Ultimo Aggiornamento: 1/25/19
Problemi Con la Co-Proprietà E Modi Per Terminare Una Joint Tenancy
In Florida, due persone possono possedere un pezzo di beni immobili (come una sola famiglia, residence o un condominio di vacanza) insieme anche se non sono sposati, o legati in qualche modo. La forma più comune di proprietà, dove più di una persona possiede un interesse in Florida immobiliare, è chiamato un “joint tenancy” ed è uno dei tre tipi di proprietà possibili in Florida (gli altri due sono “locazione in comune” e “locazione da parte delle entireties.”)
Qui in Florida, puoi scegliere di possedere un’auto, un condominio o una casa come “comproprietario con diritto di sopravvivenza” (immagine: Surfside, Florida)
Inquilini per intero
Le coppie sposate ai sensi della legge della Florida sono autorizzati a co-possedere immobili residenziali come ” inquilini per intero.”Ciò significa che il titolo per il settore immobiliare è in entrambi i loro nomi. Quando uno dei due coniugi muore, il coniuge superstite diventa automaticamente pieno proprietario dell’intero interesse nel settore immobiliare. Non c’è bisogno di probare l’interesse immobiliare del defunto perché il suo interesse nei trasferimenti di proprietà al coniuge superstite attraverso il diritto di sopravvivenza, che è inerente a questa forma di proprietà.
Inquilini in comune
Chiunque possa legalmente possedere immobili in Florida può avere un interesse di comproprietà nella proprietà. Inoltre, non vi è alcun limite legale impostato sul numero di comproprietari immobiliare può avere.
In Florida, “Inquilini in comune” è la forma predefinita di comproprietà nel settore immobiliare. Una locazione in comune è una forma di proprietà in cui ogni co-inquilino possiede una quota frazionaria separata di proprietà indivisa. È caratterizzato dal fatto che ogni proprietario ha il diritto al possesso della proprietà e altri diritti concessi dalla legge.
L’entità dell’interesse di ciascun comproprietario nella proprietà dipende generalmente da quanto hanno contribuito ad essa. Ad esempio, se un proprietario di un condominio di fronte all’oceano di Miami Beach ha pagato il 50% del prezzo di vendita, possiede il 50% dell’interesse indiviso nella proprietà (si presume che i co-inquilini posseggano interessi indivisi uguali).
In questa forma di proprietà non vi è alcun diritto di sopravvivenza. Quando un comproprietario muore, il loro interesse si trasferisce ai loro eredi (per intestato se non c’è volontà) o secondo i desideri dei comproprietari nella loro volontà.
Florida Joint Tenancy With Right of Survivorship Significa che Survivor ottiene la piena proprietà
Secondo la legge della Florida, quando si aggiungono le parole “right of Survivorship” a una locazione congiunta, ciò significa che il titolo completo per il bene immobile va al proprietario che sopravvive. Il “sopravvissuto” dei comproprietari possiede automaticamente il 100% del bene quando l’altro comproprietario muore.
Molti atti registrati nei nostri registri immobiliari identificheranno i proprietari come “inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza”. Banche, agenti immobiliari, società di titoli, ecc., corrispondentemente, tutti riconoscono Florida immobiliare tenuto come “inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza” come essendo l’unica proprietà dell’inquilino superstite quando uno dei proprietari passa via.
La locazione congiunta con diritto di sopravvivenza deve essere intenzionalmente stabilita dai comproprietari
La creazione di una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza in Florida deve essere intenzionalmente fatta dai comproprietari. Come spiegato dallo Statuto della Florida 689.15, la legge insiste sul fatto che la “locazione congiunta con diritto di sopravvivenza” sia chiaramente identificata come la forma scelta di proprietà tra le parti:
La dottrina del diritto di sopravvivenza nei casi di beni immobili e beni personali detenuti da inquilini congiunti non prevarrà in questo stato; vale a dire, tranne che nei casi di proprietà per intero, un escogitare, trasferimento o trasporto prima o dopo fatto a due o più creerà una locazione in comune, a meno che lo strumento che crea la proprietà non preveda espressamente il diritto di sopravvivenza; e nei casi di proprietà per intero, gli inquilini, allo scioglimento del matrimonio, diventeranno inquilini in comune.
Locazione congiunta con diritto di sopravvivenza, quindi, è un metodo comune di possedere proprietà nello stato della Florida. Tuttavia, potrebbe non essere la scelta più saggia per i proprietari in alcune situazioni.
Perché? Uno dei motivi per cui questa forma di proprietà può essere problematico perché uno dei proprietari può avere un debito contro di loro, che crea un diritto di pegno contro il loro interesse in comproprietà immobiliare: qualcosa che l’altro proprietario (il debito-libero comune proprietario) potrebbe non sapere nulla fino a quando il creditore inizia chiedendo diritti al pagamento contro i detenuti congiuntamente proprietà.
Fattore sorpresa di una locazione congiunta con diritto di sopravvivenza: quando un creditore diventa un inquilino in comune
I creditori possono, e lo faranno, citare in giudizio per debiti non pagati. Se un creditore fa causa con successo a un inquilino congiunto per un debito non pagato e ottiene un giudizio contro di lui (o lei), allora il giudizio del creditore può essere archiviato, il che creerà un pegno contro la proprietà detenuta dal debitore-inquilino congiunto .
Non importa ciò che l’altro comproprietario senza debiti vuole. Il problema è tra il creditore e l’inquilino debitore-congiunto basato sul debito stesso.
Affinché il creditore per essere pagato, legge della Florida permette l’interesse che il debitore-comproprietario detiene nella proprietà di essere soggetti a prelievo e vendita.
Che dire dell’altro, ignaro comproprietario? L’interesse del debitore-inquilino comune può essere venduto senza coinvolgere l’altro inquilino comune — quando l’interesse viene venduto il comproprietario senza debito verrà poi a sapere che la legge della Florida dice che la locazione congiunta viene poi reciso-il comproprietario senza debito troverà lui o lei stessa come inquilino in comune con il creditore o una terza parte.
Immagina quanto possa diventare complicato quando il creditore è l’Internal Revenue Service, o un prestatore di prestiti per studenti, dove gli inquilini congiunti sono genitori e figli. Le locazioni congiunte con diritto di sopravvivenza sono spesso genitori e figli, o coniugi o altri cari — e talvolta questi cari non sempre condividono le loro difficoltà finanziarie con i loro inquilini congiunti prima della richiesta del creditore.
Ending Joint Tenancy o comproprietà di Florida Real Estate
Non tutti vogliono avere la proprietà condivisa nel settore immobiliare. Ciò è particolarmente vero se i proprietari sono una coppia sposata che sta attraversando un divorzio. O, bambini o nipoti che ereditano Florida immobiliare. Potrebbe non essere finanziariamente prudente per loro condividere la proprietà in un pezzo di beni immobili, o forse i comproprietari semplicemente non vanno d’accordo.
3 Modi per terminare una Florida Joint Tenancy
Per coloro che sono interessati a imparare a terminare la comproprietà in Florida residenziale immobiliare, poi Florida law offre i seguenti modi per terminare una joint tenancy:
1. Risoluzione per legge.
Per definizione, le “joint tenances with right of survivorship” (JTWROS) esistono per un tempo limitato. Questo perché questa forma di proprietà termina quando uno degli inquilini comuni muore. Gli interessi della parte morente trasferiscono al proprietario o ai comproprietari sopravvissuti ad un certo punto in futuro.
Il caso di preclusione su un inquilino comune
Nel caso Moring, un prestatore della Florida ha presentato un’azione di preclusione contro Mattie Moring per il mancato pagamento di un mutuo. Richard Roundtree nel caso di preclusione perché si credeva di avere un interesse condiviso nella proprietà. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. CT. App. 1969).
Lo hanno fatto. La proprietà qui era come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza. L’atto di proprietà depositato nei registri immobiliari della contea di St. Lucie specificava specificamente che Mattie Moring e Richard Roundtree erano (1) inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza e (2) alla morte di entrambi la proprietà sarebbe sopravvissuta all’altro inquilino. (La signora Roundtree aveva un interesse legale come coniuge del signor Roundtree.)
I problemi sorsero quando Mattie Moring andò e ottenne un prestito sulla proprietà senza preoccuparsi di dirlo al signor Roundtree. Le cose si sono complicate quando Mattie è morto diversi mesi dopo la causa di preclusione è stata depositata.
Mr. Roundtree ha sostenuto che ora possedeva la proprietà libera e chiara. La banca non era d’accordo e voleva che coprisse il mutuo non pagato.
Cosa succede ora? Secondo la legge della Florida, la corte ha spiegato, l’interesse dell’inquilino congiunto termina alla sua morte prima dell’altro inquilino congiunto.
L’ipoteca sull’interesse del comune inquilino era un “interesse defeasible” detenuto dal creditore. Quando Mattie scomparso poi il pegno terminato perché l’interesse detenuto dal creditore ipotecario terminato per legge.
La banca ha perso. L’azione di preclusione è stata respinta dal tribunale del processo (e confermata in appello).
2. Vendilo a uno sconosciuto.
Un modo è possibile terminare una locazione congiunta in Florida immobiliare è quello di vendere il vostro interesse nella proprietà a un estraneo. E ‘ del tutto ammissibile per qualcuno che possiede immobili residenziali in Florida per vendere il loro interesse a chiunque di loro scelta. DAD, INC. v. Moring, 218 So. 2d 451 (Fla. Dist. CT. App. 1969).
Inoltre, in Florida, un inquilino congiunto di immobili residenziali può vendere il suo interesse nella proprietà a un estraneo totale senza il consenso degli altri inquilini congiunti. Harelik contro Teshoney, 337 So. 2d 828 (Fla. Dist. CT. App. 1976).
La madre vende la sua partecipazione congiunta a uno sconosciuto
Nel caso di Harelik contro Teshoney, Esther Lawrence ha trasmesso alcune proprietà nella contea di Volusia a Charles Harelik e sua madre, Stella Harelik. Stella era vedova. L’atto era specifico, trasmettendo il tratto alla madre e al figlio come inquilini congiunti con diritti di sopravvivenza e in particolare non come inquilini in comune.
Qualche tempo dopo, la signora Harelik trasmise il suo interesse per la proprietà a Lila Teshoney. La signora Harelik ha tenuto una tenuta di vita nella transazione. Charles non era coinvolto in questo accordo.
Stella Harelik è morta. Charles ha sostenuto la piena proprietà e Lila ha detto di no, aveva un interesse di proprietà troppo. Charles ha intentato una causa per far decidere ai tribunali chi deteneva il titolo legale per la terra.
La corte ha considerato se la vedova Harelik potesse sventrare quell’atto che trasmetteva la terra come una locazione congiunta con il diritto di sopravvivenza da sola.
Qualcuno che possiede terreni come JTWROS può porre unilateralmente fine al diritto di sopravvivenza? Sì.
Citando alla Corte Suprema della Florida in spiegazione, la corte ha ritenuto che sia legge della Florida che un inquilino comune può distruggere il diritto di sopravvivenza. Il requisito qui è che quando lo fa, deve porre fine al suo interesse in un modo che le impedisca di rivendicare per sopravvivenza qualsiasi interesse nell’oggetto della locazione congiunta.
Poiché la madre aveva trasferito il suo interesse in modo tale che se suo figlio fosse passato, non poteva rivendicare il titolo completo come JTWROS, aveva concluso l’affitto congiunto. La corte ha chiamato questo che termina l ‘”unità” tra madre e figlio come comproprietari nella terra.
Così, è possibile terminare una locazione congiunta in Florida terra se si trasferisce il vostro interesse a un estraneo, perché avete fatto ciò che i tribunali ritengono di aver distrutto “l’unità del titolo” con i vostri inquilini congiunti.
2. Trasferirlo a un altro inquilino congiunto.
Un altro modo per terminare la comproprietà di Florida real estate è per un co-proprietario di trasmettere il loro interesse di proprietà ad un altro inquilino comune (o inquilini). Se ci sono diversi comproprietari, quelli che non sono coinvolti nella transazione non devono conoscere il trasporto, tanto meno approvarlo. Countrywide Funding Corp. v. Palmer, 589 So. 2d 994 (Fla. Dist. CT. App. 1991).
Il caso di Countrywide Funding Corp. v. Palmer
Nel caso Countrywide, Countrywide ha presentato un’azione di preclusione contro un pezzo di Florida immobiliare detenuto in un atto congiunto da una madre, Adelina Hentzschel, e suo figlio, Jose Baca.
L’atto era specifico che madre e figlio possedevano la casa come inquilini congiunti con diritto di sopravvivenza. Originariamente, madre Adelina aveva acquistato il bene immobile e poi depositato l’atto come JTWROS per se stessa e suo figlio Jose.
Successivamente, è stato depositato un altro atto. Questo è stato un atto quitclaim da madre e figlio a Jose Baca.
Dopo questo quitclaim a Jose è stato depositato presso l’ufficio del cancelliere, Jose ha ottenuto un mutuo da Essex Mortgage Company e poi rifinanziato con Bayside Federal Savings and Loan. Bayside poi assegnato il mutuo a Countrywide.
Poi Jose Baca è morto. Le rate del mutuo non sono state pagate. Il creditore, in tutto il paese, precluso.
Nell’azione di preclusione, è stato dimostrato che l’atto quitclaim è stato forgiato. Madre Adelina non aveva mai firmato quell’atto. Tuttavia, Jose aveva fatto così.
Con la firma di quell’atto, Jose aveva terminato la locazione congiunta con diritto di sopravvivenza con sua madre? Sì.
Il quitclaim ha terminato la locazione congiunta con diritto di sopravvivenza. Ora, sua madre possedeva la terra come inquilino in comune.
Jose aveva il potere di convertire quel JTWROS in una locazione in comune, senza la conoscenza o il consenso di sua madre. Ha terminato la JTWROS trasferendo il suo interesse comune inquilino a se stesso come beneficiario.
Il creditore aveva il diritto di precludere l’interesse indiviso della metà del figlio nella locazione in comune che risultava dal suo atto a se stesso. Come tra i due innocenti, la madre che era stata vittima di contraffazione e il creditore che aveva prestato denaro, la corte si schierò con il creditore.
(Altri modi per terminare una locazione congiunta includono semplicemente trasferendo l’interesse nella proprietà a un membro della famiglia. Inoltre, un co-proprietario può cercare di dividere il Florida immobiliare. La partizione è dove il tribunale ordina la proprietà venduta perché un co-inquilino ha citato in giudizio un altro per porre fine alla proprietà condivisa della proprietà. Questo di solito accade quando la proprietà è ereditata, dopo un divorzio o break-up, o quando un co-proprietario blocca un buon affare rifiutando di vendere la proprietà, anche se questo sembra avere un buon senso finanziario.
Cosa dovresti fare?
Un buon consiglio se si è di fronte a un problema di locazione congiunta è quello di parlare almeno con un esperto avvocato immobiliare Florida per conoscere i vostri diritti. La maggior parte degli avvocati immobiliari, come Larry Tolchinsky, offrono una consulenza iniziale gratuita (per telefono o di persona, a seconda di quale si preferisce) per rispondere alle vostre domande.
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