Investisseurs Immobiliers : Faut-Il Devenir Agent Immobilier ?

Devez-vous avoir une licence immobilière pour investir dans l’immobilier?

Non.

Pour les BiggerPockets, je m’appelle Brandon, je signe.

OK, OK. Soyons sérieux. Non, nous ne pensons pas que chaque investisseur ait besoin d’une licence immobilière — en fait, une licence est exagérée pour la plupart des investisseurs. Cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de bonnes raisons pour que certaines personnes obtiennent leur licence. Après tout, des centaines d’investisseurs choisissent cette voie chaque année.

Certains voient une licence comme un moyen d’apprendre les ficelles du métier avant d’investir. Ou ils perçoivent le fait d’être un agent comme un chemin vers un chèque de paie. Peut-être que vous aimez le secteur de l’immobilier et que vous souhaitez poursuivre une carrière d’agent à temps plein. Pourtant, en fin de compte, la plupart se rendent compte que — bien qu’il puisse y avoir des avantages — une licence est généralement un détour long et coûteux.

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Avantages d’être un Agent immobilier et un investisseur

Avoir une licence immobilière peut être utile pour un investisseur. Si l’achat et la vente d’immeubles de placement constituent votre principale source de revenus, pourquoi voudriez-vous limiter vos accès et vos capacités? À vrai dire, une licence immobilière peut être un élément essentiel de votre activité immobilière — même si, encore une fois, ce n’est absolument pas nécessaire.

Il y a quelques raisons pour lesquelles c’est le cas.

Accès direct à votre MLS local

Tout d’abord, avoir une licence vous donne accès au service d’inscription multiple local (MLS). Bien qu’il existe certainement d’autres méthodes d’accès, avoir votre licence signifie que vous ne comptez pas sur d’autres agents, amis ou collègues pour accéder, et vous pouvez rapidement trouver de bonnes affaires. Vous pouvez également publier des maisons et des propriétés locatives sans avoir à travailler avec un agent.

Un agent immobilier agréé peut entrer dans presque n’importe quelle propriété qui est mise en vente avec une clé et une boîte à serrure spéciales. En d’autres termes, vous n’avez pas à attendre que quelqu’un d’autre aille voir une propriété.

Si la maison est vacante, vous pouvez vous y rendre à tout moment, en supposant que la maison a la boîte de verrouillage spéciale présente. Si la maison n’est pas vacante, vous pouvez définir une heure pour la visualiser sans avoir à entrer dans l’emploi du temps d’un autre agent.

Gagnez plus d’argent

Chaque fois qu’un investisseur vend une maison par l’intermédiaire d’un autre agent, il dépense environ six pour cent du prix de vente en commissions d’agent. Et lorsqu’ils achètent une propriété, leur agent perçoit également jusqu’à trois pour cent pour faciliter la transaction.

Cela signifie que lors d’un achat et d’une vente typiques d’une propriété, un investisseur pourrait accéder à environ six pour cent du prix d’achat de la propriété en profit supplémentaire if s’il n’avait pas à donner cet argent à un agent. Si vous achetez une propriété pour 50 000 $ et la vendez pour 100 000 $, cela représente un bénéfice supplémentaire de 6 000 $ – en supposant que votre acheteur n’avait pas son propre agent — vous pourriez l’avoir si vous étiez votre propre agent lors de l’achat et de la vente de cette transaction! Avec seulement quatre offres par an, avoir votre licence immobilière pourrait vous rapporter 30 000 extra de plus.

Par conséquent, en tant qu’agent immobilier, lorsque vous achetez une propriété, vous pouvez vous représenter et utiliser cette commission pour votre acompte, vos réparations — ou un voyage en Jamaïque.

Contrôler vos propres transactions

Être votre propre agent permet un contrôle total sur vos transactions immobilières, que vous recherchiez des biens commerciaux, des ventes à découvert ou des solutions idéales. Vous pouvez soumettre des offres et négocier directement avec les agents inscripteurs. Vous traitez directement avec les prêteurs, les évaluateurs, les inspecteurs, les avocats de clôture et toutes les autres parties impliquées. Vous contrôlez votre marketing, vos ventes et vos présentations.

Agent agréé – les investisseurs peuvent cesser de s’inquiéter des minuties. Votre agent se rendra-t-il à votre propriété avant chaque représentation, allumera-t-il les lumières, ouvrira-t-il les fenêtres et éteindra-t-il des biscuits frais? Faites un suivi auprès de tous ceux qui ont consulté votre propriété pour obtenir des commentaires et des recommandations? Envoyer du matériel de marketing aux locataires du quartier qui pourraient être à la recherche d’une maison à acheter? Rencontrer les évaluateurs de la propriété?

Agents inscripteurs attrayants

Imaginez que vous êtes l’agent inscripteur d’une forclusion appartenant à une banque. Et imaginez qu’un jour vous receviez un appel d’un agent dont le client est intéressé à acheter cette propriété.

Cet agent vous dit:

Je vais soumettre une offre sur cette propriété. Tout ce que vous avez à faire est d’amener la banque à accepter l’offre. Après cela, je prendrai soin de laisser mon client entrer dans la maison pour les inspections, je prendrai soin d’activer les services publics pour les inspections, je remplirai tous les documents supplémentaires, je travaillerai avec la société de titre sur la recherche de titres, et je travaillerai avec l’avocat de clôture sur la planification de la clôture.

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Ensuite, le jour de la fermeture, vous n’avez même pas besoin de vous présenter. Je récupérerai votre casier et votre signe de la propriété, je récupérerai votre chèque de commission de l’avocat de la fermeture, et je conduirai tout cela à votre bureau immédiatement après la fin de la fermeture pour vous le déposer. Oh, et au fait, je te donnerai aussi ma moitié de la commission en prime, donc tu gagneras deux fois plus d’argent sur cette affaire.

Pensez-vous que l’agent inscripteur serait intéressé à travailler avec vous? Bien sûr qu’ils le feraient. Si vous pouvez offrir ces avantages, les agents sont plus susceptibles de vous informer lorsque les propriétés se préparent à entrer sur le marché ou à des baisses de prix. Ils pourraient même vous indiquer combien les vendeurs sont prêts à négocier.

Vitesse de fermeture

Dans un marché immobilier concurrentiel, le lève-tôt reçoit souvent le ver. En tant qu’agent immobilier, vous pouvez être le premier à connaître les transactions immobilières répertoriées. Je ne suis pas un agent immobilier, mais beaucoup de mes amis investisseurs le sont. Et je suis souvent jaloux de leurs outils incroyables qui les rendent plus rapides que je ne peux l’être.

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Pourquoi les Investisseurs Immobiliers Ne Devraient pas Obtenir Leur Licence

Wow! Cela semble assez génial, n’est-ce pas? Mais avant de vous épuiser pour obtenir votre licence, laissez-moi vous expliquer quelques-uns des inconvénients.

Obtenir votre licence

Eh bien, pour commencer, devenir agent n’est pas aussi facile que de signer un document. Il y a beaucoup de travail supplémentaire pour avoir votre propre licence immobilière. Tout d’abord, vous devez suivre un cours intensif (selon l’état, le cours peut durer jusqu’à 120 heures) et vous devez passer un test difficile, qui peut nécessiter de longues heures d’études. De plus, vous devrez probablement gagner environ une douzaine d’heures par an en crédits de formation continue pour conserver votre licence.

Et si vous voulez être un agent immobilier, pas seulement un agent immobilier, l’Association nationale des agents immobiliers nécessite des cours supplémentaires.

Cela enlève du temps à investir réellement dans l’immobilier!

Travailler sous un courtier

De plus, une fois que vous avez votre licence, vous devez trouver un courtier sous lequel travailler, ce qui implique des frais et des responsabilités supplémentaires. Voulez-vous travailler essentiellement en tant qu’employé — ou avoir votre propre entreprise indépendante? Bien que le soutien d’une maison de courtage puisse être d’une grande aide, c’est un fardeau supplémentaire pour les investisseurs immobiliers.

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Paperasse

Si vous faites un tas de transactions, vous finirez par faire un tas de paperasse. C’est la partie la plus ennuyeuse d’avoir votre licence. Vous serez responsable de la rédaction de vos propres offres et de la soumission des formulaires aux avocats, agents, courtiers et MLS.

Cela dit, il y a des gens qui peuvent gérer la plupart des documents pour vous (moyennant des frais), donc même cela n’est pas nécessaire si vous ne voulez vraiment pas ou ne pouvez pas le faire. Mais encore une fois, les investisseurs à temps partiel peuvent trouver les exigences en matière de paperasse un peu intimidantes en termes d’engagement de temps.

Divulgations

Lorsque vous avez votre licence immobilière, vous êtes tenu à un niveau plus élevé. Vous devez divulguer aux acheteurs / vendeurs que vous êtes un agent agréé et que vous ne pouvez pas « profiter sciemment » d’un acheteur ou d’un vendeur. Certains investisseurs estiment que le fait de devoir faire ces divulgations et d’être tenus à cette norme plus élevée a un impact négatif sur leur entreprise, et c’est pourquoi ils ne veulent pas obtenir leur licence.

CoûtCost sans argent garanti

Et nous ne parlons pas seulement de frais d’examen ou de licence initiale. Une fois que vous devenez un agent, vous paierez plusieurs milliers de dollars de frais chaque année juste pour conserver votre licence. Bien sûr, si vous gagnez de l’argent en tant qu’agent, ce n’est peut-être pas si grave.

Toutes ces formations et dépenses ne sont même pas accompagnées de la garantie d’un chèque de paie. En fait, vous pourriez facilement passer de trois à six mois avant de voir un sou d’une fermeture. Même si vous vous présentez comme un agent du vendeur ou un agent de l’acheteur — en espérant avoir plus de clients rapporte plus d’argent — vous ne verrez probablement pas d’argent avant un certain temps. De plus, l’agent immobilier moyen ne gagne qu’à peine le salaire minimum. Pour gagner de l’argent, vous devez vous bousculer tous les jours et investir dans une variété d’efforts de marketing.

Distraction de l’investissement immobilier

Et enfin, la raison pour laquelle je ne suis pas un agent: je veux me concentrer sur mon investissement.

Regardez, je suis déjà assez occupé, entre élever un tout-petit, investir dans l’immobilier, essayer de faire semblant d’être un surfeur et héberger le meilleur podcast immobilier au monde avec plus de 60 millions de téléchargements. Je ne veux pas ajouter une autre distraction possible à ma vie.

En ce qui concerne l’immobilier, je vais laisser mes agents faire ce qu’ils sont vraiment, vraiment bons à faire, et je vais me concentrer sur ce que je suis vraiment bon à faire. De plus, je n’ai pas besoin du revenu supplémentaire.

Si j’avais un emploi que je détestais et que je devais remplacer rapidement ce revenu, vous savez quoi, je deviendrais probablement un agent. Et j’apprendrais à réussir. Peut-être que c’est toi? Mais peut-être pas.

Alors devriez-VOUS obtenir votre licence? Vraiment, c’est une décision personnelle. Je sais que c’est une réponse boiteuse, mais la vérité est qu’il y a beaucoup d’exemples de personnes qui ont eu une licence et qui ont réussi et d’autres qui ont atteint la grandeur sans elle.

Je sais que c’était à peu près aussi clair que la boue. Mais bon, j’ai essayé.

Que puis-je vous dire d’autre sur le fait d’être un agent-investisseur par rapport au fait d’être strictement un investisseur?