Ventures ja neljä muuta yritystä olivat mukana tuossa 56 miljoonassa dollarissa.
newyorkilainen Goldman Sachs sijoitti hankkeeseen 36,5 miljoonaa dollaria historiallisiin verohyvityksiin.
kun ne saivat kaikki sitoumukset, ne juoksivat kohti joulukuun määräaikaa. 31, 2014, lopettaa kaikki rahoitus. Jos ne myöhästyisivät määräajasta, se tarkoittaisi, että suuri osa rahoituksesta vanhenisi. He työskentelivät pitkälle kuukauteen.
kirkkaanpunaiset teräksiset portaat vievät Crosstownin Hallin toiseen kerrokseen. (Richard Lawson/CoStar)
riittää kun sanon, että mukana oli paljon lakimiehiä ja pankkiireja. Toinen perustaja Richardson sanoi, että hän ja Wilson oli viikoittain konferenssipuhelu 55 ihmiset, enimmäkseen lakimiehet, kuuden kuukauden ennen sulkemista.
yksi muutos dokumentissa repesi kaiken läpi. ”Ei ollut mitään helppoa vetää sitä yhteen”, Dudley Venturesin Howard sanoi.
Conwayn mukaan Memphisin kaupunki päätti myöhään, että se haluaa omistaa rakennuksen alla olevan maa-alueen. Se vaati ison muutoksen maanvuokraukseen, mikä ei ollut helppo tehtävä.
kaikki saatiin tehtyä vähällä. Kehittäjät murtautui Helmikuu. 21, 2015, samana päivänä, kun Sears rikkoi alkuperäisen rakennuksen vuonna 1927. Rakennustyöt päättyivät elokuussa 2017.
Elaine Parker, Cushman & Wakefield|Commercial Advisors-yhtiön kiinteistönhoitaja, kertoi 40 vuokralaisen muuttaneen rakennukseen samoihin aikoihin samassa kuussa. ”Täällä oli todella villiä elokuussa 2017”, Parker sanoi.
Crosstown Concoursen vaikutus on tuntunut. Läheiset kiinteistöt näkevät uutta elämää, koska kunnostaminen ja Crosstown Arts päästä suoraan ympäröivään naapurustoon, mukaan Nash Hassen, omistaja Grandpoint Realty.
Hassen edusti lyhyen kävelymatkan päässä sijaitsevaa liiketilaa, jonka Crosstown Arts vuokrasi, käytti rahaa vuokralaisten parantamiseen ja vuokrasi alivuokralaiseksi Black Lodgeen, suosittuun itsenäiseen videovuokraamoon, jossa on yli 30 000 nimikkeen elokuvakirjasto. Se myy kuukausittain jäsenyyksiä $10 ja on myös tapahtumapaikka.
isoja voittoja on tullut myös asuntopuolella. Hassen sanoi, että asuntoja voi ostaa 20 000-25 000 dollarilla ennen kuin remontti nyt myydään 100 000-150 000 dollarilla.
”muistan, kun ihmiset eivät voineet antaa taloa pois sillä alueella”, Hassen sanoi.
