Pour beaucoup, le printemps est une période occupée de l’année. C’est comme si tout le monde se réunissait et disait: « Emballons tout ce que nous pouvons — graduations, mariages, etc.- en quelques week-ends. »
Le printemps est également une période occupée de l’année pour le Conseil d’examen des évaluations du comté de McLennan. Ce conseil indépendant de 16 membres entend et règle les litiges dans lesquels les propriétaires estiment qu’une valeur de propriété incorrecte leur a été évaluée. Et, croyez-le ou non, il y a en fait des gens qui sont prêts à siéger à ce conseil d’administration — j’étais l’un d’entre eux.
Si vous n’avez jamais protesté contre la valeur de votre propriété auparavant, vous pouvez faire quelques choses qui amélioreront vos chances d’atteindre le résultat souhaité.
1. Vous attrapez beaucoup plus d’abeilles avec du miel que du vinaigre.
Avouons-le. Personne n’aime payer plus d’impôts. Eh bien, je ne sais pas exactement si c’est vrai, mais je n’ai pas encore rencontré quelqu’un qui a dit: « J’aimerais payer plus d’impôts. »
Il est donc naturel d’être frustré lorsque vous soumettez votre protestation et, si nécessaire, d’aller devant la commission de révision. Cependant, n’oubliez pas que votre frustration concerne le district d’évaluation, pas la commission d’examen.
Gardez également à l’esprit que, même si votre évaluation peut représenter ou non avec précision la valeur marchande, le district emploie de nombreuses bonnes personnes qui essaient simplement de servir le comté et de faire du bon travail. La grande majorité d’entre eux sont bons dans ce qu’ils font. Et, tout comme vous, ils sont là pour faire un travail et ensuite rentrer chez eux dans leurs familles.
2. Tenez-vous aux faits.
Ne perdez pas votre temps à parler de la hausse de votre valeur au cours des cinq dernières années (ou aussi longue soit-elle). L’ARB ne peut traiter que votre valeur de l’année en cours. Période. Autrement dit, à moins que la valeur de votre année précédente soit supérieure de plus de 30% à la valeur marchande réaliste, ce qui est rare.
Gardez également à l’esprit que « Mes impôts sont trop élevés » n’est pas un argument. Le conseil ne peut traiter que la valeur de votre propriété et les exemptions appropriées auxquelles vous pourriez être admissible. Alors, tenez-vous aux faits. Tu seras content de l’avoir fait. Et la commission d’examen aussi.
3. N’attendez pas la dernière minute.
Techniquement, vous avez jusqu’au 15 mai pour déposer votre réclamation, mais n’attendez pas jusque-là. La plupart des informations dont vous avez besoin sont disponibles sur le site Web du district d’évaluation, ainsi qu’une présentation explicative utile.
Lorsque vous remplissez le formulaire de protestation (que vous pouvez remplir via le portail TED du comté), assurez-vous de tout remplir. Cependant, si vous n’êtes pas sûr de la valeur de votre propriété, laissez ce champ vide. Assurez-vous également de cocher les deux premières cases: « Valeur évaluée incorrecte (du marché) » et « La valeur est inégale par rapport aux autres propriétés. »Vous pouvez toujours facilement retirer l’une ou l’autre manifestation plus tard.
Si vous décidez de ne pas utiliser le système de TED du comté, il est préférable de remettre votre protestation en main propre au bureau du district d’évaluation. De cette façon, vous recevrez une copie datée du formulaire et disposerez de documents fermes attestant que vous avez déposé la protestation.
De plus, pendant que vous êtes au bureau de district d’évaluation, remplissez une demande de preuves du district. Les preuves peuvent vous être envoyées par e-mail. Si, deux semaines avant votre rendez—vous prévu, vous n’avez toujours pas reçu la preuve, appelez-les et dites-leur que vous ne l’avez pas – vous aurez besoin de cette information (au moins) plusieurs jours avant votre audience. Remarque: Le portail TED du comté vous fournira les ventes comparables et d’autres preuves, et vous permettra également de recevoir et d’accepter l’offre de règlement du comté (le cas échéant).
4. Profitez au maximum de votre audience avec la commission d’examen.
Une fois que vous avez reçu les preuves du district, vous avez une décision à prendre. Les preuves du district compareront votre maison à deux ensembles de propriétés – l’une pour la valeur marchande et l’autre pour l’évaluation inégale. La valeur marchande est ce pour quoi des maisons similaires près de la vôtre ont récemment été vendues. L’autre ensemble est une comparaison avec les valeurs du district d’évaluation d’autres maisons de votre région.
Si vous êtes à l’aise avec la valeur (ou la valeur révisée) qu’ils ont pu étayer avec leur preuve, vous pouvez simplement souligner lors de votre audience que votre avis initial était trop élevé et que vous êtes maintenant à l’aise avec le numéro révisé. Si vous le souhaitez, vous pouvez retirer l’une des protestations et leur dire que vous souhaitez vous concentrer uniquement sur la Valeur marchande ou l’Évaluation Inégale, selon ce qui (le cas échéant) est en votre faveur.
Si vous n’êtes pas satisfait de la valeur trouvée dans la preuve du district, vous devrez apporter vos propres preuves à l’appui à votre audience.
5. Élaborez un argument convaincant.
Tout d’abord, le comité d’examen vous demandera très certainement ce que vous pensez que votre maison vaut. Entrez avec une réponse réaliste. Ne répondez pas — et je répète ne répondez pas – « Je ne sais pas. »Aussi, ne dites pas, « Ce que c’était l’année dernière. » Donnez-leur un numéro. Si votre numéro diffère de ce que vous avez initialement mis sur votre formulaire de protestation, il est acceptable de dire: « J’ai fait plus de recherches, et j’ai maintenant l’impression queXX est une valeur plus précise. »
Faites de votre mieux pour réfléchir aux questions que vous pourriez recevoir de la commission d’examen.
Si vous contestez les comparaisons de ventes fournies par le district, apportez vos propres comps et assurez-vous d’omettre toute saisie, c’est-à-dire à moins que vous n’ayez récemment eu de nombreuses saisies dans votre quartier. Pour les comps de vente, demandez à un agent immobilier de vous aider. Mais n’oubliez pas de les remercier. (Indice: Je n’ai jamais rencontré un agent immobilier qui n’aimait pas manger. Une carte-cadeau de 25 $ est un beau geste.)
Enfin, prenez de bonnes photos sur des choses qui pourraient avoir un impact négatif sur la valeur de votre maison (Ex. Problèmes de fondation, propriété mal entretenue adjacente à la vôtre, etc.). Les gros plans sont toujours utiles, mais assurez-vous également d’inclure une vue plus large. Aussi, n’en faites pas trop. Vous savez ce sentiment d’anxiété agaçante que vous ressentez lorsque votre ami veut vous montrer chaque photo de ses récentes vacances? C’est ce que ressent la commission d’examen lorsque vous leur montrez chaque maison sur le pâté de maisons. Alors, restez bref.
6. Tiens-toi à tes armes.
Tout au long de ce processus, il est possible qu’un évaluateur de district ait une séance individuelle avec vous au sujet de votre évaluation. Si, pendant votre séance, vous ne pensez pas qu’ils ont suffisamment abaissé la valeur, ne les laissez pas vous pousser à annuler votre audition ARB. Il n’y a aucune garantie que l’ARB le baissera davantage — ils pourraient en fait vous donner une valeur plus élevée. Mais, ayez une bonne idée de ce que vous pensez être juste et respectez vos armes, tout en étant respectueux, si vous parlez directement à un évaluateur.
Ces six étapes ne vous garantiront pas nécessairement que la valeur de votre propriété sera abaissée, mais elles vous garantiront très certainement la meilleure audition possible.
À propos de l’auteur:
Rick Smith est un investisseur immobilier, un prêteur hypothécaire agréé et un expert en assurance. Il a déjà siégé au Conseil d’examen des évaluations, une expérience qui lui a permis d’apprécier de nouveau le personnel du district d’évaluation et d’aider les gens à protester efficacement et en connaissance de cause contre leur valeur imposable, au besoin.
