Gli inquilini al dettaglio e i professionisti degli immobili commerciali dovrebbero essere a conoscenza di una disposizione comune nei contratti di locazione nota come affitto percentuale. Questo articolo spiegherà come funzionano l’affitto percentuale e i punti di interruzione, con esempi chiari lungo la strada.
In poche parole, l’affitto percentuale è l’affitto extra pagato in base a una percentuale delle vendite lorde. Situazioni di affitto percentuale possono essere trovati in alcuni spazi commerciali come centri commerciali e altri spazi di vendita multi-tenant. L’idea alla base di affitto percentuale è il centro commerciale è un pareggio naturale per i clienti, che tenderanno a camminare tra i vari negozi. Il proprietario crea anche un vantaggio per tutti i rivenditori selezionando ciò che le imprese sono collocati nello stesso spazio, ad esempio avendo un negozio di caffè, tintoria, ristorante, e un negozio di alimentari tutti i vicini di casa. Questo vantaggio e la capacità di attirare i clienti possono consentire al proprietario di negoziare una percentuale delle vendite.
Come funziona l’affitto percentuale
Le locazioni commerciali con una fornitura di affitto percentuale avranno un affitto minimo pagato, che è solo una fornitura di affitto di base in genere basata su un importo in dollari per piede quadrato di spazio. Ad esempio, un rivenditore può pagare $10 per piede quadrato con 4.500 piedi quadrati, e quindi pagherebbe 4 45.000 in affitto o $3.750 al mese.
La percentuale di affitto sarebbe calci in dopo una certa quantità di vendite lorde sono soddisfatte. Il punto in cui viene pagato l’affitto percentuale è chiamato “punto di interruzione” e può essere un punto di interruzione naturale o artificiale. Se il punto di interruzione non viene mai rispettato, l’inquilino è solo obbligato a pagare l’affitto minimo.
Un breakpoint artificiale è semplicemente un importo in dollari di vendite entrambe le parti concordano. Ad esempio, un proprietario potrebbe negoziare che il 5% delle vendite lorde oltre $800.000 dovrebbe essere pagato in percentuale di affitto. Se le vendite lorde sono $1.000.000, poi l’affittuario paga il 5% di $200.000, o $10.000 in affitto extra.
Per calcolare il punto di interruzione naturale, che è anche comunemente usato, è sufficiente dividere l’affitto di base per la percentuale stabilita. Nell’esempio precedente, ciò significherebbe dividere 4 45.000 per 5%, che equivale a 9 900.000 nelle vendite lorde come punto di interruzione naturale. La logica alla base del punto di interruzione naturale è che un rivenditore dovrebbe pagare solo l’affitto percentuale sulle vendite oltre a quanto richiesto per pagare l’affitto minimo. In altre parole, prendendo il 5% di sales 900.000 nelle vendite sarebbe pari al pagamento minimo di affitto di $45.000, quindi ha senso che il requisito percentuale di affitto sarebbe solo calci in dopo questo minimo affitto breakpoint è raggiunto.
Come puoi immaginare, l’importo minimo dell’affitto e l’affitto percentuale possono essere negoziati. In alcuni casi, un rivenditore potrebbe desiderare di avere un affitto minimo più elevato con un punto di interruzione più elevato, che consente loro di trarre profitto a livelli di vendita inferiori prima che l’affitto percentuale entri in vigore. Questo potrebbe essere il caso per le aziende che hanno recentemente aperto e stanno appena lanciando il loro marketing.
Quando si valutano le situazioni di affitto percentuale, i rivenditori dovrebbero essere consapevoli di quali tipi di entrate sono incluse ed escluse, poiché nella maggior parte dei casi gli articoli restituiti e le vendite dei dipendenti non vengono conteggiati nel totale. I proprietari richiederanno anche agli inquilini di consentire audit delle vendite lorde, richiedere rapporti di vendita regolari, non consentire agli inquilini di chiudere il negozio durante determinati tratti e chiedere ai rivenditori di non aprire ulteriori posizioni all’interno della stessa area di mercato.
L’affitto percentuale è un concetto abbastanza semplice, ma a volte può diventare complicato quando si tratta di punti di interruzione, inclusioni ed esclusioni. Come con tutte le locazioni immobiliari commerciali, il diavolo è nei dettagli e come tali locazioni devono sempre essere letti a fondo.
