Che cos’è il deterioramento fisico?
Il deterioramento fisico è l’usura più evidente di un bene perché è visibile. Un bene testimonia tale deterioramento se non subisce una manutenzione regolare. Oppure, la sua manutenzione non è in grado di tenere il passo con l’usura fisica del bene. Ad esempio, una nuova auto inizierà a sembrare vecchia qualche anno dopo se la manutenzione non è all’altezza del marchio.
In parole semplici, possiamo dire che è la perdita di valore di un bene a causa di cause naturali, età, utilizzo o intervento umano. Le cause naturali possono essere pioggia, termiti, polvere, terremoti, inondazioni, ecc. E la causa umana potrebbe essere il fuoco, l’abbandono, la rottura e altro ancora.
Comprendere tale deterioramento è utile per determinare l’ammortamento.
Deterioramento fisico-Sono curabili?
Sulla carta o in teoria, ogni tipo di deterioramento fisico è curabile. Ma è meglio lasciare un certo deterioramento in quanto è dovuto a ragioni pratiche. Per esempio, se c’è un problema con la fondazione della casa. Sarà costoso ripararlo.
Un punto da notare è che il deterioramento fisico non significa obsolescenza. Quindi, è possibile fare bene la maggior parte delle forme di deterioramento fisico. Ad esempio, supponiamo che la vernice sulla tua casa inizi a sembrare vecchia. Puoi sempre curare questo deterioramento ridipingendo la tua casa. Alcune delle forme comuni di deterioramento fisico che sono curabili sono-cablaggio sciolto o difettoso, riparazioni, impermeabilizzazione, vernice, materiale da costruzione, piastrelle sciolte e altro ancora.
L’intensità del deterioramento che un bene attraversa dipende dalla manutenzione e dalla qualità originale del bene. Ad esempio, una casa che utilizza materiali da costruzione di buona qualità rischia di sopravvivere al deterioramento meglio di una casa costruita con materiali da costruzione di bassa qualità. Inoltre, una casa che passa attraverso regolari lavori di manutenzione, come la pittura, la riparazione, ecc., testimoni abbassano il deterioramento.
Categorie di deterioramento fisico
Esistono principalmente due tipi di tale deterioramento:
Deterioramento curabile
Tali deterioramenti sono economicamente fattibili per trattare o guarire. Il deterioramento è economicamente fattibile da trattare se l’aumento del valore del bene (dopo la riparazione) è più o uguale al costo della riparazione. Per determinare se curare il deterioramento è economicamente fattibile o meno, è necessario stimare il costo delle riparazioni. Inoltre, è necessario stimare l’aumento di valore dalla riparazione, se presente, nel valore del bene.
Ad esempio, il tetto di una casa subisce danni a causa di un terremoto. Il conto per riparare il tetto è di 5 5.000. Andando per questa riparazione è fattibile perché la riparazione sarebbe sicuramente aumentare il valore della casa.
Deterioramento incurabile
Come suggerisce il nome, è il tipo di deterioramento che è incurabile. Ciò significa che il costo di intraprendere tali riparazioni sarebbe superiore al valore che genererà. Pertanto, tali deterioramenti non sono economicamente fattibili da intraprendere. Ad esempio, un errore è con la fondazione di una casa. Per ripararlo, bisogna ricostruire la casa da zero. In tutti questi casi, di solito, il costo di curare o riparare il bene rimane sempre molto alto rispetto al valore finale di quel bene dopo la riparazione. In altre parole, il valore aggiunto al bene rimane meno il costo che avrebbe bisogno di riparare. 
Deterioramento fisico incurabile di breve durata
Questa è una sottocategoria di deterioramento incurabile. Esso comprende gli elementi che non sono più desiderabili, e quindi, richiedono la sostituzione. O questa categoria include gli oggetti che hanno una durata inferiore alla vita dei miglioramenti. Tale categoria include gli oggetti che si consumano più velocemente dei lavori di manutenzione.
Ad esempio, un camino elettrico diventa indesiderabile dopo pochi anni perché sul mercato sono disponibili nuovi camini più efficienti. Se il vecchio camino è in condizioni di lavoro, potrebbe non essere conveniente sostituirlo con uno nuovo. Nel corso del tempo, quando questo camino diventa davvero vecchio, sarebbe economicamente fattibile sostituirlo piuttosto che ripararlo e aumentare la vita per un breve periodo.
Alcuni, tuttavia, ritengono che il deterioramento fisico di breve durata sia curabile. Sostengono che tale deterioramento finirà per essere risolto (significa sostituito).
Altre forme di deterioramento
Un bene può assistere anche ad altri tipi di deterioramento, oltre al deterioramento fisico. Questi sono
Obsolescenza funzionale
Si riferisce al deterioramento a causa di una caratteristica nell’asset che non è più utile. La presenza di tale caratteristica si traduce in un calo del valore del bene. Allo stesso modo, il deterioramento può essere dovuto all’assenza di una particolare caratteristica nel bene. Tale deterioramento potrebbe essere dovuto a un cambiamento nella tecnologia, cambiamento delle preferenze, e altro ancora. Ad esempio, un vecchio edificio a più piani non ha ascensore, che è un must nel tempo corrente. Un punto da notare è che tale obsolescenza è guaribile se il prezzo di riparazione è inferiore al valore che porta. Ad esempio, non ci sono estintori e idranti in un edificio a più piani. Tuttavia, queste strutture sono facili da installare e sicuramente il costo è anche inferiore rispetto al valore aggiunto che offrirà all’edificio.
Obsolescenza esterna
Questa è la perdita di valore della proprietà a causa di fattori esterni su cui il proprietario non ha alcun controllo. Fattori esterni potrebbero essere una nuova politica governativa, cambiamenti nel traffico, limitazioni ambientali e altro ancora. Possiamo anche dire che questi sono i fattori che determinano la perdita di valore di una proprietà senza colpa del proprietario. Ad esempio, il governo decide di costruire una prigione nella località. Il valore della proprietà in tal caso sarebbe andato giù.
