I. Requisiti di Notifica
Ci sono diversi requisiti di notifica, che può essere applicabile ad una particolare azione di preclusione, e che devono essere rigorosamente seguite prima di un mutuo azione di preclusione può essere avviato.
In primo luogo, ci sono occasionalmente requisiti di avviso contrattuale contenute sia nella cambiale o nel mutuo che garantisce la nota, che costituiscono una condizione precedente all’inizio di un’azione di preclusione. Inutile dire che, il professionista deve leggere la cambiale e il mutuo, e assicurare che non vi è stata la conformità con i requisiti di avviso contrattuale, prima di procedere con il processo di preclusione del mutuo.
In secondo luogo, prima che un mutuo residenziale può essere precluso in Pennsylvania, il creditore deve dare un preavviso di 30 giorni di intenzione di precludere (noto anche come un atto 6 Avviso), dando al mutuatario l’opportunità di curare, e che vieta il creditore di raccogliere spese legali sostenute durante il periodo di preavviso. Vedi Atto. No. 6 del 1974, 41 P.S. § 403. Per una definizione di “mutuo residenziale”, vedere 41 P.S. § 101.
Il 9 agosto 2012, il governatore Corbett ha ripristinato il programma di assistenza di emergenza del proprietario di abitazione PA (“HEMPA”) amministrato dalla Pennsylvania Housing Finance Agency (“PHFA”). Di conseguenza, a partire dal 2 ottobre 2012, sono richiesti gli avvisi della legge 91. Vedi Legge n. 91 del 1983 (come modificato), 35 P.S. §§ 1680 e segg. La forma dell’avviso Act 91 dovrebbe essere sostanzialmente nella forma disponibile sul sito Web di PHFA. Istituti di credito sono inoltre tenuti a allegare un elenco di agenzie di consulenza per la contea applicabile in cui si trova la proprietà. In caso contrario, o allegando ulteriori contee, rendere l’avviso nullo. Un avviso Act 6 non è richiesto se viene inviato un Avviso Act 91. La legge 91 afferma espressamente che un Avviso Act 91 sostituisce qualsiasi altro avviso. 35 P.S. §1680.403 c. Gli avvisi devono essere inviati al creditore ipotecario (s) presso la proprietà e al suo/suo/loro indirizzo postale, se diverso.
II. Avvio di un’azione di preclusione ipotecaria
A. Priorità di pegno
Prima di iniziare un’azione di preclusione, il consulente legale deve accertare la posizione di pegno dell’ipoteca da precludere. Generalmente, l’attore precludere prende una proprietà a conclusione della vendita dello sceriffo “sotto e soggetto” a tutti i gravami precedenti.
I privilegi nei confronti dei beni immobili hanno la priorità l’uno sull’altro sulla base di quanto segue:
(1) Acquistare denaro mutui, dal momento in cui vengono consegnati al creditore ipotecario, se sono registrati entro dieci giorni dopo la loro data; in caso contrario, dal momento in cui sono lasciati per la registrazione. Un mutuo è un “mutuo denaro acquisto” nella misura in cui è:
(i) preso dal venditore del bene ipotecato per assicurare il pagamento di tutto o di parte del prezzo di acquisto; o
(ii) preso da un creditore ipotecario che non sia il venditore per garantire il rimborso del prezzo effettivamente avanzata da tale persona o per conto del mutuatario al momento il mutuatario acquista a titolo di proprietà e utilizzato dal mutuatario in quel momento di pagare tutto o parte del prezzo di acquisto, tranne che un mutuo, oltre che per il venditore della proprietà non deve essere un mutuo acquisto denaro ai sensi della presente sezione, a meno che non espressamente indicato in modo di essere.
(2) Altre ipoteche e atti defeasible nella natura dei mutui, dal momento in cui sono lasciati per la registrazione.
(3) Verdetti per una specifica somma di denaro, dal momento in cui vengono registrati dal tribunale.
(4) Giudizi avversi e altri ordini, dal momento in cui sono resi.
(5) Sentenze amichevoli, dal momento in cui gli atti su cui sono iscritti sono lasciati per la registrazione.
(6) Scritti che, se emessi e indicizzati dall’ufficio del cancelliere della corte di motivi comuni, creano privilegi contro beni immobili, dal momento in cui sono emessi.
(7) Altri strumenti che, quando sono iscritti o depositati e indicizzati nell’ufficio del cancelliere della corte di motivi comuni creano privilegi contro beni immobili, dal momento in cui sono lasciati per l’iscrizione o il deposito.
42 Pa. Svantaggio. Subito. Ann. § 8141
B. Venue
In Pennsylvania, un’azione di preclusione mutuo deve essere portato nella contea in cui si trova la proprietà reale. PA.CP, articolo 1142. (Se precludere su immobili situati in più di una contea, vedere Pa.CP, articolo 3131.)
C. La denuncia di preclusione
L’attore nell’azione di preclusione è in genere l’attuale titolare del mutuo, cioè il creditore ipotecario originale o il suo cessionario corrente. Gli imputati sono il creditore ipotecario (o il rappresentante personale, erede o devisee di un creditore ipotecario deceduto) e il vero proprietario della proprietà (o se è sconosciuto, il concedente nell’ultimo atto registrato).
L’attore deve esporre quanto segue nel suo reclamo:
(1) il nome, l’indirizzo e l’interesse dell’attore;
(2) i nomi, gli indirizzi e gli interessi degli imputati;
(3) se l’attuale proprietario reale è sconosciuta, una dichiarazione;
(4) l’identità delle parti, per il mutuo originario;
(5) la data del mutuo;
(6) se il mutuo preclusa, è stato registrato, indicare il luogo di record del mutuo, e incorporare il mutuo di riferimento (vedi Pa.R. C. P., articolo 1019, lettera g)). Se non è stato registrato, allegare una copia del mutuo;
(7) la data di eventuali incarichi;
(8) se le assegnazioni sono state registrate, indicare il luogo di registrazione di ciascuna assegnazione e incorporare per riferimento. Se non sono stati registrati, quindi allegare una copia di ogni incarico;
(9) una descrizione dell’immobile essendo precluso alla;
(10) una specifica prova di default;
(11) un documento dettagliato dell’importo dovuto;
(12) una prova di conformità con le eventuali necessarie disposizioni di notifica, come la conformità alle disposizioni della Sezione 403 della Legge N. 6; e
(13) una richiesta di giudizio per l’importo dovuto. Vedi Pa.R.CP, articolo 1147.
E ‘ inammissibile, secondo la legge della Pennsylvania, di combinare una causa di preclusione di azione con qualsiasi altra causa di azione in un unico reclamo. PA.CP, articolo 1146.
D. Servizio del processo
Gli imputati devono essere notificati secondo le consuete norme applicabili alle azioni civili. PA.CP, articolo 1141, lettera b). In genere, gli imputati in Pennsylvania (al di fuori di Philadelphia) devono essere serviti dallo sceriffo. PA.CP, articolo 410, lettera a). Se il servizio personale non è possibile, gli imputati possono essere notificati mediante pubblicazione, invio, posta raccomandata o altri metodi, come il tribunale ritiene opportuno. Vedi Pa.R. C. P., articolo 410 in generale.
Pa.R. C. P., Regola 410 (b) (3) prevede che se un imputato in un’azione di preclusione ipotecaria non può essere servito ai sensi della regola applicabile, l’attore può spostare il giudice per un ordine speciale dirigere il metodo di servizio, che può includere il servizio pubblicando una copia del processo originale sulla parte più pubblica della proprietà. La mozione è corredata di una dichiarazione giurata che indichi la natura e la portata dell’indagine che è stata fatta per determinare il luogo in cui si trova il convenuto e i motivi per cui non può essere fatta notifica.
Oltre agli imputati, la denuncia deve essere notificata anche a qualsiasi persona trovata in possesso della proprietà oggetto dell’azione di preclusione del mutuo. PA.CP, articolo 410, lettera a).
E. Conferenze di conciliazione
Pennsylvania non ha un programma di conciliazione in tutto lo stato. Le contee possono scegliere volontariamente di adottarne una. Le contee attuali nella nostra zona che hanno conferenze di conciliazione in atto includono quanto segue:
• Allegheny
o mutuatari che sono in preclusione possono optare nel programma chiamando il Allegheny County Department of Economic Development “Save Your Home Hotline” a 1-866-298-8020. Vai a www.alleghenycourts.us per ulteriori informazioni. Scegli ” Civile “e” Programma di preclusione dei mutui”.
* Blair
o I mutuatari possono optare nel programma, che innesca una sospensione di tutti i procedimenti mentre la conciliazione ha luogo.
* Bucks
o I mutuatari possono richiedere una conferenza di conciliazione. Vai a www.buckscounty.org e clicca su “Servizi online” e programma di diversione di preclusione dei mutui per ulteriori informazioni.
* Butler
o I mutuatari possono chiamare una hotline, parlare con un consulente immobiliare e richiedere una conferenza di conciliazione. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-40/1829.html.
• Delaware
o mutuatari possono partecipare a una conferenza con un consulente abitativo e ottenere un soggiorno di 30 giorni di preclusione. Lo scopo del soggiorno è quello di dare ai mutuatari il tempo di lavorare con il creditore per trovare un modo per evitare la preclusione. Per ulteriori informazioni, vai a
www.co.delaware.pa.us/sheriff/realestate.html e cliccare su “Ordine amministrativo e avviso di programma di preclusione”.
• Fayette
o I mutuatari possono chiedere un soggiorno di 90 giorni nel procedimento di preclusione ipotecaria allo scopo di raggiungere un accordo reciprocamente accettabile con il creditore per risolvere il caso. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-14/583.html.
• Lackawanna
o I mutuatari possono optare per il programma contattando un consulente immobiliare e presentando una richiesta per una conferenza di conciliazione. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol39/39-24/1055.html.
• Lehigh
o La corte organizzerà una conferenza di conciliazione/gestione del caso in ogni caso ammissibile al momento del deposito della denuncia per preclusione. Per ulteriori informazioni, vai a www.lccpa.org/rules.nex e clicca su “Programma di conciliazione di preclusione del mutuo”.
* Lycoming
o I mutuatari possono aderire al programma presentando un’elezione per partecipare al tribunale.
* Monroe
o Quando i mutuatari presentano una richiesta scritta per una conferenza di conciliazione nell’ambito di questo programma, verrà inserito un ordine che rimanda la questione a una conferenza di conciliazione. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol42/42-18/802.html
* Northampton
o Le conferenze di conciliazione sono programmate in tutti i casi di preclusione residenziale occupata dai proprietari.
* Philadelphia
o Conferenze di conciliazione sono in programma in tutti i casi di preclusione residenziale occupata dal proprietario. Vai a www.phila.gov e cercare “Programma di deviazione preclusione” per ulteriori informazioni.
* Schuylkill
o Per poter richiedere una conferenza di conciliazione supervisionata dal tribunale, i mutuatari devono contattare un consulente abitativo e fissare un appuntamento. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol41/41-47/1989.html.
* Somerset
o Se i mutuatari chiamano una hotline e partecipare a una sessione di consulenza, possono cercare un soggiorno di 60 giorni nel procedimento di preclusione del mutuo per dare loro il tempo di negoziare con il creditore e trovare un modo per evitare la preclusione. Per ulteriori informazioni, vai a www.pabulletin.com/secure/data/vol40/40-13/549.html.
* Washington
o Se i mutuatari chiamano una hotline e partecipare a una sessione di consulenza, possono ottenere un soggiorno nel procedimento di preclusione per dare loro il tempo di negoziare con il creditore e trovare un modo per evitare la preclusione.
III. Rispondere a una denuncia di preclusione
In risposta a una denuncia di preclusione, gli imputati possono servire e presentare obiezioni preliminari o servire e presentare una risposta, rispondendo paragrafo per paragrafo alle accuse della denuncia. La risposta deve ammettere o negare ogni media di fatto. PA.CP, articolo 1029, lettera a). Una negazione generale o una richiesta di prova costituisce un’ammissione. PA.CP, articolo 1029, lettera b). Tuttavia, gli averi in una supplica a cui non è richiesta alcuna supplica reattiva sono considerati negati. PA.CP, articolo 1029, lettera d).
La risposta può includere anche difese affermative (designato come “nuova materia”), vedi Pa.R. C. P., Regola 1030, e riconvenzionali, a condizione che le riconvenzionali derivano dalla stessa transazione o occorrenza o serie di transazioni o occorrenze da cui la causa di azione del ricorrente è sorto. Vedi Pa.CP, articolo 1148.
Qualsiasi difetto del reclamo, rispetto ai requisiti formali di cui sopra, può servire come base per obiezioni preliminari o una difesa affermativa in una risposta. La mancata esecuzione di un servizio adeguato è un difetto giurisdizionale. La mancata osservanza dei requisiti di notifica applicabili (ad esempio, la notifica di un atto 6) è un difetto giurisdizionale.
Inoltre, qualsiasi difesa che dimostra che il creditore ipotecario non ha diritto di precludere può essere impostato come una difesa contro una preclusione. Ad esempio, gli imputati possono sostenere di aver effettuato il pagamento per intero, di non essere mai stati indebitati, che l’ipoteca o la sua assegnazione è stata indotta da frode, che l’ipoteca o qualsiasi assegnazione è un falso, che c’è una mancanza di considerazione, c’è una liberazione o scarico, esiste una compensazione, rinuncia, preclusione, scarico in fallimento, e così via. (La frode deve essere denunciata con specificità. PA.CP, articolo 1030.)
IV. Sentenza ed esecuzione
Nel caso in cui l’attore prevale nella sua azione di preclusione ipotecaria, sia perché il convenuto(s) inadempimento nel rispondere alla denuncia, o il tribunale concede giudizio sommario su mozione del querelante, o c’è un verdetto a favore del querelante a seguito di un processo plenaria, l’attore diventa il diritto di presentare una sentenza contro il convenuto(s). Il giudizio è esclusivamente un giudizio di denaro per un importo che rappresenta il debito, gli interessi e altri costi e oneri autorizzati fino al momento della sentenza. Tuttavia, un giudizio in azione di preclusione ipotecaria non è un giudizio per danni di denaro. Il suo unico scopo è quello di effettuare una vendita giudiziaria della proprietà soggetta al pegno ipotecario. Reed v. S & T Banca (In re Reed), 274 B. R. 155 (Bankr. W. D. Pa. 2002).
Il mutuo scompare, una volta che un giudizio viene inserito in un’azione di preclusione del mutuo. In altre parole, l’ipoteca viene fusa in un giudizio inserito in un’azione di preclusione ipotecaria. Stendardo v. Federal Nat’l Mortgage Ass’n, 991 F. 2d 1089 (3d Cir. PA. 1993). Ciò significa, tra le altre cose, che il creditore ipotecario ha diritto agli interessi post-giudizio al tasso legale, piuttosto che al tasso specificato nel mutuo. Soto v. PNC Banca (In ri Soto), 221 B. R. 343 (Bankr. E. D. Pa. 1998). Il pegno di una sentenza fondata su un mutuo si riferisce di nuovo al mutuo. Appello di De Witt, 76 Papà. 283 (1874).
V. Vendita sceriffo
in Seguito all’entrata di un atto di esecuzione, difensore dell’attore deve preparare e presentare al giudice una “preclusione pacchetto” contenente, tra l’altro, l’atto di esecuzione, un assegno di deposito per lo sceriffo le tasse, un Avviso di Vendita dello Sceriffo, una Regola 3129.1 Dichiarazione, il testo del volantino, il testo dell’inserzione di vendita per essere pubblicato, e la Verifica di Non-Servizio Militare, una dichiarazione Giurata, come per la Legge N. 91 (se del caso), e una Regola 3129.2 Affidavit.
Avviso di vendita dello sceriffo deve essere dato da volantini, mediante pubblicazione, e con avviso scritto a tutte le persone i cui nomi e indirizzi sono elencati nella Regola 3129.1 Affidavit. Vedi Pa.CP, articolo 3129, paragrafo 2, lettera a). Il volantinaggio richiesto deve essere inviato da sceriffo nell’ufficio dello sceriffo e sulla proprietà, almeno trenta giorni prima della vendita, e deve contenere: 1) una breve descrizione della proprietà di essere venduto, la sua posizione, eventuali miglioramenti, la sentenza della corte sul che la vendita si svolge, il nome del proprietario o di fama proprietario, e il tempo e il luogo di vendita; e (2) un avviso rivolto a tutte le parti in interessi e ricorrenti che un programma di distribuzione sarà presentata dallo sceriffo in una data specificata dallo sceriffo entro e non oltre trenta giorni dopo la vendita e la distribuzione sarà effettuata in conformità con la pianificazione, salvo eccezioni sono depositati medesimo entro il termine di dieci giorni dopo il deposito della pianificazione. PA.CP, articolo 3129, paragrafo 2, lettera b).
Avviso contenente le informazioni richieste nel volantino, deve essere assicurata mediante la pubblicazione da parte di lo sceriffo di una volta alla settimana per tre settimane successive, in un quotidiano a diffusione nella provincia e nella pubblicazione legale, se qualsiasi, designato dal regolamento del tribunale per la pubblicazione di bandi e avvisi, la prima pubblicazione non meno di 21 giorni prima della data di vendita. PA.CP, articolo 3129, paragrafo 2, lettera d).
L’avviso scritto richiesto di vendita dello sceriffo deve essere preparato dal consulente del querelante, e deve contenere le stesse informazioni del volantino, o può consistere nel volantino, e tale avviso deve essere servito almeno 30 giorni prima della vendita su tutte le persone i cui nomi e indirizzi sono stabiliti nella Regola 3129.1 Affidavit. PA.CP, articolo 3129, paragrafo 2, lettera c).
Il servizio dell’avviso di vendita dello sceriffo deve essere servito: (1) su ogni imputato nella sentenza che non è entrato in apparenza e sul proprietario della proprietà, come previsto dallo statuto (cioè, normalmente dallo sceriffo); (2) su ogni imputato nel giudizio che è entrato un aspetto, dal consiglio del querelante; e (3) su ogni altra persona nominata nella Regola 3129.1 Affidavit, dal consiglio del querelante, via posta ordinaria all’indirizzo indicato nella Dichiarazione giurata. Il servizio è completo al momento della spedizione. PA.CP, articolo 3129, paragrafo 2, lettera c).
Dopo il servizio è completo, avvocato del querelante deve preparare e presentare una Regola 3129.2 Affidavit, attestante il completamento del servizio richiesto su tutte le persone identificate nella Regola 3129.1 Affidavit.
Nel caso che la vendita è rimasto, ha continuato, rinviata o sospesa a una data certa entro 130 giorni di quello originariamente previsto data di vendita, e l’annuncio della nuova data è fatto per gli offerenti assemblati al momento e nel luogo della prevista originariamente in vendita, nessun nuovo Avviso di Vendita dello Sceriffo è necessaria, ma ci possono essere solo due soggiorni, continuances, rinvii, o aggiornamenti senza preavviso o ordine del tribunale. PA.CP, articolo 3129.3.
Il giorno stabilito, e salvo un soggiorno, continuazione, rinvio o aggiornamento, la proprietà in questione viene venduta al miglior offerente, in conformità con le regole dello sceriffo locale. Tipicamente, come ogni proprietà in programma per la vendita è annunciato dallo sceriffo o il suo rappresentante, l “avvocato sul mandato apre l” offerta, normalmente offerta sia un importo nominale o ” costi.”Allo stesso tempo, l’avvocato sul mandato annuncia un prezzo sconvolto (non superare l’importo del giudizio), e l’offerta poi procede, a partire dal successivo incremento ammissibile sopra il prezzo sconvolto. Se non ci sono offerte effettive, la proprietà viene abbattuta dall’avvocato sul mandato.
VI. Post Sheriff’s Sale
Entro 30 giorni dall’asta, lo sceriffo è tenuto a preparare e presentare un programma di distribuzione proposto e un elenco di privilegi per ogni proprietà venduta all’asta. PA.CP, articolo 3139, lettera c). Tuttavia, nessun programma di distribuzione o elenco di gravami devono essere depositate quando la proprietà viene venduta all’avvocato sul writ solo per i costi. PA.CP, articolo 3136, lettera a).
Dieci giorni dopo il deposito del programma di distribuzione, lo sceriffo deve preparare, eseguire e consegnare al registratore degli atti un atto alla proprietà venduta. PA.CP, articolo 3135, lettera a). Inoltre, dieci giorni dopo il deposito del programma di distribuzione, lo sceriffo deve distribuire i proventi della vendita in conformità con il programma di distribuzione proposto, a meno che le eccezioni scritte siano depositate presso lo sceriffo entro dieci giorni dal deposito del programma proposto. PA.CP, articolo 3136, lettera d).
Naturalmente, questo calendario potrebbe essere interrotto nel caso in cui venga presentata una petizione per mettere da parte la vendita. Su petizione di qualsiasi parte interessata prima della consegna dell’atto dello sceriffo alla proprietà reale, il giudice può, su giusta causa indicata, mettere da parte la vendita e ordinare una rivendita o inserire qualsiasi altro ordine che può essere giusto e corretto date le circostanze. PA.CP, articolo 3132. Alcuni dei motivi citati a sostegno di una petizione per mettere da parte una vendita includono difetti nel procedimento prima della vendita, o difetti nel corso dell’asta dello sceriffo stesso, o lorda inadeguatezza del prezzo di vendita, o frode o collusione tra gli offerenti. La norma applicabile per determinare se una vendita debba essere messa da parte è se viene indicata la “giusta causa”. Merrill Lynch Mortg. Capitale v. Steele, 859 A. 2d 788 (Pa. Super. CT. 2004).
VII. Cosa ottiene effettivamente l’aggiudicatario?
In generale, l’aggiudicatario all’asta dello sceriffo ottiene il titolo libero da tutti i privilegi junior e non influenzato da difetti di titolo non evidenti dal record. L’effetto di una vendita di preclusione è quello di spazzare via tutti i gravami junior sulla notifica della vendita, compresi i gravami fiscali valutati nei confronti di un ex proprietario. Commonwealth v. Hoffman-Henon Co., 382 Pa. 213, 114 A. 2d 92 (1955). (Tuttavia, al fine di spazzare via un pegno fiscale federale validamente registrato negli Stati Uniti deve essere fatto parte dell’azione di preclusione. Minatori Sav. Banca v. Stati Uniti, 110 F. Supp. 563 ).
Allo stesso modo, l’aggiudicatario prende titolo soggetto a gravami e interessi di record superiore al mutuo su cui era stato ottenuto il giudizio di preclusione. E, per quanto riguarda la condizione della proprietà, l’aggiudicatario prende la proprietà così com’è. Pertanto, una grande quantità di due diligence è consigliato prima di chiunque si avventura per l’acquisto di proprietà in vendita di uno sceriffo.
Per quanto riguarda i contratti di locazione esistenti sulla proprietà, se il contratto di locazione è stato stipulato prima che il mutuo di essere precluso, poi l’acquirente alla vendita preclusione dello sceriffo prende titolo soggetto al contratto di locazione. D’altra parte, se il contratto di locazione è stato stipulato in seguito al mutuo, poi l’acquirente alla vendita dello sceriffo ha la possibilità di affermare o disaffirming il contratto di locazione. Naturalmente, se il precedente proprietario o inquilino rifiuta di liberare i locali, potrebbe essere necessaria un’azione di espulsione.
VIII. Sentenze di carenza
Una vendita di preclusione ipotecaria scarica il mutuo e libera il creditore ipotecario dalla responsabilità, anche se il prezzo di vendita realizzato è inferiore all’importo dovuto sul mutuo. Meco Realty Co. v. Burns, 414 Pa. 495, 200 A. 2d 869 (1964). Se c’è una garanzia, oltre alla cambiale e mutuo, poi, naturalmente, il creditore può perseguire un’azione indipendente contro il garante sulla garanzia per qualsiasi carenza.
Inoltre, se il mutuatario ha fatto una promessa indipendente di pagare, indipendente dal mutuo, ad esempio nella cambiale sottostante, allora il creditore può intraprendere un’azione indipendente contro il mutuatario per qualsiasi carenza. Per le norme che disciplinano la procedura relativa alle sentenze di carenza, cfr. Pa.CP, art.3276 e segg.
Nel determinare l’importo di qualsiasi carenza, il prezzo ottenuto alla vendita di preclusione è conclusivo tra le parti per quanto riguarda il valore dei locali, a meno che il creditore ipotecario è l’acquirente alla vendita di preclusione. In tal caso, l’importo di qualsiasi carenza, e l’entità di qualsiasi responsabilità da parte del creditore ipotecario al creditore ipotecario, deve essere determinato in conformità con la Pennsylvania Deficit Judgment Act, 42 Pa.C. S. § 8103.
Lo statuto richiede qualsiasi creditore ipotecario che desiderano perseguire un giudizio di carenza contro il creditore ipotecario di presentare una petizione al tribunale per fissare il valore equo di mercato del realty venduto. Il creditore ipotecario viene quindi scaricata da ogni responsabilità fino alla quantità del valore equo di mercato determinato dal giudice, indipendentemente dalla quantità effettiva offerta dal creditore ipotecario all’asta dello sceriffo. 42 Pa.C. S. § 8103. Vedi anche 42 Pa.C. S. § 5522.
La petizione per fissare il valore equo di mercato deve essere notificata e depositata entro sei mesi dalla vendita della proprietà. Banca del Commonwealth & Trust Co., N. A. V. Hemsley, 395 Pa. Super. 447, 577 A. 2d 627 (1990).
Infine, se il creditore ipotecario accetta un atto al posto della vendita di uno sceriffo, il creditore ipotecario perde qualsiasi diritto di sollievo ai sensi del Deficit Judgment Act, e prende titolo soggetto a tutti i gravami esistenti, compresi i gravami inferiori che sarebbero stati spazzati via alla vendita di uno sceriffo.
IX. Azioni di espulsione
Se, dopo la vendita di uno sceriffo, la proprietà è occupata, un’azione separata in espulsione deve essere presentata.
A. Reclamo in espulsione
Proprio come una denuncia di preclusione, un reclamo in espulsione riguarda solo beni immobili e deve essere portato nella contea in cui si trova il terreno. Quando porta un’azione di espulsione l’attore deve descrivere la proprietà in questione e fornire un abstract del titolo su cui lui o lei si basa. PA.CP 1054. Quando si porta un’azione di espulsione, si sono tenuti a nominare l’individuo(s) in possesso della proprietà come imputati. Per garantire che l’azione di espulsione sia valida, i debitori del giudizio insieme a “tutti gli occupanti/inquilini” dovrebbero essere nominati come imputati.
B. Servizio di espulsione Reclamo
Un reclamo in espulsione deve essere notificato allo stesso modo di qualsiasi altra azione civile, inclusa un’azione di preclusione. PA.R. C. P. 410. Di conseguenza, ad eccezione di Philadelphia, il servizio deve essere effettuato dal dipartimento dello sceriffo.
C. Rispondere a una denuncia in espulsione
Un imputato può rispondere a una denuncia in espulsione nello stesso modo in cui un imputato può rispondere a una denuncia di preclusione cioè obiezione preliminare o ammettere o negare ogni accusa. Mentre un imputato può anche sollevare difese affermative o presentare una domanda riconvenzionale, un imputato non può usare questa risposta come mezzo per attaccare la vendita dello sceriffo. Caplan v. Kent, 76 A. 2d 764 (Pa. 1950). Tuttavia, in un’azione di espulsione si può affermare che la sentenza è nulla. Un decreto nullo può essere attaccato in qualsiasi momento. Brokans contro Melnick, 569 A.2d 1373, 1376 (Pag. Super.1989). Quando un giudizio è nullo, la vendita dello sceriffo che segue è una nullità. ID.
D. Sentenza ed esecuzione
Una volta che un attore ha ottenuto una sentenza, sia per contumacia o per ordine del tribunale a seguito di una mozione per giudizio sommario, l’attore deve presentare un atto di possesso per eseguire la sentenza. PA.CP 3254. Il giorno dello sfratto, lo sceriffo accompagnerà querelante o il suo rappresentante alla proprietà. Querelante dovrebbe anche avere un fabbro presente per rekey la proprietà.
E. Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009
Nel 2009, gli inquilini Protecting at Foreclosure Act è stata approvata per proteggere gli inquilini da sfratto a causa di preclusione sulle proprietà che occupano. Le disposizioni di protezione degli inquilini si applicano in caso di preclusione su un “mutuo ipotecario federale” o su qualsiasi abitazione o immobile residenziale. Ai sensi della legge, qualsiasi successore immediato in interesse, tra cui una banca, che prende titolo a una casa su preclusione deve assumere l’interesse soggetto ai diritti di qualsiasi inquilino in buona fede e dovrà rispettare determinati requisiti di avviso. La legge richiede che gli inquilini devono essere dato un avviso di lasciare almeno 90 giorni di anticipo.
Inoltre, gli inquilini devono essere autorizzati a rimanere nella residenza fino alla fine dei loro contratti di locazione con due eccezioni:
(1) Quando la proprietà viene venduta dopo una preclusione ad un acquirente che occuperà la proprietà come residenza primaria; o
(2) Quando non c’è leasing o il leasing è terminabile a volontà.
Tuttavia, in entrambe le eccezioni, gli inquilini devono ancora avere un preavviso di 90 giorni.
X. Soddisfazione del giudizio e ipoteca
A. Ipoteche 21 P.S. 681et segg.
legge PA richiede che qualsiasi creditore ipotecario aver ricevuto piena soddisfazione e il pagamento di tutti i soldi dovuti sotto il mutuo, deve, su richiesta del mutuatario, deve soddisfare il mutuo sia sul margine del record del mutuo o presentando un pezzo sat.
Se l’ipoteca non è stata soddisfatta entro quarantacinque giorni dalla richiesta del creditore ipotecario, il creditore ipotecario, per ogni reato, perderà e pagherà qualsiasi somma non superiore al denaro ipotecario, da recuperare in qualsiasi Tribunale di record da disegno di legge, reclamo o informazione. L’importo dell’ammenda è determinato caso per caso.
Una banca, una cassa di risparmio, un’associazione di risparmio e prestiti o un altro istituto di credito che detiene un’ipoteca residenziale invia una notifica scritta per posta di prima classe al mutuatario quando l’ipoteca è stata interamente pagata. Qualsiasi denaro rimanente in qualsiasi conto di deposito a garanzia stabilito per il pagamento di tasse o premi assicurativi deve essere restituito entro 30 giorni al creditore ipotecario.
B. Sentenze 42 Pa.C. S. A. 8104
Regola generale.- Un creditore sentenza che ha ricevuto soddisfazione di qualsiasi sentenza in qualsiasi tribunale del presente Commonwealth deve, su richiesta scritta del debitore sentenza, o di chiunque sia interessato in esso, e offerta della tassa per l’iscrizione di soddisfazione, entrare soddisfazione nella carica del cancelliere della corte in cui tale sentenza è in sospeso, che soddisfazione sarà per sempre scarico la sentenza.
Danni.- Un creditore sentenza che volontariamente o irragionevolmente fallire senza giusta causa o rifiutare per più di 90 giorni dopo la comunicazione scritta nel modo prescritto dalle regole generali per soddisfare una richiesta ai sensi della sottosezione (a) deve pagare al debitore sentenza come danni liquidati 1% dell’importo originario della sentenza per ogni mese di delinquenza oltre tali 90 giorni, ma non meno di $250 né più di $2.500. Tali danni liquidati sono recuperabili, secondo le norme generali, mediante un procedimento complementare nella questione in cui è stata pronunciata la sentenza.
XI. Proprietà rovinate – Banche terra 68 Pa.C. S. 2101
Una banca fondiaria è un’entità governativa che si concentra sulla conversione di proprietà vacanti, abbandonate, delinquenti fiscali e pignorate in uso produttivo. Si concentrano su proprietà pubbliche in eccesso, proprietà” sott’acqua”, proprietà abbandonate e proprietà delinquenti fiscali. I comuni considerano la creazione di banche fondiarie quando iniziano a vedere inventari frammentati, grandi inventari di proprietà abbandonate o vacanti con scarso valore di mercato, violazioni del codice e problemi di titolo. Queste proprietà sono più comunemente acquisite attraverso vendite fiscali, trasferimenti comunali, acquisti o trasferimenti donativi da istituti finanziari.
Le banche fondiarie hanno il potere di contrarre, investire e prendere in prestito denaro, sviluppare il proprio progetto, demolire ecc., immobili, ed estinguere le tasse delinquenti sulla proprietà della banca terra. Non hanno il potere di dominio eminente. Le banche fondiarie dispongono delle proprietà in base alle esigenze e alle priorità locali. Questo potrebbe essere sotto forma di alloggi a prezzi accessibili, proprietà ad uso misto e spazi verdi tra cui parchi o giardini urbani.
L’obiettivo di una banca fondiaria è eliminare la ruggine, massimizzare le entrate a breve e lungo termine, fornire alloggi a prezzi accessibili o spazi commerciali e stabilizzare i quartieri.
