COVID-19 ha martellato o messo in pericolo tutto, dalle aziende di Wall Street agli imprenditori di Main Street in America, devastando l’economia della nazione. Ma il maestro investitore immobiliare Joseph Asamoah ha sfidato la pandemia attenendosi a un modello di business che ha funzionato per oltre 25 anni.
Il suo approccio include l’acquisto, la ristrutturazione e la gestione di case unifamiliari. Inoltre egli fornisce case per le famiglie a basso reddito che in genere non potevano vivere in quei luoghi.
Nato in Ghana e cresciuto in Inghilterra, Asamoah è venuto in America più di tre decenni fa con $100 in tasca e ha deciso di investire nel settore immobiliare. Conversione di un hobby in un business, Asamoah ha costruito un investimento immobiliare e gestione aziendale con un portafoglio di 32 case unifamiliari nella zona di Washington, DC, uno dei mercati immobiliari più costosi della nazione.
Ma il viaggio verso il successo per Asamoah non è venuto senza ostacoli. Quando ha comprato il suo primo investimento immobiliare nel 1987 a Washington per $47.000, diverse persone lo hanno avvertito che stava pagando troppo. E c’erano delle insidie. Nonostante le assicurazioni del venditore, Asamoah ha scoperto che gli inquilini non avevano pagato l’affitto per diversi mesi. Inoltre, gli inquilini avevano accumulato una bolletta dell’acqua di $5.000.
“Svelare questa situazione è stato molto stressante e qualcosa per cui ero completamente impreparato”, dice. “Come un novizio investitore immobiliare, ero il modo sopra la mia testa.”
Asamoah ha imparato dai suoi errori e ha trovato una nicchia nello spazio immobiliare. Dopo aver lavorato in corporate America, tra cui un periodo in IBM, il suo obiettivo non è mai stato quello di costruire una società multimilionaria. Invece il suo obiettivo era raggiungere l’indipendenza finanziaria possedendo beni apprezzabili che generano reddito passivo. Ha raggiunto che nel 2003, quando il reddito dal suo portafoglio di noleggio eguagliato il suo stipendio a IBM. Da allora, il suo obiettivo è stato quello di implementare sistemi ripetibili e scalabili, acquisire selettivamente proprietà locative in base a criteri chiari e cercare opportunità di business man mano che si presentano.
Il suo modello di business include un flusso di reddito molto stabile che è garantito tramite un contratto con quella che lui chiama la fonte più sicura al mondo: il governo degli Stati Uniti. “Finché l’inquilino (cliente) è in casa, il flusso di reddito continuerà—garantito”, dice. “Non importa se l’economia è buona o cattiva, il flusso di reddito è prevedibile e affidabile. Per me, questo è ciò che rende il mio approccio time-tested.”
Le sue proprietà vanno da $180.000 a million 1,5 milioni di valore. Sul lato noleggio, affitto mensile varia da $1.400 a $6.000. Asamoah dice che la maggior parte delle sue acquisizioni immobiliari si svolgono come proprietà di portafoglio a lungo termine. Prendi quella prima casa che ha comprato e possiede ancora oggi. Dice che la casa è ora valutata a $750.000 e l’affitto mensile per la proprietà è di oltre $4.700. Asamoah afferma che il reddito da locazione immobiliare è costantemente aumentato di valore a causa degli aumenti degli affitti e delle nuove acquisizioni immobiliari. Con le acquisizioni, la sua azienda è stata in grado di crescere costantemente i ricavi annuali in media dal 5% al 10% per diversi anni.
Ha aggiunto poiché la maggior parte dei suoi inquilini sono titolari di voucher per la scelta di alloggi a basso reddito (aka Sezione 8), la maggior parte degli affitti sono pagati dall’autorità locale per l’edilizia abitativa. Asamoah dice porzioni inquilini ‘ in genere vanno da zero a 7 700 al mese. La maggior parte delle sue proprietà sono in “quartieri gentrificati o nel percorso di gentrificazione.”
L’azienda di Asamoah guadagna in molti modi, compresi i flussi di cassa da immobili in affitto, i ricavi da servizi di istruzione e coaching e i profitti netti quando vengono vendute proprietà di portafoglio a lungo termine. Conosciuto come Dr. Joe (ha un dottorato di ricerca in sistemi informativi), Asamoah prevede di continuare a far crescere la sua azienda. Recentemente ha acquisito altre due proprietà a Washington che ora vengono abbellite e trasformate con l’aggiunta di camere da letto e bagni.
Come imprenditore e stratega degli investimenti, Asamoah insegna agli altri come prosperare. E con tutta l’incertezza che la crisi del coronavirus ha causato, Asahmoah ha offerto cinque consigli per aiutare affittuari, proprietari, investitori immobiliari o proprietari di piccole imprese nella comunità nera a sopravvivere nelle condizioni attuali.
Egli suggerisce di valutare le loro spese mensili – adottare misure per tagliare le spese inutili il più velocemente possibile. Cerca opzioni per aumentare il tuo reddito, incluso l’affitto di parte della tua casa, esplorando flussi di reddito alternativi. Adottare misure per costruire un fondo di emergenza. Determinare quanto capitale è necessario disporre di acquistare la vostra prossima proprietà. Se non si dispone dei fondi, individuare un partner finanziario e / o di credito.
NERO ENTERPRISE raggiunto con Asamoah via e-mail per ottenere la sua esperienza nel settore immobiliare.
Si dispone di un modello di business sopravvissuto a quattro recessioni. Abbiamo capito il vostro modello di business è qualcosa chiamato BRRRR? Cosa significa?
Dal 1987, ho attraversato quattro cicli immobiliari: primi anni 1990, metà/fine 1990, 2001-2002 e 2008-2011. Sembra che ci stiamo avvicinando a una recessione indotta da COVID-19 del 2020.
Il modello di business BRRRR comprende i seguenti elementi:
Comprare Acquisire la proprietà desiderabile quartieri che sono nel percorso di gentrification
Rinnovare – Trasformare il “brutto” case in belle case
Affitto – Affittare la proprietà di “Tier 1” famiglie a basso reddito con i buoni che sono in cerca di una possibilità di vivere in HGTV-grado di qualità case in cassaforte, ambite zone
Rifinanziare – Sostituire a breve termine l’acquisizione e la ristrutturazione di fondi con permanente di finanziamento basato sull’apprezzato il valore della casa e il mensile del flusso di cassa
Ripetere – Ripetere il processo per il prossimo proprietà
La strategia BRRRR mi consente di acquisire e ristrutturare immobili in aree gentrifying con finanziamenti bancari, forzare l’apprezzamento tramite miglioramenti mirati e quindi sostituire il finanziamento a breve termine con un finanziamento permanente basato sui valori valutati più alti. Attraverso BRRRR, sono in grado di sostituire la maggior parte dei miei fondi iniziali tramite rifinanziamento in modo che il denaro venga riciclato per nuove acquisizioni.
Come sei stato in grado di raggiungere tale diversità abitativa con famiglie nere a basso reddito che vivono nelle stesse aree delle famiglie bianche ad alto reddito?
Il mio processo di screening è estremamente completo e comporta diversi passaggi tra cui visitare le case dei potenziali inquilini. Lo screening si basa sulla premessa che è facile ottenere qualcuno nella vostra casa e molto difficile farli uscire una volta che sono lì.
Non investo in aree a basso reddito. Tutte le mie case sono in aree desiderabili. Al centro, i miei inquilini voucher non sono diversi da te e io. Non vogliono vivere in zone cattive, o in case” schifose ” o in affitto da slumlords. Essi sono desiderio di una bella casa in un bel quartiere e di affittare da un padrone di casa di qualità. Io chiamo questi inquilini” Tier 1 ” titolari di voucher.
Se tratti bene i possessori di voucher Tier 1, ho scoperto che si prendono cura della casa, pagano gli affitti, sono piacevoli da affrontare e rimangono molto a lungo. Il mio inquilino più lungo ha affittato da me per oltre 23 anni. Ho regolarmente 10-15 inquilini anno. Dal momento che i buoni inquilini rimangono a lungo, mi permettono di far crescere il mio portafoglio con il minimo stress e problemi. I miei inquilini sono il motivo per cui sono stato in grado di raggiungere l’indipendenza finanziaria e costruire ricchezza reale. Senza di loro, niente di tutto questo sarebbe stato possibile.
Se sono un investitore immobiliare, quale strategia o approccio posso applicare per sopravvivere nel mercato di oggi in mezzo a COVID-19?
In una crisi, la tua capacità di sopravvivere come investitore immobiliare sarà strettamente legata alla tua capacità di accedere ai finanziamenti (finanziamenti bancari, istituti di credito e investitori privati). In una crisi, il finanziamento diventa più difficile, tuttavia, se sei “bancabile”, ci saranno alcune eccellenti opportunità di acquisto. Con questo in mente, alcuni dei miei suggerimenti per contribuire ad aumentare le possibilità di accedere al finanziamento immobiliare includono:
- Prendi la tua casa finanziaria in ordine.
- Controllare e costruire il tuo punteggio di credito – ottenere riparazione di credito, se necessario.
- Costruire riserve di cassa, raccogliere e organizzare i documenti finanziari – ora!
Come può un investitore immobiliare trasformare il patrimonio immobiliare in flusso di cassa? E perché sarebbe una buona strategia da applicare ora se voglio finanziare un progetto immobiliare o uno sviluppo?
Molti proprietari di case e investitori a lungo termine sono ricchi di capitale e poveri di denaro. Anche se l’equità sembra buona su un rendiconto finanziario, a volte è opportuno attingere a questo “capitale morto” e reinvestire i fondi per sfruttare le opportunità di acquisto e trasformare l’equità morta in flussi di flusso di cassa. Ad esempio, un investitore può sfruttare l’equità della casa. Ottenere una linea di business di credito o home equity linea di credito o semplicemente rifinanziare un mutuo esistente. Condurre due diligence e individuare le proprietà che possono essere acquistati a prezzi scontati che una volta affittati genererebbe flussi di cassa mensili positivi. Acquistare un immobile in affitto o beni investment grade a prezzi scontati. Rendere la proprietà in affitto pronto completando gli aggiornamenti di livello minore o medio. Come accennato in precedenza, in una fase di recessione, l’accesso ai finanziamenti è estremamente importante. Attingendo a “dead equity”, è possibile accedere rapidamente a un flusso pronto di fondi a basso interesse per finanziare progetti immobiliari e di sviluppo.
Hai allenato 150 investitori esperti e inesperti nella tua strategia di investimento rara. Quali programmi hai sviluppato che potrebbero aiutare gli altri a raggiungere l’indipendenza finanziaria?
Il programma Joint Venture (JV) è il mio programma premier e il forum principale in cui mi impegno con investitori immobiliari di livello principiante e intermedio. A mio modesto parere, il modo migliore per imparare investire immobiliare è quello di fare un affare, periodo—non andare a seminari, boot camp, leggere libri, o ascoltare i file MP3. Non c’è migliore esperienza di apprendimento che fare un affare. Nessuno. Breve di questa opzione, la cosa migliore è quello di “guardare oltre le spalle” di un investitore immobiliare di successo come eseguire una transazione dall’inizio alla fine. Ci incontriamo almeno due volte al mese praticamente dal primo giorno attraverso inquilino move-in e rifinanziare (in genere 6-8 mesi).
Ospitoivestimenti settimanali gratuiti di “Wealth Wednesday” su Facebook e Instagram (@drjoeasamoah). Ho anche ospite” Get Real with Dr. Joe “Facebook, Instagram e YouTube livestream ogni altro venerdì sulla piattaforma “Bigger Pockets”. Bigger Pockets è la più grande piattaforma online al mondo al servizio della comunità immobiliare (@biggerpockets). Sono un frequente collaboratore di tasche più grandi. Ho pubblicato un certo numero di articoli.
Perché il settore immobiliare è ancora un buon affare per i neri da perseguire per costruire ricchezza finanziaria per se stessi e le loro famiglie?
Immobiliare, soprattutto in molti mercati degli Stati Uniti, ha dimostrato di essere un veicolo time-tested per la creazione di ricchezza e eredità generazionali. Rispetto ad altri gruppi razziali, i neri americani sperimentano un divario di ricchezza distinto che sembra essere in crescita. Correttamente eseguito, investimento immobiliare offre molti vantaggi, soprattutto se confrontato con altre classi di attività. Immobiliare può costruire ricchezza finanziaria e creare lasciti. Inoltre, il settore immobiliare offre diversi altri vantaggi che includono il flusso di cassa, i benefici fiscali, l’accumulo di capitale, l’apprezzamento e la capacità di sfruttare.
Quale consiglio offriresti agli investitori immobiliari neri prima di iniziare o espandersi nel business?
Nonostante ciò che i guru infomercial a tarda notte ti dicono, l’investimento immobiliare di successo richiede duro lavoro, pazienza e un sistema aziendale. Per realizzare l’indipendenza finanziaria attraverso il settore immobiliare, è importante trattare le vostre attività immobiliari come un business più di un hobby. Lavora prima su te stesso e fissa gli obiettivi. Assegnare tempo per l’istruzione e la formazione. Comprendi i tuoi punti di forza e di debolezza. Discutere con il coniuge e la famiglia e ottenere il loro buy – in e supporto (se possibile). Decidi il tuo metodo di messa a fuoco in base alla tua situazione finanziaria, tolleranza al rischio, disponibilità di tempo, ecc. Identificare e lavorare con un mentore locale. Individuare un mentore che è ben informato nella vostra area di messa a fuoco, in grado e disposti a fornire una guida, e ha una comprovata esperienza di successo e del mondo reale. Procedere immediatamente al tuo primo affare e fare quello che serve per ottenere quel primo affare sotto la cintura. Non aspettare il momento perfetto. Non c’è mai un momento perfetto per iniziare. Devi solo iniziare.
