Da Richard Lawson
CoStar News
n un insolitamente caldo giorno d’inverno a Memphis, Tennessee, decine e decine di persone mulino intorno a un mammut ex Sears archivio e centro di distribuzione convertito in città villaggio verticale.
Oltrepassando i muri ricoperti d’arte, si fermano nel piccolo negozio di alimentari o prendono un boccone in uno dei numerosi ristoranti prima di tornare a casa da uno degli uffici dell’edificio.
Altri si dirigono verso appuntamenti dal dentista o dal medico o un corso d’arte. Gli studenti della charter high school si stringono con i loro amici dopo l’ultima campanella del giorno, alcuni dei quali alla fine si dirigeranno verso gli appartamenti in cui vivono le loro famiglie.
Danno vita al 93enne ristrutturato, 1.edificio di 5 milioni di piedi quadrati chiamato Crosstown Concourse a poche miglia dal centro di Memphis, una città lungo il fiume Mississippi nota per la musica blues, Elvis Presley e FedEx. Incentrato sulle arti, la sanità e l’istruzione, il villaggio è parte di una tendenza sempre più forte in tutto il paese per dare vecchi edifici urbani una vita nuova e diversa.
Ma non è stato facile. Crosstown Concourse ha preso sette anni dal concetto al completamento con un team di sviluppo unico che comprendeva un professore di storia dell’arte, un artista e il nipote di Holiday Inn fondatore Kemmons Wilson.
Hanno cucito insieme million 210 milioni da 30 diverse fonti di finanziamento per trasformare l’edificio nell’ancora economica che era stata per decenni nel quartiere e nella città.
Il Curb Market è il negozio di alimentari residente di Crosstown Concourse. (Richard Lawson / CoStar)
In termini di complessità, “questa cosa era fuori classifica”, ha detto Jim Howard, CEO di Dudley Ventures, una società con sede a Phoenix specializzata in crediti d’imposta federali e parte del mix di finanziamenti di Crosstown Concourse.
Crosstown, chiamato per intersecare i binari del carrello quando esistevano nel quartiere di midtown Memphis, ha sofferto sulla scia di Sears che ha chiuso l’operazione nel 1993. Immobiliare intorno al negozio svuotato nel corso del tempo per deprimere la zona.
“Era un peso piuttosto pesante intorno alla caviglia della comunità circostante”, ha detto Todd Richardson, il co-fondatore di Crosstown Concourse che aveva preso un congedo dall’insegnamento di storia dell’arte all’Università di Memphis mentre metteva insieme l’accordo. “Ha avuto un enorme impatto negativo sui valori delle proprietà.”
Oggi, circa 1.500 persone lavorano nell’edificio e circa 3.000 persone vanno e vengono dall’edificio ogni giorno.
C’è poco spazio commerciale da affittare e i 265 appartamenti a reddito misto nei piani superiori sono pieni.
L’arte pubblica accoglie i pazienti che entrano in Church Health al piano terra del Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
Gli inquilini degli uffici includono l’organizzazione di raccolta fondi del St. Jude Children’s Research Hospital, chiamata American Lebanese Syrian Association Charities; Church Health, un fornitore di assistenza sanitaria per coloro che non hanno l’assicurazione; Methodist Le Bonheur Healthcare; e NexAir, un distributore di gas e forniture di saldatura.
Gli inquilini dell’istruzione includono Memphis Teacher Residency, un programma di preparazione degli insegnanti basato sulla fede, di quattro anni; un campus satellitare per la Christian Brothers University; e Crosstown High School, una scuola charter in cui l’apprendimento avviene attraverso progetti guidati dagli studenti.
C’è un mix di inquilini al dettaglio come un negozio di alimentari, una sede FedEx, un negozio AT &T, un nail bar e un’unione di credito. Quelli sono cosparsi tra numerose opzioni alimentari. Per l’esercizio, un YMCA ha spazio nell’edificio.
Richardson vive nell’edificio con la sua famiglia. Sua figlia frequenta il liceo. Il suo ufficio è al secondo piano.
Ha detto che ci sono volte in cui si rende conto che passano tre o quattro giorni senza lasciare l’edificio e pensa: “Devo lasciare l’edificio.”
Big Memphis Employer
Sears si stava espandendo in tutto il paese nel 1920 con grandi centri di distribuzione di cataloghi che includevano negozi al dettaglio.
La società ha cercato di creare una rete che raggiungesse meglio le aree rurali più rapidamente. La sua operazione Memphis servito Tennessee e stati circostanti.
In sostanza, era Amazon prima di Internet. Simile a Sears, il rivenditore con sede a Seattle ha affittato e costruito grandi centri di distribuzione in tutto il paese per espandere la propria rete per avvicinarsi ai clienti e accelerare i tempi di consegna fino a un giorno. Invece del famoso catalogo Sears di 100 anni fa, in questi giorni la gente ordina da casa per la consegna a domicilio attraverso il sito Web di vendita al dettaglio di Amazon.
Per coincidenza, Amazon ha recentemente annunciato un importante centro di distribuzione a circa 10 miglia a nord-est di Crosstown Concourse nel quartiere di Raleigh. Il livello del suolo del centro di distribuzione di Amazon dovrebbe misurare 865.000 piedi quadrati, ma i mezzanini nell’edificio spingeranno lo spazio totale a circa 2,1 milioni di piedi quadrati.
Quando si apre entro la fine dell’anno, Amazon ha detto che 1.000 persone lavoreranno lì.
Questo è lo stesso numero di dipendenti che Sears aveva nel suo primo giorno nel 1927 quando aprì la prima porzione, un edificio di 650.000 piedi quadrati costruito in 180 giorni. Sears ha costruito aggiunte nel corso degli anni per più del doppio di quello spazio.
Ma Sears iniziò un lento declino quando le abitudini di acquisto dei consumatori iniziarono a cambiare e alla fine Sears lasciò l’edificio nel 1993.
A differenza del design utilitaristico di Amazon per i centri di distribuzione, Sears ha lasciato un edificio progettato in stile art deco con una grande torre che funge da centro.
Vecchio è nuovo
Sears ha costruito edifici simili in luoghi come Dallas, Houston, Kansas City, Minneapolis, Los Angeles, Boston, Atlanta e Seattle. E molti sono stati riqualificati in nuovi usi.
Rivenditore di caffè Starbucks spostato la sua sede nella ex Sears a Seattle. Lo sviluppatore di Atlanta Jamestown ha riqualificato l’edificio di Atlanta in Ponce City Market. Quell’ex edificio di Sears condivideva lo stesso architetto originale della struttura di Memphis. A Houston, i lavori sono iniziati lo scorso anno per trasformare un ex art deco Sears al 4201 Main St. in un hub di innovazione.
Ma quelli non sono gli unici progetti di riuso adattivo in tutto il paese. Milioni di metri quadrati di edifici storici sono stati riproposti e ancora di più potrebbe essere riqualificato.
“Il mercato sta abbracciando il vecchio spazio con nuovo fervore”, ha detto Ed McMahon, senior fellow con l’Urban Land Institute di Washington, DC.
Ponce City Market mescola nuova costruzione con la conversione di un ex edificio Sears ad Atlanta. (CoStar)
McMahon ha detto le imprese creative come lo spazio che si sente più autentico di nuovo, e i vecchi edifici tendono ad avere grandi planimetrie che consentono lo spazio per essere riconfigurato facilmente. La riqualificazione da Chicago 600 milioni del vecchio ufficio postale principale di Chicago è un esempio, ha detto.
La catena di farmacie Walgreens ha firmato un contratto di locazione per la sua sede centrale da individuare nella ristrutturazione a uso misto da 2,8 milioni di piedi quadrati. La compagnia di corsa con sede a San Francisco Uber ha firmato un contratto di locazione per 450.000 piedi quadrati per un importante hub di Chicago.
In un altro esempio, gli sviluppatori hanno convertito una parte di un ex ospedale psichiatrico di Buffalo, New York, aperto nel 1872 in Hotel Henry Urban Resort Conference Center. McMahon ha detto che la proprietà era stata il ” più grande elefante bianco di New York.”Ci sono edifici sul sito da restaurare.
Ford Motor Co. sta riabilitando l’ex stazione centrale del Michigan che ha aperto nel 1913 a Detroit per un centro di ricerca.
Misurare quanto inventario esiste è una sfida, ha detto KC Conway, capo economista di CCIM Institute, un’organizzazione che offre corsi e certificazioni per i broker di vendita di investimenti immobiliari commerciali.
“Molte di queste offerte vengono classificate come nuove”, il che getta via i numeri, ha detto Conway. Ha detto che il riutilizzo adattivo rappresenta circa il 5% al 7% di tutto lo sviluppo immobiliare.
Molte delle proprietà storiche si trovano in centri urbani, dove la disponibilità di terreni aperti è limitata e i costi del terreno sono aumentati di conseguenza. Questo ha aiutato l’interesse della boa tra gli sviluppatori nel riutilizzo adattivo non solo di edifici storici ma di edifici vuoti e obsoleti.
Conway detto riutilizzo adattivo costa generalmente circa 15% al 20% in meno rispetto alla nuova costruzione e può essere più veloce da completare. Sistemi di supporto come acqua e fogna ed elettricità già esiste presso il sito, per esempio.
Gli inquilini di questi edifici tendono a rimanere più a lungo che nel nuovo spazio e spendere di più per migliorare lo spazio, ha detto, aggiungendo che “hanno preso una decisione molto coscienziosa” per andare nello spazio.
I progetti aiutano anche nell’edilizia verde e sostenibile, in particolare quando si cerca di ottenere la certificazione LEED.
“A causa dell’intera attività climatica, la riabilitazione di un edificio esistente ti consente di abbassare la tua impronta di carbonio”, ha detto McMahon.
Progetto impegnativo
In apertura di un documentario realizzato su Crosstown Concourse, Lafayette Draper, un ex dipendente di Sears Crosstown, seduto nell’edificio prima della riabilitazione, ha detto che voleva vedere l’edificio tornare indietro, che avrebbe fatto molto bene alla comunità.
“È una buona struttura”, ha detto. “È robusto. Certo che si’. Potresti mettere qualsiasi cosa qui.”
Ma ci è voluto uno sforzo erculeo per andare avanti e ottenere il finanziamento. Grandi progetti storici come questo sono straordinariamente difficili da fare principalmente a causa della complessità nel finanziamento dell’accordo, secondo Conway.
Crosstown Concourse ha dimostrato questo e altro ancora. Conway l’ha visto in prima persona. Prima di diventare capo economista di CCIM, ha lavorato al finanziamento come vice presidente senior per la gestione del rischio di credito presso SunTrust Bank con sede ad Atlanta, ora chiamata Truist Bank e con sede a Charlotte, North Carolina.
“Devi davvero avere un peso massimo locale” che ha una mente filantropica per realizzare progetti di riqualificazione così grandi, ha detto Conway.
Ha detto che la natura rischiosa li rende una sfida per la sottoscrizione necessaria per finanziare le offerte. Le compagnie di assicurazione sulla vita e altri investitori istituzionali in genere hanno evitato da loro come risultato, Conway ha detto.
Ci sono quattro atri in Crosstown Concourse creati rimuovendo porzioni del vecchio pavimento di cemento. (Richard Lawson/CoStar)
Con l’ex Sears building a Memphis, Staley Cates, vice presidente di Southeastern Capital Management con sede a Memphis, lo ha acquistato nel 2007 per million 3,5 milioni con una missione filantropica in mente.
Un paio di anni dopo, Richardson e un artista locale, Christopher Miner, formarono Crosstown Arts, un’organizzazione no-profit con l’obiettivo di creare un centro di arti contemporanee nell’ex Sears.
Hanno completato uno studio di fattibilità entro la fine del 2010. La gente era scettica che potesse accadere, dato che il paese stava uscendo dalla Grande Recessione, ha detto Richardson. In effetti, il noto sviluppatore locale Henry Turley ha detto a Cates che la sua soluzione migliore era abbattere l’edificio e ricominciare da capo.
Gli sviluppi importanti di Turley includono Harbor Town, un nuovo sviluppo urbano su Mud Island di fronte a uptown Memphis, e la riqualificazione del Cotton Exchange costruito nel centro nel 1925.
Ma Richardson e Miner premevano in avanti. Hanno iniziato con il sostegno della comunità costruendo spesso mostre d’arte e spettacoli musicali all’esterno e all’interno dell’edificio.
McLean Wilson, nipote del fondatore di Holiday Inn Kemmons Wilson, si è collegato con Richardson e Miner per aiutare a far girare il lato dello sviluppo e del denaro. Nel 2007, Wilson era tornato nella sua casa di Memphis e si è unito all’azienda di famiglia, che si era diversificata oltre gli hotel in ristoranti, aziende tecnologiche e una fabbrica di birra.
Tony Bologna, architetto e consulente locale che era stato direttore dello sviluppo per Turley per Harbor Town e altri progetti, si è unito al team di sviluppo insieme allo studio di architettura LRK con sede a Memphis e Dialog, uno studio di architettura con sede a Vancouver.
Tirando in finanziamento
Alla fine, gli inquilini come le aziende sanitarie hanno firmato, ma erano scettici troppo, Richardson ha detto. Preleasing li ha aiutati lentamente attirare diverse fonti di finanziamento.
La città di Memphis ha approvato un investimento di $15 milioni nel progetto. SunTrust ha guidato l’approvvigionamento di million 80.5 milioni che comprendeva altre sette banche.
SunTrust Community Capital, un braccio della banca che si occupa di crediti d’imposta, gestito la transazione che ha portato credits 56 milioni in nuovi mercati crediti d’imposta, un programma federale che si rivolge aree a basso reddito che dà agli investitori una pausa sulle imposte sul reddito. Dudley Ventures e altre quattro aziende sono state incluse in quel million 56 milioni.
Goldman Sachs, con sede a New York, ha investito historic 36,5 milioni in crediti d’imposta storici per il progetto.
Una volta che hanno ottenuto tutti gli impegni, stavano correndo contro una scadenza di dicembre. 31, 2014, per chiudere tutti i finanziamenti. Se hanno perso la scadenza, significherebbe una gran parte del finanziamento scadrebbe. Hanno lavorato fino al mese.
Una scala in acciaio rosso brillante conduce al secondo piano all’interno del Crosstown Concourse. (Richard Lawson/CoStar)
Basti dire che c’erano molti avvocati e banchieri coinvolti. Co-fondatore Richardson ha detto che lui e Wilson ha avuto una conference call settimanale con 55 persone, per lo più avvocati, nei sei mesi precedenti alla chiusura.
Un cambiamento in un documento increspato attraverso tutto. “Non c’era niente di facile nel tirarlo insieme”, ha detto Howard di Dudley Ventures.
Conway ha detto che la città di Memphis ha deciso in ritardo nel processo che voleva possedere il terreno sotto l’edificio. Ciò ha richiesto un cambiamento importante per creare un contratto di locazione del terreno, che non era un compito facile.
Tutto è stato fatto con poco tempo libero. Gli sviluppatori hanno rotto terra il febbraio. 21, 2015, lo stesso giorno Sears ha rotto terra sull’edificio originale nel 1927. La costruzione è terminata nell’agosto 2017.
Elaine Parker, un gestore di proprietà sul sito per Cushman & Wakefield / Consulenti commerciali ha detto che 40 inquilini si sono trasferiti nell’edificio all’incirca nello stesso periodo di quel mese. “È stato davvero selvaggio qui nell’agosto 2017”, ha detto Parker.
L’impatto di Crosstown Concourse è stato avvertito. Proprietà vicine stanno vedendo nuova vita perché la riqualificazione e Crosstown Arts raggiungendo direttamente nel quartiere circostante, secondo Nash Hassen, proprietario di Grandpoint Realty.
Hassen rappresentava un edificio commerciale a pochi passi di distanza che Crosstown Arts affittava, spendeva denaro per i miglioramenti degli inquilini e subaffittava a Black Lodge, un popolare negozio di video indipendente con una cineteca di oltre 30.000 titoli. Vende abbonamenti mensili per $10 e ha anche una sede per eventi.
Grandi guadagni sono venuti anche sul lato residenziale. Hassen ha detto case si potrebbe acquistare per 2 20.000 a $25.000 prima della riqualificazione ora vendere per $100.000 a $150.000.
“Ricordo quando la gente non poteva dare via una casa in quella zona”, ha detto Hassen.
