Quali sono le regole dell ‘ 1% e del 2% nell’investimento immobiliare?

Riepilogo: In questo articolo, imparerai a conoscere le regole dell ‘ 1% e del 2% nell’investimento immobiliare. Scopri se e quando utilizzare la regola dell ‘ 1% e la regola del 2%, come queste regole sono utili quando si valutano gli investimenti immobiliari, gli svantaggi di ciascuno e altri utili consigli di investimento immobiliare.

Introduzione

Le regole dell ‘ 1 per cento e del 2 per cento nell’investimento immobiliare possono essere strumenti utili per valutare gli investimenti immobiliari in determinati scenari. Con un po ‘ di matematica veloce, gli investitori possono schermare le proprietà in affitto per determinare se vale la pena perseguire ulteriormente.

Queste regole di investimento immobiliare sono tutti di utilizzare la disciplina del reddito al momento dell’acquisto di immobili di investimento. Detto questo, non sono regole dure e veloci. La regola dell ‘ 1% è semplicemente un test rapido per vedere se i rapporti rent to value di una proprietà sono sani o meno. Successivamente, ti mostrerò come calcolare la regola dell ‘ 1 per cento e quando potrebbe essere utile da usare.

Qual è la regola dell ‘ 1% negli investimenti immobiliari?

La regola dell ‘ 1 per cento nel settore immobiliare viene utilizzata per determinare se il reddito mensile da locazione guadagnato dalla proprietà è superiore, o almeno pari all’uno per cento del prezzo di acquisto.

Reddito da locazione mensile ≥ uno per cento del prezzo di acquisto

È possibile ottenere lo stesso risultato invertendo la regola dell ‘ 1 per cento:

Se una proprietà affitta per $1.500 al mese, dopo un rapido calcolo, si sa che il prezzo di acquisto dovrebbe essere di circa $150.000.

Tenete a mente che il mercato degli affitti impone valori locativi, non il prezzo di acquisto di una casa.

Come funziona la regola dell ‘1%

Per calcolare, moltiplicare il prezzo di acquisto della proprietà più eventuali riparazioni necessarie dell’ 1%. Se stai finanziando, confronta il risultato con il tuo potenziale mutuo mensile e avrai una migliore comprensione del flusso di cassa mensile di una proprietà.

Nota: La regola dell ‘ 1 per cento è meglio utilizzata come una prova di tornasole rapida e “posteriore del tovagliolo” che gli investitori usano per determinare se i rapporti rent to value sono sani o meno. Non tiene conto di costi aggiuntivi come, assicurazione, tasse e manutenzione.

Esempio della regola dell ‘ 1%

Supponiamo che si sta cercando di ottenere un mutuo ipotecario su un investimento immobiliare con un valore di $200.000. Usando la regola dell ‘1 percento, moltiplica $200.000 per l’ 1%. Il risultato del tuo calcolo sarebbe 2 2.000.

Ciò che il risultato della regola dell ‘ 1 per cento ci dice è che i pagamenti del mutuo ogni mese dovrebbe essere non più di $2.000. Se il mutuo dovuto supera $2.000 al mese, sarà difficile guadagnare flusso di cassa positivo sulla proprietà di investimento.

Un’eccezione sarebbe se si è sicuri di poter affittare la proprietà per più di $2.000 al mese. Nella maggior parte dei casi, è saggio per gli investitori scavare più a fondo nei numeri oltre la regola dell ‘ 1% per determinare adeguatamente se si sommano e se c’è una buona opportunità per un ritorno positivo sull’investimento.

Take Away:

• Secondo la regola dell ‘ 1%, il reddito da locazione dovrebbe essere uguale o superiore al prezzo di acquisto.
• Prendi il prezzo di acquisto della proprietà più le spese per le riparazioni e i tempi necessari dell ‘ 1% per determinare se i rapporti rent to value sono sani o meno.
• I mercati del noleggio dettano i valori del noleggio.

La regola dell’uno per cento vs Altri utili calcoli di investimento immobiliare

Come studenti di investimento immobiliare, apprendiamo che ci sono decine di calcoli utili e cruciali che dovrebbero essere determinati durante tutto il processo di acquisto. Mentre la regola dell’uno per cento è un modo semplice e veloce per valutare i rapporti rent to value, sappiamo che è solo uno dei tanti indicatori da guardare prima di acquistare un investimento immobiliare.

I seguenti sono alcuni utili calcoli di investimento immobiliare:

• Moltiplicatore di affitto lordo: Utilizzato per valutare il reddito lordo relativo potenziale di guadagno di un bene. Ti dice quanto tempo fino a quando il bene inizierà a guadagnare reddito lordo che è uguale al prezzo di acquisto. Per calcolare, prendere il valore equo di mercato di una casa o il prezzo di acquisto, diviso per il reddito lordo da locazione.
• La regola del 70%: questa regola suggerisce ciò che un investitore dovrebbe pagare per una proprietà fix-and-flip al fine di fare soldi. La regola dice che gli investitori dovrebbero pagare il 70% del valore stimato dopo la riparazione (ARV) di una proprietà meno i costi di riparazione. Ricorda, questa metrica viene utilizzata principalmente sulle proprietà fix-and-flip.
• La regola del 50 per cento: Utilizzato per una rapida analisi di un singolo investimento immobiliare familiare. La regola dice, in media, le spese operative totali saranno circa il 50 per cento degli affitti lordi. La regola del 50 per cento è stima media a lungo termine. Quindi, circa la metà delle entrate generate viene spesa per i costi generali operativi a lungo termine. Mentre si può godere di anni con bollette basse, alla fine si dovrà sostituire le grondaie, tetto,A / C, elettrico, ecc.

Per un glossario completo di termini di investimento immobiliare, definizioni e calcoli, controlla la nostra Top 54 Definizioni immobiliari per gli investitori di conoscere.

Qual è la regola del 2% nell’investimento immobiliare

Come la regola dell ‘ 1%, la regola del 2% nel settore immobiliare può aiutare gli investitori a misurare il rapporto affitto / prezzo. Questa regola empirica utilizza la stessa idea della regola dell ‘ 1 per cento. Tuttavia, La regola del 2 per cento suggerisce che una proprietà in affitto è un buon investimento se il denaro da affitto ogni mese è uguale o superiore al 2% del prezzo di acquisto.

Quanto è utile la regola del 2%? In questi giorni, è quasi completamente obsoleto e usato raramente. Tuttavia, gli investitori che acquistano proprietà in difficoltà nei quartieri D & F potrebbero utilizzare la regola del 2%.

Come funziona la regola del 2%

Per calcolare la regola del 2%, moltiplicare il prezzo di acquisto della proprietà più eventuali costi di riparazione necessari del 2%.

A seconda di ciò che un investitore sta cercando di uscire da una proprietà in affitto, se non soddisfa la regola del 2%, potrebbe ancora essere un’opportunità per investire per l’apprezzamento. È necessario decidere se il vostro obiettivo a lungo termine è apprezzamento o se si tratta di flusso di cassa mensile. Una volta che hai un’idea migliore dei tuoi obiettivi, puoi scegliere se utilizzare o meno la regola del 2%, in base ai tuoi obiettivi di investimento immobiliare.

Nota: pochissimi investimenti immobiliari seguono la regola del 2%.

Esempio della regola del 2%

Supponiamo che tu acquisti un investimento immobiliare di $150.000. Utilizzando la regola del 2 per cento, volte $150.000 del 2%. Il risultato del calcolo è $3.000. Questo ci dice che il mutuo dovrebbe essere non più di $3.000 al mese.

Quando utilizzare la regola dell ‘1% e la regola del 2%

Le regole dell’ 1% e del 2% sono davvero utili solo nella fase iniziale di valutazione degli investimenti immobiliari. Utilizzare la regola dell ‘ 1 per cento come strumento di prescreening. La regola del 2 per cento è usato raramente come strumento di screening più.

Quando non utilizzare la regola dell ‘1% e la regola del 2%

In questi giorni, molti esperti immobiliari ignorano completamente le regole dell’ 1 per cento e del 2 per cento.

I mercati in cui le proprietà soddisfano i criteri di regola di solito non si trovano nei quartieri migliori. E per soddisfare la regola del 2 per cento, le proprietà in affitto devono essere sul lato meno costoso. Il che a volte significa che un investitore pagherà di più per le riparazioni e la manutenzione perché la proprietà è “più economica”.

L’acquisto di una casa che soddisfa la regola del 2% non è qualcosa che consigliamo ai nostri investitori. Questo perché molto probabilmente si trova in un quartiere D o F e in cattive condizioni.

Indipendentemente da queste preoccupazioni, alcuni investitori trovano ancora la regola dell ‘ 1% un indicatore utile, nelle giuste circostanze.

Inconvenienti delle regole 1% e 2%

Sappiamo che ci sono una serie di inconvenienti delle regole 1 per cento e 2 per cento quando si tratta di investire nel settore immobiliare. Sebbene queste regole possano aiutare gli investitori a determinare se sul mercato esistono rapporti rent to value sani, non si distinguono da soli come determinanti chiave di un investimento immobiliare di successo.

I seguenti sono alcuni degli svantaggi delle regole 1% e 2%:

• Utile solo per valutare il rent to value di un immobile, non necessariamente dipinge l’intero quadro del potenziale di investimento.
• Non tenere conto di altre spese di proprietà, come ipoteca e spese di acquisizione, costi di chiusura, riparazioni e manutenzione, assicurazione, tasse di proprietà, e così via.
• Non dirvi nulla circa la condizione della proprietà, posizione, reddito netto da locazione, cash-on-cash (COC) ritorno, cap tasso o apprezzamento.
• Potrebbe anche non essere possibile soddisfare queste regole nella maggior parte dei mercati. Le due opzioni se si desidera seguire la regola(s) includono: acquistare in altri mercati o abbassare i criteri (0,8 per cento).

Conclusione

Le regole dell ‘ 1% e del 2% nell’investimento immobiliare possono essere strumenti utili quando si valuta inizialmente una proprietà. Ma è solo una rapida cartina di tornasole nel determinare se i rapporti rent to value sono sani o meno. Ciò che è veramente importante è il reddito netto di una proprietà o quanti soldi sono rimasti dopo che tutte le spese sono state pagate.

Gli investitori che usano solo la regola dell ‘ 1% per decidere quali proprietà dare un’occhiata più da vicino probabilmente si perdono grandi offerte. La regola dello 0,8% potrebbe essere la nuova regola dell ‘ 1% dato super bassi tassi di interesse in questo momento. Per darvi il colpo migliore a un investimento immobiliare di successo, impostare gli obiettivi per il tasso di cap di una proprietà e il reddito netto dopo il finanziamento.

Se vuoi saperne di più sugli investimenti immobiliari, visita il nostro Centro di apprendimento e goditi l’accesso gratuito a centinaia di articoli utili.