American research think tank la Brookings Institution ha ospitato un evento a Washington, DC Lunedì mattina che ha incluso una tavola rotonda ad ampio raggio di ipoteche inverse in America e in tutto il mondo. L’evento ha incluso anche la presentazione di due documenti di ricerca, la diagnosi di problemi e la prescrizione di potenziali soluzioni per i venti contrari affrontati dai prodotti di ipoteca inversa sul mercato.
L’evento, intitolato ” Reverse mortgages: Promessa, problemi e proposte per un mercato migliore”, si è tenuto in collaborazione con la Kellogg School of Management con sede alla Northwestern University di Evanston, Ill. e faceva parte di una serie più ampia e continua di incontri ospitati da Brookings dedicati alla riforma della politica pensionistica guidata sia da Brookings che dalla Kellogg School di Northwestern.
L’evento si è concluso con un discorso di Debra Whitman, EVP e Chief Public policy officer di AARP. Mentre principalmente discutendo questioni in corso che affrontano gli americani più anziani in termini di difficoltà legate al risparmio adeguato per la pensione, Whitman ha fornito un contesto per la posizione di AARP sui prodotti di ipoteca inversa in generale.
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“A AARP non vediamo l’equità domestica o i mutui inversi come una soluzione importante per tutte le persone per il problema della sicurezza pensionistica”, ha detto Whitman nel suo keynote. “A nostro avviso, anche i mutui inversi trasparenti e ben progettati possono svolgere un ruolo limitato nel migliorare le prospettive finanziarie per la maggior parte delle persone.”
Citando il valore mediano home equity nel 2016 di $145.000, Whitman ha sostenuto che al di fuori delle principali aree metropolitane che hanno valori di proprietà molto più elevati, la maggior parte delle persone non sarà in grado di garantire la sicurezza di pensionamento per tutta la durata dei loro termini di pensionamento sempre più lunghi impiegando prodotti di equità domestica come i mutui”Ha fatto, tuttavia, anche dire che i mutui reverse possono funzionare per alcune persone in situazioni specifiche.
New reverse mortgage research papers
Lo stesso giorno in cui si è svolto l’evento, i ricercatori hanno presentato due dei tre documenti di ricerca appena pubblicati che diagnosticano i problemi con i prodotti di ipoteca inversa, offrendo alcune possibili soluzioni a problemi specificamente identificati. Il primo presentatore, Dr. Stephanie Moulton della Ohio State University, ha descritto che il basso tasso di utilizzo dei mutui inversa può essere migliorata razionalizzando le opzioni di prodotto che si rivolgono segmenti di consumo con la domanda dimostrata di home equity borrowing.
“La sfida presentata da Brookings come possiamo riformare i mutui inversi per migliorare il mercato”, ha detto Moulton.
Poiché l’equità nella casa è spesso una fonte primaria di ricchezza per molte famiglie americane, l’equità domestica può servire come una valida fonte di reddito supplementare per gli anziani della nazione, ha detto. A tal fine, e in un potenziale sforzo per aumentare il tasso di utilizzo dei mutui inversa per anziani americani, Moulton e co-autore Donald Haurin (anche di Ohio State) fatto due raccomandazioni per ulteriori offerte di prodotti di mutuo inverso.
Il primo è small-dollar reverse mortgages, un’opzione a basso costo che può mirare a 6,1 milioni di proprietari di case per i quali l’equità domestica è un’attività pensionistica primaria e che possono beneficiare dell’accesso alla liquidità a breve termine. Il secondo è razionalizzato conversioni ipotecarie forward-to-reverse che possono indirizzare oltre 3 milioni di proprietari di abitazione più anziani che hanno ancora un mutuo a termine, e potrebbe migliorare significativamente l’accessibilità abitativa attraverso l’eliminazione di un pagamento mensile del mutuo a termine, scrivono gli autori.
Moulton e Haurin hanno aggiunto che sono necessarie riforme snellenti sia per l’origination che per la manutenzione di ipoteche temporanee, il che può ridurre la probabilità che un prestito termini in preclusione. Le riforme proposte di front-end includono la sottoscrizione basata sul rischio che tiene conto dei punteggi di credito dei mutuatari e degli importi di prelievo, mentre le proposte di riforma di back-end includono assistenza preventiva e passi proattivi da parte di entrambi i servicer e della Federal Housing Administration (FHA) per migliorare i valori delle proprietà collaterali per le proprietà di proprietà
Il secondo documento presentato è dal professor Thomas Davidoff della University of British Columbia, e propone che i mutui reverse possono essere resi più attraenti per i mutuatari e finanziatori aumentando gli importi dei prestiti all’origine per l’acquisto di una rendita vitalizia. La rendita, Davidoff sostiene, può essere utilizzato per pagare giù capitale e interessi sul prestito, mentre i mutuatari possono rimanere nelle loro case. Questo può servire per trasferire i saldi di prestito da molto tempo dopo origination-quando la casa è probabile che valga meno del saldo-a date precedenti quando la casa è più probabile che valga più di quanto i mutuatari devono.
“Esempi numerici mostrano che i costi per i creditori di responsabilità limitata possono essere significativamente ridotti da questo livellamento del saldo del prestito nel tempo”, scrive Davidoff. “I creditori possono quindi essere in grado di fornire più denaro ai mutuatari all’origine del prestito offrendo tasse e tassi di interesse più bassi.”
Tavola rotonda
Le presentazioni del documento sono state seguite da una tavola rotonda moderata da Benjamin Harris della Northwestern University, e hanno incluso Moulton e Davidoff, insieme al Dr. Christopher Mayer della Columbia University e Longbridge Financial, così come la Dr. Laurie Goodman, vice presidente della politica di finanza abitativa presso l’Urban Institute.
Goodman ha iniziato la discussione lodando la soluzione proposta nel documento di Moulton.
“Amo la proposta di Stephanie”, ha detto Goodman. “Lei fa un sacco di raccomandazioni di buon senso per aumentare la portata del prodotto mutuo inverso, e non solo lei fare queste raccomandazioni, ma lei anche le dimensioni l’uso di esso. Lei riconosce il fatto che il programma di mutuo inverso non è per tutti, ma che ci sono due usi specifici che sono molto, molto comuni: HECMs piccolo dollaro e HECMs ipoteca a termine. Entrambi hanno un sacco di senso. Sostengo con tutto il cuore il documento.”
Sia dal punto di vista accademico che industriale, Mayer ha in gran parte fatto eco ai sentimenti di Goodman riguardo alla proposta di Moulton, ma si è qualificato che la sua proposta ha una particolare attenzione sul mercato del reddito da basso a moderato, un mercato che dice avrebbe “un momento difficile in assenza del governo.”
Mayer ha anche descritto che il Regno Unito ha un mercato ipotecario inverso che è da sei a sette volte più grande pro capite rispetto al mercato negli Stati Uniti.
“La maggiore intuizione nel Regno Unito. penso che sarebbe utile per noi capire che un tasso fisso di 30 anni o un mutuo a lungo termine con pagamenti per qualcuno nei loro 50 o 60-che pagheranno per altri 30 anni senza un sistema pensionistico — non è chiaramente un prodotto appropriato per molte persone”, ha detto Mayer. “E li mette in una situazione in cui stanno facendo pagamenti in pensione che dovranno quindi lottare con.”
Un modo di creare un prodotto che serve quelle persone in cui i pagamenti vengono effettuati per un periodo di tempo prima di rotolare in un mutuo inverso ed eliminare la necessità di pagamenti è qualcosa che ha un sacco di potenziale negli Stati Uniti, e che essere un fattore trainante nel Regno Unito potrebbe servire come prova di ciò. Tuttavia, la logistica probabilmente prenderà il lavoro per servire in ultima analisi come una soluzione praticabile, ha detto.
Per quanto riguarda la soluzione proposta da Davidoff, Goodman l’ha definita “incredibilmente intelligente.”Mayer ha caratterizzato la proposta di Davidoff dicendo che la sua idea, in pratica, sta effettivamente accadendo a livello di piscina sul lato del private label del settore.
“Penso che l’idea di cui parla Tom abbia molto senso, ed è qualcosa che le persone che stanno cercando di finanziare queste cose stanno facendo oggi in qualche variante dell’approccio”, ha detto Mayer.
‘Incredibilmente complesso,’ domande e risposte
Iniettando alcuni commenti nella discussione, il moderatore Harris ha interiegato che, in generale, trova che gli argomenti relativi ai mutui inversi sono “incredibilmente complessi”, confrontandoli con i suoi studi generali su questioni fiscali nella sua posizione presso la Kellogg School.
“Reverse mutui soffiare via le tasse sulla complessità,” Harris ha detto. “Sia i dettagli di particolari prestiti, come funzionano i programmi, le riforme che sono accadute. Questo è un programma che si sta trasformando sotto i nostri occhi quasi ogni anno. Lo trovo molto confuso, e questo prima ancora di arrivare all’economia. Questo è un problema incredibilmente complesso, quindi forse dovremmo solo riconoscerlo fin dall’inizio.”
La complessità è stata un segno distintivo coerente della discussione continua, con Goodman sollevando questioni relative alle restrizioni sui pianificatori finanziari ai sensi del Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) che proibisce ai consulenti finanziari di essere compensati se si sceglie di raccomandare un mutuo inverso.
Moulton ha anche discusso le complessità che possono derivare da HECMs originate prima che venissero emanate una serie di riforme del programma, pur affrontando le opzioni di prodotto per gli anziani che non penalizzano i futuri mutuatari di ipoteca inversa. Affrontare le preoccupazioni fiscali relative al costo del programma per i contribuenti è stato di fronte alla mente dei ricercatori nel tentativo di pensare alle loro proposte presentate. Ha anche discusso le sfide relative alla caratterizzazione pignoramenti mutuo inverso, poiché molti dei prestiti naturalmente finiscono in pignoramenti che non si traducono in spostamenti effettivi, dal momento che una preclusione si verifica principalmente quando un mutuatario mutuo inverso o muore o lascia la casa.
La tavola rotonda principale è stata seguita da un periodo Q& A. La prima domanda è stata inquadrata attorno al problema della complessità, con un membro del pubblico che descrive non solo una “asimmetria delle informazioni, ma un’asimmetria della cognizione” che rende gli anziani particolarmente vulnerabili a non comprendere il prodotto ipotecario inverso. Moulton e Goodman hanno concordato con la premessa della domanda, sottolineando che esiste la necessità di semplificare le offerte di prodotti-che era un’idea che Goodman ha espresso il mese scorso testimoniando davanti alla Sottocommissione dei servizi finanziari della Camera dei Rappresentanti per l’edilizia abitativa, lo sviluppo della comunità e l’assicurazione.
La trascrizione completa e il video dell’evento saranno resi disponibili alla fine di questa settimana sulla sua pagina dedicata, secondo un portavoce dei media della Brookings Institution.
