Cosa succede quando il mio mutuo viene venduto? Dos e cosa non fare

Quando una società di mutuo vende il tuo prestito

Istituti di credito e investitori acquistare e vendere mutui per tutto il tempo, di solito senza problemi. Così come si fa a prevenire contrattempi se questo si verifica?

1. Prestatori di vendere i prestiti per molti motivi, ma il vostro prestito termini non cambiano
2. corrente creditore deve notificare il cambiamento di almeno 30 giorni in anticipo
3. vi dirà dove inviare i vostri pagamenti e chi contattare per domande

Se si ottiene una segnalazione da parte di un nuovo gestore, senza preavviso, dall’attuale gestore, non inviare denaro. Contattare il servicer corrente. È così che eviti le frodi.

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Cosa succede quando il mio mutuo viene venduto?

Alcuni acquirenti di case affrontano una grande sorpresa dopo la chiusura. Imparano che il loro mutuo è stato venduto. Questo può sembrare allarmante. Ma in realtà è abbastanza comune. E non influenzerà il tasso di prestito, i termini o l’importo dovuto. Tuttavia, è naturale chiedersi: cosa succede quando il mio mutuo viene venduto?

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Sapere perché e come questo si verifica può calmare le tue paure. Mentre alcuni dei dettagli sono complessi, la linea di fondo è semplice. Questo non dovrebbe influenzare finanziariamente. Dovrai semplicemente effettuare il pagamento mensile a una società diversa.

Impara il gergo

È utile conoscere la differenza tra i termini comunemente usati. Questi includono “cedente”, “prestatore”, “proprietario” e ” servicer.”

Il mittente è la persona che ti ha aiutato a richiedere il prestito. Questa persona ha inviato la domanda al dipartimento di sottoscrizione del creditore. Il creditore (noto anche come il proprietario) è una società che approva, fondi e possiede il prestito. Il servicer è la società che gestisce il prestito.

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” Il servicer raccoglie ed elabora il pagamento del mutuatario. Gestirà le comunicazioni con il mutuatario. Si pagherà le tasse e l’assicurazione da escrows. E calcolerà gli importi di pagamento mensili”, afferma l’avvocato Elizabeth A. Whitman.

Nota che, in alcuni casi, il servicer è il creditore. Oppure può assumere una società separata assunto per gestire il prestito.

Perché i creditori vendono o trasferiscono mutui

Keith Baker, coordinatore del programma bancario ipotecario e facoltà al North Lake College, dice che circa sette dei 10 prestiti ipotecari cambiano di mano. Egli aggiunge che, quando un mutuo ipotecario si chiude e fondi, il creditore ha quattro scelte:

1. Mantenere il mutuo del proprio portafoglio prestiti
2. Trasferire il servizio a un altro gestore
3. Vendere il prestito ad un’altra società o di un investitore
4. Sia per il trasferimento di manutenzione e vendere il prestito

Acquirenti di prestito sul mercato secondario possono includere Freddie Mac, Fannie Mae e Ginnie Mae. Possono anche includere compagnie di assicurazione, REIT ipotecari (fondi di investimento immobiliari), il mercato dei titoli garantiti da ipoteca commerciale (CMBS) o società di brokeraggio di Wall Street.

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“Istituti di credito spesso vendono i loro mutui per sostituire i fondi utilizzati per fare il prestito. Ciò consente loro di effettuare ulteriori prestiti agli acquirenti di case”, afferma Baker. “Riduce anche la loro esposizione al rischio, inclusa la mancata corrispondenza tra attività e passività.”

Una mancata corrispondenza tra attività e passività si verifica quando, ad esempio, il creditore possiede un sacco di debito a lungo termine (mutui a 30 anni), ma conserva depositi a breve termine (CDS a 5 anni, per esempio). Si può vendere alcuni prestiti di 30 anni e acquistare prestiti di 5 anni per bilanciare se stesso.

Vendere la tua ipoteca consente al tuo creditore di “ricevere un pagamento in contanti anticipato invece di aspettare che tu effettui i pagamenti”, dice Whitman. “Migliora la loro liquidità.”

Cosa aspettarsi come un mutuatario

La buona notizia? Un trasferimento o la vendita del mutuo ipotecario non dovrebbe influenzare voi.

” Un prestatore non può modificare i termini, il saldo o il tasso di interesse del prestito da quelli stabiliti nei documenti originariamente firmati. Anche l’importo del pagamento non dovrebbe cambiare. E non dovrebbe avere alcun impatto sul tuo punteggio di credito”, afferma Whitman.

Se il tuo prestito ottiene un nuovo servicer, ” Potresti sperimentare un approccio diverso alla manutenzione del prestito. Ma non dovrebbe aumentare i tuoi obblighi”, aggiunge.

Cosa fare se hai un nuovo servicer

Dì che il tuo prestito è venduto ma il servicer rimane lo stesso. In tal caso, in genere non riceverai una notifica. Continuerai a effettuare gli stessi pagamenti alla stessa fonte.

“A volte, un mutuo ipotecario può essere venduto più volte senza la conoscenza del mutuatario se il servicer non cambia con la vendita”, afferma Whitman.

Se il tuo prestito viene venduto o trasferito e il servicer cambia, ecco cosa aspettarti e fare:

• Aspettatevi di ricevere due avvisi. Uno verrà dal tuo attuale servicer. L’altro verrà dal tuo nuovo servicer. “Di solito, l’attuale servicer di un mutuatario deve notificarlo non meno di 15 giorni prima della data effettiva del trasferimento”, afferma Baker.
• Rivedere attentamente l’avviso di trasferimento di assistenza. Deve includere:
  • Nome e l’indirizzo del nuovo gestore
  • Quando l’attuale gestore smetterà di accettare i pagamenti
  • la data in cui Il nuovo gestore potrà iniziare ad accettare i pagamenti
  • La data del primo pagamento del mutuo è dovuto al nuovo gestore
  • i numeri di Telefono per l’attuale e la nuova ipoteca servicer
  • Se si può continuare a eventuali assicurazioni facoltative, come il credit vita o assicurazione per l’invalidità, quali azioni è necessario intraprendere per mantenere la copertura, e se le condizioni di assicurazione cambierà
  • Una dichiarazione che il trasferimento non avrà alcuna influenza sulla termini o condizioni del mutuo, ad eccezione di quelli direttamente correlati al servizio del prestito. “Per esempio, dire il vostro contratto afferma che sono stati autorizzati a pagare le tasse di proprietà e premi assicurativi per conto proprio. Il nuovo servicer non può richiedere di stabilire un conto di deposito a garanzia”, afferma Baker.
  • Una dichiarazione che spiega i tuoi diritti e cosa fare se hai una domanda o un reclamo sulla manutenzione del tuo prestito.

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Preparare per inviare il pagamento all’indirizzo del nuovo servicer. Per fortuna, c’è un periodo di grazia di 60 giorni dopo il trasferimento, aggiunge Baker. Durante questo periodo, non è possibile addebitare una tassa di ritardo se si invia erroneamente il pagamento al vecchio servicer.

Cosa fare se si dispone di un nuovo prestatore

Se il prestito viene venduto a un nuovo prestatore:

• Aspettatevi di ricevere un avviso separato dal nuovo creditore. Ciò è dovuto a voi entro 30 giorni di loro prendendo la proprietà del prestito.
• Rivedere attentamente l’avviso. Baker dice che questo avviso deve includere:
  • Il nome, l’indirizzo e il numero di telefono del nuovo proprietario del prestito
  • La data in cui il nuovo proprietario prende possesso del prestito
  • La persona che riceve avvisi legali e può risolvere problemi sui pagamenti del prestito
  • In cui viene registrato il trasferimento di proprietà.

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“Il tuo nuovo creditore dovrebbe presentare documenti con i tuoi registri immobiliari della contea. Ciò rifletterà la vendita del prestito”, osserva Whitman.

Altre cose da fare e da non fare

Inoltre, Whitman suggerisce questi passaggi:

• Se i pagamenti vengono prelevati automaticamente dal tuo conto bancario, conferma che tali pagamenti automatici continueranno. E se non, chiedere il lavoro di ufficio necessario per firmare per quel servizio con il nuovo prestatore/servicer.
• Se invii automaticamente i pagamenti dal tuo conto bancario (invece che dal creditore che li ritira), aggiorna le informazioni di pagamento. Prestare molta attenzione alla data effettiva del trasferimento di prestito/manutenzione.
• Se spedisci assegni di pagamento, verifica il nuovo indirizzo e il nuovo numero di conto per il prestito con il nuovo prestatore / servicer.
• Una settimana o due dopo il primo pagamento al nuovo prestatore/servicer, contattarli per confermare che hanno ricevuto il pagamento. C’è un periodo di grazia per i pagamenti errati. Quindi usa quel tempo per assicurarti che i tuoi pagamenti funzionino di nuovo.
• Non inviare mai pagamenti a un nuovo servicer/indirizzo fino a quando non hai ricevuto un avviso di trasferimento/vendita.
• In caso di dubbio, confermare che il trasferimento/vendita è legittimo. Se hai ricevuto un avviso di trasferimento/vendita da un nuovo servicer ma non da quello attuale, contatta quest’ultimo. “Non è inaudito per i truffatori dire ai mutuatari di reindirizzare i pagamenti dei prestiti”, afferma Whitman.
• Non combattere il trasferimento o la vendita del prestito. Non c’è modo un mutuatario può impedire che ciò accada una volta che un prestito è attivo.
• Se avete bisogno di un prestito futuro, è possibile scegliere un prestatore che conserva i propri prestiti. “Solo le banche locali più piccole hanno in genere questo modello di business”, osserva Whitman.

Quando lo shopping per un prestito futuro, leggere la dichiarazione di divulgazione di manutenzione ipotecaria che il creditore deve fornire. “Questo rivela se il creditore intende servire il prestito o trasferirlo a un altro creditore”, dice Baker.

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