I. Notice Requirements
on olemassa useita irtisanomisvaatimuksia, joita voidaan soveltaa tiettyyn ulosmittaustoimeen ja joita on noudatettava tarkasti ennen kiinnitystä ulosmittaustoimet voidaan aloittaa.
ensinnäkin joko velkakirjaan tai velkakirjan vakuutena olevaan kiinnitykseen sisältyy toisinaan sopimusilmoitusvaatimuksia, jotka muodostavat ennakkoehdon ulosmittaustoimen aloittamiselle. On sanomattakin selvää, että lääkärin on luettava velkakirja ja kiinnitys ja vakuutettava, että sopimusilmoitusvaatimuksia on noudatettu, ennen kuin hän jatkaa asuntolainan ulosmittausprosessia.
toiseksi, ennen kuin asuntolaina voidaan ulosmitata Pennsylvaniassa, lainanantajan on annettava 30 päivän ilmoitus aikomuksestaan ulosmitata (tunnetaan myös nimellä Act 6 Notice), jolloin lainanottajalle annetaan mahdollisuus parantaa ja lainanantajaa kielletään perimästä irtisanomisaikana syntyneitä asianajokuluja. Katso Näytös. Nro 6, 1974, 41 P. S. § 403. ”Asuntolaina” määritellään 41 P. S.§: n 101 kohdassa.
9. elokuuta 2012 kuvernööri Corbett palautti Pennsylvania Housing Finance Agencyn (”PHFA”) hallinnoiman PA Homeowner ’ s Emergency Assistance Program-ohjelman (”HEMPA”). Näin ollen 2. lokakuuta 2012 alkaen vaaditaan laki 91-ilmoituksia. KS.vuoden 1983 laki nro 91 (sellaisena kuin se on muutettuna), 35 P. S. § 1680 ja sitä seuraavat kohdat. Act 91-tiedonannon muodon olisi oltava olennaisilta osiltaan PHFA: n verkkosivuilla olevassa muodossa. Lainanantajien on myös liitettävä luettelo neuvonta virastojen sovellettavan läänin, jossa kiinteistö sijaitsee. Jos näin ei tehdä tai läänejä lisätään, ilmoitus mitätöidään. Act 6-ilmoitusta ei tarvita, jos lähetetään Act 91-ilmoitus. Laissa 91 nimenomaisesti todetaan, että Act 91-ilmoitus on kaikkien muiden ilmoitusten sijasta. 35 P. S. §1680.403 c. ilmoitus on lähetettävä kiinteistössä sijaitsevalle kiinnelainaajalle(kiinnelainaajille) ja hänen postiosoitteeseensa, jos se on eri.
II. asuntolainan Ulosmittaustoimen aloittaminen
A. panttioikeuden prioriteetti
ennen ulosmittaustoimen aloittamista asianajajan on selvitettävä ulosmitattavan asuntolainan panttioikeusasema. Yleensä ulosmittaava asianomistaja ottaa omaisuuden sheriffin myynnin päättyessä ”alle ja alamaiseksi” kaikkiin aikaisempiin pantteihin.
kiinteää omaisuutta koskevat panttioikeudet ovat etusijalla toisiinsa nähden seuraavalla perusteella:
(1) Ostorahakiinnitykset siitä hetkestä, kun ne on toimitettu kiinnitykselle, jos ne on kirjattu kymmenen päivän kuluessa niiden päivämäärästä; muussa tapauksessa siitä hetkestä, kun ne on jätetty kirjattaviksi. Asuntolaina on ”ostorahalaina” siltä osin kuin se on:
I) kiinnitetyn kiinteistön myyjä on ottanut kiinnityksen varmistaakseen kauppahinnan maksamisen kokonaan tai osittain; tai
ii) muu kiinnitys, jonka muu kuin myyjä on ottanut varmistaakseen sellaisen rahan takaisinmaksun, jonka kyseinen henkilö on tosiasiallisesti maksanut kiinnittäjälle tai tämän puolesta sillä hetkellä, kun kiinnittäjä saa omistusoikeuden kiinteistöön, ja jota kiinnittäjä käyttää kyseisenä ajankohtana kauppahinnan maksamiseen kokonaan tai osittain, lukuun ottamatta sitä, että muu kiinnitys kuin omaisuus ei saa olla tässä jaksossa tarkoitettu ostorahakiinnitys, ellei nimenomaisesti niin ilmoiteta.
(2) muut kiinnelainat ja kiinnelainojen luonteiset deedit siitä lähtien, kun ne on jätetty kirjattaviksi.
(3)määrätystä rahasummasta annetut tuomiot alkaen siitä, kun tuomioistuin on ne kirjannut.
(4) epäsuotuisat tuomiot ja muut määräykset niiden antamisajankohdasta alkaen.
(5) Sovintoratkaisut siitä ajankohdasta, jona ne on kirjattu, jätetään tulematta.
(6) asiakirjat, jotka yhteisten perusteiden kirjaajan kanslian myöntäminä ja indeksoimina luovat panttioikeuksia kiinteää omaisuutta vastaan niiden antamisajankohdasta alkaen.
(7) muut asiakirjat, jotka yhteisten kanneperusteiden kirjaajan kansliaan syötettyinä tai jätettyinä ja indeksoituina luovat panttioikeuksia kiinteää omaisuutta vastaan siitä lähtien, kun ne on jätetty kirjattaviksi tai nostettaviksi.
42 Pa. Cons. Heti. Ann. § 8141
B. paikka
Pennsylvaniassa on pantava vireille asuntolainan ulosmittauskanne siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee. Isä.R. C. P., Sääntö 1142. (Jos ulosmitataan kiinteistöjä, jotka sijaitsevat useammassa kuin yhdessä läänissä, katso Pa.R. C. P., Sääntö 3131.)
C. Ulosmittausvalitus
ulosottokanteen kantaja on tyypillisesti asuntolainan nykyinen haltija eli alkuperäinen kiinnityksen saaja tai sen nykyinen luovutuksensaaja. Vastaajina ovat kiinnittäjä(t) (tai kuolleen kiinnittäjän henkilökohtainen edustaja, perillinen tai devisee) ja kiinteistön todellinen omistaja (tai jos hän on tuntematon, viimeisen kirjatun kauppakirjan saaja).
kantajan on mainittava valituksessaan seuraavaa:
(1) kantajan nimi, osoite ja ETU;
(2) vastaajien nimet, osoitteet ja edut;
(3) Jos nykyinen todellinen omistaja ei ole tiedossa, maininta tästä;
(4) alkuperäisen kiinnityksen osapuolten henkilöllisyys;
(5) kiinnityksen päivämäärä;
(6) jos ulosmitattava kiinnitys on kirjattu, ilmoitetaan kiinnityksen kirjaamispaikka ja sisällytetään kiinnitys viitteellisesti (KS.R. C. P., sääntö 1019 (G)). Jos sitä ei ole kirjattu, liitä jäljennös kiinnityksestä;
(7) toimeksiantojen päivämäärä;
(8)Jos toimeksiannot on kirjattu, ilmoitetaan kunkin toimeksiannon kirjaamispaikka ja lisätään viittaus. Jos niitä ei ole kirjattu, liitä mukaan jäljennös jokaisesta tehtävästä;
(9) kuvaus ulosmitattavasta kiinteistöstä;
(10) maksukyvyttömyyden erityinen keskiarvo;
(11) eritelty selvitys erääntyvästä määrästä;
(12) vaadittujen ilmoitusmääräysten, kuten lain nro 6 403 pykälän määräysten ja
(13), noudattamisen keskiarvo maksettavaa summaa varten. Katso Isää.R.CP, Sääntö 1147.
Pennsylvanian lain mukaan ei ole hyväksyttävää yhdistää ulosmittausperustetta mihinkään muuhun kanneperusteeseen yksittäisessä valituksessa. Isä.R. C. P., Sääntö 1146.
D. Prosessipalveluasiat
vastaajille on annettava tiedoksi siviilikanteisiin sovellettavien tavanomaisten sääntöjen mukaisesti. Isä.R. C. P., 1141 artiklan b alakohta. Tyypillisesti Pennsylvaniassa (Philadelphian ulkopuolella) syytettyjen on palveltava sheriffiä. Isä.R. C. P., 410 artiklan a alakohta. Jos henkilökohtainen tiedoksianto ei ole mahdollista, vastaaja voidaan antaa tiedoksi julkaisemalla, lähettämällä, kirjaamalla tai muulla tavalla, kuten tuomioistuin katsoo aiheelliseksi. Katso Isää.R. C. P., sääntö 410 yleensä.
Pa.R. C. P., sääntö 410(B)(3) säädetään, että jos vastaaja kiinnitys ulosmittaus toimia ei voida tiedoksi sovellettavan säännön mukaisesti, kantaja voi siirtää tuomioistuimen erityismääräys ohjaa tiedoksiantotapaa, joka voi sisältää palvelun lähettämällä kopion alkuperäisen prosessin kaikkein julkinen osa omaisuutta. Kanteeseen on liitettävä valaehtoinen lausunto, jossa ilmoitetaan vastaajan olinpaikan selvittämiseksi suoritetun tutkimuksen luonne ja laajuus sekä syyt siihen, miksi tiedoksiantoa ei voida antaa.
kantelu on annettava vastaajien lisäksi tiedoksi myös kaikille henkilöille, joiden on todettu pitävän hallussaan asuntolainan ulosmittauskanteen kohteena olevaa omaisuutta. Isä.R. C. P., 410 artiklan a alakohta.
E. Sovittelukonferensseilla
Pennsylvanialla ei ole osavaltion laajuista sovitteluohjelmaa. Maakunnat voivat vapaaehtoisesti päättää ottaa sellaisen käyttöön. Alueemme nykyiset kreivikunnat, joilla on sovittelukonferensseja, ovat seuraavat:
• Allegheny
o ulosmitatut lainanottajat voivat valita ohjelman soittamalla Alleghenyn kreivikunnan Talouskehitysosaston ”Save your Home Hotline” numeroon 1-866-298-8020. Siirry www.alleghenycourts.us lisätietoja. Valitse ”siviili”ja” kiinnitys Ulosmittausohjelma”.
• Blair
o lainaajat voivat valita ohjelman, mikä lykkää kaikkia menettelyjä sovittelun ajaksi.
• Bucks
o lainaajat voivat pyytää sovittelukonferenssia. Siirry www.buckscounty.org ja klikkaa ”Online-palvelut” ja kiinnitys ulosmittaus Harhautusohjelma lisätietoja.
• Butler
o lainaajat voivat soittaa kuumaan linjaan, puhua asumisneuvojalle ja pyytää sovittelukonferenssia. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html. o lainanottajat voivat osallistua konferenssiin asuntoneuvojan kanssa ja saada 30 päivän lykkäyksen ulosottoon. Oleskelun tarkoituksena on antaa lainanottajille aikaa työskennellä lainanantajan kanssa, jotta ulosmittaus voidaan välttää. Lisätietoja:
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html ja klikkaa ”hallinnollinen järjestys ja ilmoitus Ulosmittausohjelma”.
• Fayette
o lainanottajat voivat hakea 90 päivän lykkäystä asuntolainan ulosmittausmenettelyyn päästäkseen lainanantajan kanssa molempia osapuolia tyydyttävään sopimukseen asian ratkaisemiseksi. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o lainaajat voivat halutessaan osallistua ohjelmaan ottamalla yhteyttä asumisneuvojaan ja jättämällä pyynnön sovittelukonferenssista. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
* Lehigh
O tuomioistuin järjestää sovittelukonferenssin/asianhallintakonferenssin jokaisessa tukikelpoisessa asiassa, kun ulosmittausta koskeva valitus on jätetty. Lisätietoja: www.lccpa.org/rules.nex ja klikkaa ”kiinnitys ulosmittaus Sovitteluohjelma”.
• Lycoming
o lainaajat voivat halutessaan osallistua ohjelmaan ilmoittamalla osallistumisvaalin hovin kanssa.
• Monroe
o kun lainaajat jättävät kirjallisen pyynnön tämän ohjelman mukaisesta sovittelukonferenssista, annetaan määräys, jossa asia siirretään sovittelukonferenssiin. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
• Northampton
o Sovittelukonferenssit järjestetään kaikissa omistusasuntojen ulosmittaustapauksissa.
* Philadelphia
o Sovittelukonferenssit järjestetään kaikissa omistusasuntojen ulosmittaustapauksissa. Siirry www.phila.gov ja etsiä ”ulosmittaus Harhautusohjelma” lisätietoja.
• Schuylkill
o saadakseen oikeuden valvoman sovittelukonferenssin lainaajien on otettava yhteyttä asumisneuvojaan ja sovittava tapaamisesta. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
• Somerset
o jos lainanottajat soittavat kuumaan linjaan ja osallistuvat neuvontaan, he voivat hakea 60 päivän lykkäystä asuntolainan ulosmittausmenettelyyn, jotta heillä olisi aikaa neuvotella lainanantajan kanssa ja löytää keino välttää ulosmittaus. Lisätietoja: www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
* Washington
o jos lainanottajat soittavat kuumaan linjaan ja osallistuvat neuvontaan, he voivat saada lykkäystä ulosmittausmenettelyyn, jotta he ehtivät neuvotella lainanantajan kanssa ja löytää keinon välttää ulosmittaus.
III. Vastatessaan Ulosmittausvalitukseen
vastaajat voivat esittää ja esittää ennakkoväitteitä tai antaa vastauksen vastaten kohta kohdalta kantelun väitteisiin. Vastauksen on tunnustettava tai kiellettävä jokainen tosiasian vääristely. Isä.R. C. P., 1029 artiklan a alakohta. Yleinen kieltäminen tai todistusvaatimus on myöntämistä. Isä.R. C. P., 1029 artiklan b alakohta. Kirjelmässä, johon ei vaadita vastauskirjelmää, annetut keskiarvot katsotaan kuitenkin evätyiksi. Isä.R. C. P., 1029 artiklan d alakohta.
vastaus voi sisältää myös myönteisen puolustuskyvyn (nimetty ”uudeksi aineeksi”), katso Pa.R. C. P., sääntö 1030, ja vastavaatimukset edellyttäen, että vastavaatimukset johtuvat samasta liiketoimesta tai tapahtumasta tai liiketoimien tai tapahtumien sarjasta, josta kantajan kanneperuste on syntynyt. Katso Isää.R. C. P., Sääntö 1148.
mikä tahansa edellä esitettyihin muotovaatimuksiin liittyvä valituksen puute voi olla alustavan vastaväitteen tai myöntävän puolustautumisen peruste vastauksessa. Kunnollisen palvelun laiminlyönti on toimivaltavirhe. Sovellettavien ilmoitusvaatimusten noudattamatta jättäminen (esim.Act 6-ilmoituksen toimittaminen) on oikeudenkäytössä oleva virhe.
lisäksi ulosmittausta vastaan voidaan käyttää puolustusta, joka osoittaa, ettei kiinnityksellä ole oikeutta ulosmittaukseen. Vastaajat voivat esimerkiksi vedota siihen, että he ovat suorittaneet maksun kokonaan, että he eivät ole koskaan olleet veloissa, että kiinnitys tai sen luovutus on aiheutettu petoksella, että kiinnitys tai mikä tahansa toimeksianto on väärennös, että on vastikkeen puutetta, on vapautus tai vapautus, on olemassa kuittaus, luopuminen, estoppel, vapautus konkurssissa jne. (Petoksesta on esitettävä erityinen väite. Isä.R. C. P., Sääntö 1030.)
IV. Tuomio ja täytäntöönpano
siinä tapauksessa, että kantaja voittaa kiinnelainan ulosmittauskanteensa, joko siksi, että vastaaja(vastaajat) ei vastaa valitukseen, tai tuomioistuin antaa summittaisen tuomion kantajan esityksestä, tai kantajan eduksi on annettu päätös täysistuntokäsittelyn jälkeen, kantajalla on oikeus tehdä tuomio vastaajaa(vastaajia) vastaan. Tuomio on yksinomaan rahatuomio summasta, joka edustaa velkaa, korkoja ja muita hyväksyttyjä kuluja ja maksuja tuomion antamisajankohtaan saakka. Tuomio asuntolainan ulosottokanteessa ei kuitenkaan ole tuomio rahavahingosta. Sen ainoana tarkoituksena on saada kiinteistö, johon sovelletaan kiinnelainaa, myytyä laillisesti. Reed V. S&T Bank (re Re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
asuntolaina katoaa, kun siitä on annettu tuomio asuntolainan ulosmittauskanteessa. Toisin sanoen asuntolaina yhdistetään asuntolainan ulosmittauskanteessa annettuun tuomioon. Stendardo v. Federal Nat ’l Mortgage Ass’ n, 991 F. 2D 1089 (3D Cir. Isä. 1993). Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että kiinnityksellä on oikeus tuomion jälkeiseen korkoon lainmukaisen koron sijaan kiinnityksessä määritellyn koron mukaan. Soto v. PNC Bank (in re Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Kiinnitykseen perustuvan tuomion panttioikeus liittyy takaisin kiinnitykseen. De Wittin valitus, 76 Pa. 283 (1874).
V. Sheriffin myynti
teloituspäätöksen tultua kantajan asianajajan on valmisteltava ja toimitettava Sheriffille ”ulosmittauspaketti”, joka sisältää muun muassa teloituspäätöksen, sheriffin palkkioiden vakuustarkistuksen, sheriffin Myyntiilmoituksen, 3129.1 säännön, jakeluilmoituksen tekstin, julkaistavan myynti-ilmoituksen tekstin, Ei-asepalveluksen vahvistamisen, valaehtoisen lain nro 91 (soveltuvin osin), ja sääntö 3129.2 valaehtoinen todistus.
nimismyynnistä on ilmoitettava jakeluilmoituksilla, julkaisemalla ja kirjallisella ilmoituksella kaikille henkilöille, joiden nimet ja osoitteet on lueteltu 3129.1 säännön mukaan. Katso Isää.R. C. P., sääntö 3129.2 (a). Nimismiehen on julkaistava vaaditut jakeluilmoitukset nimismiehen toimistossa ja kiinteistössä vähintään kolmekymmentä päivää ennen myyntiä, ja niissä on oltava: (1) lyhyt kuvaus myytävästä kiinteistöstä, sen sijainnista, mahdollisista parannuksista, tuomioistuimen tuomio, jossa myynti tapahtuu, omistajan tai maineikkaan omistajan nimi sekä myyntiaika ja-paikka.; ja (2) kaikille edunvalvojille ja kantajille suunnattu ilmoitus siitä, että nimismies jättää jakeluaikataulun nimismiehen määräämänä päivänä viimeistään kolmenkymmenen päivän kuluttua myynnistä ja että jakelu tehdään aikataulun mukaisesti, ellei siihen tehdä poikkeuksia kymmenen päivän kuluessa aikataulun toimittamisesta. Isä.R. C. P., 3129 säännön 2 kohdan b alakohta.
ilmoitus, joka sisältää jakeluilmoituksessa vaaditut tiedot, on annettava myös julkaisemalla nimismies kerran viikossa kolmen peräkkäisen viikon ajan piirikunnan yleisessä sanomalehdessä ja mahdollisesti ilmoitusten julkaisemista varten määrätyssä oikeudellisessa julkaisussa, joka julkaistaan ensimmäisen kerran vähintään 21 päivää ennen myyntipäivää. Isä.R. C. P., 3129 säännön 2 kohdan d alakohta.
kantajan asianajajan on laadittava vaadittu kirjallinen ilmoitus Nimismyynnistä, ja siinä on oltava samat tiedot kuin jakeluilmoituksessa tai se voi koostua jakeluilmoituksesta, ja ilmoitus on annettava tiedoksi vähintään 30 päivää ennen myyntiä kaikille henkilöille, joiden nimet ja osoitteet on mainittu 3129.1 säännön valaehtoisessa todistuksessa. Isä.R. C. P., 3129 säännön 2 kohdan c alakohta.
nimismiehen myynti-ilmoituksen tiedoksianto on annettava tiedoksi: (1) jokaiselle tuomion vastaajalle, joka ei ole saapunut paikalle, ja kiinteistön omistajalle, kuten laissa on säädetty (ts., yleensä sheriffi); (2) kunkin tuomion vastaajan osalta, joka on saapunut paikalle, kantajan asianajajan toimesta; ja (3) kunkin henkilön osalta, jotka on nimetty säännössä 3129.1 valaehtoinen, kantajan asianajajan toimesta tavallisen postin välityksellä valaehtoisessa osoitteessa mainittuun osoitteeseen. Palvelu on valmis postituksen yhteydessä. Isä.R. C. P., 3129 säännön 2 kohdan c alakohta.
kun tiedoksianto on suoritettu, kantajan asianajajan on laadittava ja toimitettava 3129.2 säännön mukainen valaehtoinen todistus vaaditun tiedoksiannon suorittamisesta kaikille säännössä 3129.1 mainituille henkilöille.
jos myyntiä lykätään, jatketaan, lykätään tai lykätään tiettyyn päivämäärään 130 päivän kuluessa alun perin suunnitellusta myyntipäivästä ja uudesta ajankohdasta ilmoitetaan julkisesti tarjoajille, jotka on koottu alkuperäisen myyntipäivän aikaan ja-paikkaan, uutta ilmoitusta sheriffin myynnistä ei tarvita, mutta tällaisia lykkäyksiä, lykkäyksiä, lykkäyksiä tai lykkäyksiä voi olla vain kaksi ilman uutta ilmoitusta tai oikeuden päätöstä. Isä.R. C. P., Sääntö 3129.3.
määrättynä päivänä ja lykkäystä, lykkäystä, lykkäystä tai lykkäystä lukuun ottamatta kyseinen omaisuus myydään eniten tarjoavalle paikallisen nimismiehen sääntöjen mukaisesti. Tyypillisesti, kuten jokainen omaisuuden tarkoitus myyntiin on ilmoittanut sheriffi tai hänen edustajansa, asianajaja on kirjoitettu avaa tarjouksen, yleensä tarjouksen joko nimellismäärä tai ” kustannukset.”Samaan aikaan, asianajaja writ ilmoittaa järkyttynyt hinta (ei saa ylittää määrä tuomion), ja tarjouksen sitten etenee, alkaen seuraavan sallitun korotuksen yli järkyttynyt hinta. Jos varsinaista tarjouskilpailua ei tule, kiinteistö kaatuu lakimiehelle kirjelmässä.
VI. Post sheriffin myynti
30 päivän kuluessa huutokaupasta sheriffin on laadittava ja toimitettava ehdotetun jakelun aikataulu sekä luettelo panttioikeuksista jokaisesta huutokaupassa myydystä kiinteistöstä. Isä.R. C. P., 3139 säännön c alakohta. Mitään jakoaikataulua tai panttiluetteloa ei kuitenkaan tarvitse jättää, kun kiinteistö myydään asianajajalle vain oikeudenkäyntikuluja vastaan. Isä.R. C. P., 3136 artiklan a alakohta.
kymmenen päivää jakoaikataulun toimittamisen jälkeen nimismiehen on valmisteltava, pantava toimeen ja toimitettava kauppakirjan kirjaajalle kauppakirja myydystä omaisuudesta. Isä.R. C. P., 3135 säännön a alakohta. Lisäksi kymmenen päivän kuluttua jakeluaikataulun toimittamisesta nimismiehen on jaettava myyntituotot ehdotetun jakeluaikataulun mukaisesti, ellei nimismiehelle tehdä kirjallisia poikkeuksia kymmenen päivän kuluessa ehdotetun jakeluaikataulun toimittamisesta. Isä.R. C. P., 3136 säännön d alakohta.
tämä aikataulu voi toki rikkoutua, jos anomus kaupan kumoamiseksi jätetään. Jos joku asianosainen on kiinnostunut asiasta ennen nimismiehen kauppakirjan toimittamista kiinteistöön, tuomioistuin voi perustellusta syystä kumota myynnin ja määrätä jälleenmyynnin tai tehdä minkä tahansa muun määräyksen, joka voi olla oikeudenmukainen ja asianmukainen näissä olosuhteissa. Isä.R. C. P., Sääntö 3132. Myyntipäätöksen kumoamista koskevan pyynnön tueksi on esitetty muun muassa myyntiä edeltävässä menettelyssä tai sheriffihuutokaupassa ilmenneitä puutteita, myyntihinnan räikeää riittämättömyyttä tai tarjoajien välistä petosta tai salaliittoa. Sovellettava standardi sen määrittämiseksi, pitäisikö myynti kumota, on se, onko ”asianmukainen syy” esitetty. Merrill Lynch Mortg. Capital v. Steele, 859 A. 2D 788 (Pa. Hienoa. TT. 2004).
VII. mitä voittaja todellisuudessa saa?
yleensä sheriffihuutokaupan voittaja saa omistusoikeuden selvänä kaikista junior-panttioikeuksista, eikä siihen vaikuta rekisteristä ilmenevä omistusoikeuden puute. Ulosmyynnin seurauksena kaikki junior-panttioikeudet, mukaan lukien entiseen omistajaan kohdistuneet verokanteet, poistetaan myynnistä ilmoitettaessa. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2D 92 (1955). (Kuitenkin, jotta voidaan pyyhkiä pois pätevästi kirjattu liittovaltion verolainan Yhdysvallat on tehtävä osapuoli ulosmittaustoimen. Miners Sav. Bank v. United States, 110 F. Supp. 563 ).
samoin tarjouskilpailun voittaja ottaa omistusoikeuden, johon liittyy enemmän rasitteita ja ennätyksellisiä etuja kuin se asuntolaina, josta ulosmittaustuomio oli saatu. Ja mitä tulee kiinteistön kuntoon, tarjouskilpailun voittaja ottaa kiinteistön sellaisena kuin se on. Siksi, paljon due diligence on suositeltavaa ennen kuin kukaan uskaltaa ostaa omaisuutta sheriffin myynti.
tontilla voimassa olevien vuokrasopimusten osalta, jos vuokrasopimus on tehty ennen asuntolainan ulosmittausta, niin sheriffin ulosmyynnissä ostaja ottaa omistusoikeuden vuokrasopimuksen ehdollisena. Toisaalta, jos vuokrasopimus tehtiin kiinnityksen jälkeen, niin sheriffikaupassa ostajalla on mahdollisuus Vahvistaa tai purkaa vuokrasopimus. Jos aiempi omistaja tai vuokralainen kieltäytyy poistumasta tiloista, voidaan tietysti vaatia poistotoimia.
VIII. puutteista annetut tuomiot
asuntolainan ulosmyynti vapauttaa asuntolainan ja vapauttaa asuntolainaajan vastuusta, vaikka toteutunut myyntihinta on pienempi kuin asuntolainan velkamäärä. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2D 869 (1964). Jos takaus on olemassa velkakirjan ja asuntolainan lisäksi, niin lainanantaja voi tietenkin ryhtyä riippumattomaan kanteeseen takaajaa vastaan takauksen puutteista.
Lisäksi jos lainanottaja on antanut asuntolainasta riippumattoman maksulupauksen, esimerkiksi sen taustalla olevassa velkakirjassa, lainanantaja voi nostaa riippumattoman kanteen lainanottajaa vastaan minkä tahansa puutteen vuoksi. Puutteista annettuihin tuomioihin liittyvää menettelyä koskevat säännöt: KS.Pa.R. C. P., 3276 artikla ja sitä seuraavat säännöt.
mahdollisen puutteen määrää määritettäessä ulosmittaushinnalla saatu hinta ratkaisee osapuolten välillä tilojen arvon, ellei kiinnittäjä ole ostaja ulosmittaushetkellä. Tässä tapauksessa puutteiden määrä ja kiinnelainaajan mahdollisen vastuun laajuus kiinnelainaajalle on määritettävä Pennsylvania Deficiency Judgement Act-lain (42 Pa) mukaisesti.C. S. § 8103.
perussäännössä edellytetään, että jokainen kiinnittäjä, joka haluaa hakea laiminlyöntituomiota kiinnelainaajaa vastaan, vaatii yhteisöjen tuomioistuinta vahvistamaan myydyn kiinteistön käyvän markkina-arvon. Tämän jälkeen kiinnittäjä vapautetaan kaikesta vastuusta tuomioistuimen määrittämän käyvän markkina-arvon määrään asti riippumatta siitä, mikä on kiinnityksen saajan sheriffihuutokaupassa tekemä todellinen tarjous. 42 Pa.C. S. § 8103. Katso myös 42 Pa.C. S. § 5522.
hakemus käyvän markkina-arvon vahvistamiseksi on annettava tiedoksi ja jätettävä kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön myynnistä. Commonwealth Bank & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Hienoa. 447, 577 A. 2D 627 (1990).
lopuksi, jos kiinnityksen saaja hyväksyy nimismyynnin sijasta kauppakirjan, kiinnityksen saaja menettää puutteellisesta tuomiosta annetun lain mukaisen huojennusoikeuden ja ottaa omistusoikeuden, johon liittyy kaikki olemassa olevat panttioikeudet, mukaan lukien huonommat panttioikeudet, jotka olisi pyyhitty nimismyynnistä.
IX. Karkotuskanne
jos nimismiehen kaupan jälkeen kiinteistö on miehitetty, on nostettava erillinen karkotuskanne.
A. Karkotusilmoitus
samoin kuin ulosmittausvalitus, Karkotusilmoitus koskee vain kiinteistöjä ja se on tehtävä siinä läänissä, jossa maa sijaitsee. Nostaessaan viraltapanokanteen kantajan on kuvattava kyseessä oleva omaisuus ja esitettävä tiivistelmä tittelistä, johon hän vetoaa. Isä.RCP 1054. Kun nostat karkotuskanteen, sinun on nimettävä vastaajiksi henkilö(t), jolla on omaisuutta. Sen varmistamiseksi, että poistokanne on pätevä, tuomion velallinen(t) sekä ”kaikki asukkaat/vuokralaiset” olisi nimettävä vastaajiksi.
B. Viraltapanokantelu
Viraltapanokantelu on annettava tiedoksi samalla tavalla kuin mikä tahansa muu siviilikanne, mukaan lukien ulosmittauskanne. Isä.RCP 410. Philadelphiaa lukuun ottamatta tiedoksiannon toimittaa seriffi.
C. Vastaaminen Viraltapanoilmoitukseen
vastaaja voi vastata Viraltapanovalitukseen samalla tavalla kuin vastaaja voi vastata ulosottovalitukseen eli ennakkoväitteeseen tai jokaisen väitteen myöntämiseen tai kieltämiseen. Vaikka vastaaja voi myös esittää myöntävän puolustuspuheen tai nostaa vastakanteen, vastaaja ei voi käyttää tätä vastausta keinona hyökätä sheriffin myyntiä vastaan. Caplan v. Kent, 76 A. 2D 764 (Pa. 1950). Viraltapanokanteessa voidaan kuitenkin väittää, että tuomio on mitätön. Mitätöityä määräystä vastaan voidaan hyökätä milloin tahansa. Brokans vastaan Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pa. Hienoa.1989). Jos tuomio on mitätön, sitä seuraava sheriffin kauppa on mitätön. Tunnus.
D. Tuomio ja toimeenpano
kun kantaja on saanut tuomion, joko yksipuolisesti tai tuomioistuimen määräyksellä, joka on tehty pikatuomioesityksen jälkeen, kantajan on esitettävä hallussapitovaatimus tuomion täytäntöön panemiseksi. Isä.RCP 3254. Häätöpäivänä nimismies saattaa asianomistajan tai tämän edustajan tontille. Asianomistajalla tulee olla myös lukkoseppä paikalla, jotta kiinteistö voidaan avata uudelleen.
E. Vuonna 2009 annettu vuokralaisten suojelu Ulosmarssilaissa
vuonna 2009 säädettiin vuokralaisten suojelu Ulosmarssilaissa, jotta vuokralaisia voitaisiin suojella häädöltä heidän käyttämiensä kiinteistöjen ulosmittauksen vuoksi. Vuokralaissuojasäännöksiä sovelletaan ”liittokohtaisen kiinnelainan” tai minkä tahansa asunnon tai asuinkiinteistön ulosmittaukseen. Lain mukaan jokaisen korkoa maksavan välittömän seuraajan, mukaan lukien pankki, joka ottaa omistusoikeuden taloon ulosmittauksen yhteydessä, on kannettava korkoa vilpittömässä mielessä toimivan vuokralaisen oikeuksien mukaisesti ja noudatettava tiettyjä ilmoitusvaatimuksia. Laki edellyttää, että vuokralaisille on annettava ilmoitus poistua vähintään 90 päivää etukäteen.
lisäksi vuokralaisilla on oltava lupa oleskella asunnossa vuokrasopimustensa päättymiseen asti kahta poikkeusta lukuun ottamatta.:
(1) Kun omaisuus myydään ulosmittauksen jälkeen ostajalle, joka käyttää kiinteistöä ensisijaisena asuntona; tai
(2), Kun vuokrasopimusta ei ole tai vuokrasopimus on purettavissa mielensä mukaan.
kummassakin poikkeuksessa vuokralaiselle on kuitenkin annettava 90 päivän irtisanomisaika.
x tuomion ja asuntolainan täyttäminen
A. asuntolainat 21 P. S. 681et seq.
PA: n lain mukaan jokaisen kiinnityksen saajan, joka on saanut täyden tyydytyksen ja maksanut kaikki kiinnityksen perusteella erääntyvät rahat, on kiinnityksen tekijän pyynnöstä täytettävä kiinnitys joko kiinnityksen merkintämarginaalilla tai sat-osuudella.
jos kiinnitystä ei ole maksettu neljänkymmenen viiden päivän kuluessa kiinnityksen tekijän pyynnöstä, kiinnityksen saajan on pidätettävä ja maksettava jokaisesta rikkomuksesta kiinnityksen rahasumma, joka ei ylitä kiinnityksen rahasummaa ja joka on perittävä takaisin missä tahansa tuomioistuimessa vekselillä, valituksella tai tiedoilla. Sakon suuruus määräytyy tapauskohtaisesti.
Pankki, Säästöpankki, säästö-ja lainajärjestö tai muu luotonantaja, jolla on asuntolaina, lähettää kirjallisen ilmoituksen ensimmäisessä luokassa kiinnityksen antajalle, kun kiinnitys on kokonaan maksettu. Verojen tai vakuutusmaksujen maksamista varten perustetulle sulkutilille jääneet varat on palautettava 30 päivän kuluessa kiinnittäjälle.
B. Tuomiot 42 Pa.C. S. A. 8104
yleissääntö.- Tuomio velkoja, joka on saanut tyydytyksen tahansa tuomion missään tribunal of this Commonwealth shall, at the written request of the judgement belifer, or of any interested ITER, and tender of the fee for entry of satisfaction, enter satisfaction in the office of the clerk of the court where such judgement is outstanding, which satisfaction shall forever purchase the judgment.
vahingot.- Tuomion velkoja, joka tahallaan tai kohtuuttomasti laiminlyö ilman hyvää syytä tai kieltäytyy yli 90 päivän ajan kirjallisen ilmoituksen jälkeen yleisten sääntöjen määräämällä tavalla noudattaakseen alajakson (a) mukaista pyyntöä, maksaa tuomion velalliselle selvitystilaan asetettuna vahingonkorvauksena 1% tuomion alkuperäisestä määrästä jokaiselta sellaisen 90 päivän ylittävältä rikoskuukaudelta, mutta vähintään 250 dollaria ja enintään 2500 dollaria. Tällaiset rahaksi muutetut vahingonkorvaukset on yleisten sääntöjen mukaan korvattava täydentävällä menettelyllä siinä asiassa, jossa tuomio on annettu.
XI. Turmeltuneita Kiinteistöjä-Maa Pankit 68 Pa.C. S. 2101
maapankki on valtion yksikkö, joka keskittyy tyhjillään olevien, hylättyjen, verorikollisten ja ulosmitattujen kiinteistöjen muuttamiseen tuottavaan käyttöön. Ne keskittyvät ylijäämäiseen julkiseen omaisuuteen,” veden alla ” oleviin kiinteistöihin, hylättyihin kiinteistöihin ja verorikollisiin kiinteistöihin. Kunnat harkitsevat tonttipankkien perustamista, kun niissä alkaa näkyä hajanaisia inventointeja, suuria inventointeja hylätyistä tai tyhjillään olevista kiinteistöistä, joilla on vähän markkina-arvoa, sääntörikkomuksia ja omistusongelmia. Näitä kiinteistöjä hankitaan yleisimmin veromyynneillä, kuntasiirroilla, ostoilla tai lahjoitussiirroilla rahoituslaitoksilta.
Maapankeilla on valta tehdä sopimuksia, sijoittaa ja lainata rahaa, kehittää omaa suunnittelua, purkaa jne., real property, ja sammuttaa maksamattomia veroja maa pankki omaisuutta. Heillä ei ole pakkolunastusvaltaa. Tonttipankit luovuttavat kiinteistöt paikallisten tarpeiden ja prioriteettien mukaisesti. Tämä voisi olla kohtuuhintaisia asuntoja, sekakäyttöisiä kiinteistöjä ja viheralueita, kuten puistoja tai kaupunkipuutarha.
maapankin tavoitteena on poistaa vitsaus, maksimoida lyhyen ja pitkän aikavälin tulot, tarjota kohtuuhintaisia asuntoja tai liiketilaa sekä vakauttaa lähiöitä.
